CC BY
68
Шуварина М.Ю.
Студентка направления подготовки ГМУ, ТГУ им. Г.Р. Державина, Институт экономики, управления и сервиса Научный руководитель: К.п.н., доцент кафедры кадрового управления
Выжимова Н.Г. г. Тамбов, Россия
ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация: В данной статье рассматривается проблема государственного регулирования риэлторской деятельности и рынка недвижимости. В статье говорится об основных проблемах совершенствования рынка недвижимости: об упорядочении риэлторских услуг, создании условий для развития системы саморегулирования риэлторской деятельности, создании пакета документов, регулирующих данную сферу, совершенствовании уровня квалификации работников агентств по недвижимости.
Ключевые слова: государственное регулирование, риэлторская деятельность, рынок риэлторских услуг, недвижимость.
Shuvarinа M.Yu.
Student areas of training LGU, TSU them. G.R. Derzhavin, Institute of Economics, management and service Scientific adviser: Ph. D., associate Professor of personnel management Vyzhimova N. G.
Tambov, Russia
PROBLEMS OF STATE REGULATION OF REALTOR ACTIVITY IN THE RUSSIAN FEDERATION
Abstract: This article deals with the problem of state regulation of real estate activity and the real estate market. The article deals with the main problems of improving the real estate market: the streamlining of real estate services, creating conditions for the development of a system of self-regulation of real estate activities, the creation of a package of documents regulating this area, improving the level of qualification of employees of real estate agencies.
Key words: state regulation, real estate activity, real estate services market.
Риэлторские услуги играют очень важную роль в сфере социального развития страны, поскольку с помощью риэлторов реализовыва-ется одна из насущных потребностей - потребности в жилье. Услуги, предоставляемые риэлторами, ориентированы на сохранение и приумножение благосостояния людей, но, к сожалению, большая часть населения нашей страны имеет негативное отношение к риэлторам. Это связано прежде всего с тем, что в данной сфере присутствуют так называемые «черные» маклеры, которые вводят людей в заблуждение своими действиями и специализируются на мошенничестве в его самых различных проявлениях. Это происходит из-за того, что нет должного государственного регулирования деятельности риэлторов.
Риэлторская деятельность характеризуется сейчас определенными проблемами. Произошедшие изменения в экономике нашей страны за последнее время оказали свое влияние на все сферы жизни общества, в том числе и на рынок риэлторских услуг. Сегодня рынок риэлторских услуг испытывает негативное воздействие в результате кризисных явлений в экономике.
Ситуация в экономике нашей страны оставляет желать лучшего, поэтому факторов, влияющих на рост цен квартир более, чем достаточно. Во-первых, это общеэкономические факторы: рост налога на добавленную стоимость, инфляция, падение курса рубля. Во-вторых, подорожали строительные материалы - как наши, так и зарубежные. Но главным обстоятельством, определяющим цену на жилье, является спрос. Мы думаем, что в ближайшие годы рост спроса не предвидится, поскольку доходы населения снижаются в условиях инфляции и ипотека будет дорожать после того, как Центральный Банк поднял ключевую ставку. У людей нет денег - это факт, с которым придется смириться. В 2019 году денег станет еще меньше из-за роста цен на продукты, товары, услуги жилищно-коммунального хозяйства и т.д. К тому же, сниженные ставки по ипотеке 2018 года привели к тому, что люди стали активно приобретать жилье, поэтому спрос на недвижимость значительно упадет в 2019 году. Те, кто планировал совершить покупку позже, поспешили это сделать в прошлом году по более выгодным условиям для себя, следовательно, в этом году покупателей будет гораздо меньше.
Эти факторы привели к тому, что в настоящий момент рынок риэлторских услуг находится на грани кризиса. Не все агентства справляются со сложившейся экономической ситуацией и терпят неудачи, несмотря на активную маркетинговую деятельность. Скорее всего, в ближайшее время ситуация на рынке недвижимости не изме-
нится, потому что она целиком зависит от общей экономической ситуации в стране.
Для того чтобы рынок риэлторских услуг имел способность развиваться, государству необходимо принимать меры по улучшению благосостояния населения, модернизировать законодательство в сфере риэлторской деятельности. Но государственное регулирование риэлторской деятельности в нашей стране далеко от совершенства. В РФ нет нормативно - правового акта, регулирующего именно данный вид деятельности. Это не позволяет полностью контролировать работу риэлтора и следить за качеством, предоставляемых им услуг, а ведь именно от профессионализма риэлтора зависят судьбы многих людей, поскольку для каждого человека покупка недвижимости является важным шагом в его жизни.
Сложилась следующая ситуация: в действительности профессия риэлтор есть, но законодательно она никак не обозначена. В странах запада основной задачей специалиста по недвижимости является поиск покупателя на продаваемый объект или же подбор объекта для покупателя, а в России риэлторы оказывают полный пакет услуг по недвижимому имуществу. Сюда входят помимо поиска покупателя либо объекта недвижимости проверка документов, помощь в оформлении документов, юридическое сопровождение сделки, прогнозирование динамики рынка и многое другое.
К слову о регулировании. За границей используются в основном два варианта регулирования деятельности агентов по недвижимости. Например, в США, Германии, Канаде ее регулирование осуществляет государство. Государство в целях защиты интересов своего населения допускает на рынок риэлторских услуг только профессиональных специалистов, сдавших определенный экзамен и получивших разрешение на свою деятельность. К тому же обязательным условием является отсутствие криминального прошлого, что при получении лицензии служит еще одной гарантией надежности специалиста [1].
Другой вариант, использующийся на рынках недвижимости Великобритании, Бельгии, Испании и ряда других стран, состоит в том, что регулирование деятельности агентов происходит специализированными организациями. Профессиональные союзы, основанные на саморегулировании, являются препятствием, служащим защитой от недобросовестных агентов. Человек, желающий работать в сфере недвижимости не получает лицензию, а следовательно и права на работу специалистом по недвижимости до тех пор, пока профессиональная организация не выдаст ему все необходимые документы,
а он сам не пройдет все требуемые процедуры. Таким образом, государство передало полномочия по регулированию рынка данным ассоциациям и закрепило это на законодательном уровне.
Что касается нашей страны, то вследствие того, что государство не осуществляет должного контроля над риэлторской деятельностью, этим занимаются профессиональные сообщества. Созданы различные объединения риэлторов: гильдии, ассоциации, палаты, союзы. По моему мнению, этого не достаточно. Ассоциации, основанные на саморегулировании как вариант организации и в то же время правового контроля за осуществлением риэлторской деятельности, пока не получили должного законодательного закрепления. В полной мере не определены основные направления их деятельности, методы регулирования предпринимательских отношений, порядок приема в объединение и многое другое.
Участники рынка недвижимости установили обычаи делового оборота, т.е. негласные этические правила цивилизованного рынка, сложившиеся в ходе практической деятельности. На их основе нынешними профессиональными объединениями риэлторов созданы правила, соблюдение которых является обязательным для всех их членов, но должный контроль со стороны гильдий, выдвигавших лицензирование, все еще отсутствует.
Рынок риэлторских услуг как был неконтролируем государством, так и остается сегодня. Итак, в настоящий момент не принято законов, предназначенных исключительно для риэлторской деятельности. Данное обстоятельство порождает массу проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, которые впоследствии приводят к падению уровня правовой культуры ее участников.
Деятельность риэлторов регламентируется во всем мире, во всех странах разными способами. К примеру, в странах Европы - это прямые или опосредованные государственные гарантии: регистрируя сделку, государство в любом случае несет ответственность за результаты, независимо от того, кто регистрирует сделку: государственные регистраторы или контролируемые государством специальным образом уполномоченные агенты - нотариусы.
В США это осуществляется через государственное лицензирование агентов. Здесь в рамках лицензирования подтверждается квалификация, и осуществляется тотальный контроль их деятельности Национальной ассоциацией риэлторов (НАР). В НАР зарегистрировано
большое число агентов - тех, кто действительно хочет и может работать на рынке недвижимости [2].
В нашей стране нет ни того, ни другого. Нет ни регистрации сделок государственными служащими, ни обязательного государственного лицензирования агентов по недвижимости, которое было отменено еще 2002 году. Уклон государства от политики лицензирования как особого средства контроля за квалификацией лиц, оказывающих риэлторские услуги, в значительной степени уменьшил круг гарантий, обеспечивающих должное исполнение риэлторской деятельности и защиту ее субъектов.
В настоящее время в России работа агентов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов РФ. Нормативными актами, которые регулируют данный вид деятельности, являются положения Гражданского кодекса, в частности, договор купли-продажи, поручения, доверительного управления и агентского договора. Деятельность риэлторов помимо этого регулируется положениями налогового и финансового законодательств, а также нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления [3].
Однако не достает закона, который бы регулировал исключительно сферу предоставления услуг риэлторами. Есть крайняя необходимость принятия нормативно-правовых актов, которые могли бы определить порядок организации риэлторской деятельности, механизмы защиты прав и законных интересов ее участников, а также расставить приоритеты, на которые будет ориентироваться государство при дальнейшем реформировании экономики [4].
Отсутствие законодательной базы не дает нам возможности отделить добросовестного и компетентного риэлтора от непорядочного агента, что естественно затрудняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риэлторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с недвижимостью, то здесь могут быть мошеннические действия, которые необходимо вовремя останавливать. Таким образом, отсутствие лицензии на риэлторскую деятельность не дает гарантий на обеспечение надлежащего осуществления риэлторами своих обязанностей.
Вследствие этого наблюдается недоверие общества к риэлторам ввиду присутствия на рынке недвижимости «черных» маклеров, ведущих свою деятельность полулегально и не имеющих представления о правовых нормах и качестве предоставляемых ими услуг. Нередки случаи, когда в агентстве недвижимости работают люди, не оформленные должным образом и не имеющих достаточных знаний в данной сфере. Зарплата выплачивается «в конверте», фирма имеет «левые», не
поступившие в кассу обороты. Из этого можно сделать вывод, что многие клиенты не удовлетворены услугами, которые предоставляют агентства недвижимости.
Мы думаем, что государству необходимо более ответственно подойти к вопросу о принятии законодательного акта, который регулировал бы все стороны деятельности фирм и частных риэлторов, что в свою очередь даст общественности уверенность в добросовестности агентств недвижимости. Эффективное законодательное регулирование гарантирует получение профессиональных и качественных услуг, а так же позволяет оградить участников сделок от мошеннических действий. Это позволит снять напряжение с людей в вопросе приобретения недвижимого имущества, поскольку для многих покупка недвижимости является сделкой всей жизни.
Список литературы
1. Батяев А.А. Справочник риэлтора / А.А. Батяев, И.А. Дубровская. -М.: Горячая линия бухгалтера, 2012. - 172 с.
2. Основы риэлторской деятельности / Курс лекций. - М.: Норма, 2012. -172 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Официальный сайт Российской гильдии риэлторов. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.rgr.ru/.
