CC BY
70
001: 10.24411/2072-4098-2018-10128 Проблемы государственной регистрации установленного судебным актом права собственности лица на часть объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом
А.В. Ермакова начальник отдела анализа и обобщения судебной практики Арбитражного суда Пермского края, старший преподаватель кафедры гражданского права Пермского государственного национального исследовательского университета (г. Пермь)
Анна Владимировна Ермакова, ermakova_anna@rambler.ru
С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) - нормативным преемником Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» 1 и Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации от 1997 года).
Официально заявленными целями принятия нового закона выступали оптимизация учетно-регистрационных процедур в отношении объектов недвижимости, разрешение вопросов ответственности и гарантий при государственной регистрации прав (сделок), повышение эффективности функционирования государственной регистрационной системы (см. [3]).
На наш взгляд, указанные цели не могли быть достигнуты законодателем исключительно посредством закрепления иных подходов к разрешению ранее уре-
гулированных вопросов. Выявление пробелов законодательной регламентации и их устранение являлось необходимым условием приведения норм, касающихся процедуры государственного кадастрового учета (далее - кадастровый учет) и государственной регистрации прав (сделок) (далее - регистрация прав), в состояние, позволяющее обеспечивать оптимальное достижение целей существования и функционирования учетно-регистрационной системы.
Примером вопроса, не урегулированного Законом о регистрации от 1997 года в должной степени, является порядок регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.
Предельно лаконичная регламентация порядка регистрации установленных решением суда прав на объекты недвижимости, указанная в статье 28 Закона о регистрации от 1997 года, порождала у участников регистрационных отношений вопросы, которые не могли быть разрешены посредством толкования норм права.
Тем не менее пробелы правового регулирования рассматриваемого аспекта регистрации прав в свое время были частично
В настоящее время - Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
восполнены высшими судебными органами (см. [4, 5]).
При принятии Закона о регистрации некоторые подходы, сформированные высшими судебными органами, были восприняты законодателем и нашли свое отражение в тексте этого закона, однако регулирование порядка регистрации прав на основании судебных актов по-прежнему нельзя назвать всеобъемлющим.
В частности, до настоящего времени нормативно не урегулирован порядок регистрации установленного судебным актом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебное решение, установившее гражданские права и обязанности, является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).
Установление судебным актом в отношении объекта недвижимости, являющегося частью другого объекта недвижимости, права собственности может быть осуществлено в рамках дел об оспаривании зарегистрированного права на объект недвижимости «в части», например при оспаривании права собственности на здание в части отдельных помещений, на сооружение в части отдельных конструктивных элементов сооружения, на земельный участок в части земельного участка, образованного в его пределах, и т. д. Также установление права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта недвижимости, может иметь место при разделе объекта недвижимости в судебном порядке.
Особенности осуществления регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта предусмотрены
статьей 58 Закона о регистрации. В частности, установлено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации (то есть в общем порядке) (часть 1 статьи 58 Закона о регистрации).
Также предусмотрены специальные правила регистрации прав в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица (часть 3 статьи 58 Закона о регистрации). В указанном случае регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на это имущество за другим лицом.
Следует отметить, что указанные правила регулируют ситуацию, при которой в силу судебного акта осуществляется смена правообладателя в отношении всего объекта недвижимости, сведения о котором уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Такая ситуация предполагает минимальный объем учетно-регистрационных действий -регистрация установленного судом права одного лица (с предшествующей регистрацией прекращения права другого лица).
Рассматриваемая ситуация (установление судебным актом права собственности лица на объект, являющийся частью другого объекта, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом) синтезирует ситуации:
1) смена в судебном порядке правообладателя объекта недвижимости;
2) учетно-регистрационный раздел объекта недвижимости (как следствие того, что смена правообладателя осуществляется в отношении части объекта недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН).
Так, в одних случаях рассматриваемая ситуация предполагает раздел исходного объекта недвижимости и образование новых объектов недвижимости (объект, право собственности на который установлено судом, и объект, образованный из неоспари-ваемой части исходного объекта). В других случаях возможно изменение правового режима исходного объекта недвижимости (например смена правового режима «право собственности на здание» на правовой режим «право собственности на отдельные помещения в здании»).
Следует отметить, что регистрация права на объект, право собственности на который установлено судебным актом (на часть объекта, сведения о котором содержатся в ЕГРН), при сохранении в ЕГРН записей о праве собственности на исходный объект невозможна.
В частности, согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Регистрация прав в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Закона о регистрации).
Изложенное не допускает одновременное наличие в ЕГРН записей об идентичных правах разных лиц на объекты недвижимости, один из которых является частью другого. Иное означало бы одновременное существование идентичных прав разных лиц на один и тот же объект материального мира (пространственное наложение взаимоисключающих прав разных лиц), «двойную» регистрация прав.
В связи с этим для регистрации права собственности на объект недвижимости,
являющийся частью другого объекта, право собственности на который зарегистрировано, в целях приведения содержания ЕГРН в соответствие с фактическим правовым положением объекта материального мира требуется учетно-регистрационный раздел исходного объекта недвижимости.
Правила учетно-регистрационного раздела объектов недвижимости содержатся в статье 41 Закона о регистрации, предусматривающей особенности осуществления кадастрового учета и регистрации прав при образовании объекта недвижимости, и основаны на взаимосвязанности действий по кадастровому учету и регистрации прав в отношении всего объекта недвижимости и объектов недвижимости, являющихся его частями:
• в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости;
• в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков;
• снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости;
• при прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в ЕГРН, регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно.
Также следует отметить, что согласно правилу, закрепленному в части 4 статьи 1, статье 1 4 Закона о регистрации, осуществление регистрации прав на объект не-
движимости, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют (в отношении которого не осуществлен кадастровый учет), не допускается - регистрация прав осуществляется либо одновременно с кадастровым учетом, либо при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества.
Таким образом, для регистрации установленного судом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта, право собственности на который зарегистрировано, требуются:
• регистрация прекращения права собственности на весь объект, в ряде случаев снятие его с кадастрового учета 2;
• кадастровый учет всех объектов недвижимости, являющихся частями исходного объекта недвижимости (если указанные объекты недвижимости не поставлены на кадастровый учет), регистрация прав на указанные объекты недвижимости.
В отличие от бесспорных правоотношений, связанных с образованием объектов недвижимости, изменением правового режима объекта, основанных на волеизъявлении собственника исходного объекта, рассматриваемая ситуация характеризуется тем, что интерес в совершении учетно-регистрационных действий имеется, как правило, только у лица, в пользу которого судом установлено право собственности на объект недвижимости, и только в отношении одной из частей исходного объекта недвижимости. Лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника исходного объекта недвижимости, как правило, интереса в регистрации прекращения права собственности и снятии с кадастрового учета исходного объекта недвижимости, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на объект недвижимости, образованный
из неоспариваемой части исходного объекта недвижимости, не имеет.
В связи с этим приведенные требования Закона о регистрации об одновременном осуществлении регистрации прекращения прав (снятии с кадастрового учета) на исходный объект недвижимости и регистрации прав (кадастровом учете) на все объекты недвижимости, на которые «распадается» исходный объект недвижимости, предполагающие участие в учетно-регистрационных действиях лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, не всегда могут быть соблюдены.
В частности, по общему правилу кадастровый учет и (или) регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в регистрирующий орган в установленном Законом о регистрации порядке (часть 1 статьи 14 Закона о регистрации). Самостоятельное (в отсутствие соответствующего заявления) осуществление регистрирующим органом учетно-регистрационных действий не допускается, а в отсутствие требуемых документов в ряде случаев является объективно невозможным.
В рассматриваемой ситуации для совершения всего комплекса учетно-регистрационных действий требуются заявления:
• о регистрации прекращения права собственности на исходный объект недвижимости;
• о снятии исходного объекта недвижимости с кадастрового учета (в необходимых случаях);
• о кадастровом учете всех объектов недвижимости - частей исходного объекта недвижимости (при необходимости);
• о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.
2 Закон о регистрации допускает одновременное существование в ЕГРН (кадастре недвижимости) сведений об объекте недвижимости и объектах недвижимости, входящих в его состав (части 3 и 4 статьи 40 Закона о регистрации прав).
Закон о регистрации указанную ситуацию не регулирует. Имеющиеся положения о кадастровом учете и регистрации прав на образованные объекты недвижимости (пункт 3 части 1 статьи 15 Закона о регистрации), в силу которых указанные действия осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, а также положения о регистрации права в отсутствие заявления лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по решению суда (часть 3 статьи 58 Закона о регистрации), не соотносятся с рассматриваемой ситуацией.
С одной стороны, ставить регистрацию прав на объект недвижимости, в отношении которого принят судебный акт, в зависимость от воли лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника исходного объекта недвижимости, недопустимо по причине отсутствия у такого лица какого-либо интереса в совершении соответствующих действий, что прямо противоречит интересам лица, в отношении которого установлено право на объект.
С другой стороны, осуществление всех учетно-регистрационных действий по заявлению лица, в отношении которого установлено право собственности на объект, также вызывает обоснованные сомнения в отношении регистрации как прекращения права собственности на исходный объект недвижимости в бесспорной части, так и права собственности другого лица на объект, образованный из бесспорной части исходного объекта (в силу отсутствия какой-либо правовой связи с бесспорной частью).
Более того, уполномочивание лица, в отношении которого установлено право собственности на объект, на совершение всего комплекса учетно-регистрационных действий, необходимых в рассматриваемой ситуации, также противоречит его интересам, так как от этого лица требуются необо-
снованные организационные и финансовые затраты 3.
Анализ судебной практики рассмотрения споров об оспаривании отказа в регистрации (приостановлении регистрации) установленного судебным актом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом, позволяет выделить два подхода к разрешению вопроса о порядке регистрации прав в рассматриваемом случае.
Согласно первому подходу для регистрации права достаточно представления лицом, чье право собственности установлено судебным актом, заявления о регистрации права собственности на объект недвижимости, в отношении которого принят судебный акт. Отказ в регистрации (приостановление регистрации) по мотиву непредставления заявления о регистрации прекращения права собственности в отношении исходного объекта, заявлений о регистрации прав на все образуемые объекты недвижимости является незаконным (см. [7-11]).
Подход основан на применении части 3 статьи 58 и отсутствии оснований для применения положений статьи 41 Закона о регистрации.
Со ссылкой на правовую позицию, отраженную в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в постановлениях [7-11] указывается, что в случае, если вступившим в законную силу судебным актом за лицом признано право собственности на часть объекта, право собственности на который ранее было зареги-
3 Так, например, согласно пункту 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основанием для проведения кадастрового учета образованных объектов недвижимости являются межевой план, технический план, подготовленные на платной основе в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
стрировано за иным лицом, такой судебный акт является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности на спорный объект. При этом в резолютивной части судебного акта не требуется специального указания на то, что регистрирующий орган обязан внести изменения в ЕГРН и погасить имеющуюся там запись о праве собственности на объект в целом. Отсутствие в резолютивной части судебного акта такого указания не является основанием для отказа в совершении регистрационных действий.
Также в судебных актах [7-11] приводится правовая позиция, отраженная в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 июля 2009 года № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой судебный акт является самостоятельным основанием как для регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.
Таким образом, судебный акт о признании за лицом права собственности на часть объекта, право собственности на который ранее было зарегистрировано за иным лицом, рассматривается не только как основание для регистрации права собственности на часть объекта, но и как основание для регистрации прекращения права собственности на исходный объект в целом.
Видится, что в рамках этого подхода установление права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта, рассматривается как основание для утраты последним правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица. Эта позиция соотносится с позицией, отраженной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которой если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
Неприменение положений пункта 3 части 1 статьи 15 Закона о регистрации (о кадастровом учете и регистрации прав на образованные объекты недвижимости по заявлению собственника исходного объекта недвижимости) обосновывается тем, что в рассматриваемой ситуации основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации права является не волеизъявление собственника исходного объекта недвижимости, а вступивший в законную силу судебный акт.
Из положений части 3 статьи 58 Закона о регистрации в судебных актах [7-11] делается вывод о том, что при осуществлении регистрации права (кадастрового учета) на основании решения суда такая регистрация (кадастровый учет) может быть осуществлена не только по заявлению (заявлениям) всех лиц, участвовавших в споре, в отношении которых судебным актом установлено возникновение и (или) прекращение прав на имущество, подлежащее регистрации, но и по заявлению любого из этих лиц, у которого на основании судебного акта возникает право собственности или прекращается право собственности. Иное толкование названной нормы означало бы игнорирование предписаний процессуального законодательства об обязательности вступивших в законную силу судебных актов, поскольку в случае отсутствия заявления о регистрации (кадастровом учете) одной из сторон исполнение ре-
шения суда ставилось бы в зависимость от желания этой стороны исполнять судебный акт.
Представляется, что ясность для правоприменителя в лице регистрирующего органа в вопросе о том, является ли конкретный судебный акт о признании права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта, основанием для регистрации прекращения права собственности на исходный объект, могла бы внести реализация судами правовой позиции, отраженной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.
Следует отметить, что рассматриваемый подход не предполагает в качестве обязательных к совершению такие учетно-регистрационные действия, как одновременная регистрация прав (кадастровый учет) всех объектов недвижимости, являющихся частями исходного объекта недвижимости. Таким образом, положения статьи 41 Закона о регистрации в анализируемой ситуации - при учетно-регистрационном разделе объекта недвижимости, обусловленном установлением судебным актом права собственности на часть объекта недвижимости, - не рассматриваются как подлежащие обязательному применению. Подход допускает в качестве приемлемого отступление от общего правила и, как следствие, отсутствие в ЕГРН в течение неопределенного времени (продолжительность которого определяется исключительно лицом, являвшимся по данным ЕГРН собственником ис-
ходного объекта) записей о правах на бесспорную часть (части) исходного объекта недвижимости 4, что, безусловно, негативно отражается на такой качественной характеристике ЕГРН, как достоверность.
Согласно второму подходу регистрация установленного судебным актом права собственности на объект недвижимости, являющийся частью другого объекта недвижимости, не может быть осуществлена без совершения комплекса учетно-регистрационных действий по разделу исходного объекта, в том числе действий по одновременному кадастровому учету всех объектов недвижимости, являющихся частями исходного объекта недвижимости (если указанные объекты недвижимости не поставлены на кадастровый учет) и регистрации прав на указанные объекты недвижимости. Отказ регистрирующего органа в регистрации (приостановление регистрации) по мотиву непредставления заявлений и документов, требуемых для регистрации прекращения права собственности в отношении исходного объекта, кадастрового учета и регистрации прав на все образуемые объекты недвижимости, является законным (см. [15, 16]).
Подход основан на применении статьи 41 Закона о регистрации.
В обоснование подхода указывается, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения соответствующей записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации.
Применительно к случаям раздела в судебном порядке земельного участка также дается ссылка на пункт 2 статьи 11.2 ЗК РФ, согласно которому регистрация права собственности на все образуемые в результате раздела земельного участка земельные участки, по общему правилу, является
4 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2015 года № 10АП-15184/2014 по делу № А41-31049/14 (оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 апреля 2015 года № Ф05-3712/2015).
условием прекращения существования исходного земельного участка.
В случае применения этого подхода остается неразрешенным вопрос о действиях, которые должно предпринять лицо, заинтересованное в регистрации права собственности на объект недвижимости, для того чтобы его право, установленное судом, было зарегистрировано (о механизме преодоления пассивного поведения лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника исходного объекта недвижимости).
В настоящее время на законодательном уровне урегулирована ситуация, связанная с уклонением стороны договора от регистрации сделки (перехода права) (пункт 2 статьи 165, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, часть 7 статьи 15 Закона о регистрации) (регистрация прав заинтересованного лица осуществляется на основании решения суда). С одной стороны, в тех случаях, когда от лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника исходного объекта недвижимости, требуется представление в регистрирующий орган заявления и документов, связанных исключительно с регистрацией прав, применение этого правового механизма по аналогии не исключено. С другой стороны, указанный механизм неоптимален и чрезмерно обременителен для лица, уже прошедшего судебную процедуру установления права собственности на объект недвижимости.
Кроме того, в случаях когда в качестве учетно-регистрационных действий по разделу исходного объекта требуется осуществить кадастровый учет объектов, образованных из бесспорной части исходного объекта недвижимости, применение такого механизма может оказаться неэффективным в силу возможного длительного исполнения (неисполнения) по разным причинам решения суда (в том числе обязывающего лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника исходного объекта недвижимости, представить в регистрирующий орган документы, требуемые для осуществления кадастрового учета).
Следует отметить, что приведенные подходы к разрешению рассматриваемого вопроса основываются на действующем правовом регулировании и, соответственно, ограничены им.
При этом параллельное существование в судебной практике двух диаметрально противоположных подходов не только не восполняет пробел правового регулирования, но и, напротив, усугубляет ситуацию правовой неопределенности, что, как представляется, свидетельствует о необходимости оперативного нормативного урегулирования вопроса.
В частности, оценивая плюсы и минусы приведенных подходов, представляется наиболее обоснованным закрепление на нормативном уровне специальных правил учетно-регистрационного раздела объектов недвижимости в случае установления судебным актом права собственности другого лица на часть объекта недвижимости, основанных на следующих принципах:
• запрет одновременного наличия в ЕГРН записей об идентичных правах разных лиц на объекты недвижимости, один из которых является частью другого;
• автономность лица, в пользу которого судом установлено право собственности на часть объекта недвижимости, в вопросах кадастрового учета и регистрации прав на часть объекта недвижимости (независимость от лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника исходного объекта недвижимости);
• определенность правовой судьбы исходного объекта недвижимости и его бесспорной части (частей), реализуемая через включение соответствующих вопросов в круг вопросов, обязательных к разрешению со стороны суда при установлении права собственности лица на часть объекта недвижимости;
• достоверность ЕГРН (часть 2 статьи 1 Закона о регистрации), обеспечивае-
мая посредством установления механизма, позволяющего в наибольшей степени синхронизировать действия по кадастровому учету и регистрации прав на все части исходного объекта недвижимости - механизма принудительного (силами лица, являвшегося по данным ЕГРН собственником исходного объекта недвижимости) или автоматического (силами регистрирующего органа с последующим возложением понесенных расходов на лицо, являвшееся по данным ЕГРН собственником исходного объекта недвижимости) кадастрового учета и регистрации наличия права в отношении бесспорной части (частей) исходного объекта недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1 997 года № 122-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Пояснительная записка к проекту федерального закона № 597863-6 «О государственной регистрации недвижимости». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 июля 2009 № 132. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности
и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1 994 года № 51 -ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 июля 2017 года № Ф09-3303/17 по делу № А50-25223/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 июня 2018 года № Ф09-2937/18 по делу № А50-31390/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 мая 201 8 года № Ф01-1383/2018 по делу № А11-8360/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2018 года № 09АП-16349/2018 по делу № А40-172054/17. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19 октября 201 7 года по делу № 33а-1 751 4/201 7. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015
года № 25. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2015 года № 10АП-15184/2014 по делу № А41-31049/14. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Апелляционное определение Верхов-
ного Суда Республики Саха (Якутия) от 11 сентября 2017 года по делу № 33-3478/17. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14 июня 2017 года по делу № 33а-6334. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
ПГ^Т ШКОЛА ИНВЕСТОРА: ПОКУПАТЕЛЬ ВЫБИРАЕТ,
ОСЭ I ДЕВЕЛОПЕР- ПРЕДЛАГАЕТ
МОУОБШОУ
^^^ 28 сентября в Гостином дворе в рамках ежегодной выставки «Не-
движимость от лидеров» состоялся семинар Ассоциации инвесторов Москвы «Школа инвестора: как выгодно купить квартиру». Руководитель Департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-Новострой»Татьяна Шарова поделилась аналитическими данными о состоянии рынка новостроек, а также рассказала о том, какие жилые комплексы в Москве сегодня наиболее востребованы у покупателей.
Так, по данным «БЕСТ-Новострой», сегодня на рынке Москвы и Новой Москвы реализуются почти 51 тысяча квартир и апартаментов в 8 433 корпусах без учета элитных проектов. Общая экспозиция составляет 3,4 миллиона квадратных метров жилья. При этом только с начала текущего года на рынок вышли 54 новых жилых комплекса, из которых 28 относятся к массовому сегменту (эконом- и комфорт-класс), а 26 - к высокобюджетному (бизнес- и премиум).
Консультанты «БЕСТ-Новострой» проанализировали покупательские предпочтения и выяснили, что большинство потенциальных владельцев нового жилья из совокупности различных факторов и качественных характеристик проекта выбирают такие критерии, как локация и транспортная доступность. Эти критерии является ключевыми для 66 процентов опрошенных. Таким образом, наибольший шанс привлечь внимание клиента - у новостроек, расположенных возле метро или на приближенных к центру территориях города. Для 52 процентов респондентов важно наличие в составе жилого комплекса объектов детской инфраструктуры. Этот факт подтверждается и достаточно высоким спросом на 2- и 3-комнатные квартиры (например, в августе 2018 года спрос на 3-комнатные квартиры в бизнес-классе впервые достиг доли в 29 процентов), которые приобретаются в основном семьями для собственного проживания и улучшения жилищных условий. Почти равное количество опрошенных отметили важность наличия в жилом комплексе необходимой сопутствующей инфраструктуры (сюда можно отнести и торговлю, и сервис, и спортивные сооружения, и развлечения) - 35 процентов ответивших - и функциональные планировочные решения, которые оказались важны для 34 процентов покупателей квартир. 21 процент опрошенных покупателей при выборе новостройки обращают особое внимание на озеленение территории, играет роль фактор благоприятной экологии, 18 процентов респондентов готовы приобрести квартиру, только если она предлагается сразу с отделкой «под ключ».
«Как консультанты рынка недвижимости, мы заметили, что застройщики оперативно реагируют на покупательские запросы и предпочтения, и перечисленные выше опции предлагаются сегодня в подавляющем большинстве новых жилых комплексов Московского региона, - отмечает Татьяна Шарова. - При этом постоянно разрабатываются и новые привлекательные фишки, которых раньше не было. Так, например, на рынке появились проекты, которые предполагают наличие дополнительного окна в кухне, а также оснащение окном ванных комнат. Есть новостройки с динамическими фасадами, с площадками для занятий йогой на крыше, лаунж-пространствами в стилобате, клубами и комьюнити-пространствами для жильцов, интерактивными детскими площадками и так далее. Кроме того, застройщики стали предлагать длительные рассрочки на приобретение квартир - без начисления процентов до окончания строительства. Таким образом, новостройки становятся и качественнее по своим характеристикам, и доступнее.»
Информация предоставлена ведущим менеджером по связям с общественностью компании «<БЕСТ-Новострой» Натальей Чистяковой
* * *
