CC BY
28
УДК 528.44
ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Александр Владимирович Комиссаров
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, зав. кафедрой фотограмметрии и дистанционного зондирования, тел. (383)361-08-66, e-mail: avkom82@mail.ru
Милена Юрьевна Репотецкая
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры кадастра и территориального планирования, e-mail: ru-milena@mail.ru
В статье рассматриваются актуальные проблемы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Проведен анализ результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области за 2012 и 2015 годы, подготовлены предложения по совершенствованию системы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова: кадастровая оценка земельных участков, земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственные угодья, земельный налог, природно-сельскохозяйственные зоны, бонитировка почв, плодородие.
PROBLEMS OF STATE CADASTRAL VALUATION OF AGRICULTURAL LANDS ON THE NOVOSIBIRSK REGION TERRITORY
Aleksandr V. Komissarov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, D. Sc., Head of Department of Photogrammetry and Remote Sensing, phone: (383)361-08-66, e-mail: avkom82@mail.ru
Milena Yu. Repoteckaja
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Graduate, Department of Cadastre and Territorial Planning, e-mail: ru-milena@mail.ru
The article considers vital problems of state cadastral valuation of agricultural lands, analyses the results of state cadastral valuation of agricultural lands on the territory of the Novosibirsk region in 2012 and 2015, and presents some suggestion for improving state cadastral valuation system of agricultural lands.
Key words: land parcel cadastral valuation, agricultural lands, farming lands, land tax, natural agricultural zones, soils valuation, fertility.
Введение
Земля является уникальным природным ресурсом, обладающим целым рядом специфических свойств: количественно ограничен, искусственно не воспроизводим, различен по плодородию, местоположению и целевому назначению.
Земли сельскохозяйственного назначения - это основное средство производства в сельском хозяйстве, от качества и интенсивности его использования во многом зависит эффективность аграрного сектора экономики региона и страны в целом [1-3].
В рыночных условиях возрастает роль кадастровой оценки земельных участков, как важного инструмента регулирования земельных отношений.
Результаты объективной оценки земельных участков необходимы государственным и муниципальным органам власти и частным субъектам земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
Оценка экологического состояния земель сельскохозяйственного назначения становится все более актуальной во многих аспектах жизнедеятельности человека, окружающей среды и экологической чистоты продуктов питания.
Целью исследования является выявление основных проблем и подготовка предложений по совершенствованию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Основными задачами исследования являются:
- проведение анализа результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения за 2012 и 2015 годы;
- выявление основных проблем государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;
- изучение сложившейся практики и подготовка предложений по совершенствованию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Методы и материалы
В работе применялись методы системного и сравнительного анализа, индукция и дедукция.
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами, повышения эффективности использования земель, а также для целей налогообложения, расчета арендной платы, выкупной цены земельных участков и иных целей, установленных законодательством [4, 5].
В настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения утверждены приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 26.11.2015 № 2545 [6].
Объектами оценки являются земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенные на территории Новосибирской области, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на 1 января 2015 года Общее количество объектов оценки составило 37 296 земельных участков [7]. В связи с выраженной природно-сельскохозяйственной зональностью территории Новосибирской об-
ласти кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий определена с учетом зональных условий их расположения.
В Новосибирской области выделяют четыре природно-сельскохозяйственные зоны: Привасюганская, Барабинская, Северо-Кулундинская и Центрально-Восточная, представленные в табл. 1.
На территории Новосибирской выделено 2089 разновидностей почв (по данным шкалы почв). В процессе первого тура ГКОЗ СХН был разработан каталог почв с характеристикой всех разновидностей по основным свойствам, признакам качества и шкалы бонитировки почв.
В табл. 2 представлены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения за 2012 и 2015 годы.
Таблица 1
Отнесение муниципальных районов по зонам Новосибирской области
№ п/п Наименование природно-сельскохозяйственной зоны Наименование муниципального района
1. Привасюганская Кыштовский
Северный
Убинский, северная часть
Колыванский, северная часть
2. Барабинская Барабинский
Венгеровский
Доволенский
Здвинский
Каргатский
Коченевский, западная часть
Куйбышевский
Татарский
Убинский, южная часть
Усть-Таркский
Чановский
Чистоозерный, северная часть
Чулымский
3. Северо-Кулундинская Баганский
Карасукский
Краснозерский
Купинский
Чистоозерный, южная часть
4. Центрально-Восточная Болотнинский
Искитимский
Колыванский, южная часть
Коченевский, восточная часть
Кочковский
Маслянинский
Мошковский
Новосибирский
Ордынский
Сузунский
Тогучинский
Черепановский
Таблица 2
Сравнение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения за 2012 и 2015 гг.
№ п/п Наименование муниципального района Номер группы Увеличение земельного налога, %
I Изменение % II Изменение % III Изменение % IV Изменение % V Изменение % VI Изменение %
2012 2015 2015 2012 2015 2012 2015 2012 2015 2012 2015
1 Баганский 0,98 1,29 32 - - 0,47 0,66 41 - - - 0,14 0,02 0,04 100 34%
2 Барабинский 0,71 1,02 45 2,58 3,00 16 0,80 1,17 46 - - - - 0,02 0,04 100 45%
3 Болотнинский 1,93 2,41 25 - - 2,90 3,27 13 4,72 23,74 403 - - 0,02 0,04 100 24%
4 Венгеровский 0,75 1,03 37 - - 0,32 0,50 56 - - - 0,14 0,02 0,04 100 37%
5 Доволенский 0,92 1,37 49 - - 0,98 1,68 72 - - - - 0,02 0,04 100 58%
6 Здвинский 0,79 1,18 50 - - 0,51 0,74 45 3,75 3,77 1 - 0,14 - 52%
7 Искитимский 2,11 2,60 23 2,58 3,00 16 5,21 5,54 6 7,18 16,64 132 - - 0,02 0,04 100 23%
8 Карасукский 1,15 1,38 20 - - 0,56 0,85 53 3,95 4,21 7 - 0,14 0,02 0,04 100 20%
9 Каргатский 0,78 1,13 45 - - 1,47 2,72 85 - - 0,14 0,14 0 0,02 0,04 100 47%
10 Колыванский 1,20 1,41 18 - - 5,77 5,12 -11 4,11 14,86 262 - - 0,02 0,04 100 19%
11 Коченевский 1,47 2,00 36 2,58 3,00 16 5,71 5,80 1 4,14 14,95 261 - - 0,04 36%
12 Кочковский 1,58 2,10 33 - - 1,28 2,32 82 8,25 18,16 120 - - 0,02 0,04 100 36%
13 Краснозерский 1,75 1,93 10 2,58 3,00 16 0,62 1,36 119 7,06 6,64 -6 0,14 0,14 0 0,02 0,04 100 14%
14 Куйбышевский 0,78 1,12 43 - - 0,55 0,88 61 - 5,72 - - 0,02 0,04 100 45%
15 Купинский 1,33 1,48 11 - - 0,31 0,50 60 - - - 0,14 0,02 0,04 100 14%
16 Кыштовский 0,10 0,31 212 - - - - - - - - 202%
17 Маслянинский 1,51 2,09 39 - - 2,29 3,43 50 4,61 15,02 226 - - 0,02 0,04 100 31%
18 Мошковский 1,84 2,35 28 - - 6,30 6,93 10 4,58 19,51 326 - - 0,02 0,04 100 18%
19 Новосибирский 2,01 2,44 22 2,58 3,00 16 5,89 7,63 30 4,27 16,27 281 0,14 0,14 0 0,02 0,04 100 43%
20 Ордынский 2,06 2,57 25 - - 5,18 4,73 -9 4,79 19,13 300 - - 0,02 0,04 100 26%
21 Северный 0,09 0,31 228 - - 0,31 0,48 57 8,25 8,44 2 - - 0,02 0,04 100 163%
22 Сузунский 2,01 2,49 24 - - 1,88 2,42 29 - 10,25 - - 0,02 0,04 100 25%
23 Татарский 0,94 1,39 47 2,58 3,00 16 0,51 - - - - 0,02 0,04 100 48%
24 Тогучинский 2,01 2,51 25 - - 5,50 4,95 -10 4,50 13,98 211 0,14 0,14 0 0,02 0,04 100 26%
25 Убинский 0,80 0,90 13 - - 0,76 1,92 153 - - - 0,14 0,02 0,04 100 17%
26 Усть-Таркский 0,63 0,99 57 - - 0,32 0,37 16 - - - - 0,02 0,04 100 58%
27 Чановский 0,74 1,05 42 - - 0,32 0,65 103 - - 0,14 0,14 0 0,02 0,04 100 40%
28 Черепановский 2,05 2,57 25 2,58 3,00 16 5,15 4,38 -15 - 13,39 - - 0,02 0,04 100 24%
29 Чистоозерный 0,60 0,94 57 - - 0,26 0,44 70 - - - 0,14 0,02 0,04 100 57%
30 Чулымский 0,74 1,09 48 - - 1,43 2,46 72 - - - 0,14 0,02 0,04 100 42 %
Среднее по НСО 1,21 1,50 24 2,58 3,00 16 2,25 3,17 41 5,30 13,46 154 0,14 0,14 0 0,02 0,04 100 32%
Из табл. 2 видно, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в 2015 году существенные изменения произошли на территории Кыш-товского, Сузунского, Доволенского, Усть-Таркского, Чистоозерного районов, что привело к увеличению кадастровой стоимости земельных участков на территории указанных районов по сравнению с 2012 годом и увеличению земельного налога на 202 %, 163 %, 58 %, 57 % соответственно.
В результате проведенных работ потенциальная величина земельного налога на территории Новосибирской области при ставке 0,3 % увеличилась на 32 % и составила более 520 млн. руб.
На рис. 1, 2 представлен средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Новосибирской области 1 группы земель за 2012 и 2015 годы.
Из рис. 2 видно, что наибольшие значения показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий достигнуты в Искитимском, Ордынском, Черепановском, Тогучинском, Сузунском, Новосибирском районах. Наименьшие значения - в Кыштовском и Северном районах области.
руб./кв.м
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
Рис. 1. Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Новосибирской области 1 группы земель за 2012 год
руб/кв м 3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
Ч21 Л* ,4? (Ч^ г"? гЧ? гЧ? Л?
чу л/ лг л/ ХЛ лО дг л» л/ X /У X л/ .(/ <
оГ
Рис. 2. Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Новосибирской области 1 группы земель за 2015 год
Результаты
Однако при более подробном проведении анализа результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения обнаружен недоучет всех факторов, влияющих на указанную оценку.
Так, например, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения ЗУ 1826, площадью 1278 га, расположенный в Искитимском районе Новосибирской области, занятый пашней, классификация почв - черноземы выщелоченные среднегумусные среднемощные, выращиваемая культура - пшеница яровая, составляет 2,56 руб./кв.м, что ниже среднего показателя по данному району (2,60 руб./кв.м), рис. 3, 4.
Рис. 3. Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения ЗУ1, занятый пашней (данные АИС «Учет и мониторинг сельскохозяйственных земель НСО)
Рис. 4. Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения ЗУ1, занятый пашней (данные Публичной кадастровой карты)
Также существует проблема, когда удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков существенно завышены.
Так, например, земельный участок ЗУ:9 расположен в Краснозерском районе, занят лесом; земельный участок ЗУ:662 расположен в Карасукском районе, занят кладбищем; земельный участок ЗУ:5143 расположен в Болотнинском районе, под карьер, рядом с кладбищем.
Однако, по результатам кадастровой оценки указанные земельные участки отнесены к первой группе и оценены на уровне максимального значения удельного показателя кадастровой стоимости земель по указанным муниципальным районам Новосибирской области.
Обсуждение
При проведении государственной кадастровой оценки в недостаточной степени учитывалось фактическое использование земельных участков. В связи с тем, что земельные участки оценены по максимальной стоимости по муниципальным районам, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию не допускается, в том числе для создания особо охраняемых природных территорий (для размещения кладбищ), а также с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда.
В связи с недооценкой фактического использования земельных участков, а также всех факторов, влияющих на стоимость участков, плодородные сельскохозяйственные угодья при изменении зонирования могут быть переведены в другие категории земель.
При оценке земельных участков необходимо учитывать влияние экологических факторов, негативное влияние добычи полезных ископаемых на сельскохозяйственные угодья, находящиеся в непосредственной близости от месторождения, близость свалок, кладбищ и др., а также проведение комплекса мелиоративных мероприятий по коренному улучшению земель.
В настоящее время возможность оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости физическими и юридическими лицами предусмотрена законодательством. В Новосибирской области работает специальная Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости [8].
Росреестр по НСО не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости, но обеспечивает работу комиссий, которые рассматривают вопросы пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Правообладатели могут обратиться в данные комиссии, в случае сомнения в достоверности кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости или потребности уточнения кадастровой стоимости с использованием рыночной оценки.
До 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные органы власти.
С 1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке» [5]. Согласно данному закону с 2020 года государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по
новым правилам. При этом регионы могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.
Указанный закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые на постоянной основе будут определять кадастровую стоимость. Кадастровая оценка будет проводиться по единой методике на всей территории России. Новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
Заключение
Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Необходимо совершенствование методики государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения с учетом комплекса факторов, влияющих на стоимость земель, в том числе экологических показателей, проведенного комплекса мелиоративных мероприятий по коренному улучшению земель и действующего зонирования территорий;
2. В связи с введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые на постоянной основе будут определять кадастровую стоимость, предлагается на базе Региональной геоинформационной системы Новосибирской области создание подсистемы «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области».
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 31.12.2017). - Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016). - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области [Электронный ресурс]: Закон Новосибирской области от 30.12.2003 N 162-ОЗ - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
4. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] : Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г. № 445. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». -Режим доступа: http://www.consultant.ru
5. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
6. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений) по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области» [Электронный ресурс] : Приказ департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 26.11.2015 № 2545 - Режим доступа: https://dizo.nso.ru/page/53.
7. ООО «Оценка и консалтинг» Отчет № 01-КО-15 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Новосибирской области по состоянию на 01.01.2015 г.» - 125 с.
8. Приказ Росреестра от 24.10.2012 № П/454 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/.
REFERENCES
1. Zemel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii [Land Code of the Russian Federation]: Federal'nyj zakon ot 25.10.2001 №136-FZ (red. ot 31.12.2017) [Federal Law] - [Access to legal database system "Consultant Plus"]. Available at: http://www.consultant.ru
2. Ob oborote zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija [About agricultural lands transaction] : Federal'nyj zakon ot 24.07.2002 N 101-FZ (red. ot 03.07.2016). [Federal law] - [Access to legal database system "Consultant Plus"]. Available at: http://www.consultant.ru
3. Ob oborote zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija na territorii Novosibirskoj oblasti [About agricultural lands transaction on the territory of the Novosibirsk Region] : Zakon Novosibirskoj oblasti ot 30.12.2003 N 162-OZ [the Law of the Novosibirsk Region] - [Access to legal database system "Consultant Plus"]. Available at: http://www.consultant.ru
4. Ob utverzhdenii Metodicheskih ukazanij po gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija [About ratification of methodological guidelines for state cadastral valuation of agricultural lands] : Prikaz Minjekonomrazvitija RF ot 20.09.2010 g. № 445 [The Order of the Ministry of economical development of RF]. - [Access to legal database system "Consultant Plus"]. Available at: http://www.consultant.ru
5. O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke [About State Cadastral Valuation] : Federal'nyj zakon ot 03.07.2016 N 237-FZ.[Federal law] - [Access to legal database system "Consultant Plus"]. Available at: http://www.consultant.ru
6. Ob utverzhdenii rezul'tatov opredelenija kadastrovoj stoimosti zemel'nyh uchastkov v sostave zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija (za iskljucheniem zemel'nyh uchastkov v granicah sadovodcheskih, ogorodnicheskih i dachnyh ob'edinenij), raspolozhennyh na territorii Novosibirskoj oblasti, i srednego urovnja kadastrovoj stoimosti zemel'nyh uchastkov v sostave zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija (za iskljucheniem zemel'nyh uchastkov v granicah sadovodcheskih, ogorodnicheskih i dachnyh ob'edinenij) po municipal'nym rajonam (gorodskim okrugam) Novosibirskoj oblasti» [About ratification of cadastral cost determination results of land parcels as a part of the territory of agricultural lands (exept the land parcels within the territories of horticultural, vegecultural and summer community societies), located on the territory of the Novosibirsk region, and average cadastral costs of land parcels as a part of the territory of agricultural lands (exept the land parcels within the territories of horticultural, vegecultural and summer community societies) in municipal regions (city districts) of the Novosibirsk region] : Prikaz departamenta imushhestva i zemel'nyh otnoshenij Novosibirskoj oblasti ot 26.11.2015 № 2545 [the
Order of Property and Land Relations Department of the Novosibirsk region] - Available at: https://dizo.nso.ru/page/53.
7. OOO «Ocenka i konsalting» Otchet № Ol-KO-15 «Ob opredelenii kadastrovoj stoimosti zemel'nyh uchastkov v sostave zemel' sel'skohozjajstvennogo naznachenija (za iskljucheniem zemel'nyh uchastkov v granicah sadovodcheskih, ogorodnicheskih i dachnyh ob'edinenij), raspolozhennyh na territorii Novosibirskoj oblasti po sostojaniju na 01.01.2015 g.» [JSC "Valuation and consulting" Report N 01-KO-15 "About the determination of cadastral costs of land parcels as a part of agricultural lands (exept the land parcels within the territories of horticultural, vegecultural and summer community societies), located on the territory of the Novosibirsk Region as on 01.01.2015"] - 125 p.
8. Prikaz Rosreestra ot 24.10.2012 № P/454 «O sozdanii komissii po rassmotreniju sporov o rezul'tatah opredelenija kadastrovoj stoimosti pri Upravlenii Rosreestra po Novosibirskoj oblasti» [The Order of Rosregister from 24.10.2012 "About the Creation of the Committee for cadastral cost disputes consideration under the Rosregister Management of the Novosibirs region"]. - Available at: https://rosreestr.ru/.
© А. В. Комиссаров, М. Ю. Репотецкая, 2018
