CC BY
39
ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ
ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ТРАНСФОРМАЦИИ СФЕРЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В 2020 году
А.А. БЛОХИН, доктор экономических наук. E-mail: [email protected] Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН, Москва, Россия. ORCID 0000-0003-1411-1011; Scopus Author ID: 6507292791.
С.Г. СТЕРНИК, доктор экономических наук. E-mail: [email protected] Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН, Москва, Россия. ORCID 0000-0003-2132-4664. Scopus Author ID: 55496710400.
Г.В. ТЕЛЕШЕВ, e-mail: [email protected], Институт народнохозяйственного
прогнозирования РАН, Москва, Россия.
ORCID 0000-0003-1016-6111. Scopus Author ID: 57205259791.
В статье показано продолжение развития двух ключевых тенденций в сфере жилищного строительства - усиление в ней роли государства и выделение компаний-лидеров рынка, контролирующих его привилегированную часть. Последние отделяются от остальной части рынка все более глубокими институциональными барьерами. Такие барьеры возникают из-за «особых» отношений компаний с крупнейшими банками, их преимуществ в получении финансирования на рынках ценных бумаг, лучших условий взаимодействия с институтами развития, прежде всего АО «ДОМ.РФ», ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Фонда ЖКХ, с соответствующим доступом к инструментам государственных гарантий и иным условиям, предоставляемым этими институтами. Показано, что такой институциональный механизм обеспечивает лучшие условия для достижения национальных целей в жилищной сфере. Делаются выводы относительно рисков и ограничений с точки зрения исполнения целей Национального проекта «Жилье и городская среда», а также о целесообразности выработки стратегии трансформации временных антикризисных мер господдержки в долгосрочную политику государственно-частного партнерства и сохранения многоукладности экономики отрасли и рынка.
Ключевые слова: Институциональная экономика, жилищное строительство, расширенное воспроизводство, антикризисные меры, национальный проект.
Б01: 10.47711/0868-6351-185-43-55
Введение. Десять лет назад в России в отличие от США мировой финансовый кризис прервал закономерный переход рынка от стадии роста к стадии стабилизации, и рынок вошел в кризис, сохраняя потенциал отложенного спроса населения, т.е. природа кризисов на двух рассматриваемых рынках различна [1]. Поэтому и государственные меры поддержки жилищно-строительной отрасли должны быть различными, в частности, подчеркивалась важность развития в России инструментов финансового стимулирования предложения.
С тех пор в течение 10 лет со стороны стимулирования предложения в отрасли появились инструменты господдержки жилищного ленддевелопмента и обеспечения инженерной инфраструктуры для многоквартирной жилой застройки, инструменты секьюритиза-ции (эмиссия ценных бумаг застройщиков и их проектов), инструменты госгарантий по кредитам и по эмиссионным обязательствам и инструменты проектного финансирования с применением счетов-эскроу. Но и со стороны стимулирования спроса появились государственные льготы для многих категорий населения и главное - беспрецедентное развитие ипотеки, в том числе с господдержкой банков, поскольку платежеспособный спрос ослаб по совокупности макроэкономических и монетарных причин. Другими словами, рынок с национальными целями роста в жилищной сфере не справился без системной господдержки и отдельных государственных антикризисных мер.
Как бы в подтверждение сказанного выше, 3 сентября 2020 г., выступая на III Столыпинском Форуме-', вице-премьер Юрий Борисов заявил, что только государство может обеспечить выход из кризиса и реальный экономический рост, рыночная экономика с этой задачей не справляется. Государство - «крупнейший игрок на рынке и поэтому должно диктовать свою волю в интересах своих производителей».
Конечно, нельзя не согласиться, что значение государственных институтов в экономической жизни растет, в том числе в странах с развитыми рыночными моделями. Государство, особенно в кризис, действительно, становится незаменимым субъектом экономики, способным аккумулировать значительные ресурсы и принимать системные решения. Но одно дело - усиление его роли в кризисные периоды и в странах, где основная часть ВВП приходится на малый и средний бизнес. Совсем другое - усиление государства в экономике, где, по некоторым оценкам, на госсектор приходится до 70% ВВП (как в РФ) [2; 3]. В результате, по нашему мнению, в ближайшие годы можно ожидать усиления тенденций неявной «национализации» бизнеса через финансовые инструменты контроля рынков, когда господдержка в различных формах прямо (из бюджета) или косвенно (через кредиты и эмиссию рыночных долговых инструментов под госгарантии) осуществляется с постоянной или временной утратой контрольных пакетов бенефициарами.
Согласно экономической истории [4-10] долгосрочные технологические и социально-экономические эффекты такой кризисной национализации, помимо масштабов господдержки, зависят от следующих факторов:
- глубины и детализации целеполагания стратегии господдержки;
- проработанности механизмов и точности определения горизонтов применения каждого из механизмов господдержки;
- своевременности и методологической адекватности институционального обеспечения рынков частного капитала как поэтапной замены госфинансирования (де факто - финансовой денационализации отраслей экономики).
Рассмотрим, как реализуются эти факторы в индустрии строительства многоквартирного жилья (МКЖ) в условиях кризиса 2020 г.
Антикризисные меры, принятые в связи с пандемией коронавируса. 23 сентября 2020 г. на заседании Правительства России утвержден ранее одобренный Президентом «Общенациональный план действий, обеспечивающих восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения» (далее - Общенациональный план), принятый на срок с июня 2020 г. по декабрь 2021 г.2
Составной частью в Общенациональный план также входит «Программа действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования», включающая более 200 инициатив Минстроя, ДОМ.РФ, отраслевых ассоциаций НОСТРОЙ и НОЗА и других институциональных участников рынка.
В программе приводится прогнозный показатель ввода жилья, по итогам 2020 г., на уровне 75,8 млн. кв. м, а при выполнении предложенных мероприятий прогнозируемый ввод составит 82 млн. кв. м. При этом указывается, что достижение планового показателя национального проекта по объему ввода жилья будет возможным только при реализации всех предлагаемых мер поддержки. Они предусматривают, в частности, три стратегические направления институциональных реформ и модернизации управления строительной отраслью и рынками недвижимости:
1. «Новый ритм строительства»: ускорение строительных процедур, реформирование нормативной правовой базы градостроительной деятельности и строительства.
2. Цифровизация строительной отрасли: создание единого цифрового пространства в строительстве, применение цифровой модели объекта в течение его жизненного цикла.
' URL: https://stolypinforum.ru/tpost/ixiucj49h2-iii-stolipin-forum-immunnaya-sistema-mir
2 URL: https://www.economy.gov.ru/material
3. Создание программного механизма ускорения социально-экономического развития городских агломераций и городов, являющихся центрами экономического роста.
Перечисленные стратегические направления включают ряд конкретных среднесрочных мер институционального стимулирования, предусматривающих:
- развитие инструментов накопления на первоначальный взнос по ипотеке;
- вовлечение в оборот федеральных земельных участков для целей жилищного строительства;
- повышение роли федеральных институтов развития - АО «ДОМ.РФ», ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Фонда ЖКХ;
- повышение эффективности обеспечения земельных участков необходимой инфраструктурой;
- развитие института комплексного индивидуального жилищного строительства;
- развитие института арендного жилья;
- оптимизацию процессов технологического присоединения к инженерным сетям;
- сокращение аварийного жилого фонда;
- повышение качества капитального ремонта многоквартирных домов.
Оперативные монетарные мероприятия экстренной поддержки отрасли и рынка
сводятся к следующему:
1) продление программы льготного ипотечного кредитования по ставке 5% годовых на срок по 31.12.2021 г., бюджетные затраты на реализацию данного пункта составят 372,6 млрд. руб.;
2) снижение молодым семьям-очередникам (таких насчитывается 231,3 тыс.) ставки по ипотеке также до 5%, что потребует в свою очередь бюджетного финансирования в размере 243,53 млрд. руб.;
3) государственное субсидирование банкам льготных процентных ставок по кредитам застройщикам для финансирования новых проектов с рентабельностью ниже 15% и коэффициентом покрытия долга денежными потоками менее 1,2; объем финансирования составит при этом около 55 млрд. руб.;
4) выделение ежегодно в течение трех лет не менее 100 млрд. руб. в целях завершения строительства проблемных объектов;
5) дополнительное финансирование госпрограммы «Стимул» (помогает застройщикам за счет бюджетных средств возводить объекты социальной и инженерной инфраструктуры) в 2020-2021 гг. за счет освоения сумм, запланированных на 2023-2024 гг.5
Среди общесистемных мер в Общенациональном плане также значится взаимная увязка мероприятий национального проекта «Жилье и городская среда» и мероприятий других национальных проектов, что является положительным изменением и потенциально позволит синхронизировать мероприятия и целевые показатели Национального проекта с другими приоритетными проектами и документами стратегического планирования более высокого уровня.
Кроме того, 23.06 2020 г. Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, представляя в Государственной Думе отчет Банка России за 2019 г., сообщила, что «... мы также планируем снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам. Это позволит банкам высвободить около 300 млрд. руб. капитала для расширения кредитования»4.
3 Федеральная программа «Стимул » начала действовать в России в 2016 г. По ее условиям, застройщик, участвующий в проекте комплексного освоения территории (КОТ), должен подготовить проект и получить положительное заключение государственной экспертизы, а также передать участок, на котором будут возводиться объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Заказчиками строительных работ являются муниципальные власти, выбирающие подрядчика. Сами работы финансируются из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов. В настоящее время «Стимул» входит составной частью в нацпроект «Жилье и городская среда». На реализацию мероприятий в рамках программы предусмотрены 183,7 млрд. руб. на пять лет. К 2024 г. предполагается довести уровень господдержки до 40 млрд. руб. в год.
4 URL: http://duma.gov.ru/news/48888/
Регулятор планирует установить более низкие значения коэффициентов риска по ипотечным кредитам - в диапазоне от 20 до 100% (на сегодняшний момент до 200%)5. Для применения более низких коэффициентов банкам необходимо провести оценку кредитоспособности заемщика путем расчета коэффициента обслуживания долга. Итоговый показатель будет зависеть от двух составляющих: соотношения «кредит/залог» и показателя долговой нагрузки заемщика. Как ожидается, от решения ЦБ наиболее выиграют заемщики с высоким первоначальным взносом и низкой долговой нагрузкой - расходующие на обслуживание ипотеки не более 30-40% своих доходов6.
В дополнение к вышеуказанным мерам, в июне 2020 г. Единый институт развития в жилищной сфере - ДОМ. РФ - приступил к очередному этапу организации выкупа у девелоперов квартир в новостройках в рамках господдержки отрасли. Кроме Воронежской области и Красноярского края, ставших пилотными площадками госпрограммы, это Калужская, Липецкая, Новосибирская, Ростовская, Смоленская, Тюменская, Ульяновская, Ярославская области, Республика Башкортостан и Ставропольский край. Программа приобретения возводимого стандартного жилья у застройщиков реализуется по инициативе Президента РФ В. Путина как одна из мер поддержки строительной отрасли и решения жилищного вопроса в условиях кризиса.
Порядок реализации программы предусматривает проведение аукциона. В его рамках застройщики в регионах должны предложить скидку к среднерыночной цене продаж (в каждом конкретном доме), которая сложилась за последние полгода. Соответственно те дома, по которым предложена наибольшая скидка, будут рассматриваться в первую очередь для выкупа. Кроме того, предлагаемые дома должны быть введены в эксплуатацию до 30 июня 2021 г. В качестве покупателя выступает закрытый паевой инвестиционный фонд «Комфортное жилье» под управлением организации «ДОМ.РФ Управление активами». Совокупный объем средств, который будет направлен на прямой выкуп квартир в целях поддержки строительной отрасли в кризисный период, составит 150 млрд. руб. Из них 50 млрд. руб. будут обеспечены государственными гарантиями, предоставленными компании Минфином в рамках исполнения соответствующего поручения Президента России, данного им правительству по итогам онлайн-совещания по вопросам развития строительной отрасли, состоявшегося 16 апреля 2020 г. Таким образом, по оценкам компании, может быть выкуплено до 3 млн. кв. м, или около 3% всего возводимого в стране жилья.
Особенности строительства МКЖ как объекта системной господдержки и антикризисньх мер государственного стимулирования. В сфере жилищного строительства процессы быстрой концентрации бизнеса, выделение лидеров рынка, имеющих значимые институциональные преимущества по сравнению с остальными компаниями, фактически начались лишь в последние 1-2 года после проведения реформы, связанной с внедрением эскроу-счетов и преобразованием АИЖК и банка «Российский капитал» в акционерное общество «ДОМ.РФ» [11-16].
В перечисленных работах прогнозировалось значительное усиление роли государства в области контроля рынка строительства жилья, ипотечного кредитования, первичного и даже вторичного рынков жилья. Эти сферы до последних лет оставались слабо монополизированными, в значительной мере были связаны с региональной и местной властью (регулирующими разрешения на строительство, утверждение проектов, землеотводы и использование земли). В значительной мере рынки жилья использовались для легализации теневого оборота и вовлечения его денежных потоков в официальный счет показателей ВВП (вследствие того, что при покупке объектов недвижимости или долевых инвестиционных прав на будущее жилье физическими лицами декларации о доходах по настоящее время не требуются).
5 URL: https://cbr.ru/press/event/?id=6855
6 URL: https://rg.ru/2020/06/22/bank-rossii-snizit-koefficienty-riska-po-ipoteke.html
Авторами также было показано, что с 2017 г. на данных рынках происходит и в дальнейшем будет развиваться передел активов с банкротствами и уходом с рынка многих сравнительно мелких и средних застройщиков и других участников рынка, с быстрым выделением нескольких компаний, контролирующих рынок и имеющих возможности доступа к сравнительно дешевому финансированию на облигационном и иных рынках. Прогнозировалось также усиление государственного контроля через ДОМ.РФ над этими компаниями. Кроме того, предполагалось, что названные процессы будут усиливаться вследствие роста объемов недвижимости в собственности банков, снижению качества экспертизы и управления проектами в банках - участниках финансирования жилищных проектов через счета-эскроу и повышению доли «плохих» залогов.
Проанализируем, насколько указанные процессы и тенденции подтверждаются по итогам 2020 г. в условиях кризиса.
Паспортом Национального проекта «Жилье и городская среда» (далее - Национальный проект) предусмотрено до 2024 г. увеличение объема жилищного строительства до 120 млн. кв. м в год. При этом основной рост данного показателя должен быть обеспечен за счет увеличения объема строительства МКЖ - с 46,2 млн. кв. м (базовый показатель, зафиксированный на 01.01.2018 г.) до 80 млн. кв. м в год; объем ввода жилья, построенного населением (ИЖС), должен измениться не так значительно - с 33 до 40 млн. кв. м в год (рис. 1).
Млн. кв. м
Основной рост совокупного объема строительства предполагается
Год
Рис. 1. Параметры ввода многоквартирного жилья на горизонте до 2024 г. в соответствии с проектом «Жилье и городская среда»: Щ построенного населением; ЕЗ в многоквартирных жилых домах
Источник: паспорт национального проекта «Жилье и городская среда»7.
Впоследствии в соответствии с Указом Президента о национальных целях развития до 2030 года5 Правительству РФ поручено до 30.10.2020 представить национальные проекты с учетом обновленного горизонта исполнения национальных целей развития. В частности, представителями Минстроя указывается, что доля частного строительства может возрасти до 50 млн. кв. м, однако даже с учетом этого предполагается существенный рост объемов строительства многоквартирного жилья9.
7 иНЬ: https://base.garant.ru/72192510/
8 иНЬ: http://www.kremlin.ru/events/president/news/63728
9 иНЬ: https://tass.ru/nedvizhimost/9693593
Следует отметить, что в экономическом смысле двум данным категориям жилищного строительства (МКЖ и ИЖС) присущи существенно различные требования с точки зрения необходимости наличия механизма расширенного воспроизводства:
- ИЖС, осуществляемое гражданами, преимущественно имеет цель удовлетворения индивидуальных потребностей граждан (домохозяйств) в улучшении (количественном и/или качественном) характеристик располагаемого жилого фонда. По удовлетворении таких потребностей, как правило, не возникает устойчивого бизнеса по строительству для удовлетворения потребностей других граждан (домохозяйств). Процесс, таким образом, носит разовый характер и не требует формирования механизма расширенного воспроизводства в масштабах экономики, при этом его стимулирование может быть адресным и достаточно гибким, привязанным к потребностям конкретного региона / категории граждан;
- МКЖ с учетом и характера массового строительства, и необходимости практически кратного наращивания объема строительства в целях исполнения показателей Национального проекта, очевидно, требует наличия действующего и устойчивого механизма расширенного воспроизводства с целью наращивания объемов ввода от года к году на горизонте до 2024-2030 гг. (и, возможно, за его пределами).
При этом для поддержания устойчивого механизма расширенного воспроизводства в отрасли застройки МКЖ как основного источника наращивания объемов жилищного строительства существует целый ряд ограничений и рисков.
Ограничения и риски, связанные с масштабами бизнеса застройщиков и институциональными факторами. На наш взгляд, к таким ограничениям в первую очередь относится высокая доля компаний с одним или двумя проектами (не менее 60% общего количества застройщиков) (рис. 2).
Количество ЖК у застройщика
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 52
48
2 285
'/////////////Л 469
50 Г 38 24 12 10 10 4
3
4 1 1 2 2
1 1 1
2 1
Количество ЖК
Рис. 2. Распределение застройщиков по количеству проектов
Источник: erzrf.ru, расчеты авторов.
Для этой категории участников рынка характерны сложности с масштабированием бизнеса по сравнению с крупнейшими застройщиками, особенно в условиях существенных институциональных различий и трансформации институциональной ренты застройщиков в институциональную ренту кредитных организаций [13]. Также необходимо учитывать, что значительная часть проектов строительства характеризуется низким уровнем покрытия долга при возможном снижении цен (рис. 3), а значит, создает
0
дополнительные ограничения для застройщиков в случае неблагоприятного развития ситуации на рынке недвижимости.
К
%
Рис. 3. Распределение проектов по уровню покрытия долга в различных сценариях: Ш высокий ЬЬСЯ<1,15; 0 умеренный ЬЬСЯ 1,15-1,3; 0 низкий ЬЬСЯ>1,3
Источник: E&Y Обзор рынка жилищного строительства России.
Необходимо отметить, что на указанные ограничения накладываются потенциальный дефицит капитала застройщиков, который оценивается на горизонте до 2022 г. в размере до 1 трлн. руб.10, а также существенные различия застройщиков с точки зрения доступа к финансовым ресурсам:
- по степени доступа к средствам дольщиков (системно-значимые застройщики имеют существенные послабления с точки зрения перехода на эскроу-счета);
- по степени доступа к проектному финансированию (существенная доля проектов имеет низкий коэффициент покрытия долга, как указано выше, и менее надежна с точки зрения банковского финансирования);
- по уровню концентрации выручки от реализации многоквартирного жилья (рис. 4);
- по степени доступа к финансированию посредством размещения облигаций и иных финансовых инструментов (рис. 5) [16].
24,50 25,20 27,50 30,10 36,90 39,10 39,90
Ш41Д0
42,30
Млрд. руб.
Рис. 4. Оценка выручки крупнейших застройщиков Московского региона за 2018 г.
Источник: публичная отчетность компаний за 2018 г.
0
10 URL: https://raexpert.ru/researches/development/housing-industry2018
Все остальные (3239 застройщиков) Галс-Девелопмент, г.Москва ГК Главстрой, г. Санкт-Петербург Группа Самолет-Девелопмент, г.Москва Группа Эталон, г. Санкт-Петербург Холдинг Setl Group, г. Санкт-Петербург Группа ЛСР, г. Санкт-Петербург ГК ИНГРАД, г.Москва Группа ПИК, г.Москва
0,00 0,56 1,20
3 6,29
^ 10,00
4
10,00 18,03
Млрд. руб.
Рис. 5. Объем размещенных рублевых инструментов (акции, облигации - Московская биржа)
В совокупности указанные выше факторы способны углубить уже существующие различия. Небольшие (особенно региональные) застройщики испытывают существенный дефицит капитала в условиях низкой маржинальности регионального девелопмента11.
В то же время крупные застройщики, работающие на наиболее доходных рынках, имеют более широкий перечень послаблений и источников финансирования, соответственно и объем прибыли, достаточный не только для пополнения капитала и поддержания расширенного производства, но и осуществления дивидендных выплат (рис. 6).
Млрд. руб.
16 14 -12 10 8 -6 4 2 0
Год
Рис. 6. Объем дивидендов ГК ПИК ( И ), ГК ЛСР ( ЕЗ )
Источник: данные компаний ГК ПИК: https://www.pik.ru/about/share-capital/dividends и ГК ЛСР: https://www.lsrgroup.ru/investors-and-shareholders/stock/dividendy
Таким образом, с точки зрения формирования устойчивого механизма расширенного воспроизводства для отрасли строительства МКЖ в целом возникают довольно существенные диспропорции, связанные, в том числе, с тем, что наиболее крупные системно-значимые застройщики (ГК ПИК, ГК ЛСР) работают преимущественно на высокомаржинальных рынках (рис. 7; 8).
" URL: https://realty.rbc.ru/news/5d6f8ad99a79476b1e5c6c17
Рис. 7. ГК ПИК - распределение справедливой стоимости портфеля ( И ) и площади на продажу по городам ( ■ )
80,0 60,0 40,0 20,0 0,0
1,56
0,89
Санкт-Петербург
Москва
Екатеринбург
Млн. кв. м
Рис. 8. ГК ЛСР - распределение справедливой стоимости ( Ш ) и площади на продажу по городам ( В )
При этом даже расширенный список из 43-х системно-значимых застройщиков с точки зрения географии их проектов представлен примерно лишь третью субъектов РФ. Происходит это также на фоне того, что темпы наращивания средств дольщиков на эскроу-счетах превышают темпы наращивания проектного финансирования (при этом мы предполагаем, что крупные застройщики в отличие от небольших и менее финансово-устойчивых девелоперов не испытывают существенных сложностей с привлечением проектного финансирования, рис. 9).
Таким образом, в текущей ситуации небольшие региональные застройщики с относительно низкими кредитными рейтингами и нестабильными финансовыми показателями неспособны поддерживать на соответствующих рынках механизм расширенного воспроизводства за счет внутренних ресурсов (более того, оказываются на грани банкротства и способны увеличить количество «проблемных» объектов). Прямая докапитализация большого количества небольших региональных застройщиков, скорее всего, не имеет перспектив, в связи с чем практически неизбежна консолидация отрасли вокруг системно-значимых застройщиков, институционально все
более связанных с крупными банками и государственной корпорацией ДОМ.РФ. Системно-значимые застройщики в перспективе смогут выполнять функцию так называемых «федеральных операторов» - 4-5 представителей альфа-бизнеса, осуществляющих строительство в большинстве субъектов РФ и концентрирующих 60% и бо-
" 12 лее выручки всей отрасли .
%
25 20 15 10 05 00
Период
Рис. 9. Сравнение динамики объемов средств на эскроу-счетах и проектного финансирования застройщиков:
И сумма кредитных договоров; ЕЗ сумма текущей задолженности; ■ сумма на эскроу-счетах; -♦- «покрытие» проектного финансирования средствами на эскроу-счетах
Источник: данные ЦБ13, расчеты авторов.
Заключение. Вышеизложенное дает основание сделать следующие выводы.
Комбинация происходивших до пандемии институциональных преобразований в секторе застройки многоквартирного жилья и дополнительные эффекты, вызванные экономическим спадом в ходе развития кризиса, формируют предпосылки для разделения застройщиков как минимум на две категории (с точки зрения возможности осуществления расширенного производства, а значит, и достижения целей национального проекта «Жилье и городская среда»):
- застройщиков, способных самостоятельно поддерживать расширенное производство (сюда входят как крупные системно-значимые застройщики, так и часть наиболее стабильных региональных застройщиков в отдельных регионах);
- небольшие компании, осуществляющие один или несколько проектов и не способные масштабировать бизнес за пределы своего региона.
Между этими двумя группами компаний сформировался и все больше углубляется практически непреодолимый институциональный барьер, обеспечивающий участникам привилегированной части рынка возможность получать институциональную ренту.
Перечень принятых в связи с кризисом мер, на наш взгляд, не обеспечивает в полной мере синхронизацию распределения поддержки с целями национального проекта «Жилье и городская среда» в связи с их концентрацией в относительно небольшом количестве регионов РФ и преимущественно среди компаний первой из указанных выше категорий. Более того, мы полагаем, что на текущем этапе экономической истории России имеют место
12 Следует при этом отметить, что Минстрой России с 1 октября 2020 г. получит функции единого государственного заказчика в сфере строительства ведомственных объектов, однако сложно оценить, каким образом это транслируется в область жилищного строительства.URL: https://roskapstroy.ru/news/news_1288/ URL: https://cbr.ru/banking_sector/equity_const_fmancing/
Млрд. руб.
2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0
Объемы эскроу-счетов, проектного
финансирования — открытие эскроу-счетов выросло в ~100 раз, проектного финансирования — в 25-30 раз
-F3—
0\ 01 сл 01 01 0\ 01 01 сл 01
(N (N (N (N (N (N
О О О О О О
01 01 01 01 01 01
институциональные предпосылки повышения действенности государственной политики, направленной на преодоление экономического спада и на перевод национальной экономики в режим роста и позитивных структурно-технологических преобразований. Для этого «временная» антикризисная господдержка бизнеса должна быть трансформирована в стратегию таргетирования многоукладности экономики на уровнях «госкорпорации - крупный частный бизнес - средний и малый бизнес» в зависимости от фазы циклов глобальных, отраслевых и региональных рынков на основе российского и международного опыта программного бюджетирования.
Мы полагаем, что в текущий кризис 2020 г. Россия имеет шанс исправить недостатки методов выхода экономики из кризисов 2009 и 2014 г., когда господдержка не привела к дальнейшему повышению внутренней и международной конкурентоспособности многих бизнесов. Этого не произошло только из-за того, что она не была вовремя и технично трансформирована в стартовую площадку для дальнейшего частного инвестирования со сменой приоритетов в пользу социально-экономического развития общества. По нашему мнению, для поддержания определенного уровня конкуренции в отрасли, снижение которого неизбежно в складывающихся условиях, целесообразно предусмотреть использование частно-государственного партнерства по развитию крупных территорий в регионах через механизм так называемого «master-planned development» [17-25]. При такой схеме крупный (возможно, государственный) девелопер осуществляет весь комплекс генерального планирования территории, подготовки инфраструктуры, коммуникаций, а частные (в том числе небольшие) девелоперские компании получают отдельные участки для строительства по цене с заложенной нормативной рентабельностью проектов, согласно установленным в генеральном плане параметрам (этажность, ценовые параметры жилья и пр.).
С точки зрения государства такие проекты потенциально позволяют не только целевым образом улучшить финансовое положение, в том числе небольших строительных компаний, но и поддерживать необходимый уровень конкуренции в отрасли. Кроме того, они дают возможность синхронизировать целевые показатели национального проекта «Жилье и городская среда» с задачами пространственного и регионального развития РФ, развития транспортной и иных видов инфраструктуры (например, проектов газификации) при сохранении высокой степени централизованного контроля и разделения рисков осуществления проектов.
Описанный механизм обеспечит значительное усиление роли государства в строительстве МКЖ в ближайшие годы без фактической национализации данной сферы, что объяснимо в кризисных условиях. В то же время он позволит сохранить возможности для ее последующего относительного «разгосударствления», которое станет востребованным на этапе более высокого экономического роста, после преодоления данного кризиса.
Литература / References
1. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Аракелов С.А. Развитие послекризисной стратегии финансирования жилищно-строительной отрасли в России // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2010. № 8 (32). С. 53-64. [Sternik G.M., Sternik S.G., and Arakelov S.A. Development of the post-crisis strategy for financing the housing and construction industry in Russia //Finans. Anal.: Probl. Resheniya. 2010. No. 8. Pp. 53-64] (In Russ.)
2. Госсектор в российской экономике. Ключевые цифры и тенденции //Журнал Бюджет. 2019. № 5. С. 76-77. [Public sector in Russia's economy. Key figures and trends // Zh. Byudzhet. 2019. No. 5. Pp. 76-77] (In Russ.)
3. Госсектор в российской экономике. Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации //Бюллетень о развитии конкуренции.Март 2019. Вып. №25. [Электронныйресурс]Режим доступа: https://ac.gov.ru/fles/publicaüon/a/21642.pcf [Public sector in Russia's economy. Analytical Center for the Government ofthe Russian Federation //Byull. Razvit. Konkurentsii. No. 25 (2019). https://ac.gov.rwfles/publicaüon/a/21642.pd[j (InRuss.)
4. Douglass C. North Institutions and Economic Growth: An Historical Introduction // World Development. 1989. Vol. 17. № 9. Pp. 1319-1332. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://socioline.ru/_seminar/pred-met/om/s_nort-1993.pdf
5. Радаев В.В. Изменение конкурентной ситуации на российских рынках (на примере розничных сетей). Препринт WP4/2003/06. М.: ГУ ВШЭ, 2003. 64 с. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://publica-tions.hse.ru/preprints/78125755 [Radaev V.V. Changes in the competitive situation in Russia's markets (on the
example of retail chains). Preprint WP4/2003/06 (Higher School of Econ., Moscow, 2003). https://publications. hse. ru/preprints/78125755] (In Russ.)
6. Бурдье П. Социальное пространство: поля и практики /Пер. с. франц. Отв. ред. перевода, сост. и послесл. Н.А. Шматко. М.: Институт экспериментальной социологии; СПб.: Алетейя, 2005. 576 с. [Bourdieu P. Social Space: Fields and Practices (Inst. Eksp. Sotsiol., Moscow)] (In Russ.)
7. Флигстин Н. Архитектура рынков: экономическая социология капиталистических обществ XXI века / Пер. с англ. А.А. Куракина; под науч. ред. В.В. Радаева; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2013. 392 с. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://publica-tions.hse.ru/books/94309661 [Fligstein N. The Architecture of Markets: An Economic Sociology of Twenty-first-century Capitalist Societies (Princeton Univ. Press, 2002; Vyssh. Shk. Ekon. Moscow, 2013)] (In Russ.)
8. Радаев В.В. Кому принадлежит власть на потребительских рынках: отношения розничных сетей и поставщиков в современной России. М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2011. 383 с. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://www.hse.ru/news/science/27595547.html [Radaev V.V. Who Have Power in Consumer Markets: The Relationship of Retail Chains and Suppliers in Contemporary Russia (Vyssh. Shk. Ekon., Moscow, 2011). https://www.hse.ru/news/science/27595547.html] (InRuss.)
9. Блохин А.А., Ломакин-Румянцев И.В., Наумов С.А. Альфа-бизнес на российском продовольственном рынке // Экономические стратегии. 2019. № 6(164). С. 68-77. DOI: 10.33917/es-6.164.2019.68-77 [Blokhin A.A., Lomakin-Rumyantsev I.V., and Naumov S.A. Alpha business in Russia's food market // Ekon. Strategii. 2019. No. 6. Pp. 68-77. https://doi.org/10.33917/es-6.164.2019.68-77] (InRuss.)
10. Авдашева С.Б., Шаститко А.Е., Калмычкова Е.Н. Экономические основы антимонопольной политики: российская практика в контексте мирового опыт //Экономический журнал ВШЭ. 2007. № 1. С. 89-123. [Электронный ресурс] Режим доступа: https://ej.hse.ru/2007-11-1/26551099.html [Avdasheva S.B., Shastitko A.E. and Kalmychkova E.N. Economic foundations of antimonopoly policy: Russian practice in the context of international experience //Ekon. Zh. Vyssh. Shk. Ekon.. 2007. No. 1. Pp. 89-123. https://ej.hse.ru/2007-11-1//26551099.html] (InRuss.)
11. Sternik S.G., Teleshev G.V. Housing Construction Financing Strategy: Opportunities And Risks // The European Proceedings of Social &Behavioural Sciences EpSBS. Proceedings of the 2nd International Scientific Conference GCPMED Global Challenges and Prospects of the Modern Economic Development. https://doi.org/10.15405/epsbs(2357-1330).2020.3.1 © European Publisher 2020. P. 1128-1136 (Webofscience).
12. Стерник С.Г., Гареев И.Ф. Прогноз и рекомендации по развитию жилищной сферы как сектора российской экономики на основании итогов 2019 года // Жилищные стратегии. 2020. № 2. С. 153-180. http://doi.org/10.18334/zhs. 7.2.110597 [Sternik S.G. and Gareev I.F. Forecast and recommendations for the development of the housing sector as a sector of Russia's economy, based on the results of 2019 // Zhilishchnye Strategii. 2020. No. 2. Pp. 153-180. https://doi.org/10.18334/zhs. 7.2.110597] (InRuss.)
13. Блохин А.А., Стерник С.Г., Телешев Г.В. Трансформация институциональной ренты застройщиков многоквартирного жилья в институциональную ренту кредитных организаций //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 1. С. 6-17. [Blokhin A.A., Sternik S.G. and Teleshev G.V. Transformation of institutional rent of apartment housing developers into institutional rent of credit organizations // Imushchestv. Otnosheniya Ross. Fed. 2019. No. 1. Pp. 6-17] (In Russ.)
14. Блохин А.А., Стерник С.Г. Институциональная рента как нерыночный механизм экономического роста. //Научные труды Института народнохозяйственного прогнозирования РАН. М.: МАКС Пресс, 2019. 472 с. [Blokhin AA. and Sternik S. G. Institutional rent as a non-market mechanism of economic growth // in Scientific Proceedings: Institute of Economic Forecasting, Russian Academy of Sciences. Moscow: MAKS Press, 2019. 472 с.] (In Russ.)
15. Стерник С.Г., Мальгинов Г.Н., Лаврентьев М.А. Влияние институциональной реформы долевого участия в строительстве на первичный рынок многоквартирного жилья //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 5. C. 25-43. [Sternik S.G., Malginov G.N. and Lavrent'ev M.A. The impact of the institutional reform of equity participation in construction on the primary market of apartment housing // Imush-chestv. Otnosheniya Ross. Fed. 2020. No. 5. Pp. 25-43] (In Russ.)
16. Sternik S. G. Improvement of the housing conditions of the population: Challenges ofachieving the national goal // Studies on Russian Economic Development. 2019. Vol. 30. № 4. Pp. 434-441. DOI: 10.1134/S1075700719040142
17. Tilt J.H., Cerveny L. (2013). Master-planned in exurbia: Examining the drivers and impacts of master-planned communities at the urban fringe. Landscape and Urban Planning. https://doi.org/10.1016/j.landurbplan.2013.03.003
18. Rosenblatt T., Cheshire L., Lawrence G. (2009). Social interaction and sense of community in a master planned community. Housing, Theory and Society. https://doi.org/10.1080/14036090701862484
19. Gwyther G. (2005). Paradise planned: Community formation and the master planned estate. Urban Policy and Research. https://doi. org/10.1080/0811114042000335304
20. Yilmaz Bakir N., Dogan U., KofakGungor M., Bostanci B. (2018). Planned development versus unplanned change: The effects on urban planning in Turkey. Land Use Policy. https://doi.org/10.1016Zj.landusepol.2018.05.036
21. Moser S., Swain M., Alkhabbaz M.H. (2015). King abdullah economic city: Engineering Saudi Arabia's post-oil future. Cities. https://doi.org/10.1016/j.cities.2015.03.001
22. Shen J., Wu F. (2012). The development of master-planned communities in Chinese suburbs: A case study of Shanghai's Thames town. Urban Geography. https://doi.org/10.2747/0272-3638.33.2.183
23. Thompson C. (2013). Master-Planned Estates: Privatization, Socio-Spatial Polarization and Community. Geography Compass. https://doi.org/10.1111/gec3.12021
24. McGuirk P.M., & Dowling R. (2007). Understanding master-planned estates in Australian cities: A framework for research. Urban Policy and Research. https://doi.org/10.1080/08111140701225586
25. Marsal-Llacuna M.L., Segal M.E. (2016). The Intelligenter Method (I) for making «smarter» city projects and plans. Cities. https://doi.org/10.1016/j.cities.2016.02.006
Статья поступила 19.10.2020. Статья принята к публикации 12.11.2020
Для цитирования: Блохин А.А., Стерник С.Г., Телешев Г.В. Институциональные трансформации сферы жилишцого строительства в 2020 году // Проблемы прогнозирования. 2021. № 2(185). С. 43-55. DOI: 10.47711/0868-6351-185-43-55
Summary
INSTITUTIONAL TRANSFORMATIONS OF RUSSIA'S HOUSING CONSTRUCTION SECTOR IN 2020
A.A. BLOKHIN, Doct. Sci. (Econ.). E-mail: [email protected]
Institute of Economic Forecasting of the Russian Academy of Sciences, Moscow,
Russia. ORCID 0000-0003-1411-1011; Scopus Author ID: 6507292791.
S.G. STERNIK, Doct. Sci. (Econ.). E-mail: [email protected]
Institute of Economic Forecasting of the Russian Academy of Sciences, Moscow,
Russia. ORCID 0000-0003-2132-4664; Scopus Author ID: 55496710400.
G.V. TELESHEV, e-mail: [email protected], Institute of Economic Forecasting of the Russian Academy of Sciences, Moscow, Russia. ORCID 0000-0003-1016-6111; Scopus Author ID: 57205259791.
Abstract: This paper shows the ongoing development of two key trends in Russia's housing construction sector: the strengthening role of the state and the formation of market leaders that control its privileged part. The latter are separated from the rest of the market by ever-deeper institutional barriers. These barriers arise due to "special" relations of such companies with the largest banks, their advantages in obtaining financing in the securities markets, better terms of interaction with development institutions, primarily JSC DOM.RF, PPK Fund for the Protection of Rights of Citizens Participating in Shared Construction, the Housing and Utilities Fund, with adequate access to the instruments of state guarantees, and other conditions provided by these institutions. It is shown that such an institutional mechanism provides the best conditions for achieving national goals in the housing sector. Conclusions are made regarding the risks and limitations in terms of achieving the goals of the National Project, Housing and Urban Environment, as well as the advisability of developing a strategy for transforming temporary anticrisis measures of state support into a long-term policy of public-private partnership and maintaining the multistructural character of the industry and market economy.
Keywords: institutional economics, housing construction, expanded reproduction, anti-crisis measures, national project
Received 19.10.2020. Accepted 12.11.2020.
For citation: A.A. Blokhin, S.G. Sternik and G.V. Teleshev. Institutional Transformations of Russia's Housing Construction Sector in 2020 // Studies on Russian Economic Development. 2021. Vol. 32. № 2. Pp. 147-154. DOI: 10.1134/S1075700721020039
