CC BY
895
SCIENCE TIME
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Чуприна Виктория Юрьевна, Логвинова Ирина Васильевна, Институт Сферы Обслуживания и Предпринимательства (филиал) Донского государственного технического университета, г. Шахты
E-mail: [email protected]
Аннотация. Данная статья посвящена проблемам ипотечного кредитования. Рассмотрены особенности ипотеки в современных условиях, объем ипотечных кредитов, государственная поддержка и динамика ипотечного кредитования на российском рынке жилья за последние годы.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование.
Необходимость в жилье является одной из главных потребностей людей в настоящий момент. По причине отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления большая часть населения нашей страны не в состоянии улучшить свои жилищные условия. В связи с низким уровнем жизни всего 1,2% населения имеют возможность приобрести жилье на собственные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета. Для многих людей, ипотека - это единственная возможность стать владельцем собственной квартиры. Ипотечное кредитование - действительно реальная возможность изменения жилищных условий граждан.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого - «подпорка», «подставка».
Сущность ипотечного кредитования заключается в предоставлении физическому или юридическому лицу банками долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог недвижимости: земли производственных и жилых
зданий, помещений, сооружений. Покупка физическим лицом квартиры в кредит - самый распространенный вариант использования ипотеки в России.
Одной из главных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека дает возможность мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежные навыки и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге привлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей из средств населения. Поэтому именно благодаря ипотеке можно привлечь и задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Ключевое направление российской государственной жилищной политики -поддержка и развитие ипотечного кредитования. В настоящее время ипотека -необходимый и эффективный механизм решения важных экономических и социальных проблем. Ипотечное кредитование в России с каждым годом пользуется всё большей популярностью. И в связи с этим активными субъектами на рынке ипотеки являются крупнейшие банки: Сбербанк, ВТБ 24, а также банки, которые специализируются в сегменте ипотечного кредитования («ДельтаКредит», Райффайзенбанк) и кредитные организации с западным капиталом [2]. Ряд банков-лидеров на рынке ипотечного кредитования участвуют в программах Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и программах правительства по выдаче кредитов с пониженными процентными ставками.
Рассмотрим динамику ипотечного кредитования на российском рынке жилья. В табл.1 представлены данные по ипотечному кредитованию за 2014 год в сравнении с предыдущими периодом - 2013г. [5].
Таблица 1
Динамика объема ипотечного кредитования 2014 г
№ Банк Объем ипотечных кредитов, млн. руб. Количество выданных ипотечных кредитов, штук Прирост / снижение объема кредитов по отношению к 2013 году, %
1 Сбербанк 920 983 595 554 46
2 ВТБ 24 350 719 175 994 44
3 Газпромбанк 63 272 29 293 -19
4 Россельхозбанк 53 832 39 483 93
5 Банк Москвы 33 795 15 106 130
6 ДельтаКредит 33 036 13 533 17
7 Связь-Банк 23 874 11 348 34
8 Райффайзенбанк 19 464 6 961 13
9 Росбанк 19 068 9 603 8
10 Абсолют Банк 16 048 7 644 21
Как видно из данных таблицы объем ипотечного кредитования с каждым годом возрастает, что связано с социально - экономическими условиями в нашей стране, при которых лишь немногие граждане могут позволить себе улучшить жилищные условия без привлечения заёмных средств. Сами банковские учреждения, которые идут навстречу клиентам и делают более лояльными условия, на которых выдача кредита тому или иному потенциальному заёмщику может быть одобрена, также оказывают прямое воздействие на ипотечное кредитование в современных условиях. На увеличение объемов ипотечного кредитования влияет и рост самого первичного рынка - реализуются новые объекты, осваиваются пригородные территории.
Вплоть до 16 декабря прошлого года можно было рассказать много позитивного из жизни ипотечного кредитования. Например, о том, что банки постоянно расширяют перечни аккредитованных новостроек и предлагают различные преференции именно по кредитам такого рода. У некоторых ведущих ипотечных банков доля ипотечных кредитов, направленных на покупку жилья на
этапе строительства, составляет от 50 % до 65-70 %. Также можно было говорить о достаточно высоком уровне лояльности по отношению к заемщикам. В первую очередь, это касалось снижения первоначального взноса ниже 20 %, которая считается нижней планкой стандартного риска. Так, по итогам осени 50 % заявок на кредит запрашивалось с первоначальным взносом менее 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости, на заявки с первоначальным взносом менее 20 % приходилось около 25 %.
Однако 16 декабря, который соотечественники уже окрестили черным вторником, Центральный Банк повысил ключевую ставку до 17 %. И буквально за несколько дней ситуация на рынке ипотеки изменилась кардинально, а ставка по ипотеке предсказуемо вышла на уровень 17-29 %. По большому счету поднятием ключевой ставки до 17% Центральный Банк убил рынок ипотеки. Основная часть банков, за исключением разве что Сбербанка и Банка ВТБ, предлагают ставки около 18-25%. Это просто запредельные цифры и нет смысла брать такие кредиты. Кредитование застройщиков тоже приостановилось, займы стали очень дорогие - 25-30%. 2 февраля 2015 г. ставка была снижена до 15%, но ситуацию это не спасло [1].
Объем ипотечных жилищных кредитов в рублях, предоставленных банками РФ физическим лицам в январе-феврале 2015г., составил 149,6 млрд. руб., что на 24% меньше, чем в январе-феврале 2014 г. (197,3 млрд. руб.) [4]. В январе-феврале банки выдали на 22% меньше ипотечных рублевых кредитов (92,049 тыс.), чем за первые два месяца 2014 г. (117,701 тыс.).
Если провести сравнительный анализ процентных ставок по ипотечным кредитам по разным странам, то у России самые высокие процентные ставки среди европейских стран, кроме бывших союзных республик СССР, а также США. Средняя фиксированная ставка в национальной валюте в России составляет 17,03% (в долларах - 13,9%), а в США уровень ставки находится в пределах 4,5 - 6%. Эксперты прогнозируют, что надежды на выравнивание отечественных ставок по ипотечным кредитам и ставок за рубежом несбыточны. Стоимость ипотеки у банков РФ в 2-4 раза выше, чем у западноевропейских. Высокие ставки отечественных кредитных организаций коррелируются с реальным уровнем инфляции в стране и с «неуёмными» потребностями банков
[4].
Покупка жилья в ипотеку уже давно стала основным, а зачастую и единственным для большинства наших соотечественников способом улучшить жилищные условия. Однако, несмотря на возможность купить жилье в кредит, ежемесячные выплаты все еще представляют собой слишком высокую нагрузку для бюджета многих семей. Наиболее ощутимую помощь в ипотечном кредитовании может предоставить государство, на сегодняшний день в стране успешно работает целый ряд специальных программ, позволяющих сократить
ипотечные платежи. Первоочередные государственные льготные программы рассчитаны на категории граждан, которые в социальном плане признаны наименее защищенными:
- молодые семьи;
- малообеспеченные семьи;
- молодые специалисты;
- многодетные матери, т.е. все те, кто нуждается в жилье, но чьи доходы не позволяют принимать участие в ипотечных программах на обычных условиях.
Кроме этого, государство предоставляет льготную ипотеку в виде программ для представителей социально значимых профессий, как один из действенных способов поднять престиж профессий граждан, работодателем для которых является государство, и оказать им поддержку. Государство помогает с ипотекой военным, врачам, учителям, работникам полиции, госслужащим. Такие ипотечные льготы делают жилье доступнее, подъемнее, позволяют сократить расходы на ипотеку и дают возможность гражданам приобрести собственное долгожданное жилье.
В правительстве Российской Федерации разработали проект финансовой поддержки ипотечного жилищного кредитования в 2015 году. Предполагается поддержать рынок ипотечного кредитования государственной программой субсидирования [3], которая в свою очередь позволит уменьшить процентную ставку по ипотеке для населения и в то же время компенсировать процентную разницу банку. Программа пока рассчитана на один год - с марта 2015 по март 2016 года. В качестве одной из основных мер поддержки станет выделение агентству по ипотечному жилищ-ному кредитованию 200 миллиардов рублей из 1 триллиона 400 миллиардов, предусмотренных антикризисным планом правительства. Эти деньги будут перечисляться участникам субсидирования. По подсчетам Министерства Финансов РФ, этих денег хватит, чтобы выдать населению займы на 400 млрд. руб. Предложенные меры необходимы для того, чтобы поддержать объемы строительства жилья и стройку нового жилья в целом. Реализация программы позволит увеличить прибыль банка, его долю на рынке, а также зарекомендовать себя как надежного партнера населения и государства. Для заемщика стоимость ипотеки за счет программы составит 13% годовых. А банку, работающему по ставке в среднем 18-20%, Минфин компенсирует разницу в процентах. Эта программа ипотечного субсидирования будет распространяться на приобретение физ. лицами уже введенного в эксплуатацию нововозведенного жилья, а также жилья еще на этапе строительства. При этом договор о предоставлении жилищного займа должен быть заключен не ранее 1 января 2015 года и в рублях. А сумма по ипотеке не должна превышать три млн. рублей для субъектов Федерации (для Санкт-Петербурга, Москвы, Московской области сумма ипотеки не должна превышать восемь млн. рублей).
SCIENCE TIME
Субсидирование процентной ставки - один из наиболее действенных способов поддержки рынка ипотечного кредитования и первичного рынка жилья и недвижимости. При наличии государственных субсидий рынок ипотечного кредитования может сохранить динамику роста на уровне прошлого года - около 10%.
Классическая ипотека является финансово очень уязвимым инструментом, что стало особенно очевидно в кризисное время. Заемщик оказывается не защищен при любых экономических катаклизмах, рискует попасть в сложную ситуацию, из которой не сможет выбраться самостоятельно. Кроме того, с точки зрения государственной поддержки, необходимой на ее создание и развитие, это дорогостоящая система. Ипотечное кредитование так и не стало массовым инструментом повышения доступности жилья. В реальности ею могут воспользоваться лишь 20 - 30% россиян. Жилищную проблему самостоятельно в силах решить только тонкая прослойка населения.
Отток ипотечных заемщиков существенно скажется на рынке недвижимости, даже если вся экономическая ситуация останется на прежнем уровне. В среднем, доля ипотеки на первичном рынке в массовом сегменте составляла в 2014 году 50-60 процентов. Очевидно, что для стимулирования продаж застройщики будут разрабатывать различные программы рассрочек. Но рассрочки не могут быть полноценной заменой доступной ипотеке, поскольку рассрочка обычно предполагает первоначальный взнос порядка 50 процентов от стоимости жилья, соответственно, воспользоваться такими программами смогут не все. Поэтому в сложных современных условиях развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться именно на те категории населения, которые нуждаются даже в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимально возможное число заёмщиков. А условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения нашей страны.
Литература:
1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: Аналитика и статистика [2003-2015] [Электронный ресурс]. - URL: http://www.ahml.ru/ свободный (дата обращения: 02.04.2015)
2. ООО "РУСИПОТЕКА" [2003-2015] [Электронный ресурс]. - URL: http:// rusipoteka.ru/ свободный (дата обращения: 02.04.2015)
3. Официальный сайт Правительства РФ [2000-2015] [Электронный ресурс]. -URL: http://government.ru/news/11716/ свободный (дата обращения: 25.04.2015)
4. Федеральная служба государственной статистики [2000-2015] [Электронный ресурс]. - URL: http://www.gks.ru/ свободный (дата обращения: 02.04.2015)
5. Центральный банк Российской Федерации [2000-2015] [Электронный ресурс]. - URL: http://www.cbr.ru/ свободный (дата обращения: 02.04.2015)
