CC BY
37Проблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска)
Филиппова Татьяна Анатольевна,
кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства, ФГОУ ВО «Омский ГАУ», [email protected]
Веселова Марина Николаевна
кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства ФГОУ ВО «Омский ГАУ»
Кадастровая оценка объектов недвижимости для целей налогообложения в России в течение последних пяти-шести лет вызывает повышенный интерес, как у налогоплательщиков, так и у государственных органов, которые регулируют нормативно-правовую базу, касающуюся оценочной деятельности. Большое количество технических и кадастровых ошибок, выявленных при анализе результатов проведенной государственной кадастровой оценки недвижимости во многих регионах РФ. Процедуры обжалования результатов на региональных межведомственных комиссиях и в судах, привели к значительному снижению потенциальной налоговой базы, установленной от кадастровой стоимости. Исследования последствий применения результатов кадастровой оценки объектов капитального строительства на примере г.Омска позволили выявить основные недостатки и определить пути их устранения. Большая часть ошибок, связанных с недостоверной информацией об объектах недвижимости, была устранена в процессе уточнения сведений и изменения кадастровой стоимости. Для устранения иных проблем, влияющих на результаты кадастровой оценки недвижимости, была усовершенствована методика оценки и внесены изменения в федеральное законодательство, регулирующее кадастровую оценку.
Ключевые слова: кадастровая оценка, объекты капитального строительства, налогообложение недвижимости, методы массовой оценки недвижимости, обжалование результатов кадастровой оценки, информационное обеспечение кадастра недвижимости.
Введение
В действующей налоговой системе Российской Федерации особое внимание уделяется налогам на недвижимость. Долгосрочность существования объектов, обязательная государственная регистрация прав на имущество, высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях рыночной экономики, являются определяющими факторами вызывающими повышенный интерес государства к объектам недвижимости. Налог на недвижимое имущество является одним из основных исторически сложившихся налогов в развитых странах мира, так как служит экономическим рычагом стимулирования государством эффективного использования имеющегося капитала. Изменения в системах налогообложения недвижимости решаются в каждой стране по-своему. Существенное влияние оказывают особенности правовой системы, потребностей экономики, бюджетного устройства, политической направленности управленческих решений. Общее направление изменений - обеспечение справедливого распределения сбора налога, на основе взаимосвязи налога с рыночной стоимостью недвижимого имущества и возможности регулярной переоценки. Определение главных элементов налога, включающих объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы - это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политических задач развития общества и государства.
Реформирование системы налогообложения в Российской Федерации проявилось в переходе от нормативных показателей к налогообложению недвижимости на стоимостной основе. За период с 2000 по 2017 гг. активно развивалась кадастровая оценка объектов недвижимости. Были разработаны, апробированы и усовершенствованы методики государственной кадастровой оценки земель различных категорий. Методика кадастровой оценки объектов капитального строительства (далее - ОКС) была разработана и апробирована в 2013-2014гг. Результаты этой оценки были применены для налогообложения во многих регионах России только в 2016-2017гг. после внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ. Анализ последствий применения результатов за исследуемый период выявил недостатки, как методики оценки, так и информационного обеспечения процесса оценки, организации процедуры обжалования результатов. Исследования специалистов во многих регионах России показывают противоречивость результатов государственной кадастровой оценки в ряде случаев без логического объяснения этих причин.
Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости в условиях перехода к налогообложению на основе кадастровой стоимости актуально, так как способствует увеличению налогового потенциала территорий и установлению социальной справедливости в обществе.
Объекты и методы исследования
Объектами исследования являются результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства и последствия их применения для целей налогообложения на территории Омской области.
Цель исследования заключается в выявлении проблем, связанных с методикой кадастровой оценки объектов капитального строительства, с информационным обеспечением кадастра недвижимости, а также в разработке предложений по их решению.
Предметом исследования являются: информационные ресурсы, используемые для кадастровой оценки, процедура оценки, последствия применения результатов оценки для налогообложения недвижимости.
В процессе исследования авторами использовались монографический, абстрактно-логический, статистический и графический методы исследования.
Результаты исследования
Методологической основой кадастровой оценки являются методы массовой оценки объектов недвижимости, которые используются, как правило, для целей налогооб-
© £
Я
3
г 00
2 е
8
сч со £
б
а
2 о
ложения. Разработанные и утверждённые в РФ методические рекомендации по оценке объектов капитального строительства, определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости. Их применяют для определения кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Анализ опыта проведения работ по кадастровой оценке, показал, что к методам массовой оценки в контексте сравнительного подхода относятся [1]:
■ общие методы, применяемые в оценочной деятельности (методы построения статистических моделей кадастровой стоимости, в составе которых используются методы факторного кластерного и регрессионного анализа, а также метод типового (эталонного) объекта оценки (типового объекта-аналога);
■ методы, применяемые исключительно в кадастровой оценке (методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости методы УПКС, методы принятия решения о значении стоимости, установления значения стоимости, равной конкретной величине).
Специфика кадастровой оценки (а именно, использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость части объектов оценки существенно искажается. Такое искажение в любую из сторон имеет негативные последствия:
- при завышении - неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, влияет на состояние национальной экономики в целом;
- при занижении - бюджеты различных уровней недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и иных проектов) [2].
Всего объектов недвижимости, вошедших в государственную кадастровую оценку в 2012 г. по данным из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) по Омской области, составляет 819 704 единицы. Из них количество объектов недвижимости, вошедших в оценку на территории города Омска, составило 428704 единиц, не вошли
Таблица 1.
Распределение объектов оценки (ОКС) в г. Омске по группам
Группы оСп.екГГОВ Количество объектов, шт.
1 группа. Объекты многоквартирной жилой застройки 256226
2 группа. Объекты индивидуальной жилой застройки 80092
3 группа. Объекты, предназначенные для хранения транспорта 44531
4 группа. Объекты садового, огородного, дачного строитея i.ctea 6414
5 группа. Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения 3336
6 группа. Объекты, предназначенные для временного проживания 59
7 группа. Объекты офисно-делового назначения 1382
К группа. Объекты санаторно - курортного назначения 53
9 группа. Объекты производственного назначения 11382
10 группа. Обьекгы социальной инфраструктуры 2394
11 группа. Объекты портов, вокзалов, станций 60
12 группа. Объекты иного назначения 13324
13 группа. Сооружения 9451
BCIil'O 428 704
в оценку - 2812 объектов из-за отсутствия достоверной информации [3]. Все объекты капитального строительства были сгруппированы в 13 групп в соответствии с функциональным назначением (таблица 1). Кадастровая стоимость объектов оценки (ОКС) была определена на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, моделирования методом УПКС, рыночной оценки [4]. При определении кадастровой стоимости объекта оценки на основе моделирования, расчёт осуществлялся путём подстановки значений ценообразующих факторов в полученную статистическую модель.
Учитывая то, что работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости проводились впервые не только в Омской области, но и во всех субъектах Российской Федерации, масштабная работа была проделана в очень сжатые сроки, поэтому не удалось избежать ошибок [5].
В первую очередь были выявлены ошибки, связанные с информацией об объектах оценки, поставленных на государственный кадастровый учёт. Ошибки были обусловлены наличием дублирующихся объектов:
- государственный технический учет ОКС (на момент оцени) осуществлялся несколькими БТИ, поэтому сведения в ЕГРН были внесены по данным технических паспортов, полученных от разных
организаций, занимающихся технической инвентаризацией, относящихся к одному и тому же объекту;
- сведения об объекте внесены в ЕГРН, но по факту объект отсутствует (снесен, демонтирован);
- объект поставлен в БТИ на государственный технический учет в период с октября 2011 по 1 сентября 2012 года (не вошел в перечень, но является ранее учтенным объектом недвижимости).
В результате допущения таких ошибок и появились неверные данные о некоторых объектах. При проведении массовой оценки ОКС следствием указанных несоответствий явились технические ошибки, когда одни объекты не были оценены вообще, а другие были оценены дважды. В целях исправления таких технических ошибок в сведениях об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре недвижимости, в том числе сведений о кадастровой стоимости, Россреестром был утверждён «План мероприятий по устранению противоречий в сведениях, содержащихся в ЕГРН». В 2015 г. Управлением Россреест-ра по Омской области совместно с налоговой службой проводились совместные мероприятия, которые позволили выявить и устранить ряд технических ошибок. Верификация баз данных выявила следующее: подтверждены все характеристики объекта недвижимости у 51% объектов, 39% объектов, у которых характеристика объекта недвижимости,
Рисунок 1 - Принято заявлений на оспаривание кадастровой оценки в г.Омске
содержащаяся в ЕГРН, не соответствует характеристике, содержащейся в базе налогового органа. В 10% объектов сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН. С целью исключения выпадения из налогообложения объектов имущественной собственности эти ошибки были устранены.
Кроме технических были выявлены ошибки, связанные с методикой государственной оценки ОКС и профессионализмом (квалификацией) оценщиков. Так в некоторых случаях неправильное отнесение объекта к той или иной группе при расчёте кадастровой стоимости приводило к её увеличению в 100 и более раз. Как правило, эти ошибки устранялись оценщиками в рамках гарантийных обязательств, если были обнаружены в указанные в договоре сроки. Но больше всего проблем возникло в связи с несогласием физических и юридических лиц с результатами кадастровой оценки объектов капитального строительства и обжалованием этих результатов в комиссиях при Управлениях Россреестра, а также в судебном порядке. Так в 2016-2017гг. соотношение принятых заявлений на оспаривание кадастровой оценки от различных субъектов представлено на рисунке 1.
В качестве основания для обжалования результатов в 96% исков указывалось установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, лишь единичных случаях - об изменении кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости (0,9%), в 3% исков указано оспаривание результатов действия или (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В 2017 году по итогам работы комиссии принято 158 решений об определении кадастровой стоимости в размере рыночной, 69 - об отклонении заявлений в связи с выявленными нарушениями требований феде-
ральных стандартов оценки, законодательства об оценочной деятельности, 4 -о пересмотре кадастровой стоимости с учетом достоверных сведений об объектах недвижимости. В результате суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости изменилась с 8,97 млрд. рублей до 6,17 млрд. рублей. Уменьшение составило 2,8 млрд. рублей или 30%.
Среди основных проблем и недостатков, выявленных в процессе исследования результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, можно выделить следующее:
- многократное увеличение налогооблагаемой базы (на основе кадастровой стоимости) объектов капитального строительства;
- противоречивость результатов государственной кадастровой оценки;
- приближение к величине рыночной стоимости методами массовой оценки, которые не учитывают информацию, доступную оценщику при индивидуальной оценке;
- несоответствие рыночной методологии подходов и методов, применяемых при оценке объектов капитального строительства в ГКО;
- незаинтересованность местных органов власти в снижении показателей кадастровой стоимости, так как это влечет за собой снижение налоговых поступлений от недвижимости в местные бюджеты.
Аналогичные проблемы выявлены учёными и практиками в большинстве регионов РФ и требуют решения на федеральном и региональном уровне.
Выводы
Для совершенствования кадастровой оценки в первую очередь необходимы изменения в нормативно-правовой базе, касающейся оценочной деятельности. Закон о государственной кадастровой оценке, вступивший в силу с 2017 года, позволит снять часть проблем, связан-
ных с поведением оценки, регулирует отношения, возникающие при ГКО недвижимости [6]. Положительным моментом является создание бюджетных организаций на уровне субъектов РФ, которые будут заниматься оценкой объектов недвижимости в своём регионе, что повысит ответственность за результаты и позволит собственникам недвижимости на этапе предварительных результатов исправлять ошибки, влияющие на кадастровую стоимость. Эта процедура широко применяется в мировой практике оценки недвижимости для налогообложения, что позволяет значительно уменьшить количество обжалований результатов в судах. Ужесточились требования к профессионализму и опыту работы оценщиков, которые будут проводить кадастровую оценку. Для этого необходимо проводить подготовку начинающих оценщиков и переподготовку специалистов в области рыночной оценки недвижимости для работы в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226. Новые методические указания позволят более точно классифицировать объекты недвижимости и адекватно анализировать рынок недвижимости, подбирать методы и подходы к оценке кадастровой стоимости. Практические результаты кадастровой оценки недвижимости по обновлённой нормативно-правовой базе будут получены только в 2019-2020гг. Опыт, накопленный при кадастровой оценке объектов недвижимости в Омской области за предыдущие годы, анализ применения результатов ГКО земельных участков различных категорий и объектов капитального строительства позволит проводить более точную оценку, формировать устойчивую базу налогообложения для муниципалитетов.
Литература
1. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), подлежащих государственной кадастровой оценке. -М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2012. - 116 с.
2.Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства // Имущественные отношения в РФ - №6 (177). - 2016. С.85-93.
3. Отчёт по государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства по Омской области / От-
© £
Я
3
Г 00
2 е
8
чет № 03-ГКООН-55-2012 , Фонд данных государственной кадастровой оценки -[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rosreestr.ru.
4.Пискунова А.Н. Усовершенствование методики кадастровой оценки объектов капитального строительства /Писку-нова А.Н., Филиппова Т.А.// Научно-практический электронный журнал «Аллея науки» - №1(17) (том 4). 2018.- С.366-369. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL http://alley-science.ru.
5. Кольнова М.В. Кадастровая стоимость ОКС - вопросы и пути решения / /Имущественные отношения в РФ - №9 (180). - 2016. С.68-71.
6. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 (в ред. от 29.07.2017) - Доступ из справ.-право-вой системы «КонсультантПлюс».
Problems of capital construction objects cadastral value assessment for purposes of taxation: case of Omsk city
Filippova T.A., Veselova M.N.
VO FSEI «Omsk GAU»
During the last 5-6 years in Russia cadastral it's is increasing assessment of real estate objects for purposes of taxation interest both for taxpayers and for legal framework regulation public administration. The reason for it is a lot of technical and cadastral errors that identified in the analysis of the results of the cadastral assessment of real estate in many regions of Russia. The procedures for assessment the results at regional interagency commissions and in trial proceeding have led to a significant reduction of the potential tax base established from the cadastral value. Investigations of the consequences of applying the results of cadastral valuation of capital construction objects in Omsk city have made it possible to identify the main shortcomings and determine the directions of its elimination. It's showed that most of the mistakes associated with inaccurate information about real estate objects, was eliminated during the process of clarifying information and changing the cadastral value. Its showed that for eliminate any problems that affecting to the results of real estate cadastral value, the assessment methodology need to be improved and its necessary to made some cadastral assessment regulating federal legislation amendments.
Keywords: cadastral assessment, capital construction objects, real estate assessment, methods of mass assessment of real property, cadastral valuation appeals, information of the real estate cadastre.
References
1. Methodical recommendations about assessment
of the real estate objects (buildings, rooms, constructions, objects of incomplete construction) which are subject to the state cadastral assessment. - M.: LLC NIPKTs Voskhod-A, 2012. - 116 pages.
2. Ilyin M.O. Assessment of capital construction
projects//the Property relations in the Russian Federation - No. 6 (177). - 2016. Page 8593.
3. The report on the state cadastral assessment of
capital construction projects on the Omsk region / the Report No. 03-GK00N-55-2012, Fund of data of the state cadastral assessment - [An electronic resource]. - Access mode: http://rosreestr.ru.
4. Piskunova A.N. Improvement of a technique of
cadastral assessment of Capital construction projects/Piskunov A.N., Filippov T.A.//the Scientific and practical online magazine «Alleya Nauki» - No. 1(17) (volume 4). 2018.-Page 366-369. - [Electronic resource]. - Access mode: URL http://alley-science.ru.
5. Kolnova M.V. The cadastral cost of Construction
Department - questions and solutions//the Property relations in the Russian Federation -No. 9 (180). - 2016. Page 68-71.
6. About the state cadastral assessment [An
electronic resource]: feeder. the law from 7/ 3/2016 No. 237-FZ (in an edition from 7/29/ 2017) - Access from справ. - the legal ConsultantPlus system.
сч
OS £
6
2 ©
