CC BY
14М.В. КОРОБКОВ, студент юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации
Научный руководитель: Е.С. ЯКИМОВА
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
В связи с необходимостью устранения проблем законодательства о долевом участии в строительстве автору представляется логичным развитие данного законодательства в следующих направлениях: 1) закрепления сроков подачи документов на государственную регистрацию договора путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 2) внесения изменений в Федеральный закон «О долевом строительстве», предусматривающих возможность уплачивать цену в неденежной форме, но с усилением контроля за сделками, оплачиваемыми «ненадежными» способами; 3) создания условий, при которых добросовестные застройщики перестанут применять «обходные схемы», путем закрепления их прав в Законе и частичного уменьшения ответ-
M.V. KOROBKOV,
the student of law faculty Financial Academy at the Government of the Russian Federation
PROBLEMS AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT OF THE LEGISLATION ON SHARED PARTICIPATION IN CONSTRUCTION
In connection with the necessity of resolving the problems of the legislation on shared participation in construction author seems logical development of this legislation in the following areas: 1) fixing the deadline for submitting documents for the state registration of the contract by making appropriate amendments to the Federal law «On state registration of rights to immovable property and transactions therewith»; 2) amendments to the Federal law «On share participation construction», stipulating the possibility to pay the price in non-monetary form, but with the strengthening of control over transactions paid «unreliable» means;
3) the creation of conditions in which conscientious developers will no longer apply «substitute» scheme, by fixing their rights in Law and partial reduction of liability or as an alternative - proliferation Act on other «substitute» civil transactions;
4) the consolidation of the relevant provisions made by the Presidium of the Russian Federation concerning
ственности либо как альтернатива - распространения действия Закона на иные «обходные» гражданско-правовые сделки; 4) закрепление соответствующих положений, высказанных Президиумом ВАС РФ, касающихся запрета на привлечение денежных средств до государственной регистрации договора, в Федеральном законе № 214-ФЗ либо альтернативное закрепление возможности привлечения таких денежных средств; 5) однозначно решить вопрос в отношении задатка до государственной регистрации договора.
Ключевые слова: законодательство о долевом участии в строительстве, государственная регистрация договора, добросовестные застройщики, гражданско-правовые сделки.
the ban on raising funds to state registration in the Federal law № 214-FZ or alternative securing the possibility of attracting such funds; 5) to decide unambiguously the question in respect of the Deposit before the state registration of the contract.
Key words: legislation on shared participation in construction, state registration of the contract, conscientious developers, civil transactions.
Появление договора долевого участия в строительстве и дальнейшее развитие его правового регулирования имеет огромное значение, в том числе и для решения жилищной проблемы. Данный факт подтверждается увеличением количества таких договоров, в том числе из-за весьма подробной регламентации, что положительно влияет на использование данной правовой конструкции гражданами. Широко распространено применение данного договора и со стороны добросовестных застройщиков. И хотя все еще существуют различные схемы обхода Федерального закона № 214-ФЗ, доля применения рассматриваемого нами договора значительно возросла. Необходимо отметить, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был принят с целью защитить права дольщиков. Данная цель, на наш взгляд, была достигнута в полной мере, однако это не исключает наличия в законодательстве о долевом участии в строительстве определенных проблем.
Одна из современных проблем связана с государственной регистрацией договора. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве является обязательной, поскольку договор считается заключенным именно с момента такой регистрации. Исходя из того, что у договора долевого участия в строительстве имеются суще-
ственные отличия от иных гражданско-правовых договоров, законодательно предусмотрены и особенности государственной регистрации таких договора. К числу актов, касающихся данного вопроса, относится Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также инструкция «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обре-менений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества». Ни в одном из указанных актов не содержится регламентированного срока подачи документов на государственную регистрацию. Данная проблема «влечет неопределенность в правовом статусе сторон: с одной стороны, при добросовестности застройщика может заставить участника только переживать (и данную ситуацию можно исправить, принудив в судебном порядке застройщика зарегистрировать договор), а с другой стороны, если застройщик окажется недобросовестным и задержка сроков связана с его умыслом, например, повторно продать одну и ту же квартиру и зарегистрировать любой договор на свой выбор, тем самым лишив всех остальных претендентов-участников права на регистрацию договора даже в судебном порядке»1.
1 Донских Е.Г, Форма договора доле-
вого участия в строительстве многоквар-
Наряду с проблемой государственной регистрации некоторые цивилисты поднимают проблему форм уплаты цены договора2. Закон в легальном определении цены договора предусматривает возможность только денежной ее формы. Тем не менее на практике довольно много случаев, когда отношения между застройщиком и участниками оформляются путем приобретения, например, векселя застройщика. При такой схеме участнику строительства предлагают купить вексель, а затем вложить его в качестве оплаты по договору. При этом положения Федерального закона № 214-ФЗ на такие отношения распространяться не будут, поскольку по договору долевого участия в строительстве должны привлекаться лишь денежные средства.
Существуют, однако, прецеденты, признающие законной уплату цены договора неденежнными формами: путем выдачи участником долевого строительства застройщику разрешения на подключение жилого дома к существующим коммуникационным сетям3 или же путем встречного выполнения участником
2 См., например: Ибрашов Р.Т. О некоторых возможных направлениях совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве // Юридические науки: проблемы и перспективы: Материалы Междунар. науч. конф. (г. Пермь, март 2012 г.). Пермь: Меркурий, 2012. С. 79.
3 См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 29 января 2010 г. по делу № А57-2471/2009.
долевого строительства работ по договору строительного подряда4.
«Вексельная схема» — лишь одна из существующих моделей обхода Закона № 214-ФЗ. К другим примерам можно отнести договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи, договоры простого товарищества и др.
Закон предусматривает возможность оспорить такие договоры и признать их недействительными. С правовой точки зрения это решает проблему, но практический анализ показывает, что участник долевого строительства пойдет в суд с указанными требованиями только на стадии банкротства застройщика. Кроме того, чаще всего суды признают «обходные» договоры недействительными, назначая двустороннюю реституцию, что позволяет вернуть участнику долевого строительства вложенные денежные средства, но не позволяет достигнуть первоначальной цели — получить имущество в собственность.
Еще одной проблемой законодательства о долевом строительстве является отсутствие положений, предусматривающих задаток по договору долевого участия в строи-тельстве5. Относительно недавно Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ вынес Постановление № 13863/096, в котором сделал вы-
4 См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 6 февраля 2009 г. по делу № А49-6314/07.
5 См.: Ибрашов Р.Т. Указ. соч. С. 80.
6 См.: Постановление Президиума ВАС
РФ от 23 марта 2010 г. № 13863/09.
вод, что застройщики не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При этом цивилисты считают, что, исходя из правовой природы задатка, возможность его передачи никак не зависит от государственной регистрации договора7.
В связи с этим возникает своего рода противоречие Закона и правовой позиции Президиума ВАС РФ. С одной стороны, задаток может выдаваться до государственной регистрации договора, с другой - такой запрет накладывает Президиум ВАС РФ. Кроме того, отсутствие возможности застройщиков привлекать денежные средства до момента государственной регистрации договора создает определенные проблемы, связанные со строительством.
Так же недавние изменения в законодательстве породили ряд новых трудностей для правоприменения. Так, например, нововведения относительно обязанности застройщика обеспечить свои обязательства по передаче участнику строительства недвижимого имущества труднореализуемы на практике. Застройщику предлагается застраховать свою гражданскую ответственность одним из двух путей: путем участия в обществе взаимного страхования, к которому предъявляют-
7 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 782, 783.
ся определенные требования, либо путем гражданско-правового договора со страховой организацией, к которой также предъявляются определенные требования8. Указанные требования представляют повышенный интерес, поскольку получается, что далеко не все страховые организации способны застраховать застройщика. Кроме того, далеко не все страховые организации, имеющие такую возможность, захотят страховать ввиду повышенных рисков в строительстве. Аналогичая ситуация обстоит и со вторым возможным способом обеспечения обязательства, заключающегося в поручительстве банка. Данные факты свидетельствуют о том, что новым застройщикам будет чрезвычайно трудно реализовать закрепленную в законе обязанность, что потребует существенных финансовых затрат, а следовательно, даст значительные преимущества существующим на строительном рынке организациям.
В связи с необходимостью устранения указанных проблем представляется логичным развитие законодательства о долевом участии в строительстве в следующих направлениях:
8 См.: ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 40.
• закрепления сроков подачи документов на государственную регистрацию договора путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• внесения изменений в Федеральный закон «О долевом строительстве», предусматривающих возможность уплачивать цену в неденежной форме, но с усилением контроля за сделками, оплачиваемыми «ненадежными» способами;
• создания условий, при которых добросовестные застройщики перестанут применять «обходные схемы», путем закрепления их прав в Законе и частичного уменьшения ответственности либо как альтернатива — распространения действия Закона на иные «обходные» гражданско-правовые сделки;
• закрепление соответствующих положений, высказанных Президиумом ВАС РФ, касающихся запрета на привлечение денежных средств до государственной регистрации договора, в Федеральном законе № 214-ФЗ, либо альтернативное закрепление возможности привлечения таких денежных средств;
• однозначно решить вопрос в
отношении задатка до государственной регистрации договора.
Библиографический список:
1. Донских Е.Г. Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации // Нотариус. 2009. № 1.
2. Ибрашов Р.Т. О некоторых возможных направлениях совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве / / Юридические науки: проблемы и перспективы: Материалы Междунар. науч. конф. (г. Пермь, март 2012 г.). Пермь: Меркурий, 2012.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева. М.: «Проспект», 2010.
References (transliteration):
1. Donskih E.G. Forma dogovora dolevogo uchastija v stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i problemy gosudarstvennoj registracii / / Notarius. 2009. № 1.
2. Ibrashov R.T. O nekotoryh vozmozh-nyh napravlenijah sovershenstvovanija zakonodatel'stva ob uchastii v dolevom stroitel'stve / / Juridicheskie nauki: problemy i perspektivy: Materialy Mezhdunar. nauch. konf. (g. Perm', mart 2012 g.). Perm': Merkurij, 2012.
3. Kommentarij k Grazhdanskomu kodeksu Rossijskoj Federacii. Chast' pervaja / Pod red. A.P. Sergeeva. M.: «Prospekt», 2010.
