CC BY
51
УДК 334.02 ББК 65.31
DOI 10.24412/2412-2025-2021-1-48-55
Борисова Людмила Александровна - кандидат экономических наук, доцент, старший научный сотрудник НИИ Управления, экономики, политики, социологии, доцент кафедры менеджмента, Дагестанский государственный университет народного хозяйства
Borisova Lyudmila Aleksandrovna - PhD in Economics, Associate Professor, Senior Researcher at the Research Institute of Management, Economics, Politics, Sociology, Associate Professor of the Department of Management, Dagestan State University of National Economy
ПРОБЛЕМЫ И ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ
PROBLEMS AND MAIN TRENDS IN THE DEVELOPMENT OF HOUSING CONSTRUCTION IN RUSSIA
В статье проанализированы основные итоги развития рынка жилищного строительства; рассмотрены основные проблемы, с которыми столкнулся строительный комплекс в 2020 году. Описаны основные меры, предпринимаемые Правительством РФ для стабилизации ситуации на рынке жилищного строительства.
Ключевые слова: жилищное строительство, ипотечное кредитование, строительный комплекс, пандемия, меры государственной поддержки.
The article analyzes the main results of the current stage of development for the housing construction market; summarizes the results and main problems faced by the construction complex in 2020. The main measures taken by the Government of the Russian Federation to stabilize the situation in the housing construction market are described.
Keywords: housing construction, mortgage lending, construction complex, pandemic, government support measures.
2020 год был сложным как для строительного комплекса, так и всей российской экономики. Пандемия коронавируса Covid-19 и последующий экономический кризис потребовали от органов государственной власти проделать сложную работу по сохранению стабильности.
Благодаря беспрецедентным мерам, принятым Правительством РФ, несмотря на пандемию и проблемы, связанные с ней, строительный комплекс РФ смог вопреки всем пессимистичным прогнозам достичь объемов ввода жилья в 82,2 млн м2. Всего же в 2020 году было выполнено строительных работ на сумму более 9,5 трлн рублей.
На рисунке 1 приведены объемы жилищного строительства за 2020 год по федеральным округам (млн. м2).
Рисунок 1. Объемы жилищного строительства за 2020 год по федеральным
округам (млн. м2) [5] В рейтинге 25 регионов - лидеров по объемам жилищного строительства за 2020 год, составленном по данным наш.дом.рф, регионами - лидерами стали Московская область (1 место - 8 722,0 тыс. м2), г. Москва (2 место - 4 977,8 тыс. м2), Краснодарский край (3 место - 4 520,8 тыс. м2). Ставропольский край в рейтинге занял 16 место с объемами жилищного строительства в 1 208,6 тыс. м2, Республика Дагестан заняла 25 место - 957,3 тыс. м2.
Объемы выполненных строительных работ за 2020 год по федеральным округам (трлн. руб.) приведены на рисунке 2.
ЦФО СЗФО ЮФО СКФО ПФО УФО СФО ДФО
Рисунок 2. Объемы выполненных строительных работ за 2020 год по федеральным округам (трлн. руб.) [5]
В рейтинге 25 регионов - лидеров по объемам выполненных строительных работ за 2020 год, составленном по данным наш.дом.рф, регионами - лидерами стали город Москва (10 911,3 млрд руб.), Московская область (675,4 млрд руб.), Ямало-Ненецкий АО (581,6 млрд руб.). Ставропольский край занял 17 место - 145,1 млрд руб., Республика Дагестан - 12 место - 181,0 млрд руб. [4]
Как уже было отмечено ранее, достигнутый объем ввода жилья в 2020 году - результат своевременно принятых Правительством РФ мер поддержки строительного комплекса, подтвердивших свою эффективность. Прежде всего следует отметить беспрецедентное снижение ставок Центробанком. Впервые в российской истории ставки на первичном рынке снизились до 8 %, а ставки по льготной ипотеке составили 6,5 %. В результате, в 2020 году выдан рекордный объем ипотеки - 1,7 млн кредитов (что на 35 % больше, чем в 2019 году) на 4,3 трлн рублей (на 50 % больше, чем в 2019 году). Под 6,5 % выдано 345,6 тыс. кредитов (20 %) на сумму более 1 трлн рублей (23 %). [6]
Картина по Республике Дагестан выглядит следующим образом (таблица 1).
Таблица 1
Объемы и ставки ипотечного кредитования в Республике Дагестан [9]
Год Объем выданных ИЖК, млн. руб. Средневзвешенная ставка на вторичном рынке (%) Средневзвешенная ставка на первичном рынке (%)
2019 9 146 10,08 9,38
2020 17 257 8,41 6,36
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в Республике Дагестан в 2020 году превысил объем 2019 года на 43%. При этом средневзвешенная ставка кредитования на вторичном рынке уменьшилась на 1,67 %, на первичном рынке - на 3,02 %.
В среднем по России 52 % жилья сдано в многоквартирных домах (МКД) и 48 % — в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). По Республике Дагестан эти два показателя практически равны (буквально на доли процента больше приходится на ИЖС).
Своего рода «подушкой безопасности» для застройщиков стал переход на проектное финансирование. Разрешение на использование средств эскроу-счетов явилось источником равномерного поступления средств для возведения жилых объектов и позволило не останавливать строительство даже в самый тяжелый весенний период, когда покупательная активность резко упала.
К декабрю 2020 года объемы жилья, строящегося с использованием эскроу-счетов, превысили объемы возводимого по старым правилам жилья. Порядка 52 % всех строящихся в России сегодня МКД возводится с применением эскроу-счетов.
Картина по Республике Дагестан выглядит следующим образом (таблица 2).
Таким образом, в 2020 году в Республике Дагестан возводилось:
- с использованием счетов эскроу - 27 % многоквартирных домов;
- с уплатой взносов в компенсационный фонд - 67 %;
- без привлечения средств граждан с 01.07.2019 - 6 %.
Обеспечение источниками финансирования жилищного рынка РФ
(рынок проектного финансирования) представлено в таблице 3.
Таблица 2
Основные показатели жилищного строительства в РД, 2020 г. [9]
Механизм привлечения средств граждан Застройщи ки, шт. Разрешени я на строительс тво, шт. Проектн ые декларац ии, шт. Дом а, шт. Жилая площа дь, 2 тыс. м Квартир ы, тыс. шт.
Все механизмы 12 21 21 21 255 4
С
использовани ем счетов 4 8 8 8 69 1
эскроу
С уплатой взносов в компенсацион ный фонд 8 11 11 11 171 2
Без
привлечения средств граждан с 01.07.2019 2 2 2 2 15 0
Таблица 3
Обеспечение источниками финансирования жилищного рынка РФ (рынок проектного финансирования) [6]
Банк Млн м2
Сбербанк 928,7
ВТБ 5,6
Банк ДОМ.РФ 5,1
Открытие 1,9
Россельхозбанк 1,7
Газпромбанк 1,4
Альфа-банк 1,2
Промсвязьбанк 0,8
Остальные 23 банка 2,1
Существенную долю рынка проектного финансирования занимает Сбербанк (928,7 млн м2).
Что касается Дагестана, в республике представлен только Сбербанк (строится 8 домов площадью 69 тыс. м2 - 4 застройщика).
В соответствии с паспортом нацпроекта «Жилье и городская среда», до 2024 года должно быть построено 410 млн м2 жилья, т.е. каждый десятый квадратный метр в стране к этому времени будет новым. Такие, казалось бы, большие объемы обусловлены объективной необходимостью. По результатам опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ, порядка 40 % населения России сегодня нуждаются в улучшении жилищных условий, а порядка 67 % граждан желают приобрести жилье для собственного пользования.
В то же время объемы находящегося в строительстве жилья снижаются - в сравнении с 2019 годом падение составило порядка 12 %. Это является достаточно тревожным моментом на фоне общего позитива на рынке МКД, поскольку с большой вероятностью свидетельствует о том, что застройщики, не понимая конъюнктуры рынка и новых правил, не спешат с выводом новых проектов на рынок.
Серьезная проблема жилищного строительства - наличие низкомаржинальных проектов с низкой рентабельностью (порядка 12 млн м2 по стране), неинтересных для банков и потому не имеющих возможность получить проектное финансирование. Для решения этой проблемы 31 декабря 2020 г. подписано постановление Правительства РФ № 2457 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. № 629», определяющее порядок субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства. Субъектов РФ, которые могут претендовать на такую меру поддержки, достаточно большое количество - 49 регионов. Главное условие - среднедушевые денежные доходы населения региона за 1 -й квартал 2020 года на 15 % и более ниже среднедушевых доходов населения в целом по Российской Федерации [2].
Еще одна проблема - нехватка рабочих рук на стройках. Мигранты из стран ближнего зарубежья, выехавшие в начале пандемии на родину, до сих пор не могут вернуться в Россию вследствие действия ограничительных мер. Наиболее дефицитными стали разнорабочие, штукатуры, каменщики, бетонщики, арматурщики, маляры, монтажники и др.
По поручению президента РФ В. Путина в настоящее время разрабатываются меры по возвращению иностранной рабочей силы на российские рынки в упрощенном порядке. Кроме того, актуализируется необходимость подготовки собственных квалифицированных кадров, о чем говорится уже не один год.
Вследствие повышения оплаты труда рабочих, использования проектного финансирования, роста цен на стройматериалы и энергоресурсы, роста расходов на логистику произошло повышению стоимости жилья. По итогам первых трех кварталов 2020 г. зафиксирован рост цен на 9 % как на первичном, так и на вторичном рынке жилищного строительства. На первичном рынке в среднем 1 м2 жилья оценивается в 76,2 тыс. руб., на вторичном - в 64 тыс. руб. [8].
Средняя цена жилья в Республики Дагестан по данным Дагстата: на первичном рынке 1 м2 стоит 32 тыс. руб., на вторичном рынке - 50 тыс. руб. [9]. Следует отметить, что Дагестан входит в пятерку регионов с наименьшим ростом цен наряду с Ингушетией, Магаданской, Тюменской и Еврейской областями.
Говоря о дальнейших мерах поддержки, 23 сентября 2020 г. на заседании Правительства России утвержден ранее одобренный Президентом «Общенациональный план действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения» на период с июня 2020 г. по декабрь 2021 г. [1].
В Общенациональный план входит «Программа действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования», включающая более 200 инициатив Минстроя, ДОМ.РФ, отраслевых ассоциаций НОСТРОЙ и НОЗА и др. институциональных участников рынка.
В документе отмечается, что достижение планового показателя нацпроекта по объему ввода жилья возможно при реализации всех предлагаемых мер поддержки, которые предусматривают три
стратегические направления институциональных реформ и модернизации управления строительной отраслью и рынками недвижимости [4]:
1. «Новый ритм строительства» (ускорение строительных процедур, реформирование нормативной правовой базы градостроительной деятельности и строительства);
2. Цифровизация строительной отрасли (формирование единого цифрового пространства в строительстве, использование цифровой модели объекта в течение его жизненного цикла);
3. Создание программного механизма ускорения социально -экономического развития городских агломераций и городов, являющихся центрами экономического роста.
Данные направления содержат ряд конкретных среднесрочных мер институционального стимулирования, предусматривающих [4]:
- развитие инструментов накопления на первоначальный взнос по ипотеке;
- вовлечение в оборот федеральных земельных участков для целей жилищного строительства;
- повышение роли федеральных институтов развития - АО «ДОМ.РФ», ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Фонда ЖКХ;
- повышение эффективности обеспечения земельных участков необходимой инфраструктурой;
- развитие института комплексного ИЖС;
- развитие института арендного жилья;
- оптимизацию процессов технологического присоединения к инженерным сетям;
- сокращение аварийного жилого фонда;
- повышение качества капремонта многоквартирных домов.
Оперативные монетарные мероприятия экстренной поддержки
отрасли и рынка сводятся к следующему [4]:
1) продление программы льготного ипотечного кредитования по ставке 5 % годовых на срок до 31.12.2021 г. (потребует 372,6 млрд руб. бюджетных средств);
2) снижение молодым семьям-очередникам (таких насчитывается 231,3 тыс.) ставки по ипотеке также до 5% (243,53 млрд руб.);
3) государственное субсидирование банкам льготных процентных ставок по кредитам застройщикам для финансирования новых проектов с рентабельностью ниже 15% и коэффициентом покрытия долга денежными потоками менее 1,2 (55 млрд руб.);
4) выделение ежегодно в течение 3 лет не менее 100 млрд руб. в целях завершения строительства проблемных объектов;
5) дополнительное финансирование госпрограммы «Стимул» (помогает застройщикам за счет бюджетных средств возводить объекты социальной и инженерной инфраструктуры) в 2020-2021 гг. за счет освоения сумм, запланированных на 2023-2024 гг.
Среди общесистемных мер в Общенациональном плане значится взаимоувязка мероприятий нацпроекта «Жилье и городская среда» и мероприятий других нацпроектов, что является положительным изменением и потенциально позволит синхронизировать мероприятия и целевые показатели Национального проекта с другими приоритетными
проектами и документами стратегического планирования более высокого уровня.
Можно также отметить, что в начале 2021 г. Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин официально дал старт подготовке новой Стратегии социально-экономического развития РФ до 2030 г. Разработкой документа занимается пять рабочих групп: «агрессивное развитие инфраструктуры», «новая высокотехнологичная экономика», «новый общественный договор», «клиентоцентричное государство» и «национальная инновационная система».
«Агрессивное развитие инфраструктуры» (руководитель М. Хуснуллин) будет включать в себя все национальные цели и задачи, в т.ч. рост объемов жилищного строительства и создание комфортной среды.
В блок «агрессивное развитие инфраструктуры» предлагается включить следующие стратегии развития:
- развитие строительной отрасли;
- инфраструктурное строительство (под которым понимаются и дороги, и сети, и социальная инфраструктура, и городская среда — все, что входит в нормальное обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов и связи между ними);
- пространственное развитие;
- жилищное строительство и комфортная городская среда;
- жилищно-коммунальное хозяйство;
- экология.
Таким образом, как показало проведенное исследование, применяемые меры поддержки жилищного строительства уже показали свою эффективность, что позволило сохранить темпы строительства и с большой вероятностью будут способствовать его дальнейшему росту.
Список литературы:
1. «Общенациональный план действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения в экономике» (одобрен Правительством РФ 23.09.2020, протокол № 36, раздел VII) (№ П13-60855 от 02.10.2020). Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_333667/.
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2020 года № 2457 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. №629». Режим доступа: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202101090012.
3. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» (утв. президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам, протокол от 24.12.2018 № 16) Режим доступа: https://mgsn.rk.gov.ru/uploads/txteditor/mgsn/attachments/d4/1 d/8c/d98f00b 204e9800998ecf8427e/phpjsba7F_3.pdf.
4. Блохин, А.А., Стерник, С.Г., Телешев, Г.В. Институциональные трансформации сферы жилищного строительства в 2020 году // Проблемы прогнозирования. - 2021 - №2(185). - С. 43-55.
5. Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки - Режим доступа: https://дом.рф/analytics/.
6. Рынок строительства и недвижимости: стимулы отрасли на фоне кризиса - 2020. Центр социально-экономических исследований, Москва,
июнь, 2020 год. Режим доступа: https://www.csr.ru/ru/publications/ rynokstroitelstva-i-nedvizЫmosti-stimuly-otrasH-na-fone-krizisa-2020/.
7. https://cian.ru - официальный сайт ЦИАН - Новости, статьи и аналитика рынка недвижимости в Москве и России.
8. https://rosstat.gov.ru/folder - Федеральная служба государственной статистики.
9. https://dagstat.gks.ru/ - Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Дагестан.
10. https://erzrf.ru/zastroyschiki?regionKey - официальный сайт «Единый ресурс застройщиков».
11. https://наш.дом.рф/аналитика - официальный сайт Единой информационной системы жилищного строительства.
