CC BY
5
недвижимости согласно международным стандартам финансовой отчетности. Выделение инвестиционной недвижимости в отдельный объект бухгалтерского учета должно было повысить информативность и достоверность бухгалтерской отчетности для иностранных инвесторов. Однако учитывая выявленные недостатки данная цель не может быть достигнута, так как значительная часть инвестиционной недвижимости согласно действующему законодательству по-прежнему остается в составе основных средств. Вследствие этого, можно сделать вывод, что инструкция № 25 требует существенных доработок в части определения состава инвестиционной недвижимости
Использованные источники:
1. Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденная постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 25 / национальный реестр правовых актов №8/26354 от 31.08.2012 г. - с. 18-22
2. МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость (Investment property) / Электронный ресурс http://www.ade-solutions.com/sites/default/files/ias 40 version02.pdf. - Дата доступа 10.09.2016 г.
УДК 657.01
Трибуналова И.А. старший преподаватель кафедра «Бухгалтерского учета, контроля и анализа
хозяйственной деятельности» Гомельский государственный университет имени Ф. Скорины
Республика Беларусь, г. Гомель ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ЕЕ ПРИЗНАНИИ В
БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ В статье рассматриваются вопросы признания в учете инвестиционной недвижимости и проблемы определения ее первоначальной стоимости при наличии неотделимых от нее основных средств
Ключевые слова: инвестиционная недвижимость, основные средства, единица учета, балансовая стоимость, справедливая стоимость
Tribunalova I.A.
Senior Lecturer «Francisk Skorina Gomel State University» ISSUES OF INITIAL COST MEASURE OF INVESTMENT
PROPERTY
In the article the questions of recognition in the accounting of investment properties and the problem of determining its initial value when there is no distinction is made between fixed assets
Ключевые слова: investment property, fixed capital, unit of account, carrying amount, fair value
Определение первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости при ее признании в бухгалтерском учете, является важным моментом в деятельности любой организации, так как во многом определяет размер будущих финансовых и денежных потоков от ее использования и возникновение связанных с ними налоговых обязательств.
В соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденной постановлением Минфина от 30.04.2012 г. № 25 (далее - Инструкция № 25) инвестиционная недвижимость признается в учете при одновременном выполнении определенных условий:
1) недвижимость должна быть сдана в аренду;
2) организация предполагает получение экономических выгод, от операций, связанных с использованием недвижимости;
3) стоимость недвижимости должна быть определена достоверно [1].
В соответствии с IAS 40 инвестиционная недвижимость признается активом:
1) когда организация с определенной долей вероятности может получить экономические выгоды от ее использования;
2) когда стоимость инвестиционной недвижимости можно оценить с достаточной степенью надежности.
Таким образом и инструкция № 25 и IAS 40 в принципе, одинаково трактуют оценку первоначальной стоимости, приобретенной и созданной инвестиционной недвижимости, по которой она признается в учете, и по сути включает в себя определенные статьи затрат, связанных с ее созданием или приобретением. Однако в определении стоимости инвестиционной недвижимости, полученной в результате товарообменных операций, существуют существенные расхождения.
Так в Инструкции № 25 указано что, первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости, приобретаемой в процессе товарообменных операций, определяется исходя из учетной стоимости активов полученных в результате товарного обмена [1].
То есть, по сути, стоимость объекта определяется балансовой стоимостью активов при совершении товарообменных операций и документальных подтверждений насколько справедлива данная стоимость по сути не требуется, что, безусловно вызывает ряд вопросов.
Согласно международным стандартам стоимость инвестиционной недвижимости, поступающей в результате товарообменных операций должна всегда оцениваться по справедливой стоимости, за исключением ряда случаев, когда:
1) товарообменная операция не имеет коммерческого содержания;
2) справедливая стоимость активов, участвующих в товарообменной операции не может быть определена с достаточной степенью надежности.
Таким образом, согласно международным стандартам стоимость инвестиционной недвижимости оценивается по балансовой стоимости
активов, передаваемых в результате товарообменных операций, только в том случае, если справедливая стоимость не может быть установлена.
Важным моментом в определении учетной стоимости объекта по товарообменным операциям является момент признания коммерческого или некоммерческого содержания операции. Основным фактором признания операции коммерческой является степень изменения будущих денежных потоков, которая произойдет в результате совершения данной операции.
Так операция будет иметь коммерческое содержание если в процессе ее совершения будут выполняться одно или несколько из приведенных условий:
а) сумма и риск (структура) денежных потоков приобретаемого объекта инвестиционной недвижимости отличается от суммы и риска (структуры) денежных потоков передаваемого в процессе товарообменной операции актива;
б) стоимость деятельности организации, которая затягивается в результате осуществления товарообменной операции изменяется;
в) разница в сумме и риске денежных потоков активов передаваемых в результате товарообменной операции или в изменении стоимости деятельности организации значительно отличается от справедливой стоимости обмениваемых активов [2].
Таким образом, основным критерием того, имеет ли товарообменная операция с инвестиционной недвижимостью коммерческое содержание, является изменение стоимости части деятельности организации, которая затрагивается в ее процессе, а также объем денежных потоков после вычета налогов.
Втором важным моментом оценки первоначальной стоимости объекта инвестиционной недвижимости является определение ее стоимости в процессе передачи в финансовую аренду. Так, несмотря на то, что последние изменения международных стандартов финансовой отчетности обуславливают отражение объектов, переданных в финансовую аренду на балансе арендодателя, в Инструкции № 25 объект финансовой аренды учитывается на балансе лизингополучателя. Кроме этого в ней вообще не рассмотрены вопросы оценки первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, полученной по договору финансовой аренды.
Теоретически первоначальная стоимость объекта, полученного по договору финансовой аренды может оцениваться тремя способами:
1) по справедливой стоимости недвижимости;
2) по стоимости минимальных арендных платежей;
3) по наименьшей из вышеуказанных стоимостей.
Международные стандарты до последних изменений определяли
первоначальную стоимость недвижимости, полученной по договору финансовой аренды как наименьшую из двух величин: справедливой стоимости недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма данной величины должна признаваться как
обязательство. Суммы, которые уплачиваются за финансовую аренду, должны учитываться как часть минимальных арендных платежей и включаться в стоимость актива, однако при этом одновременно и исключаться из суммы обязательства. Если объект, частично сдаваемый в финансовую аренду, будет признаваться инвестиционным имуществом, то его справедливая стоимость будет определяться исходя из удельного веса, а не общей стоимости лежащей в его основе недвижимости.
IAS 40 не дает четкого определения того, что является единицей бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости, в отличие от инструкции № 25. Она определяет, что единицей бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости является инвентарный объект. Инвентарным объектом инвестиционной недвижимости может являться земельный участок, здание, сооружение, изолированное помещение, машино-место и т.д. Однако невыясненным остается вопрос к чему относить основные средства, которые напрямую связаны с инвестиционной недвижимостью и неотделимы от нее, например: кондиционер, или лифт. На наш взгляд такие основные средства целесообразно включать в стоимость инвестиционной недвижимости, однако насколько это будет соответствовать нормам Инструкции № 25 неясно.
Таким образом, можно сделать вывод, что в Инструкции № 25, регулирующей учет инвестиционной собственности в Республике Беларусь отсутствует ряд важнейших моментов определения первоначальной стоимости объектов инвестиционной недвижимости в части ее поступления в результате товарообменных операций и по договору финансовой аренды, что существенно искажает достоверность ее оценки в бухгалтерском учете, а значит и снижает прозрачность бухгалтерской отчетности для иностранных инвесторов.
Использованные источники:
1. Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденная постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 25 / национальный реестр правовых актов №8/26354 от 31.08.2012 г. - с. 18-22
2. МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость (Investment property) / Электронный ресурс http://www.ade-solutions.com/sites/default/files/ias 40 version02.pdf. - Дата доступа 10.09.2016 г.
