CC BY
27
56
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 6 (15), 2015 | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
Хабаровского края», утвержденная постановлением Правительства края от 19 декабря 2014 г. № 495-пр. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://khabexport.com/index.php?name=content&op= view&id=6
3. Постановление Президиума правления Торговопромышленной палаты РФ «О состоянии и перспективах развития выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности в Российской Федерации» от 19 декабря 2012 года №64-17.
4. Доклад о результатах и основных направлениях деятельности министерства экономического развития Хабаровского края [Электронный ресурс]. - Режим
доступа: http://minec.khabkrai.ru/sites /default/files/ drond_2014.docx
5. Пояснительная записка о ходе реализации государственной программы края «Улучшение инвестиционного и делового климата Хабаровского края» за I квартал 2015 года.
6. «Экспоцентр» - регионам. Материалы об учебнометодической деятельности «Экспоцентра» в сотрудничестве с Торгово-промышленной палатой РФ в регионах России, странах СНГ и Балтии. / под ред. Павловой Е.И., Воронцовой В.П., Юдановой Г.В. - М. - ЦВК «Экспоцентр», 2012. - 56 с.
ПРОБЛЕМЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИЕ МЕЖДУ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ И СОБСТВЕННИКАМИ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Казеева Альфия Ахтямовна
Соискатель Южного федерального университета, г. Ростов-на-Дону
АННОТАЦИЯ
в статье рассматриваются проблемы, затрагивающие сектор экономики как жилищно-коммунальное хозяйство, его кризисное состояние, обусловленное отсутствием механизма эффективного управления, неудовлетворительным финансовым состоянием, неразвитостью конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой ресурсоснабжающих и управляющих организаций в условиях реформирования жилищно-коммунального комплекса Ростовской области. Выявление этих проблем рассматривается в качестве последующего решения на законодательном и гражданско-правовом уровне управления и выработки рекомендаций по их решению. ABSRRACT
in article are considered the problems mentioning sector of economy as housing and communal services, its crisis condition caused by absence of the mechanism of efficient control, by an unsatisfactory financial condition, backwardness of the competitive environment, high degree of deterioration of a fixed capital, inefficient work of recourse-supported and the operating organizations in the conditions of reforming of a housing-and-municipal complex of Rostov area. Revealing of problems is considered as the basis for their subsequent decision at legislative and civil-law level of management and development of recommendations about their decision.
Ключевые слова: Жилищно-коммунальное хозяйство, ресурсоснабжающие организации, управляющие организации, управление многоквартирными домами, жилой фонд, жилищно-коммунальные услуги и их тарифы.
Keywords: Housing and communal services, recourse-supported organizations, the operating organizations, management of apartment houses, housing fund, housing-and-municipal services and their tariffs.
К основным причинам сложившегося положения относятся высокий уровень монополизации в ЖКХ, а также действующая неэффективная система управления. Негативные последствия монопольного положения ресурсообеспечивающих предприятий сферы ЖКХ выражаются не только в завышении цен и тарифов на услуги, но и в неудовлетворительном их качестве. Следовательно, возникает еще одна проблема, связанная с оказанием услуг предприятиями ЖКХ - это проблема государственного контроля за деятельностью предприятий естественных монополий, оказывающих населению коммунальные услуги на локальных рынках товаров и услуг в пределах муниципального образования (города). Механизм функционирования жилищно-коммунального хозяйства региона представляет собой взаимодействия принципов, методов и функций, направленных для достижения главных целей - эффективное, качественное и бесперебойное обеспечение потребителей жилищно-коммунальными услугами при соблюдении баланса взаимоотношений и интересов хозяйствующих субъектов ЖКХ.
Таким образом, на сегодняшний день основными задачами для решения проблем в сфере ЖКХ необходимо с одной стороны, демонополизация организаций ЖКХ, внедрение конкурентных отношений, проникновением
частных форм собственности в сферу управления и обслуживания ЖКХ, также контроль за уровнем цен и тарифов за жилищно-коммунальные услуг, а с другой - урегулирование взаимоотношений между хозяйствующими субъектами ЖКХ.
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) представляет собой сложный социально-экономический комплекс, предназначенный для удовлетворения определенных потребностей населения, а также предприятия различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами. С социальной точки зрения ЖКХ — важнейшая сфера жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека, с экономической — особый рынок по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, обеспечение жильем и благоприятными условиями проживания населения являются самыми важными для их жизни. [1].
Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой многопрофильную систему и особенностью является его межотраслевой характер, обслуживающую несколько подотраслей экономики по организации предоставления жилищно-коммунальных услуг. Основной обобщающей характеристикой отраслей является производство услуг в условиях ограниченности ресурсов, необ-
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 6 (15), 2015 | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
57
ходимых для функционирования системы жизнеобеспечения населения региона. Она охватывает более 30 видов деятельности, которые можно дифференцировать следующим образом:
- отрасли, непосредственно связанные с функционированием жилого объекта (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение);
- отрасли, обеспечивающие развитие инфраструктуры жилого района (озеленение населенных пунктов, дорожное строительство, уборка улиц, вывоз отходов);
- отрасли, связанные с удовлетворением потребности населения в области быта (бани, прачечные и
т.д.) [2].
В сфере управления многоквартирными домами работают более 250 управляющих организаций, под управлением управляющих организаций находятся 15 386 домов или 26,23%, в том числе: частной формы собственности - 14 149 многоквартирных домов (24,13%), муниципальной формы собственности - 1 237 дома (2,11%).
Известно, что основным объектом управления ЖКХ является жилищный фонд. Управление жилищным фондом — важнейшая сфера социально-экономических отношений, в которую напрямую или опосредованно вовлечены собственники жилья, ресурсоснабжающие и подрядные организации, органы власти. Все участники взаимоотношений в управлении жилищным фондом заинтересованы друг в друге и взаимосвязаны между собой.
Однако связующим звеном системы управления жилищным фондом является институт профессиональных управляющих. С одной стороны, управляющая организация (УО), работающая с собственниками, заключает с ними договоры и обязуется предоставить услуги соответствующего качества, с другой — взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими коммунальные услуги. Управляющие организации, тем не менее, должны контролировать качество ресурса, выстраивать отношения с подрядными организациями, осуществляющими ремонт, отвечающими за вывоз мусора, очистку территории и т.д., значит, она вступает в экономические и правовые отношения, как с физическими, так и с юридическими лицами [3]. Но в целом, можно признать деятельность управляющих компаний неудовлетворительной.
Для решения имеющегося противоречия, по мнению К.Н. Савина, необходимо, определить, сформулировать и утвердить на законодательном уровне перечень необходимых услуг в сфере управления, содержания и ремонта жилой недвижимости [4]. Противоречия внутри группы поставщиков выражаются в том, что их стремление как можно выше поднять тарифы на ЖКУ наталкивается как на ограниченность доходов основного потребителя — собственника, так и на сопротивление органов власти, устанавливающих предельные индексы роста тарифов.
Отметим, что лучше складывается ситуация в сфере исполнения подрядных работ по обслуживанию и ремонту жилых многоквартирных домов. Разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживанием ликвидировало монополию жилищных организаций на исполнение подрядных работ. Достаточно серьезные проблемы существуют во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников, связанные с тем, что собственник не выполняет обязанности, возложенные на него действующим жилищным законодательством по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также по
своевременной оплате жилищно-коммунальных услуг. Основное противоречие во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников — это отсутствие связи тарифов с объемом обязательств. Невысокие тарифы приводят к низкому качеству услуг по управлению многоквартирными домами, неудовлетворительному их содержанию, отсутствию в них текущего и капитального ремонта, при этом ценообразование услуг управляющей организации основано на использовании предельных индексов роста.
Таким образом, в результате сложившихся отношений между УО и собственниками возникает противоречие: с одной стороны, собственник желает получать качественные услуги, с другой стороны не желает выполнять свои обязательства по утверждению обоснованной платы на содержание и ремонт общего имущества. Для разрешения данного противоречия специалистами отрасли предлагается:
- предоставлять управляющей организации право внеочередного созыва общего собрания собственников с целью пересмотра тарифов, в случае изменения таковых подрядными организациям;
- постоянно и своевременно информировать собственников о необходимости ремонтных работ, требующихся для этого финансовых средств, а также росте цен на сырье и материалы через различные средства коммуникации. К наиболее серьезным проблемам, имеющим место в системе ЖКХ, управляющие организации относят проблемы неплатежей. В результате, например, традиционные 5% неплатежей граждан по квартплате для управляющей организации проявляются в дефиците порядка 15-40% от стоимости собственных услуг. К примеру, этому свидетельствуют данные, представленные в таблице 1, рисунка 1, по которым можно сказать о том, что высокий уровень неплатежей, в частности за коммунальные услуги, наблюдается с 2011 года.
При этом исследователи считают, что рынок жилищно-коммунальных услуг является достаточно сегментирующим по уровню доходов потребителей - собственников жилья. С точки зрения работы с неплательщиками на рынке ЖКУ В. Н. Субботин выделяет три основных сегмента потребителей в зависимости от уровня их доходов, каждый из которых обладает своими поведенческими особенностями. Главной причиной неплатежей населения с доходами ниже прожиточного минимума (первый сегмент) является отсутствие у него денежных средств [5]. Данной группе населения государство оказывает социальную поддержку в виде субсидий на оплату ЖКУ, но информация о мерах поддержки малоимущих граждан недостаточно полно доводится до их сведения органами социального обеспечения, также усложнено сбором многочисленных документов, поэтому получение таких субсидий оказывается недоступными для нуждающихся граждан.
Ко второй группе относится население с доходами выше прожиточного минимума, но ниже среднего по региону на душу населения. Ограниченность людей в денежных средствах обуславливает необходимость постоянного выбора между оплатой жилищно-коммунальных услуг и приобретением каких-либо материальных или нематериальных благ.
Основной причиной неплатежей последнего третьего сегмента с доходами выше среднего на душу населения является их «забывчивость».
58
Евразийский Союз Ученых (ЕСУ) # 6 (15), 2015 | ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
Таблица 1
Возмещение населением затрат за предоставление услуг 2010-2012 гг. Ростовской области
Услуги 2010 2011 2012
Начислено жилищно-коммунальных платежей населению, тыс. рублей Фактически оплачено, тыс. руб. Начислено жилищнокоммунальных платежей населению, тыс. рублей Фактически оплачено, тыс. руб. Начислено жилищно-коммунальных платежей населению, тыс. рублей Фактически оплачено, тыс. руб.
Жилищные 6575466,20 6325954,4 7054690,7 6755822,2 5579791,2 5286199,6
Коммунальные 3541150,00 3341281,7 33562641,3 31635237,8 25141729,7 24103976,9
Итого 35101813,1 33692669,3 40617332,0 38391060,0 30721520,9 29390176,5
35000000
30000000
25000000
20000000
15000000
10000000
5000000
0
2010 2011 2012
□ Жилищные услуги
□ Коммунальные услуги
Рисунок 1. Возмещение населением затрат за предоставление услуг
Для решения проблем управляющих организаций разработан механизм создания саморегулируемых организаций (СРО) в сфере управления недвижимостью, соответствующей Жилищному кодексу РФ, зарекомендовавших себя как механизм выработки единых стандартов деятельности управляющих организаций, которые определяют качество предоставляемых услуг.[7]
Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать следующий вывод, который находит подтверждение в трудах В.Р. Аванесяна, С.Н. Ларина, С.Н. Баженова [6], что основной причиной проблем в ЖКХ, в том числе и управляющих организаций, является несогласованность интересов субъектов хозяйствования собственников многоквартирного дома, ресурсоснабжающих и подрядных организаций, органов власти, персонала организаций и др. на рынке жилищно-коммунальных услуг, которая имеет место при следующих условиях:
1. на этапе разработки и принятия нормативно-правовых актов, в которых определяются неравные права субъектов хозяйствования, обусловленные дисбалансом ответственности, полномочий и взаимодействия субъектов ЖКХ;
2. при формировании тарифной политики на услуги;
3. при принятии управленческих решений менеджментом управляющей организации, что связано с неэффективной системой управления, которая сложилась еще в дореформенный период и продолжает функционировать в настоящее время.
Для разрешения выявленных противоречий необходимо:
- совершенствование законодательной базы по организации работы управляющих организаций;
- формирование эффективных отношений управляющих организаций с ресурсоснабжающими организациями;
- построение эффективных отношений управляющей организации с собственниками многоквартирных домов;
- совершенствование управления многоквартирными домами путем внедрения системы менеджмента качества;
- формирование условий для развития конкуренции является одной из неотъемлемых соответствующих демонополизации отрасли в процессе формирования заказа от собственника на управление жилищным фондом и получения заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг;
- формирование внебюджетных источников финансирования программ ресурсосбережения, либо создание условий для внедрения систем ресурсосбережения и проведение модернизации энергетического оборудования.
Литература
1. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищнокоммунального комплекса города - М., 2003;
2. Симионов Ю.Ф. Экономика ЖКХ - РнД.,2008
3. Талалыкин В.М. Эффективный механизм стимулирования реформ ЖКХ// - М., 2011- № 12- Ч.1
4. Савин К.Н. Услуга ЖКХ должна соответствовать стандарту //ЖКХ- М., 2011 - № 7 - Ч.1
5. Субботин В.Н. Эффективное управление жилым домом - М., 2008
6. Баженов С.И. Управление эффективностью институциональных преобразований в ЖКХ// Экономика региона - М., 2007 - № 4
7. Marcus Berliant and Chia-Ming Yu Rational expectations in urban economics// MPRA Paper № 12709, 14 January.- 2009
