CC BY
343
ПРОБЛЕМА НЕСОГЛАСОВАННОСТИ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ СИСТЕМЕ менеджмента организаций в жкх
С.А.Евсеева,
доцент кафедры экономики и управления на предприятии Лесосибирского филиала Сибирского государственного технологического университета (г Лесосибирск)
кандидат экономических наук [email protected]
В статье рассмотрены основные противоречия, возникающие в результате взаимодействия управляющей организации с собственниками многоквартирного дома, ресурсоснабжающих и подрядных организаций, органов власти, персонала организации.
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, управляющая организация, несогласованность интересов
УДК 332.871 ББК 65.441
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) представляет собой сложный социально-экономический комплекс, предназначенный для удовлетворения определенных потребностей населения. С социальной точки зрения ЖКХ — важнейшая сфера жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека, с экономической — особый рынок по производству товаров и услуг, связанный с жильем и коммунальной сферой [1].
Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой многопрофильную систему, обслуживающую несколько подотраслей, охватывающих более 30 видов деятельности, которые можно дифференцировать следующим образом:
• отрасли, непосредственно связанные с функционированием жилого объекта (водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение);
• отрасли, обеспечивающие развитие инфраструктуры жилого района (озеленение населенных пунктов, дорожное строительство, уборка улиц, вывоз отходов);
• отрасли, связанные с удовлетворением потребности населения в области быта (бани, прачечные и т.д.) [2, с.33].
Сфера ЖКХ — один из самых больших секторов экономики Российской Федерации: на 01.07.2010 года доля этой отрасли составляет более 26 % от общего объема основных фондов страны, что в стоимостном выражении представлено 8 трлн руб. ЖКХ формирует 3,5% валового внутреннего продукта страны, а ежегодный объем оказываемых услуг превышает 2 трлн рублей. В составе рассматриваемого комплекса работает 34785 предприятий и организаций, оказывающих населению примерно 20 видов жилищно-коммунальных услуг [3, с.3].
Жилищно-коммунальное хозяйство страны включает в себя:
• жилищный фонд, насчитывающий около 3 млрд м2 жилья или 2,8 млн многоквартирных домов, как правило, благоустроенных (водопроводом — 74,2%, канализацией — 70%, центральным отоплением — 75%, ванными — 64,4 %, горячим водоснабжением
— 61%, газ — 70,2%), что составляет более 30% от всего воспроизводимого недвижимого имущества страны;
• 4,2 млн объектов инженерной инфраструктуры (73 тыс. муниципальных котельных, около 160 тыс. км тепловых, а также более 600 тыс. км водопроводных и канализационных сетей и др.), потребляющих около 20% энергоресурсов страны [4, с.21].
Следует отметить, что состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, которые по своему масштабу представляют весомую долю в национальном богатстве, не соответствует технологическому и экономическому потенциалу России. По данным экспертов, сегодня 80% россиян живут в домах высокой степени изношенности, где капитальный ремонт не проводился в течение 15-40 лет [5].
В «Комплексной программе модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы» Минрегиона России указано, что физический износ основных фондов котельных составил 55%, тепловых сетей — 62,8%, немедленной перекладки требуют около 16% теплопроводов и 30% сетей водоснабжения и канализации. В результате износа сетей увеличивается количество аварий в системах тепло-, элек-тро-, водоснабжения и сроки их ликвидации, а также возрастает
стоимость ремонта объектов хозяйствования. Аварийность на объектах ЖКХ уже рассматривается как угроза национальной безопасности страны. Потери коммунальных услуг, оплачиваемых потребителями, составляют: по воде — 20%, электроэнергии — 15%, теплу — до 40%. Расход энергетических ресурсов в российских коммунальных предприятиях на 25-30%, а иногда и на 50% выше, чем в европейских странах [6, с.3].
Сегодня отрасль характеризуется острым дефицитом рабочих ведущих профессий (до 50%), профильных специалистов, способных эффективно решать задачи ее реформирования в условиях внедрения рыночных механизмов [4, с. 27]. Заработная плата работников жилищно-коммунального хозяйства—одна из самых низких в реальном секторе экономики Российской Федерации. Этим обусловлены и значительная текучесть кадров, и острая социальная напряженность в трудовых коллективах [4, с.21]. Кроме того, за последние годы не снизился уровень травматизма. Ежегодно на предприятиях отрасли регистрируется около 3 тыс. случаев травматизма, при этом около 100 человек погибает [7].
Несмотря на опережающие темпы роста тарифов на ЖКУ по сравнению с темпами роста инфляции, по итогам 2009 г. сумма дебиторской задолженности составляла 480 млрд руб., а за первое полугодие 2010 г. она увеличилась на 120 млрд руб., достигнув 600 млрд руб. [8]. В среднем по России в 2009 г. убыточными являлись 39% организаций (в 2008 г — 44%), доля таковых уменьшилась в 54 регионах [3, с.4].
Указанные выше проблемы в отрасли усугубляются наличием большой задолженности в отрасли, образовавшейся в первую очередь в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней. По словам В. Басаргина, главы Минрегиона, общая сумма задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства в РФ на 1 октября 2009 г. составляла 333 млрд руб., из которых просроченная — 158,2 млрд руб., при этом задолженность населения — 94,8 млрд руб., а задолженность предприятий — 52,6 млрд руб. Наиболее сложная ситуация сложилась в Северо-Западном федеральном округе (34,6 млрд руб.), в Южном (28,5 млрд руб.) и Приволжском (26,7 млрд руб.) округах. Долг предприятий ЖКХ перед энергоснабжающими организациями за поставленную тепловую и электрическую энергию составляет 128, 2 млрд руб., за топливные ресурсы (газ, уголь, мазут, ГСМ) — 9,95 млрд руб. [5, 7].
В среднем по Российской Федерации уровень платежей граждан за услуги ЖКХ равен 88,5%, из них в 53 регионах он свыше 90%, в том числе в 37 регионах — 95% и более. Фактически этот показатель в среднем по России в 2010 году по сравнению с 2005 г. возрос на 18% [9, с.19].
Жилищно-коммунальное хозяйство в сегодняшнем его состоянии характеризуется низкой инвестиционной привлекательностью и требует для модернизации и развития привлечения финансовых ресурсов в большом объеме. Общий объем инвестиций в ЖКХ оценивается в 170 млрд руб. [10], однако потребности отрасли в них намного больше. По оценкам экспертов, оптимальный объем финансовых ресурсов, необходимый для осуществления реформы и модернизации отрасли, составляет 13-15 трлн руб.[11].
В Концепции федеральной целевой программе «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы» говорится о необходимости привлечения инвестиций и частного бизнеса в систему ЖКХ. В настоящее время в нашей стране имеется множество таких примеров, наиболее активными являются ОАО «Российские коммунальные системы», ОАО «Евразийское водное партнерство», Международный банк реконструкции и развития и др. [12, с.5]. По словам Е. В. Агитаева, для более широкого вовлечения частного бизнеса в ЖКХ необходимо:
• совершенствование тарифного регулирования;
• изменение механизма ценообразования;
• переход к экономически обоснованным и долгосрочным тарифам при одновременной социальной поддержке малоимущих граждан [12, с.9].
Повышение качества услуг, предоставляемых жилищно-коммунальными организациями различных форм собственности, является одним из направлений реформы ЖКХ. На данный момент содержание жилищного фонда и качество коммунальных услуг оценивается неудовлетворительно и не соответствует не только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых в этот сектор экономики [13].
По результатам всероссийских опросов, проведенных компанией Russian Realty Research (R3) в 2005-2011 гг. (опрошено 1600 человек в 140 населенных пунктах в 42 регионах России; статистическая погрешность не превышает 3,4%), недовольных качеством ЖКУ россиян становится больше: таких в июне 2011 г. было уже 57% против 51% в июле 2010 г. и 38% в апреле 2009 г. Доля же тех, кто удовлетворен качеством оказанных им жилищно-коммунальных услуг, наоборот, стабильно сокращается. Наиболее сильное снижение уровня удовлетворенности услугами ЖКХ наблюдается среди жителей двух столиц (на 18 п.п.) и городов с численностью более 500 тыс. чел. (на 16 п.п.). Именно в крупных городах наблюдается значительное сокращение доли россиян, довольных качеством услуг ЖКХ. В малых же городах и среди сельского населения показатель удовлетворенности ЖКУ за прошедший год практически не изменился и остается на среднем уровне.
За прошедший же год сократилось количество россиян (23% — в 2011 г. против 31% — в 2010 г.), которых не затрагивают перебои с водоснабжением. При этом большинство потребителей ощущают такие проблемы: почти 40% опрошенных — 1-2 раза в год, а 19% — каждый месяц, и опять же это жители крупных городов с численностью более 500 тыс. человек.
Перебоев в электроснабжении не бывает у 44% опрошенных, и этот показатель остается стабильным на протяжении последних двух лет, хотя почти столько же россиян (37%) сталкиваются с этой проблемой менее 1-2 раз в год, а 14% — почти каждый месяц.
Что касается перебоев с газом, то статистика показывает, что они бывают у небольшого количества наших соотечественников и нечасто.
К основным причинам сложившегося положения относятся высокий уровень монополизации в ЖКХ, а также действующая неэффективная система управления, которая не способна реагировать на потребности населения в услугах отрасли.
В целях повышения качества и безопасности жилищно-коммунальных, строительных, ремонтно-строительных работ и услуг, защиты прав и интересов граждан, содействия потребителям в компетентном выборе исполнителей, формирования обоснованных тарифов в 2003 г. Приказом Госстроя России от 13.01.03 была учреждена Система добровольной сертификации в жилищнокоммунальной сфере Российской Федерации «Росжилкоммун-сертификация». Объектами сертификации являются персонал предприятий ЖКХ, услуги, оказываемые предприятиями отрасли (в соответствии с общероссийским классификатором услуг населению), а также системы управления качеством. В рамках Системы добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации «Росжилкоммунсертификация» функционируют около 60 органов по сертификации персонала и услуг в ЖКХ различных регионов РФ [14, с.23].
Таким образом, на сегодняшний день в сфере ЖКХ сложилась ситуация, характеризуемая, с одной стороны, его демонополизацией, внедрением конкурентных отношений, проникновением частных форм собственности в сферу управления и
обслуживания ЖКХ, а с другой — отсутствием эффективных механизмов управления.
Известно, что основным объектом управления ЖКХ является жилищный фонд. Управление жилищным фондом — важнейшая сфера социально-экономических отношений, в которую напрямую или опосредованно вовлечены собственники, ресурсоснабжающие и подрядные организации, органы власти. Все участники взаимоотношений в управлении жилищным фондом заинтересованы друг в друге и соединены обязательствами.
Однако связующим звеном системы управления жилищным фондом является институт профессиональных управляющих [15, с.12]. С одной стороны, управляющая организация (УО), работающая с собственниками, заключает с ними договоры и обязуется предоставить услуги соответствующего качества, с другой — взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими тепло и воду, за которые она обязана расплатиться. УО контролирует качество ресурса, выстраивает отношения с подрядными организациями, осуществляющими ремонт, отвечающими за вывоз мусора, очистку территории и т.д., значит, она вступает в экономические и правовые отношения, как с физическими, так и с юридическими лицами [16, с.17].
По состоянию на 1 июля 2010 г., по данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, доля площади многоквартирных домов, в которых собственники помещений выбрали и реализуют один из способов управления, составила около 97%, при этом приоритет отдается УО. Доля площади многоквартирных домов, которыми управляют УО, равна приблизительно 70%, однако 46% граждан признают деятельность управляющих компаний неудовлетворительной [5, с.4].
Управляющие организации сталкиваются в своей работе с множеством проблем, что влияет на эффективность выполнения их задач и ставит под угрозу достижение целей деятельности по управлению многоквартирными домами, впервые сформулированные в Жилищном кодексе РФ (ч.1 ст.161):
• благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
• надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
• решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Проведем краткий анализ проблем, возникающих в деятельности управляющих организаций ЖКХ.
В первую очередь, необходимо отметить отсутствие единой терминологии в руководстве по управлению многоквартирным домом. Так, в публикациях [8, 17] отмечается, что на законодательном уровне до сих пор не дается четкого объяснения понятию «управление» применительно к многоквартирному дому, а также не указывается, что входит в состав понятия услуги по управлению. В Жилищном кодексе РФ отсутствует определение понятия «услуга по управлению». Согласно ст.162 ЖК РФ, управляющая организация оказывает услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений, а также лицам, пользующимся помещениями в этом доме, на основании заключенных договоров и осуществляет иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Однако в законе не уточняется, что это за деятельность, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом. Таким образом, понятие «управление» является не самостоятельным, а входит в состав понятия «содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», отсюда следует, что в документе нет четкого разграничения между определения «услуга управления» и услуга «содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома».
Для решения имеющегося противоречия, по мнению К.Н. Савина [13], необходимо, определить, сформулировать и утвердить на законодательном уровне перечень необходимых услуг в сфере управления, содержания и ремонта жилой недвижимости. На наш же взгляд, сам рынок должен формировать современные требования к услуге управления.
С данной проблемой непосредственно связана и другая, это проблема функционирования управляющих организаций
ЖКХ на рынке. Она заключается в отсутствии методики оценки качества услуги по управлению. По нашему мнению, результаты социологических опросов, проводимых среди собственников многоквартирных домов, не могут служить основой для выводов о качестве услуг по управлению, предоставляемых управляющими организациями, поскольку имеют достаточно большую долю субъективизма. Как показывает опыт, при оценке качества услуги необходимо учитывать и ее объективную составляющую. Рассмотрим пример: за время работы управляющей организации в течение трех лет износ инженерных сетей в многоквартирном доме снизился с 60% до 40%. Значит качество обслуживания улучшилось, а оценка его необъективна. В связи с этим возникает необходимость в разработке методики оценки качества услуги по управлению применительно к деятельности управляющих организаций ЖКХ, в основе которой лежали бы как субъективные, так и объективные показатели.
Многие руководители и специалисты управляющих организаций [15, с.13] также отмечают проблему, связанную с формированием стоимости услуги управления, уровня ее рентабельности: ведь управление — это предпринимательская деятельность, предполагающая извлечение дохода. При этом необходимо отметить и тот факт, что в рассматриваемой нами сфере отсутствует механизм определения обоснованной цены на жилищные услуги.
Жилищный фонд, переданный в распоряжение управляющим организациям, большей частью не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже и элементарным санитарным требованиям. Более 11% его нуждается в капитальном ремонте, 9% — в реконструкции, 5 млн чел. вынуждены жить в аварийном или ветхом жилье [7]. Общий износ жилищного фонда превышает критический уровень 60% [5, с.3]. Значит, руководство работой с таким фондом требует от управляющей организации дополнительных затрат.
В настоящее время фактически капитальный ремонт многоквартирных домов осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ), созданного в 2007 году, который будет ликвидирован в 2013 году. За рассматриваемый период работы (2007 по 2011 гг.) Фондом ЖКХ было отремонтировано 126 тыс. многоквартирных домов, в которых проживают 15,5 млн граждан, расселено почти 17 тыс. аварийных зданий, что составляет около 260 тыс. чел. В целом на жилищно-коммунальный комплекс страны в течение этого времени было израсходовано около 390 млрд руб., из них 280 млрд
— средства Фонда, остальные средства — это софинансирова-ние субъектов РФ [7, с. 14]. Так, по мнению ряда экспертов, в т.ч. и депутата Государственной думы Г.П. Хованской, фактические обязательства государства по капитальному ремонту жилфонда и переселению граждан из аварийного жилья составляет около 3 трлн руб. [11, с.8]. После прекращения деятельности Фонда планируется создавать региональные фонды по финансированию капитального ремонта жилых домов с привлечением банковских структур. В настоящее время подписано соглашение о модели финансирования капитального ремонта с привлечением банковских ресурсов (в т.ч. кредитования) и уже запущено три пилотных проекта по этой программе: в Ярославле, Мурманске и Краснодаре [16, с. 15].
Одним из важнейших направлений деятельности УО является обеспечение собственников помещений и граждан, проживающих в многоквартирном доме, качественными коммунальными услугами в необходимом объеме. При этом существует противоречие, связанное с их предоставлением: управляющая организация не имеет возможность формировать количество и влиять на качество коммунальных услуг, однако несет ответственность за эти параметры их осуществления [18, с. 27; 19, с. 49].
В настоящее время на основании Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением № 307 Правительства от 23 мая 2006 г., УО является исполнителем при их предоставлении. Для реализации своей функции исполнитель (УО) заключает договор с ресурсоснабжающей организаций на поставку коммунальных ресурсов. Высокая степень монополизации этой сферы влияет на порядок выбора поставщиков коммунальных ресурсов, который осуществляется с учетом принадлежности подведенных инженерных сетей. В рамках существующей системы договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями возникает дисбаланс экономических отношений. Фактически складывается поло-
жение, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает непосредственно перед потребителями коммунальных услуг, а управляющая организация не может повлиять на изменение качества и объема подаваемого коммунального ресурса. Кроме этого, перепродавая коммунальную услугу по цене, равной цене покупки, УО несет бремя расходов по организации работы, связанной с обеспечением надлежащего качества и количества таких услуг, расходов, связанных с технологическими потерями во внутридомовых сетях, несмотря на то, что данные потери уже включены в тариф на коммунальные расходы, а, следовательно, оплачиваются в полном объеме ресурсоснабжающим организациям, а также расходов, связанных с неоплатой коммунальных услуг собственниками квартир. В результате традиционные 5% неплатежей граждан по квартплате для управляющей организации проявляются в дефиците порядка 15-40% от стоимости собственных услуг [18, 19]. В первую очередь от данной схемы страдают собственники жилья, не дополучающие жилищные услуги из-за неплательщиков. Следует отметить, что тарифная политика государства не предусматривает надбавку за «сбыт» коммунальных услуг (коммунального ресурса) потребителям через управляющие организации, что резко снижает мотивацию предоставления коммунальных услуг потребителям и способствует финансовым нарушениям при выполнении договорных обязательств перед ресурснабжающими организациями.
Сложившуюся ситуацию можно разрешить за счет следующих мер:
• изменить систему договорных отношений и разрешить управляющим организациям обеспечивать предоставление коммунальных услуг в рамках агентского договора, что позволит исключить платежи населения за коммунальные услуги из налогооблагаемой базы [15, с. 15; 19, с. 47];
• предоставить управляющим организациям право участвовать в формировании тарифа на коммунальные услуги, обосновывая размер надбавки, связанный с ее расходами [19, с. 48];
• определить статус управляющих и ресурсоснабжающих организаций ЖКХ на рынке, т.к. они находятся в неравных условиях, хотя по факту выполняют одну и ту же работу [20, с. 55];
• принципиально изменить отношение к институту управления жилищным фондом, перестать перекладывать все возникающие риски на его плечи без предоставления возможности использовать компенсационные механизмы [15, с.18].
Противоречия внутри группы поставщиков выражаются в том, что их стремление как можно выше поднять тарифы на ЖКУ наталкивается как на ограниченность доходов основного потребителя — собственника, так и на сопротивление органов власти, устанавливающих предельные индексы роста тарифов. [6, с. 5]
Отметим, что лучше складывается ситуация в сфере исполнения подрядных работ по обслуживанию и ремонту жилых многоквартирных домов. Разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживанием ликвидировало монополию жилищных организаций на исполнение подрядных работ. В результате на рынок услуг по обслуживанию и ремонту жилых домов стали приходить частные организации, что привело к формированию реальной конкурентной среды.
Достаточно серьезные проблемы существуют во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников, связанные с тем, что собственник не выполняет обязанности, возложенные на него действующим жилищным законодательством по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также по своевременной оплате жилищно-коммунальных услуг.
Основное противоречие во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников — это отсутствие связи тарифов с объемом обязательств [21, 22, 23, 24, 25]. Невысокие тарифы приводят к низкому качеству услуг по управлению многоквартирными домами, неудовлетворительному их содержанию, отсутствию в них текущего и капитального ремонта, при этом ценообразование услуг управляющей организации основано на использовании предельных индексов роста, в большей степени отражающих не экономическое содержание, а являющихся инструментом для достижения политических целей.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (п.7, ст.156) предусматривается порядок утверждения индивидуального тарифа для каждого многоквартирного дома с учетом фактических затрат на его содержание. В соответствии с этим управляющим
30 1
организациям предоставляется право оказывать услуги потребителям по тарифам, которые превышают муниципальные, покрывают 100% расходы управляющей компании и имеют инвестиционную составляющую на развитие бизнеса самой УО. Отметим, что данным правом управляющая организация может воспользоваться только при условии утверждения предложенного ею тарифа за содержание и ремонт жилого помещения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме [25, с. 37].
На практике же большинство управляющих организаций размер платы за содержание и ремонт жилого помещения приравнивают к размеру платы, установленной органами местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договору социального найма. Это происходит по причине того, что собственники помещений в многоквартирных домах психологически не готовы нести бремя совместного содержания своего общего имущества.
Созданию эффективных взаимоотношений между рассматриваемыми субъектами препятствует также отсутствие механизма, регулирующего взаимоотношения собственника и управляющей организации при изменении видов, объемов и сроков предоставления услуги, так как заказчик и подрядчик не могут заранее предугадать все многообразие обстоятельств, возникающих при ее оказании. Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения так же, как и стоимость услуги управления, устанавливается не чаще одного раза в год, а при изменении стоимости услуг посредником управляющая организация вынуждена компенсировать затраты за счет своей прибыли. Планирование видов, объемов и сроков предоставления услуги является исключительным полномочием собственника.
Таким образом, в результате сложившихся отношений между УО и собственниками возникает противоречие: с одной стороны собственник желает получать качественные услуги, с другой стороны не желает выполнять свои обязательства по утверждению обоснованной платы на содержание и ремонт общего имущества. Управляющая организация в этом случае не может качественно выполнить обязательства перед собственником и упускает возможность для развития своего бизнеса. Для разрешения данного противоречия специалистами отрасли предлагается:
• предоставлять управляющей организации право внеочередного созыва общего собрания собственников с целью пересмотра тарифов, в случае изменения таковых подрядными организациями [15, с. 14];
• постоянно и своевременно информировать собственников о необходимости ремонтных работ, требующихся для этого финансовых средств, а также росте цен на сырье и материалы через различные средства коммуникации: личный контакт, информационные материалы, размещение информации на сайте управляющей организации и т.п. [21, с. 35].
К наиболее серьезным проблемам, имеющим место в системе ЖКХ, управляющие организации относят проблемы неплатежей [15, 20]. С учетом действующего законодательства создаются ситуации, когда граждане безнаказанно могут годами не платить за предоставляемые им услуги. В настоящее время существующая норма о расторжении договора найма (ст.83 п.4 подп.1 ЖКРФ) и выселении граждан (ст. 84 п.п. 1, 2, 3 ЖК РФ) не выполняется в связи с социальными показаниями и отсутствием маневренности фонда жилья. В последнее время получение ответственным квартиросъемщиком исполнительного листа из суда не гарантирует выплату им долга, а часто сопровождается еще и дополнительными материальными потерями для управляющей организации в виде судебных издержек [20, с. 59].
С точки зрения работы с неплательщиками на рынке ЖКУ
В. Н. Субботин выделяет три основных сегмента потребителей в зависимости от уровня доходов, каждый из которых обладает своими поведенческими особенностями. Главной причиной неплатежей населения с доходами ниже прожиточного минимума (первый сегмент) является отсутствие у него денежных средств [26, с. 202]. Данной группе населения государство оказывает социальную поддержку в виде субсидий на оплату ЖКУ, но информация о мерах поддержки малоимущих граждан недостаточно полно доводится до их сведения органами социального обеспечения и почти не освещается с СМИ. Граждане либо не знают о таких возможностях, либо по каким-то причинам не мо-
гут ими воспользоваться. Право использования этой социальной поддержки усложнено сбором многочисленных документов, связанных с учетом жилой площади только по социальным нормам, расчетами совокупного семейного дохода по особым формулам и др., поэтому получение таких субсидий зачастую оказывается недоступными для нуждающихся граждан [11, с. 5].
Ко второй группе относится население с доходами выше прожиточного минимума, но ниже среднего по региону на душу населения. Ограниченность людей в денежных средствах обуславливает необходимость постоянного выбора между оплатой жилищно-коммунальных услуг и приобретением каких-либо материальных или нематериальных благ.
Основной причиной неплатежей последнего третьего сегмента с доходами выше среднего на душу населения является их «забывчивость» [26, с. 202].
Безусловно, для рассмотренных групп населения государству необходимо разработать действенный механизм борьбы с неплательщиками. Однако за период реформирования такой механизм не был создан, поэтому управляющие организации в данной ситуации могут использовать только внутренние механизмы для предупреждения и снижения задолженности.
На современном этапе сформирована устойчивая негативная установка к отрасли ЖКХ, определяющая характер взаимоотношения собственников с УО. Основные причины таких взаимоотношений обусловлены тем, что большинство собственников недовольны качеством и объемом предоставляемых услуг, не осведомлены об особенностях функционирования жилищнокоммунального хозяйства, не владеют знаниями о системе оплаты и расходовании платежей, о своих правах и обязанностях. Особая роль в формировании такого восприятия системы работы ЖКХ принадлежит средствам массовой информации, дающим чаще негативную и порой неквалифицированную оценку происходящих в отрасли событий.
Для повышения уровня доверия граждан к управляющим организациям отрасли Правительство приняло постановление № 731 от 29.09.2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», призванное повысить ответственность и прозрачность деятельности управляющих организаций.
Внутри группы потребителей жилищно-коммунальных услуг можно отметить противоречия между населением и прочими потребителями, вызванные перекрестным субсидированием тарифов на электрическую и тепловую энергию, реже — на услуги водоснабжения и водоотведения, хотя практика применения перекрестного субсидирования постепенно сужается, и ее негативные последствия в основном проявляются в электроэнергетике [6, с. 5].
Для решения проблем управляющих организаций разработан механизм создания саморегулируемых организаций (СРО) в сфере управления недвижимостью, зарекомендовавших себя как лучший механизм выработки единых стандартов деятельности управляющих организаций и осуществления контроля над их соблюдением [15, 27, 28].
В настоящее время идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в СРО согласно Федеральному закону от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». 29 января 2010 г. была создана ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью». По состоянию на 22 сентября 2010 г. членами НОСО УН были уже 33 СРО, осуществляющие деятельность на территории 43 субъектов РФ и объединяющие более 1133 УО [27, с. 6], при этом следует отметить, что открытым остается вопрос об обязательности членства в саморегулирующих организациях для выхода на рынок управления жильем.
Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать следующий вывод, который находит подтверждение в трудах В.Р. Аванесяна [6, 8], С.Н. Ларина [29,с.26], С.Н. Баженова [30], что основной причиной проблем в ЖКХ, в том числе и управляющих организаций, является несогласованность интересов субъектов хозяйствования собственников многоквартирного дома, ресурсоснабжающих и подрядных организаций, органов власти, персонала организаций и др. на рынке жилищно-коммунальных услуг, которая имеет место при следующих условиях:
1) на этапе разработки и принятия нормативно-правовых актов, в которых определяются неравные права субъектов хозяйствования, обусловленные дисбалансом ответственности, полномочий и взаимодействия субъектов ЖКХ;
• формирование эффективных отношений управляющих организаций с ресурсоснабжающими организациями;
• совершенствование законодательной базы по организации работы управляющих организаций;
2) при формировании тарифной политики на услуги;
• построение эффективных отношений управляющей организации с собственниками многоквартирных домов;
3) при принятии управленческих решений менеджментом управляющей организации, что связано с неэффективной системой управления, которая сложилась еще в дореформенный период и продолжает функционировать в настоящее время.
• построение эффективных отношений управляющей организации с персоналом;
• совершенствование управления путем внедрения системы менеджмента качества, обладающей гибкостью и способностью к адаптации в условиях неопределенности.
Для разрешения выявленных противоречий необходимо:
Литература
1. Гиндин М.Б. Новые технологии и методики эффективного управления // ЖКХ. Часть 1. — 2007. — № 11. — С. 23-26.
2. Симионов Ю.Ф. Экономика жилищно-коммунального хозяйства — М.:ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д: Изд. центр «МарТ». — 2008.
3. О состоянии жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации//ЖКХ. Часть 2. — 2011. — № 6. — С. 3-9.
4. Агитаев Е.В. Реформа ЖКХ: обновление курса // ЖКХ. — Часть 1. — 2008. — № 1. — С. 20-28.
5. Басаргин В.Ф. Перспективы развития отрасли ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — №2. — С. 3-8.
6. Аванесян В. Р. Необходимость согласования экономических интересов в жилищно-коммунальном хозяйстве // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 6. — С. 3-9.
7. Вопросы модернизации жилищно-коммунального комплекса страны // ЖКХ. Часть 2. — 2011. — № 1. — С. 3-9.
8. Аванесян В.Р. Необходимость согласования экономических интересов в жилищно- коммунальном хозяйстве // ЖКХ. Часть 1. — 2010. — № 7. — С. 3-10.
9. Фатахетдинова А.И. Реформа и оплата жилищно-коммунальных услуг //ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 8. — С. 15-22.
10. Сычев М.А. Эффективные инструменты управления жилой недвижимостью // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 1. — С. 20-22.
11. Агитаев Е.В. Новая концепция реформы ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. — 2010. — № 6. — С. 3-9.
12. Агитаев Е.В. Развитие государственно-частного партнерства в сфере ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 1. — С. 3-11.
13. Савин К.Н. Услуга ЖКХ должна соответствовать стандарту // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 7. — С. 15-19.
14. Кочегаров А. Д. Сертификация как механизм формирования конкурентного рынка жилищных услуг // ЖКХ, часть1, 2008, № 4, с. 22-24.
15. Гурылев А.Г., Киркорова Н.П. Обеспечение финансово-экономической устойчивости управляющих организаций // ЖКХ. Часть 1. — 2009. — № 11. — С. 12-18.
16. Талалыкин В. М. Эффективный механизм стимулирования реформы ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 12. — С. 14-19.
17. Дунин Ю.Г. Ресурсоснабжающие и управляющие организации: проблема взаимоотношений // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 1. — С. 26-28.
18. Сычев М.А. Эффективные инструменты управления жилой недвижимостью // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 1. — С. 20-22.
19. Кантор П.А. Проблемы управления многоквартирными домами // ЖКХ. Часть 1. — 2009. — № 10. — С. 47-52.
20. Беляков С.Л. Реформа ЖКХ: что стоит на повестке дня? // ЖКХ, часть 1. — 2011. — № 7. — С. 53-60.
21. Габрусь Н.В., Чередов С.В. Плата за содержание и ремонт жилого помещения // ЖКХ. Часть 1. — 2010. — № 4. — С. 34-40.
22. Ульрих М.А. Продажа работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в жилищном фонде // ЖКХ. Часть 1. — 2010. — № 7. — С. 13-16.
23. Маликова И.П. Установление предельных индексов изменения платы граждан // ЖКХ. Часть 1. — 2010. — № 8. — С. 32-37.
24. Маликова И.П. Об установлении ОМС платы за содержание и ремонт жилого помещения // ЖКХ, часть 1. — 2011. — № 9. —
С. 3-6.
25.Гребень М.В. Оборотные средства управляющих компаний // ЖКХ. Часть 1. — 2009. — № 1. — С. 32-38.
26. Субботин В.Н. Эффективное управление жилым домом. — М.: Вершина, 2008.
27. Сердюк О.В. Регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами // ЖКХ. Часть 1. — 2010. — №11. —
С. 5-9.
28. Николаев Г.А. Совершенствование системы управления ЖКХ // ЖКХ. Часть 1. — 2011. — № 9. — С. 74-78.
29. Ларин С.Н. Пути инновационного развития сферы жилищно-коммунального хозяйства региона // Региональная экономика: теория и практика. — 2012. — № 6(237). — С. 24-35.
30. Баженов С.И. Управление эффективностью институциональных преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве // Экономика региона. — 2007. — № 4. — С. 236-243.
