CC BY
214ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ
PROBLEMS OF EFFICIENCY OF LEGAL REGULATION OF REAL ESTATE
ACTIVITY IN RUSSIA
УДК 347.45
DOI: 10.24411/2658-4964-2020-10046 Узденов Рамир Рамазанович, магистрант 2 курса очной формы обучения, «Северо-кавказская государственная академия», Россия, г. Черкесск. Хапчаев Султан Таласович, кандидат юридических наук, доценткафедры Административно-правовые дисциплины», «Северо-кавказская
государственная академия», Россия, г. Черкесск.
Uzdenov Ramir Ramazanovich [email protected] Hapchaev Sultan Talasovich [email protected]
Аннотация
В статье анализируются основные проблемы, связанные с функционированием рынка недвижимости и оказанием риэлторских услуг, выявляется сущность и правовая природа риэлторского договора. Авторами проводится сравнительный анализ законодательства России и некоторых зарубежных государств с целью выявления пробелов в правовом регулировании риэлторской деятельности. Аргументируется позиция, согласно которой механизмы саморегуляции в риэлторской деятельности явно не справляются с той задачей, которую на них возложило государство. Делается вывод о необходимости принятия отдельного Федерального закона о риэлторской деятельности, а также о введении обязательного лицензирования данного вида деятельности.
Abstract
The article analyzes the main problems associated with the functioning of the real estate market and the provision of real estate services, reveals the nature and legal features of the real estate contract. The authors conduct a comparative analysis of the legislation of Russia and some foreign countries in order to identify gaps in the legal regulation of realtor's conduct. The position is stated, according to which the mechanisms of self-regulation in real estate activities clearly do not cope with the task that the state has entrusted to them. The conclusion is drawn on the need to
adopt a separate Federal law on real estate activities, as well as on the introduction of compulsory licensing of this type of activity.
Ключевые слова: риэлтор, лицензирование, федеральный закон, договор, услуги, качество.
Keywords: realtor, licensing, federal law, contract, services, quality.
Стремление граждан вложить средства в нечто надежное, чем является недвижимость, сделало профессию риэлтора весьма востребованной и популярной на российском рынке. Риэлторская деятельность является необходимым сегментом рынка недвижимого имущества, обслуживает его, ускоряя оборот объектов недвижимости, обеспечивая наилучшее сочетание интересов его участников, представляя интересы заказчиков, существенно снижая правовые и экономические риски каждого из участников.
Столь трудоемкую и ответственную задачу выполняет большое количество риэлторских организаций и риэлторов, как правило, специализирующихся на сделках, совершаемых в определенных сегментах рынка недвижимого имущества: продажа (покупка), мена или снятия (сдачи) в аренду жилых или нежилых помещений и т.д. В Российской Федерации в этой сфере задействовано более 500 тыс. физических и юридических лиц[1].
Однако развитие рынка недвижимости во многом зависит от законодательного обеспечения деятельности риэлторских организаций. И здесь, в отличие от достаточно полной правовой регламентации сделок с объектами недвижимого имущества, риэлторская деятельность оказалась явно обделенной.[2] Сложилась следующая парадоксальная и недопустимая ситуация: один из важнейших сегментов рыночной экономики обслуживается многочисленными риэлторскими организациями и риэлторами - физическими лицами, и при этом не имеет специальных нормативных актов, регулирующих отношения в столь важной для отечественной, и для любой другой национальной экономике сфере. Мы имеем в виду то, что ни один закон или подзаконный акт, действующий на территории РФ, не отражает всей специфики риэлторской деятельности, её нельзя однозначно отнести ни к одному из поименованных в ГК РФ договоров, так как до сих пор не ясно ее истинное содержание. Можно констатировать лишь то, что по своей правовой природе риэлторский договор относится к смешанным договорам и может содержать в себе элементы агентирования, комиссии, поручения. На практике в России отношения между риэлтором и клиентом чаще всего регулируются заключаемым между ними договором оказания риэлторских услуг, который является разновидностью договора возмездного оказания услуг,
закрепленного в главе 39 ГК РФ. Вторым распространенным вариантом, заменяющим отсутствующий в ГК РФ риэлторский договор, служит агентский договор, который закреплен в главе 52 ГК РФ. К риэлторскому договору могут применяться положения вышеперечисленных договоров, в случае если это не противоречит предмету риэлторского договора или императивным нормам договора возмездного оказания услуг.[3]
Таким образом, риэлторскую деятельность не следует считать абсолютно неурегулированной. Анализируя деятельность риэлторов, можно обратиться к опыту правовой регламентации адвокатской, туристической, аудиторской и иных видов деятельности, направленных на оказание профессиональных услуг. К примеру, целый ряд вопросов, связанных с риэлторской деятельностью, регламентирован нормами ФЗ «О саморегулируемых организациях». Так, в данном законе предусмотрено право субъектов предпринимательской либо иной профессиональной деятельности на объединение в некоммерческие организации для упорядочения соответствующего вида деятельности, разработки и внедрения профессиональных стандартов, создания финансовых гарантий для потребителей товаров (работ и услуг).[4]
Нельзя также и не упомянуть тот факт, что ситуация с правовым регулированием риэлторской деятельности не всегда была столь плачевна. Так, в период с 1996 по 2002 гг. риэлторы обязаны были получать лицензию на свою деятельность, в обязательном порядке страховать свою профессиональную ответственность.[5] Многие считали, что лицензирование приводит лишь к увеличению коррупции и бюрократии в данной отрасли. Сегодня этой ситуации дали бы определение - административный барьер. После принятия ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»,[6] риэлторской деятельности не было в списке предприятий, которые подвергались лицензированию. Отмена лицензирования, с одной стороны убрала административные барьеры, но с другой стороны лишила потребителя возможности получения только высококачественных услуг в сфере недвижимости. Функции по контролю за развитием и качеством услуг в сфере недвижимости государство передало профессиональным общественным объединениям. Для реализации этого в том же году была зарегистрирована система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости, которой занимается некоммерческое профессиональное партнерство «Российская Гильдия Риэлторов» (РГР). Целью РГР является создание цивилизованного рынка недвижимости, повышение качества услуг, отработка механизмов внутреннего контроля качества, создание единого массива информации на
отечественном рынке недвижимости.[7]
Иными словами, когда лицензирование отменили, большинство опытных специалистов стали работать самостоятельно, открывая свои агентства недвижимости или регистрируясь как индивидуальный предприниматель. Этот период можно считать новым витком развития ранка недвижимости России, который поднялся на новый более высокий уровень, так как появилась необходимость создания профессиональных объединений для обмена[8].
Несмотря на обозначенные положительные моменты, все-таки стоит отметить, что доступ к риэлторской деятельности теперь имеют все граждане, даже не имеющие специального образования и подготовки. Никто не отслеживает и не борется с «чёрными риэлторами» ввиду отсутствия законодательной базы, да и само это понятие не имеет чёткого определения. В этой связи многие «молодые» предприниматели рассматривают профессию риэлтора как самую простую и не требующую больших капиталовложений. Однако, для сравнения, за рубежом стать риэлтором не так просто. В большей части европейских стран, чтобы начать заниматься риэлторской деятельностью, нужно окончить специальные курсы, сдать экзамены и тестирование из нескольких сотен вопросов.
В США, где зародилась данная профессия, для работы риэлтором нужно получить лицензию после окончания специального курса в колледже и сдачи экзаменов. Существует и другой вариант - это самостоятельное обучение, такой метод выбирают большинство риэлторов. Агенту по недвижимости предстоит сдать 2 экзамена. Первый - «внутренний», который сдается в брокерском офисе, в котором было заказано учебное пособие. Экзамен состоит из 400 вопросов, в каждом из вариантов по 100 вопросов. После успешной сдачи экзамена, можно двигаться дальше. Второй экзамен, состоит из 600 вопросов по 150 вопросов в каждом и сдается в Департаменте недвижимости. После успешной сдачи всех экзаменов, будущий риэлтор получает лицензию сроком на полтора года. Если он сдает ещё 2 дополнительных экзамена, то лицензия продлевается до 4 лет.
Агент, получивший лицензию, не имеет права работать самостоятельно, он выбирает себе брокерскую контору. Во время обучения будущий агент получает много предложений о будущем месте работы. Обратим внимание, что каждый штат требует свою собственную лицензию, т.е. имея калифорнийскую лицензию, вы не сможете работать в штате Техас или в любом другом. Если вы захотите перейти в другой штат, то придется сначала проходить все обучение и получать новую лицензию[9].
В Германии нет системы лицензирования риэлторской деятельности, она контролируется государством, это дает гарантию гражданам, что на рынок попадают только профессионалы. Только после успешного прохождения обучения, сдачи экзаменов и тестирования в данной сфере, выдается лицензия сроком на 5 лет.
В Бельгии, Нидерландах, Испании, Великобритании и в ряде других стран, деятельность риэлторов регулируется профессиональными организациями. Саморегулируемые профсоюзы являются барьером, который служит защитой от недобросовестных риэлторов. Здесь лицо не может получить лицензию до тех пор, пока не пройдет все установленные процедуры, и профсоюз не выдаст ему необходимые документы. Функцию регулирования рынка недвижимости государство делегирует таким компаниям и закрепляет это в законе.
В связи с вышеизложенным хотелось бы отметить, что российская правовая система, во-первых, не приемлет правового прецедента в качестве источника права, на который в значительной степени опирается законодательство Великобритании и США, а во-вторых, у нас не столь сильно развит правовой обычай да и в целом уровень правосознания, как в некоторых странах континентальной Европы, чтобы мы могли всецело опираться на саморегулирование в столь сложном и важном вопросе правовой регламентации риэлторской деятельности.
В связи с отсутствием обязательного лицензирования и общепринятой системы сертификации риэлторской деятельности сегодня в России все еще сложно разграничить добросовестного риэлтора и профессионала от мошенника и непорядочного агента. Зачастую риэлторы не обладают теми профессиональными навыками в сфере недвижимости, которые были бы необходимы для качественного оказания риэлторских услуг, заканчивая лишь недельные курсы риэлторской деятельности, которые не дают необходимой базы знаний[10]. На наш взгляд, введение обязательного лицензирования наряду с созданием единой законодательной системы и выделения риэлтора как отдельного субъекта гражданских правоотношений, решили бы многие проблемы в данной сфере. Обязательное лицензирование риэлторской деятельности представляет собой наиболее оптимальный способ защиты интересов граждан, поскольку на рынок недвижимости будут допускаться только профессионалы своего дела.
Кроме того, требуется принятие отдельного федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», который будет способствовать унификации подходов к ее законодательному регулированию
по всей территории страны, сбалансированному развитию первичного и вторичного рынков недвижимости, оптимальному взаимодействию всех профессиональных участников рынка и наиболее эффективному управлению объектами недвижимости, оставит на рынке только грамотных специалистов с высшим юридическим образованием.
Ввиду отсутствия отдельного законодательного регулирования риэлторской деятельности, а также использования участниками риэлторских отношений ненадлежащих договорных конструкций для регламентации собственных гражданских отношений у риэлторов отсутствуют внедоговорные обязанности в отношении клиентов.
Договоры, которые заключает риэлтор, могут называться по-разному, но при их заключении риэлтор старается свести свои обязанности к минимуму. Практически это всегда получается, так как большинство действий риэлторов остается вне рамок договора. Иными словами, исходя из сложившейся практики, риэлтор в России не несет по отношению к своему клиенту никаких обязанностей, за исключением обязанности исполнить риэлторский договор.
Следовательно, риэлтор не обязан приступать к исполнению риэлторского договора, поскольку данный договор является односторонним, однако он наделен внедоговорными обязанностями. Речь идет не о формальных обязанностях, как, например, обязанность риэлтора представить клиенту свой страховой полис, а о реальных обязанностях риэлтора, которые вытекают из существа агентских и фидуциарных отношений, возникающих между субъектами риэлторской деятельности, такие обязанности предусмотрены либо законами, либо прецедентами.
Представляется, что между риэлтором и его клиентом существует и должна существовать более тесная связь, нежели связь обычных контрагентов. Несмотря на то, что риэлтор не создает своими действиями юридических последствий для своего клиента (т.е. не заключает сделку), тем не менее, действия и мнение риэлтора влияет на заключение сделки самим клиентом, воспринимающим риэлтора как субъекта, к мнению которого (как профессионала) необходимо прислушиваться и доверять, для чего у риэлтора возникают и должны возникать фидуциарные обязанности[11].
В силу названных обстоятельств законом о риэлторской деятельности можно будет решить следующие проблемы в профессии риэлторов: раскрыть основные понятия профессии, выделить список участников риэлторской деятельности, определить узкое направление деятельности риэлторов, определить четкий пакет документов, на основании которых риэлтор будет иметь право заниматься своей деятельностью; определить правила получения
аттестатов (сертификатов) для работы, описать права и обязанности риэлторов, а также клиентов при работе с риэлторами и т.д. Важной частью закона должно являться определение гарантий риэлторской деятельности, призванных защитить интересы населения и максимально снизить хозяйственные (предпринимательские) риски риэлторских фирм[12].
Безусловно, существует и немало противников принятия данного закона и еще больше тех, кто не считает лицензирование риэлторской деятельности необходимой мерой. Одним из основных аргументов в данной полемике выступает мнение о невозможности и (или) пагубности регламентации со стороны государства тех аспектов, которые изначально регулируются по свойственному гражданскому праву принципу диспозитивности. Однако здесь мы наблюдаем такую ситуацию, когда механизмы саморегуляции явно не справляются с той задачей, которую на них возложило государство. В качестве аргумента в пользу высказанного нами мнения можно отметить, что формирование и развитие рынка риэлторских услуг обусловлено следующими факторами:
- активным строительством нового жилья, что привлекает на рынок риэлторских услуг новых субъектов (строительных, инвестиционных и девелоперских компаний), а также служит активному развитию долевого участия на рынке строительства жилья;
- высоким ростом ипотечных сделок, вытесняющих с рынка недвижимости аренду, поскольку ежемесячные платежи по ипотеке приблизительно равны затратам на аренду;
- применением так называемого принципа мультилистинга -предложение клиентам всех вариантов новостроек от застройщиков;
- возможностью приобретения квартиры в новом доме с зачетом уже имеющегося жилья или посредством оформления ипотечных кредитов;
- разработкой и принятием различных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан, что ведет к росту строительства жилья;
- жесткой конкуренцией и неравномерностью развития рынка риэлторских услуг в различных регионах, активной экспансией московских компаний, что создает ситуацию, когда с рынка постепенно вытесняются недобросовестные и непрофессиональные риэлторы;
- информационной насыщенностью рынка недвижимости, что говорит о том, что риэлторские услуги оказываются на более цивилизованной основе. Об этом свидетельствует снижение числа конфликтов с участием риэлторов.
Таким образом, рынок недвижимости в целом и качество риэлторских
услуг в частности не являются чем-то настолько незначительным, чтобы и дальше продолжать игнорировать данную проблему.
В отсутствие законодательного реагирования государства на обозначенную проблему можно отметить, что улучшение качества предоставляемых риэлторских услуг может проходить по двум направлениям: внутреннему и внешнему. Первое включает улучшение качества услуг риэлторскими организациями на основе разработанных методик предоставления информации потребителям для принятия решения на рынке риэлтерских услуг, совершенствования технологии оказания риэлторских услуг, которые должны отвечать требованиям юридической и фактической осуществимости. Внешнее направление предполагает улучшение качества предоставляемых услуг для потребителей и включает отчёты персонала по качеству обслуживания, работу с жалобами и благодарностями клиентов, работу с потенциальными клиентами, организацию послепродажного обслуживания, создание связи с фирмами-партнерами и т.д.[13]
Совершенствование рынка риэлторских услуг немыслимо и без обращения внимания на особенности экономической ситуации в стране. Так на микроэкономическом уровне нельзя не отметить, с одной стороны, низкий уровень деловой активности на рынке риэлторских услуг и развития смежных рынков (рынка оценочных и консалтинговых услуг), а также доступности кредитных ресурсов. С другой стороны, отмечается высокий уровень цен на рынке жилья, цен на услуги ЖКХ и др.[14] На макроэкономическом уровне в первом квартале 2020 года мы наблюдаем кризисные явления, вызванные периодом вынужденного простоя в условиях самоизоляции, падением курса рубля, инфляцией и, как результат, падением уровня доходов населения и уменьшением спроса на недвижимость, что вряд ли можно компенсировать правительственными мерами по уменьшению процентной ставки по ипотеке.
Все названные факторы должны учитываться государством при выстраивании политики, направленной на эффективное правовое регулирование риэлторской деятельности в России.
Подводя итог, можно сформулировать следующие выводы.
Во-первых, риэлторская деятельность является сейчас одним из востребованных и популярных видов бизнеса, однако в отличие от развитых зарубежных государств, имеющих давний опыт агентирования в сфере недвижимости, в России не выработано общепризнанных стандартов оказания риэлторских услуг, и все зависит от того, какие именно условия будут вписаны в договор возмездного оказания услуг.
Во-вторых, предлагаемое отдельными специалистами
саморегулирование в рассматриваемой сфере является явно недостаточной мерой, поэтому требуется тщательная законодательная проработка и принятие Федерального закона «О риэлторской деятельности», который должен заимствовать передовой опыт зарубежных государств в вопросах оборота недвижимости. В частности, в данном законе должны быть закреплены основания утраты риэлтором права на вознаграждение, основания возникновения у риэлтора обязанности возместить убытки клиенту, а также, что самое главное, в законе должен содержаться минимальный перечень обязанностей риэлтора, в числе которых: действовать исключительно в интересах клиента; раскрывать клиенту всю необходимую информацию; следовать не противоречащим закону инструкциям клиента; проявлять заботливость, компетентность и осмотрительность.
В-третьих, до принятия профильного закона либо в случае дальнейшего игнорирования законодателем данной проблемы мы предлагаем рассматривать риэлторский договор как самостоятельный вид договора возмездного оказания услуг, который не урегулирован в Гражданском кодексе РФ. Основными отличиями риэлторского договора от близких по сути договоров является его предмет и односторонний характер, который проявляется в существовании обязанности лишь у одной стороны договора -у клиента. Предметом риэлторского договора являются действия сугубо фактического характера по оказанию клиенту профессиональной помощи при заключении сделки по поводу недвижимости и выплате клиентом вознаграждения риэлтору.
Использованные источники:
1. Авдонькина В.В. Функционирование и развитие рынка риэлторских услуг: дисс. ... канд. экон. наук. - 08.00.05. - Нижний Новгород, 2014.
2. Капралова Л.В., Чернова Э.Р. Проблемы правового регулирования риелтерских услуг и пути их решения // Научный формат. 2019. № 2 (2).
3. Кривая Т.С., Лось К.И., Ханина В.А. Реалии развития риэлторской деятельности в современных рыночных условиях // Юность и Знания -Гарантия Успеха - 2018. Сборник научных трудов 5-й Международной молодежной научной конференции. 2018. С. 104-105.
4. Логвин М.И., Шпанагель Ф.Ф. Понятие риэлторской деятельности и состав ее участников // Актуальные проблемы правоведения. 2019. № 3 (63).
5. Морщинина Н.И. Особенности рынка риелторских услуг в России // Человеческий капитал и профессиональное образование. № 1(9). 2014.
6. Пироженко Ю.А. Проблемы правового регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации // Наука, образование и культура. 2019. № 9 (43).
7. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» (документ утратил силу) // Собрание законодательства РФ, 02.12.1996, № 49, ст. 5569.
8. Пугачева Е.В., Цокур Е.Ф. Риэлторская деятельность как вид предпринимательской деятельности: проблемы гражданско-правового регулирования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: История и право. 2016. № 2 (19).
9. Рудяков А.Н. Правовое регулирование гражданских отношений в сфере риэлторской деятельности: сравнительно-правовое исследование: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2013.
10. Самигулина А. В. Правовое регулирование риелторской деятельности в России // Вестник арбитражной практики. 2015. № 5.
11. Устав некоммерческого партнерства «Российская гильдия риэлторов». -М., 2009. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rgr.ru/files/dokumenty/normativnye-akty (дата обращения: 10.05.2020).
12. Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-Ф3 (ред. от 03.08.2018) «О саморегулируемых организациях» // Парламентская газета, № 174-176, 11.12.2007.
13. Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ (ред. от 18.02.2020) «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 28.03.2020) // Собрание законодательства РФ, 09.05.2011, № 19, ст. 2716.
14. Фетисова Е.В. Риэлторская деятельность: опыт европейских стран // Сетевой научный журнал ОрелГАУ. 2015. № 2 (5).
Used sources:
1. Avdonkina V.V. The functioning and development of the real estate services
market: diss. ... cand. econ. sciences. - 08.00.05. - Nizhny Novgorod, 2014.
2. Kapralova L.V., Chernova E.R. Problems of legal regulation of real estate
services and ways to solve them // Scientific format. 2019.No 2 (2).
3. Curve TS, Elk K.I., Khanina V.A. Realities of the development of real estate
activities in modern market conditions // Youth and Knowledge - Guarantee of Success - 2018. Collection of scientific papers of the 5th International Youth Scientific Conference. 2018.S. 104-105.
4. Logvin M.I., Spanagel F.F. The concept of real estate activities and the
composition of its participants // Actual problems of law. 2019.No 3 (63).
5. Morschinina N.I. Features of the real estate services market in Russia // Human capital and professional education. No. 1 (9). 2014.
6. Pirozhenko Yu.A. Problems of legal regulation of real estate activities in the Russian Federation // Science, education and culture. 2019.No 9 (43).
7. Decree of the Government of the Russian Federation of November 23, 1996 No. 1407 "On approval of the Regulation on licensing of real estate activities" (the document has lost force) // Collected Legislation of the Russian Federation, 02.12.1996, No. 49, Art. 5569.
8. Pugacheva E.V., Tsokur E.F. Realtor activity as a type of entrepreneurial activity: problems of civil law regulation // Bulletin of the South-West State University. Series: History and Law. 2016. No. 2 (19).
9. Rudyakov A.N. Legal regulation of civil relations in the field of real estate activities: comparative legal research: Diss. ... cand. legal sciences. M., 2013.
10. Samigulina A. V. Legal regulation of real estate activities in Russia // Bulletin of arbitration practice. 2015. No. 5.
11. The charter of the non-profit partnership "Russian Guild of Realtors". - M., 2009. [Electronic resource]. Access mode: http://rgr.ru/files/dokumenty/normativnye-akty (accessed date: 05/10/2020).
12. Federal law dated 01.12.2007 No. 315-FZ (as amended on 08/03/2018) "On self-regulatory organizations" // Parliamentary newspaper, No. 174-176, 12/11/2007.
13. Federal law dated 04.05.2011 No. 99-03 (as amended on 02/18/2020) "On licensing certain types of activities" (as amended on 03/28/2020) // Collected Legislation of the Russian Federation, 05.09.2011, No. 19, Art. 2716.
14. Fetisova E.V. Realtor activity: experience of European countries // Network scientific journal OrelGAU. 2015. No. 2 (5).
