CC BY
135
Применение доходного подхода при оценке рыночной стоимости права пользования объектом аренды
Т.С. Коляденко оценщик 1-й категории ООО «БЕЛАЗОР», сертифицированный РОО специалист по оценке недвижимости, член экспертного совета СРО РОО (г. Новосибирск) Ю.В. Федосов директор ООО «БЕЛАЗОР», сертифицированный специалист Ассоциации «СРОО «Экспертный Совет» по оценке недвижимости, член экспертного совета Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (г. Новосибирск)
Татьяна Сергеевна Коляденко, tskolyadenko@belazor.ru
Имущество, передаваемое в аренду для дальнейшего использования и определения возможного количества потенциальных арендаторов, можно классифицировать следующим образом:
1) имущество универсального назначения с широким кругом потенциальных арендаторов (например торговые, офисные, складские помещения, единичные транспортные средства, строительная техника и т. д.);
2) имущество, предназначенное для ведения определенного вида бизнеса с ограниченным кругом потенциальных арендаторов. Это комплексы имущества (так называемые генерирующие единицы), включающие как объекты недвижимости, так и оборудование, предназначенные для выпуска определенного вида продукции или оказания определенного вида услуг. Примером могут служить непрофильные активы крупных корпораций (гостиниц, профилакториев, санаториев, пунктов общественного питания, объектов коммунального хозяйства и т. п.), структурные подразделения предприятия, часть предприятия, цех (мельничный комплекс в составе хлебоприемного предприятия, линия по производству мороженного в составе молочного завода), а также небольшие по размеру невыделенные в натуре площади,
части стен, крыш для размещения аппаратуры сотовой связи и интернета, то есть части помещений, представляющих интерес и позволяющих приносить максимальную доходность владельцу при использовании их в рамках определенного вида бизнеса.
Кроме того, в последнее время получила широкое распространение практика передачи в аренду комплексов имущества взаимозависимыми лицами для целей оптимизации налогообложения.
Рынок аренды для первой группы имущества, как правило, развит. Для второй группы - ограничен, так как имущество этой группы способно генерировать максимально возможные денежные потоки только в рамках определенного вида бизнеса. Особенно это характерно для имущественных комплексов, состоящих из сетей водо-, тепло-, электроснабжения, то есть специализированной недвижимости, специальный характер которой определяется ее функциональным назначением. Количество компаний, имеющих возможность эксплуатировать подобные имущественные комплексы, исчисляется единицами в отличие от количества потенциальных арендаторов торговых, офисных или складских площадей. Различие в количестве потенциальных арендаторов, то есть степень ограниченности рынка, влечет за
собой различие в подходах формирования арендной платы.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации «Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов - то есть части валовой выручки или прибыли арендатора, полученной в процессе аренды имущества (курсивным шрифтом выделено нами. - Авт.)».
В соответствие с Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Затратный подход к оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом аренды представляет собой так называемую «обратную задачу» теории оценки (метод обратной капитализации). Методом прямой капитализации пересчитывают величину годового дохода в стоимость имущества посредством деления дохода на ставку капитализации. Метод обратной капитализации позволяет опре-
делить величину годового дохода (годовая арендная плата) посредством умножения стоимости имущества (найденной с применением сравнительного и (или) затратного подходов) на ставку капитализации. Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами.
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. При оценке величины арендной платы доходный подход отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом аренды больше, чем доход от его бизнеса, который, как ожидается, будет приносить в течение этого срока такое право. При применении этого подхода может быть определена верхняя граница арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.
Иначе говоря, доходный подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение объектом аренды для извлечения этих доходов.
Для развитого рынка аренды с широким кругом потенциальных арендаторов (первая группа имущества) наиболее приемлем сравнительный подход. Затратный подход также может быть применен, при этом стоимость арендуемого имущества определяется методами сравнительного подхода. Доходный же подход практически не используется.
Для ограниченного рынка с узким кругом потенциальных арендаторов (вторая группа имущества, особенно в части, касающейся сдачи в аренду комплексов имущества) сравнительный подход практически не используется. Затратный поход реализуем, но трудоемок при определении рыночной стоимости каждой позиции, входящей в состав
комплекса имущества. Здесь на первое место выходит доходный подход. Учитывая, что арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом без разбивки по позициям по каждой из его составных частей, величину арендной платы разумнее определять как долю от полученного в результате использования арендованного имущества дохода или части прибыли арендатора, полученной в процессе аренды имущества.
Оценщику следует определить, какой частью дохода или прибыли готов делиться арендатор с арендодателем. Как правило, в этом случае оценщик пользуется экспертным методом. Какие при этом могут быть ориентиры величины доли дохода или доли прибыли, отдаваемой арендатору за пользование его имуществом? Для ответа на этот вопрос обратимся к практике определения платы по лицензионным соглашениям за право пользования объектом интеллектуальной собственности (далее также - ОИС).
По сложившейся практике торговли лицензиями на использование ОИС наиболее широко используемой формой расчетов лицензиата с лицензиаром является роялти. Лицензиат - сторона в лицензионном договоре, физическое или юридическое лицо, приобретающее у правообладателя объекта интеллектуальной собственности (лицензиара) лицензию на право его использования в определенных пределах. Роялти представляет собой согласованную в лицензионном договоре периодически осуществляемую выплату лицензиару денежных сумм в размерах, зависящих от результатов, которые получает лицензиат при использовании конкретного ОИС. Термин «роялти» происходит от английского слова royal (королевский), производный от которого термин royalty означает плату, взимавшуюся королевской властью в Англии за дарованное ее своему поданному право на земельную собственность или разработку недр, то есть как арендная плата за разработку недр. Термин стал широко при-
меняться с 16 века, когда промышленник, получивший от короля право на разработку угольных копей, должен был ежегодно отчислять в пользу короны часть прибыли -роялти (королевскую долю).
Роялти обычно представляется ставкой, выраженной в процентах от базы, - валовой выручки или прибыли, полученной лицензиатом.
Рассмотрим первый вариант, когда в качестве базы принимается валовая выручка.
Диапазоны используемой ставки роялти значительно колеблются в зависимости от специфики как самого объекта лицензии, так и от отрасли, где применяется тот или иной ОИС. В международной практике при расчете лицензионных вознаграждений обычно используют так называемые стандартные ставки роялти. Стандартные ставки были определены применительно к описанной базе на основе анализа мировой практики заключения лицензионных соглашений в различных отраслях промышленности. Полученные таким образом ставки являются в какой-то мере индикаторами степени доходности отрасли, что позволяет использовать их и при расчете доли дохода, полученного в результате использования арендованного имущества, которую арендатор в состоянии платить арендодателю за пользование имуществом без угрозы существованию бизнеса арендатора.
В таблице 1 приведены стандартные ставки роялти (в процентах от валовой выручки), используемые специализированными крупными внешнеторговыми организациями на основе мировой практики заключения лицензионных сделок в различных отраслях промышленности [3].
Эти ставки могут служить ориентиром при определении арендной платы как доли дохода (валовой выручки), получаемого от использования комплекса имущества, передаваемого в аренду. Такой способ определения величины арендной платы (как доли, установленной на уровне стандартной ставки роялти для отрасли) наибо-
Таблица 1
Стандартные ставки роялти
Наименование отрасли Стандартная ставка роялти, %
минимум максимум среднее значение
Авиационная промышленность 6 10 8
Автомобильная промышленность 1 3 2
Машиностроение 3 5 4
Металлургическая промышленность 5 8 6,5
Пищевая промышленность 1 3 2
Продовольственные товары 1 2 1,5
Производство потребительских товаров длительного пользования 5 5 5
Производство потребительских товаров с малым сроком использования 0,2 1,5 0,85
Строительный комплекс 2 4 3
Судостроение (суда и судовое оборудование) 3 5 4
Текстильная промышленность 3 6 4,5
Фармацевтическая промышленность 2 5 3,5
Химическая промышленность 1,5 1,5 1,5
Электронная промышленность 4 10 7
Электротехническая промышленность 1 5 3
лее прост, прозрачен и вызывает меньше всего вопросов у налоговых органов при осуществлении контроля за полнотой исчисления налога на прибыль по сделкам передачи в аренду имущества между взаимозависимыми лицами (пункты 2, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).
Рассмотрим второй вариант расчета величины арендной платы, когда в качестве базы принимается прибыль арендатора. В случаях когда посредством использования арендованного комплекса имущества организовано материалоемкое или ресурсоемкое производство, а также когда по условиям договора аренды возмещение расходов на ремонт арендованных основных средств, понесенных арендатором, арендодателем не предусмотрено, более
логично использовать способ расчета арендной платы как доли от прибыли арендатора. Такой способ позволяет увязать величину арендной платы с долей вклада арендованного имущества в себестоимость производимой продукции. Пример: в однотипных помещениях на аналогичном арендованном оборудовании один арендатор выпекает постные булочки, а другой - сдобные. Валовая выручка у второго арендатора выше, чем у первого, но это не значит, во втором случае арендодатель должен взимать более высокую арендную плату, так как в этом случае увеличение валовой выручки связано с применением более дорогих и качественных исходных продуктов. В связи с этим, когда в себестоимости производимой продукции большую долю составляет стоимость расходных ма-
териалов, величину арендной платы целесообразнее устанавливать как долю от получаемой (планируемой) прибыли. Также это касается случаев, когда по условиям договора аренды возмещение расходов на ремонт арендованных основных средств, понесенных арендатором, арендодателем не предусмотрено. То есть в себестоимость производимой продукции включаются затраты на ремонт арендованного имущества, а величина валовой выручки ограничена установленными тарифами. Пример - передача в аренду сетей водо-и тепло- и электроснабжения. Здесь также величину арендной платы целесообразнее устанавливать как долю от получаемой (планируемой) прибыли. В противном случае существует риск некачественного ремонта, влекущего за собой выход из строя
арендованного имущества по окончании договора аренды.
Воспользовавшись данными Федеральной службы государственной статистики (Росстат) о рентабельности продаж организаций по видам экономической деятельности за 2005, 2014-2017 годы [5-7], рассчитаем долю роялти от рентабельности продаж посредством деления ставки роялти на величину рентабельности продаж. Результаты расчетов приведены в таблице 2
Как видно из расчетов, усредненное по различным отраслям значение роялти лежит в интервале 20-46 процентов от прибыли от продаж. Среднее значение составляет 33 процента. Эти цифры показывают, в каких пределах бизнес готов делиться прибылью за право выпускать продукцию, оказывать услуги.
Таблица 2
Результаты расчета доли арендодателя в прибыли от продаж
Наименование отрасли Стандартная ставка роялти, % Рентабельность продаж по годам, % Доля роялти в прибыли от продаж
минимум максимум среднее 2005 2014 2015 2016 2017 среднее минимум максимум среднее
Автомобильная промышленность 1 3 2 6,9 4,3 4,9 4,4 3,2 4,74 0,21 0,63 0,42
Машиностроение 3 5 4 8,2 6,2 7,5 7,4 7,8 7,42 0,4 0,67 0,54
Металлургическая промышленность 5 8 6,5 30,1 18,8 24,8 22,1 20,7 23,3 0,21 0,34 0,28
Пищевая промышленность 1 3 2 7,9 9,1 9,9 9,6 8,4 8,98 0,11 0,33 0,22
Текстильная промышленность 3 6 4,5 2,7 8,9 12,8 11 8,7 8,82 0,34 0,68 0,51
Химическая промышленность 1,5 1,5 1,5 19,3 21 31,4 24,5 19,8 23,2 0,06 0,06 0,06
Электротехническая промышленность 1 5 3 8,4 9,9 10,6 11,6 8,3 9,76 0,1 0,51 0,31
Среднее 0,2 0,46 0,33
Таблица 3
Рекомендуемые доли ставок роялти в валовой прибыли лицензиата (в %)
Степень ценности технологии Лицензия Нелицензионное ноу-хау
исключительная неисключительная
патентная беспатентная патентная беспатентная
Особо ценная 40-50 30-40 25-30 20-25 25-30
Средней ценности 0-40 25-30 20-25 15-20 10-25
Малоценная 20-25 15-20 10-15 5-10 3-10
Эти ставки могут служить ориентиром при определении арендной платы как доли прибыли, получаемой от использования комплекса имущества, передаваемого в аренду.
Обратимся к практике расчета роялти, основанной на учете доли лицензиара в валовой прибыли лицензиата. Так, в статье «Вознаграждение за использование интеллектуальной собственности» [8] приведены рекомендуемые доли ставок роялти в валовой прибыли лицензиата (в процентах) в зависимости от степени ценности технологии (см. табл. 3).
Как видно из данных таблицы 3, максимальная доля роялти в валовой прибыли не превышает 50 процентов. Данными этой таблицы можно воспользоваться и при расчете арендной платы как доли прибыли, получаемой от использования комплекса имущества, передаваемого в аренду, что позволит учесть степень ценности арендованного имущества в общем бизнесе арендатора. Для этого следует:
• проанализировать структуру баланса арендатора;
• изучить соотношение внеоборотных активов (включая арендованное имущество) и оборотных активов;
• определить долю стоимости арендованного имущества в общей стоимости основных средств предприятия-арендатора;
• понять, какой вклад вносит арендованное имущество в получение валовой прибыли и определить (экспертно)
степень значимости (ценности) этого имущества для бизнеса предприятия-арендатора.
Выводы
При определении величины арендной платы за комплексы имущества, рынок аренды для которых ограничен в силу того, что это имущество способно генерировать максимально возможные денежные потоки только в рамках определенного вида бизнеса, наиболее целесообразно использовать доходный подход. При этом арендную плату возможно определять за весь арендуемый комплекс имущества в целом как долю от валовой выручки или прибыли арендатора, полученной в процессе аренды имущества.
Ориентиром величины доли дохода (валовой выручки), получаемого от использования комплекса имущества, передаваемого в аренду, при определении арендной платы могут служить данные о стандартных ставках роялти (процент от валовой выручки) за использование ОИС в зависимости от отрасли промышленности.
В случаях когда посредством использования арендованного комплекса имущества организовано материалоемкое или ресурсоемкое производство, а также когда по условиям договора аренды возмещение расходов на ремонт арендованных основных средств, понесенных арендатором, арендодателем не предусмотрено, более логично использовать способ расчета
арендной платы как доли от прибыли арендатора. При этом ориентироваться можно на усредненное по различным отраслям значение роялти (процент от прибыли от продаж), которое составляет 33 процента (интервал 20-46 процентов).
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. Доступ из
справочной правовой системы «Консуль-
* *
тантПлюс».
3. Леонтьев Б. Б., Мамаджанов Х. А. Оценка нематериальных активов высокотехнологичных предприятий. М. : ИНИЦ «ПАТЕНТ», 2012. 307 с.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
5. Россия в цифрах. 2016 : крат. стат. сб. / Росстат. М., 2016. 543 с.
6. Россия в цифрах. 2017 : крат. стат. сб. / Росстат. М., 2017. 511 с.
7. Россия в цифрах. 2018 : крат. стат. сб. / Росстат. М., 2018. 522 с.
8. Азгальдов Г. Г., Карпова Н. Н. Вознаграждение за использование интеллектуальной собственности. и^: http://www. valnet.ru/m7-61.phtml
инкфм
МИФЫ РЫНКА АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОСТЬ
В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость изучили представления участников арендного рынка Москвы о правилах и традициях найма жилья. Специалисты компании составили список из 5 самых распространенных стереотипов, которые в действительности являются ошибочными. В частности, 18% арендаторов считают себя вправе выехать из квартиры без предупреждения владельца жилплощади, предполагая, что тем самым расторгают договор найма. 35% собственников настороженно относятся к проживанию квартирантов с несовершеннолетними детьми: они опасаются, что в случае невнесения арендной платы или прочих нарушений законом запрещено их выселение из квартиры. 27% арендаторов и 14% владельцев жилья уверены в бесполезности заключения письменного договора найма. Специалисты Юридической службы ИНКОМ-Недвижи-мость развенчивают мифы рынка аренды.
Несмотря на то, что коммерческому рынку найма постсоветского периода уже 28 лет, законодательство в этом направлении стагнирует, концепция развития пока не сложилась. В Гражданском кодексе РФ данному вопросу посвящена отдельная глава.
«К сожалению, гражданское законодательство в отношении аренды жилья либо затрагивает вопросы масштабного характера, либо нацелено на решение задач социального найма и совсем не учитывает правила делового оборота, когда правоотношения между гражданами носят коммерческий характер. Нередко одна из сторон договора найма становится заложником устаревших канонов, что позволяет другой стороне злоупотреблять незнанием действующих правил», - отмечает Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость.
Отсутствие законодательных нормативов, основанных на реалиях рынка аренды, неопытность некоторых посредников и участников сделок найма приводят к массовому появлению и укоренению различных мифов. В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили ТОП-5 наиболее типичных заблуждений относительно коммерческого найма жилья, оценили степень их популярности у участников рынка аренды, а в Юридической службе компании прокомментировали сложившиеся стереотипы.
Мнение: наниматель, не предупредив собственника, может выехать из квартиры в любое время - так он автоматически расторгает договор найма. Эту идею озвучивали 18% арендаторов.
Окончание на с. 60
