CC BY
12Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
Международный научно-исследовательский журнал
«Прогрессивная экономика»
№ 4 / 2024 https://progressive-economy.ru/vypusk_1/problemy-i-metodika-upravleniyarealizacziej-developerskogo-proekta/
Научная статья / Original article
Шифр научной специальности ВАК: 5.2.6
УДК 338.45.01
DOI: 10.54861/27131211_2024_4_183
ПРОБЛЕМЫ И МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ РЕАЛИЗАЦИЕЙ
ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА
Пелешук П.А., магистрант, Российский университет дружбы народов
(РУДН), г. Москва, Россия
Аннотация. Целью статьи является предложение комплексного подхода к
управлению реализацией девелоперских проектов на российском рынке недвижимости. В
процессе достижения цели автором выявлены проблемы, связанные с воздействием
неопределенности и риска для всех стадий реализации девелоперского проекта. Показано,
что на этапе формирования идеи девелоперы могут сталкиваться с проблемами
недостаточной полноты имеющейся информации, а на этапе разработки схем
финансирования – с факторами неопределенности, обусловленными колебаниями на
финансовом рынке. Этап технико-экономического обоснования сопряжен с рисками
недостаточной детализации проекта и ошибок проектирования. На этапах реализации и в
начале эксплуатации могут возникать задержки, влекущие за собой финансовые потери
девелопера. Автором выдвинуто предположение о целесообразности разделения процесса
управления девелоперским проектом на подготовительную стадию и стадию реализации.
На первой стадии основной задачей системы управления является обоснование
экономической целесообразности проекта с использованием математического
инструментария, определение возможностей привлечения финансирования и
информационная поддержка принимаемых решений. Вторая стадия подразумевает
реализацию проекта, в рамках которой задачи системы управления сводятся к обеспечению
соблюдения сроков реализации проекта, соблюдению стандартов качества, а также
своевременному получению доходов от эксплуатации и управления объектом
строительства. Предложенный комплексный подход позволяет задействовать различные
структурные подразделения, определить зоны ответственности и обеспечить
скоординированную работу, направленную на успешное завершение реализуемых
инициатив.
Ключевые слова: девелопмент, девелоперский проект, управление реализацией
девелоперского проекта, коммерческая недвижимость.
183
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
PROBLEMS AND METHODS OF MANAGING THE IMPLEMENTATION
OF A DEVELOPMENT PROJECT
Peleshuk P.A., Undergraduate, Peoples' Friendship University of Russia (RUDN),
Moscow, Russia
Abstract. The purpose of the article is to propose an integrated approach to managing the
implementation of development projects in the Russian real estate market. In the process of
achieving the goal, the author identified problems related to the impact of uncertainty and risk for
all stages of the implementation of a development project. It is shown that at the stage of idea
formation, developers may face problems of insufficient completeness of available information,
and at the stage of developing financing schemes – with uncertainty factors caused by fluctuations
in the financial market. The feasibility study stage involves risks of insufficient project detail and
design errors. Delays may occur during the implementation stages and at the beginning of
operation, resulting in financial losses for the developer. The author suggests the expediency of
dividing the management process of a development project into a preparatory stage and an
implementation stage. At the first stage, the main task of the management system is to substantiate
the economic feasibility of the project using mathematical tools, identify opportunities to attract
financing and information support for decisions. The second stage involves the implementation of
the project, in which the tasks of the management system are reduced to ensuring compliance with
the deadlines for the implementation of the project, compliance with quality standards, as well as
timely receipt of income from the operation and management of the construction object. The
proposed integrated approach makes it possible to involve various structural units, identify areas
of responsibility and ensure coordinated work aimed at the successful completion of ongoing
initiatives.
Keywords: development, development project, management of the implementation of a
development project, commercial real estate.
JEL classification: R31, M11, L74.
Для цитирования: Пелешук П.А. Проблемы и методика управления реализацией
девелоперского проекта // Прогрессивная экономика. 2024. № 4. С. 183–192. DOI:
10.54861/27131211_2024_4_183.
Статья поступила в редакцию: 16.04.2024 г. Одобрена после рецензирования:
29.04.2024 г. Принята к публикации: 30.04.2024 г.
For citation: Peleshuk P.A. Problems and methods of managing the implementation of a
development project // Progressive Economy. 2024. No. 4. pp. 183–192. DOI:
10.54861/27131211_2024_4_183.
The article was submitted to the editorial office: 16/04/2024. Approved after review:
29/04/2024. Accepted for publication: 30/04/2024.
184
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
Введение
Деятельность девелоперов является эффективным инструментом
развития рынка недвижимости, поскольку в отличие от застройщиков,
девелоперы самостоятельно осуществляют проектирование и строительство
объекта, а также находят покупателя или арендатора. Девелоперские проекты
охватывают все этапы управления объектами недвижимости, начиная от
стратегического планирования и заканчивая подготовкой технической и
финансовой документации, оценкой затрат и принятием управленческих
решений. Сложность процессов девелопмента требует разработки
теоретических и методических подходов к управлению такими проектами и
оценке их эффективности.
Таким образом, целью статьи является предложение комплексного
подхода к управлению реализацией девелоперских проектов на российском
рынке недвижимости.
Обзор литературы
Проблематика управления девелоперскими проектами является
предметом обсуждения в современной научной дискуссии. В статье В.В.
Андреева показано, что по мере увеличения населения, развития технологий и
изменений в экономических предпочтениях, потребность в девелопменте
недвижимости имеет тенденцию к увеличению. Поскольку девелопмент
недвижимости не может происходить без привлечения внешнего
финансирования и вовлечения административных ресурсов, глубокое
понимание процессов девелопмента выступает важным условием успешного
завершения проектов [2].
А.Н. Волков в процессе рассмотрения особенностей управленческих
процессов в девелопменте приходит к выводу, что такие составляющие, как
проектирование и финансирование, играют критически важную роль.
Грамотность проекта и отсутствие в нем технических ошибок, а также
достаточность финансирования – оказывают положительное влияние на сроки
реализации проекта и качество выполняемых работ [4]. С точки зрения А.В.
Адера и соавторов, каждый девелоперский проект рассматривается как объект
недвижимости, по отношению к которому проводятся мероприятия с целью
повышения его ликвидности и привлекательности для инвесторов, что, в
конечном итоге, приводит к увеличению его рыночной стоимости. Эти
мероприятия включают в себя: изменение категории и назначения земельного
участка, а также обеспечение технической и транспортной инфраструктурой,
разработку комплексного плана развития территории, создание генерального
плана и предложения по архитектурной концепции [1].
Особенности привлечения финансирования для реализации проектов в
сфере девелопмента исследует Ю. Бакрунов. Автором показано, что наиболее
перспективным является проектное финансирование, а также использование
эскроу-счетов. Проектное финансирование позволяет привлекать заемные
средства на реализацию инвестиционных проектов, а использование эскроусчетов обеспечивает защиту интересов всех участников сделки, поскольку
185
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
средства покупателей перечисляются на специальный счет и выплачиваются
только после выполнения определенных условий или этапов проекта.
Рассмотренные автором финансовые механизмы представляют собой
ключевые инструменты обеспечения развития девелоперских проектов в
нестабильных рыночных условиях [3]. Таким образом, привлечение заемных
средств остается одним из наиболее распространенных источников
инвестиций в девелоперские проекты.
Проблематику управления девелоперскими проектами исследуют M.
Moorhead, L. Armitage и M. Skitmore. Авторы указывают на то, что несмотря
на наличие экономико-математического инструментария, принятие
управленческого решения в девелопменте все еще остается субъективным и
зависит от склонности к риску лиц, принимающих решения [7]. Анализ
научных источников показал, что вопросы разработки комплексных методик
управления остаются неразработанными в научном дискурсе. Разработка
методик обоснования девелоперских проектов целесообразна не только для
внутреннего использования, но также и для других заинтересованных сторон,
к которым относятся инвесторы, а также конечные пользователи объектов
недвижимости.
Материалы и методы
Методологическую основу исследования составляют анализ и
систематизация информации. В процессе достижения поставленной
исследовательской цели автором произведен анализ проблематики
управления реализацией проектов в сфере девелопмента.
Результаты и обсуждение
Управление девелоперским проектом является сложным процессом,
который можно определить как последовательность этапов начиная от
возникновения идеи и до реализации проекта, включая управление активом на
протяжении его жизненного цикла с целью получения прибыли и достижения
поставленных стратегических целей. Процесс разработки девелоперского
проекта состоит из следующих этапов: формирование идеи, разработка схем
финансирования,
технико-экономическое
обоснование,
подписание
контрактов и соглашений (формализация), реализация, начало эксплуатации,
управление объектом [2]. Этапы формирования идеи проекта, разработка
схемы финансирования и технико-экономическое обоснование можно считать
предварительными, поскольку они предшествуют непосредственно
формализации проекта, когда девелопер принимает на себя соответствующие
обязательства по реализации. Предварительные этапы являются критически
важными, поскольку по результатам их проведения принимается
окончательное решение о целесообразности инвестирования в конкретный
проект.
На этапе формирования идеи производится оценка осуществимости
проекта, которая играет решающую роль как для разработчиков, так и для
инвесторов, поскольку лежит в основе оценки потенциальной
жизнеспособности проекта. На этапе формирования идеи рассматриваются
186
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
физические, юридические и финансовые аспекты, которые позволяют
оценивать стоимость и прогнозировать прибыльность проекта. Так, техникоэкономическое обоснование включает в себя изучение различных методов
финансовой оценки: остаточная стоимость земли (RLV) и дисконтированный
денежный поток (DCF), а также оценка важнейших показателей принятия
решений: чистая приведенная стоимость (NPV) и внутренняя норма прибыли
(IRR) [7]. В научной литературе также описаны методы оценки реальных
опционов как инструментов обоснования инвестиций [6]. Несмотря на
большое количество возможных инструментов анализа, основным условием
перехода к стадии реализации проекта является соответствие прогнозируемой
рентабельности минимальным требованиям девелопера [8].
Обсуждая проблематику управления девелоперскими проектами,
необходимо отметить, что формальное превышение прогнозируемого уровня
рентабельности над минимально требуемым уровняем не является
достаточным условием перехода к стадии реализации. Конечное решение о
начале реализации девелоперского проекта субъективно и зависит от текущей
готовности к риску лиц, принимающих решения. Статические и
математические оценки, основанные на использовании методов обоснования
инвестиций, выступают в качестве инструментов информационной поддержки
принятия решения. Проблема перехода к стадии реализации заключается в
том, что неопределенность и риск являются факторами, способными
существенно изменить результаты моделирования [5].
Отметим, что риски и неопределенность характерны для всех стадий
реализации проекта. Например, на этапе формирования идеи девелоперы
могут сталкиваться с проблемами недостаточной полноты имеющейся
информации, а на этапе разработки схем финансирования – с факторами
неопределенности, обусловленными политикой Банка России относительно
изменения ключевой ставки, возможными изменениями в законодательстве,
касающихся способов привлечения финансирования и т.д. Этап техникоэкономического обоснования сопряжен с рисками, вызванными
недостаточной детализацией проекта, а также наличием ошибок
проектирования. На этапах реализации и в начале эксплуатации могут
возникать задержки, влекущие за собой финансовые потери девелопера.
Проблемы и возможные пути их решения систематизированы в таблице 1.
187
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
Таблица 1
Проблемы и методика управления реализацией девелоперского проекта
Стадия
реализации
Проблемы управления
Пути решения
Недостаток информации
и неопределенность в
процессе
выбора
перспективного проекта
Проведение анализа тенденций рынка
недвижимости,
исследование
Формирование
потребностей клиентов, определение
идеи
потенциальной прибыль от продажи
недвижимости после использования ее в
рамках девелоперского проекта
Недостаток финансовых Формирование резервов затрат, поиск
ресурсов,
возможные инвесторов, привлечение кредитов или
Разработка схем колебания
ставки займов, разработка гибких финансовых
финансирования рефинансирования,
стратегий
изменения
в
законодательстве
Недостаточная
Проведение
комплексного
анализа
детализация
технико- рисков, привлечение квалифицированных
экономических
специалистов для оценки технических
Техникопоказателей
или аспектов проекта, использование методик
экономическое
недостоверность данных оценки экономической эффективности:
обоснование
проекта
оценки чистой приведенной стоимости,
внутренней
нормы
доходности,
рентабельности инвестиций и т.д.
Затягивание
процессов Привлечение
юридических
Подписание
согласований,
консультантов для проверки договоров,
контрактов и
возникновение
разработка
четких
и
прозрачных
соглашений
юридических проблем
соглашений, установление надежных
(формализация)
партнерских отношений
Несоответствие
Эффективное управление проектом,
реализации
проекта контроль качества строительных работ,
Реализация
утвержденному
плану создание
резервов
на
случай
или
проблемы
с непредвиденных расходов, страхование
контролем качества.
рисков
Задержки
в
запуске Подготовка
объекта
к
началу
объекта в эксплуатацию эксплуатации, разработка эффективных
Начало
или
проблемы
с систем управления объектом, внедрение
эксплуатации
управлением
после инновационных технологий в процессы
завершения
управления
строительства
Источник: разработано автором
Обобщая вышеизложенное, представляется возможным предложить
систематический подход, который учитывает все основные этапы процесса
разработки и возникающие проблемы. На рис. 1. Представлены ключевые
этапы управления девелоперским проектом, предшествующие формализации
проекта. Показано, что на этапе формирования идеи реализуются следующие
мероприятия: проведение анализа рынка, оценка потенциальных рисков,
определение концепции проекта и его целевой аудитории. На этапе разработки
188
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
схем финансирования производится оценка затрат, выстраиваются
финансовые модели, определяются потенциальные инвесторы и финансовые
партнеры. На следующем этапе производится технико-экономическое
обоснование проекта: с применением методов финансовой оценки
определяются
ключевые
характеристики
проекта,
прогнозируется
рентабельность и определяется соответствия целям девелопера. Результатом
подготовительной стадии является принятие решения о реализации или об
отказе от реализации проекта.
Проведение анализа рынка и
идентификация потенциальных
возможностей для развития проекта
Формирование идеи
Создание концепции проекта и
определение его целей и
целевой аудитории
Оценка потенциальных рисков
проекта
Разработка схем финансирования
Оценка затрат на различные этапы
проекта, включая приобретение земли,
строительство, маркетинг и
управление
Разработка финансовых моделей
для оценки доходности проекта и
обоснования инвестиций
Поиск и привлечение
инвесторов или
финансовых партнеров
Технико-экономическое обоснование
Применение методов
финансовой оценки, таких как
остаточная стоимость земли
(RLV) и дисконтированный
денежный поток (DCF)
Оценка ключевых показателей
принятия решений, таких как
чистая приведенная стоимость
(NPV) и внутренняя норма
прибыли (IRR)
Анализ прогнозируемой
рентабельности проекта и его
соответствия целям и ожиданиям
инвесторов
Принятие управленческого решения
Рис. 1. Этапы управления девелоперским проектом на подготовительной
стадии
Источник: разработано автором
В случае принятия положительного решения проект переходит на
следующую стадию, этапы управления которой представлены на рис. 2.
Показано, что стадии реализации предшествует формализация проекта, в
рамках которой заключаются соглашения со всеми заинтересованными
сторонами, а также оформляются значимые юридические и финансовые
аспекты. В процессе реализации важно соблюдение сроков строительства,
поскольку доходы компания получает на этапе начала эксплуатации.
Поскольку большинство компаний-девелоперов самостоятельно управляют
объектами недвижимости, то такие аспекты, как техническое обслуживание,
189
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
административное управление и маркетинговые мероприятия, реализуются на
заключительном этапе.
Подписание контрактов и соглашений
Заключение сделок с поставщиками,
подрядчиками и другими заинтересованными
сторонами
Формализация юридических и финансовых
аспектов проекта, включая условия
финансирования и права собственности
Реализация
Организация строительства и других работ с
соблюдением установленных сроков и бюджета
Управление рисками и решение проблем,
возникающих в процессе реализации проекта
Начало эксплуатации
Передача объекта в эксплуатацию и начало
получения дохода от проекта
Мониторинг работы объекта и получение
обратной связи от клиентов и пользователей
Управление объектом
Обеспечение надлежащего управления объектом после завершения проекта, включая техническое
обслуживание, административное управление и маркетинговые мероприятия
Рис. 2. Этапы управления девелоперским проектом на стадии
реализации
Источник: разработано автором
Описанная методика обеспечивает комплексный подход к реализации
девелоперского проекта, включая управление финансами, рисками, качеством
и коммуникациями на каждом из этапов. Достоинством предложенного
подхода является разделение процесса реализации на две стадии:
предшествующую реализации и непосредственно реализацию. На первой
стадии основной задачей системы управления является обоснование
экономической целесообразности проекта, определение возможностей
привлечения финансирования и информационная поддержка принимаемых
решений. Вторая стадия подразумевает реализацию проекта, в рамках которой
задачи системы управления сводятся к обеспечению соблюдения сроков
реализации проекта, а также получению доходов от эксплуатации и
управления объектом строительства. Предложенная методика полностью
соответствует зарубежной практике, где на каждом этапе реализации проекта
производится скоординированная работа нескольких подразделений, что
позволяет своевременно устранять ошибки. Разделение процесса реализации
на этапы позволяет распределить зоны ответственности и обеспечить высокую
эффективность систем управления.
190
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
Заключение
В процессе исследования автором было выявлено, что неопределенность
и риск играют значительную роль на всех этапах процесса разработки и
реализации девелоперского проекта. Отсутствие полной информации на этапе
формирования идеи, колебания на финансовых рынках, риски ошибок
проектирования на этапе технико-экономического обоснования – могут
оказать существенное влияние на успех проекта девелопера.
Для устранения негативного влияния факторов риска и обеспечения
высокой эффективности управления проектами предложено разделение
процесса управления на две части: подготовительную стадию,
предшествующую реализации и непосредственно реализацию. На первой
стадии основными задачами системы управления являются обоснование
экономической целесообразности проекта, определение возможностей
привлечения финансирования и информационная поддержка принимаемых
решений. Вторая стадия включает в себя реализацию проекта, где основными
задачами системы управления являются соблюдение сроков реализации
проекта, получение доходов от эксплуатации и управление объектом
строительства. Предложенный подход позволяет эффективно задействовать
различные структурные подразделения компании-девелопера, определить
зоны ответственности и обеспечить скоординированную работу,
направленную на успешное завершение реализуемых проектов.
Таким образом, разработка и применение комплексного подхода к
управлению девелоперскими проектами имеет стратегическое значение для
обеспечения их успеха в условиях неопределенности и риска. Направлением
дальнейших исследований автора является углубление исследования и
детализация предложенного подхода.
Литература
1.
Адер А.В., Дудко А.В., Емец М.С., Криволапов В.Г., Ланева Е.А.
Инвестиционный менеджмент коммерческой недвижимости // ЦИТИСЭ. 2023.
№ 4. C. 225–240.
2.
Андреев В.В. Особенности менеджмента девелоперских проектов
на рынке недвижимости // World Science: Problems and Innovations: сборник
статей XXXI Международной научно-практической конференции. Пенза:
Наука и Просвещение. 2019. С. 42–44.
3.
Бакрунов Ю. Классификация и выбор источников финансирования
девелоперских проектов // International Independent Scientific Journal. 2021. №
30. С. 25–29.
4.
Волков А.Н. Анализ методов контроля основных этапов при
реализации девелоперских проектов // Актуальные вопросы современной
экономики. 2020. № 4. С. 168–173.
191
Прогрессивная экономика
Progressive economy
2024, № 4.
2024, Iss. 4.
ISSN 2713-1211 (online)
https://progressive-economy.ru/
5.
Киселев А.А. Риск-ориентированный подход как фактор
обеспечения конкурентоспособности отечественных организаций //
Прогрессивная экономика. 2023. № 11. С. 50–63.
6.
Прохорчук В.А. Оценка смены бизнес-модели компании путем
опциона на обмен активов // Прогрессивная экономика. 2023. № 6. С. 52–63.
7.
Moorhead M., Armitage L., Skitmore M. Real Estate Development
Feasibility and Hurdle Rate Selection // Buildings. 2024. № 14 (4). P. 1045.
8.
Moorhead M., Armitage L., Skitmore M. Risk management processes
used in determining project feasibility in the property development process early
stages by Australia // New Zealand property developers. 2021. № 40. P. 628–642.
References
1.
Ader A.V., Dudko A.V., Emec M.S., Krivolapov V.G., Laneva E.A.
Investicionnyj menedzhment kommercheskoj nedvizhimosti // CITISE. 2023. № 4.
C. 225–240.
2.
Andreev V.V. Osobennosti menedzhmenta developerskih proektov na
rynke nedvizhimosti // World Science: Problems and Innovations: sbornik statej
XXXI Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. Penza: Nauka i
Prosveshchenie. 2019. S. 42–44.
3.
Bakrunov YU. Klassifikaciya i vybor istochnikov finansirovaniya
developerskih proektov // International Independent Scientific Journal. 2021. № 30.
S. 25–29.
4.
Volkov A.N. Analiz metodov kontrolya osnovnyh etapov pri realizacii
developerskih proektov // Aktual'nye voprosy sovremennoj ekonomiki. 2020. № 4.
S. 168–173.
5.
Kiselev A.A. Risk-orientirovannyj podhod kak faktor obespecheniya
konkurentosposobnosti otechestvennyh organizacij // Progressivnaya ekonomika.
2023. № 11. S. 50–63.
6.
Prohorchuk V.A. Ocenka smeny biznes-modeli kompanii putem
opciona na obmen aktivov // Progressivnaya ekonomika. 2023. № 6. S. 52–63.
7.
Moorhead M., Armitage L., Skitmore M. Real Estate Development
Feasibility and Hurdle Rate Selection // Buildings. 2024. № 14 (4). P. 1045.
8.
Moorhead M., Armitage L., Skitmore M. Risk management processes
used in determining project feasibility in the property development process early
stages by Australia // New Zealand property developers. 2021. № 40. P. 628–642.
192
