CC BY
40
ISSN 2221-7347
Экономика и право
УДК 336.77.067
Д. С. Мусина, Р. М. Мусин
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ, ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса граждан. Приоритетом государства является обеспечение населения комфортным и доступным жильем. Существующие доходы большинства людей не позволяют улучшить жилищные условия за счет собственных средств, в связи с чем для решения данной проблемы необходимо развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования, которая является доминирующим источником финансирования приобретения жилья, в связи с чем и необходимо изучение плюсов и минусов данного вида кредитования.
Ключевые слова Жилищное ипотечное кредитование, динамика ипотечного рынка, процентная ставка, индекс состояния ипотечного рынка.
Жилищное ипотечное кредитование - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Состояние и дальнейшее развитие ипотечного кредитования населения является актуальной темой. Связано это с ролью и функциями, которые выполняет данный вид кредитования. Для банков ипотечное кредитование является выгодным в силу своего долгосрочного характера и относительно низких рисков в условиях стабильной экономической ситуации, так как имеет надежное обеспечение. Ипотечное кредитование неразрывно связано с социальной сферой, потому что оно напрямую воздействует на условия жизни населения, способствуя их улучшению и предоставляя возможность решить жилищную проблему. Это в свою очередь оказывает положительное влияние на состояние семей, демографическую обстановку. Кроме того, рост потребительского спроса приводит к развитию и увеличению темпов строительства жилья. Строительная отрасль оказывает влияние на многие другие сферы, в ней задействовано огромное количество различных видов деятельности. Всё это сказывается на повышении занятости, развитии других отраслей хозяйствования и экономики в целом. Необходимо также сказать о роли ипотечного кредитования в финансовом секторе. Секьюритизация ипотечных кредитов, операции с ипотечными ценными бумагами способствуют развитию фондового рынка. Помимо этого, население использует жилищные ипотечные кредиты с целью приобретения жилья, а недвижимость была и остается надежным объектом инвестирования. Ее стоимость со временем только возрастает, что позволяет сохранить и защитить денежные средства от обесценения
[1, с. 3].
В связи с ростом цен на недвижимость, приобретать жилье сегодня удобнее стало в кредит. Достаточно распространенным вариантом является ипотечное кредитование. Отношение к ипотечным займам неоднозначное. Кто-то считает, что это самый легкий и удобный путь приобрести недвижимость, кто-то, наоборот, к такому виду займов относится крайне недоверчиво и даже откровенно негативно. Наглядно представим в виде диаграммы долю ипотеки в сделках с недвижимостью по годам (рисунок 1).
© Мусина Д. С., Мусин Р. М., 2012.
65
Новый университет. 2012. № 10 (20).
ISSN 2221-7347
Рис. 1. Доля ипотеки в сделках с недвижимостью
Данное графическое изображение показывает, что доля ипотеки потихоньку увеличивает свой спрос, причем первое полугодие 2012 года превысило 100%-ное соотношение 2007 года в целом. Низкая доля ипотеки в сделках с недвижимостью - потенциал для роста в будущем.
При современных ценах на рынке жилья приобрести квартиру сразу могут только обеспеченные люди, иначе так и происходит, что весь семейный бюджет уходит на оплату съемной квартиры и перспектива приобретения собственного жилья становится все прозаичнее.
Рассмотрим основные положительные факторы жилищного кредитования:
1. Заемщик может приобрести жилье с ограниченными финансовыми возможностями.
2. Квартира становится собственностью при оформлении кредитов, нет необходимости ждать долгие годы, как в долевом строительстве, когда еще квартира будет выстроена.
3. Обратившись в риэлтерскую компанию, все документы оформляются специалистами своего дела, квартира проходит техническую экспертизу и юридическую проверку, что впоследствии исключает возможность заемщика столкнуться с прописанными на его жилой площади гражданами в суде или вложиться в капитальный ремонт.
4. Погашение кредита происходит в определенный срок и равными долями, что дает возможность заемщику как-то планировать свой бюджет, быть уверенным в завтрашнем дне. Действующее законодательство строго регулирует взаимоотношения сторон ипотеки, их ответственность, кроме того, ипотечное кредитования подлежит страхованию, но не во всех коммерческих банках.
5. На настоящий момент, действует очень много выгодных предложений банков, процентная ставка доступна и этим следует пользоваться, а экономические изменения в стране наступают внезапно и ставки могут повыситься от воздействия различных факторов, в этом году были выделены средства из государственного бюджета для снижения процентной ставки на ипотечное кредитование.
6. Заемщику ипотечного кредита предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
7. Цена недвижимости постоянно растет, причем с катастрофической скоростью, рост темпов инфляции «съедает» стоимость денег, так что вариант с накоплением «отпадает», соответственно - покупка квартиры при помощи ипотечного кредита - это грамотная инвестиция.
8. Еще один «плюс» - если по счастливому стечению обстоятельств появляется возможность досрочного погашения ипотечного кредита, то заемщику не грозят штрафные санкции и
66
ISSN 2221-7347
Экономика и право
он спокойно погашает кредит полностью или частично в любой момент, а проценты будут начисляться на оставшуюся сумму кредита.
9. При снижении через какое-то время процентных ставок по ипотечному кредиту на недвижимость есть возможность перевести кредит в другой банк (рефинансирование).
Ни для кого не секрет, что цены на недвижимость упорно стремятся вверх, поэтому далеко не все российские семьи могут найти средства для того, чтобы приобрести жилье, расплатившись за него единовременно. Но что же делать тем, для кого покупка квартиры - дело неотложное и кому необходимо как можно быстрее улучшить свои жилищные условия. Казалось бы, нужно всего лишь оформить разрекламированное в последние годы ипотечное кредитование. Но в ипотеке есть не только плюсы, но и достаточно ощутимые минусы.
1. Основной недостаток ипотеки - это необходимость заемщика иметь высокий официальный доход для получения кредита. Зачастую немалый процент от стоимости квартиры заемщиком вносится сразу - не менее 10%. Остальную сумму от стоимости заемщик получает в кредит под определенный процент и на определенный срок.
2. О чем необходимо помнить, банк в течение нескольких дней решит вопрос о предоставлении кредита, после чего в течение трех месяцев необходимо отыскать сам объект ипотеки, то есть квартиру для покупки, и, как ни странно, на этом этапе возникают определенные проблемы.
Связаны они с тем, что расчет с продавцом квартиры банк будет осуществлять безналичным путем и в рублях, тогда как продавцу квартиры, скорее всего, захочется получить деньги наличными
3. Большие сложности, связанные с ее оформлением. Получить кредит на приобретение жилья очень сложно - дают его далеко не всем, да и то после многочисленных проверок и долгой бумажной волокиты.
4. Но как бы то ни было, пока что ипотечное кредитование является единственным выходом для множества людей, которые нуждаются в срочном улучшении жилищных условий. Да и в конечном итоге, раз ипотеку оформляют, значит для многих плюсов в ней куда больше, чем минусов.
5. Высокая стоимость. Ключевой проблемой кредитования в России является высокая стоимость займов. Государство стимулирует финансовые учреждения постоянно понижать стоимость ипотеки. Ее цена, действительно, регулярно снижается, однако до европейских кредитов ценой в 3-4% годовых нам еще далеко.
6. Большой срок выплат. Ипотека оформляется на длительный срок, который может достигать 30 лет. Все это время ежемесячно нужно производить выплаты. Размер платежей существенен.
7. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
В настоящее время кредитами на жилье занимаются множество банков. На сегодняшний день в России о развитии рынка ипотечного жилищного кредитования как системы организационных, экономических, правовых и социальных отношений, функционирующей на основе механизма регулирования спроса и предложения с целью удовлетворения жилищных потребностей граждан посредством приобретения жилой недвижимости за счет ссудного капитала, предоставляемого под обеспечение недвижимым имуществом, можно говорить не только относительно банковского сектора, но и других организаций, не входящих в эту категорию.
Необходимо исследовать рынок ипотеки для того, чтобы понять перспективы дальнейшего развития жилищного кредитования в РФ. Данные представим в виде рисунка 2.
67
Новый университет. 2012. № 10 (20).
ISSN 2221-7347
Рис. 2. Индекс состояния ипотечного рынка РФ
Как показывают данные рисунка 2, с начала года в РФ было выдано ипотечных кредитов на сумму 611,561 млрд.руб., что на 53,59% больше, чем за аналогичный период прошлого года [2].
Для общего представления портфелей ипотечного кредитования коммерческих банков, рассмотрим ее динамику и представим ее в виде таблицы 1.
Таблица 1
Динамика ипотечного рынка
Банк Портфель ипотечных кредитов (млн. руб.)
на 1 июля 2012 года на 1 января 2012 года
СБЕРБАНК 761 520 652 146
ВТБ 24 274 319 183 255
ГАЗПРОМБАНК 88 793 70 178
DELTACREDIT 67 488 50 215
РОСБАНК 46 168 43 805
УРАЛСИБ 43 176 37 422
РАЙФФАЙЗЕНБАНК 33 583 29 343
ТРАНСКРЕДИТБАНК 33 100 25 071
АБСОЛЮТ БАНК 30 380 19 735
ЮНИКРЕДИТ БАНК 25 731 17 635
АК БАРС БАНК 21 325 11 568
Объем ипотечных кредитов, выданных в 2011 году банками, достиг 612,3 млрд.рублей. Это 85% от всего объема займов, предоставленных в 2010 году российскими кредитными организациями. В топ-3 по этому показателю вошли Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. В Сбербанке объем предоставленных кредитов в 2011 году составил 320,7 млрд. рублей, из них 44,7 млрд. пришлось на Москву и Московскую область, 276 млрд. - на другие регионы России. ВТБ 24 и Газпромбанк тоже сделали ставку на регионы - 58,5 млрд. и 37,4 млрд. рублей соответственно. В Москве и Подмосковье за тот же период первый выделил ипотечных займов на 22 млрд., второй - на 8,3 млрд. рублей.
Таким образом, около 31% всей ипотеки в Москве и Московской области было оформлено в Сбербанке, 15,5% - в ВТБ 24 и примерно 6% -в Газпромбанке. В регионах лидерство Сбербанка еще более ощутимо - 48% (ВТБ 24 - порядка 10%, Газпромбанк - 6,5%).
68
ISSN 2221-7347
Экономика и право
На 4-м месте по объему выданных в 2011 году в России ипотечных займов оказался «ДельтаКредит» - 17,8 млрд. рублей (8,4 млрд. - в Москве и Подмосковье и 9,4 млрд. - в других регионах), на 5-м - Росбанк: 13,08 млрд. (4,8 млрд. и 8,2 млрд.) и т.д. [3].
Предлагаем следующие меры стимулирования рынков:
1. Развитие эффективных мер для прямого субсидирования государством определенных слоев населения для возможности получения ипотечного кредита.
2. Создание долгосрочного рынка капитала.
3. Государственная поддержка строительного сектора.
4. Конкуренция банков.
Таким образом, у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее, так как она становится все более доступной, конкурентной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.
Библиографический список
1. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России // Деньги и кредит. 2010. № 11. С. 3-12.
2. http://www.cbr.ru.
3. http://rusipoteka.ru.
Статья поступила в редакцию 28.10.2012.
МУСИНА Диана Сагитовна - аспирант, Казанский Федеральный университет. МУСИН Ренат Мансурович - аспирант, Казанский Федеральный университет.
69
