CC BY
48
ПРЕДПРИЯТИЯ СФЕРЫ УСЛУГ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИЙ
Аннотация. В статье представлены исследования проблем, связанных с рациональной организацией управления в сфере услуг, описаны подходы к формированию рыночных методов управления недвижимостью в городском хозяйстве как важного средства организационного воздействия, формы научной организации труда. Ключевые слова: сфера услуг, инвестиции, управление недвижимостью, городское хозяйство.
Yriu Slinyakov ENTERPRISE SERVICES AS AN OBJECT
OF INVESTMENT
Annotation. The article presents a study of the problems associated with investing economic entities in the sphere of services described approaches to the formation of market methods of urban management, the actuation mechanism involving a third party (private) investors, domestic and foreign capital.
Keywords: services, investment, property management, municipal services.
В жилищно-коммунальном секторе народного хозяйства, так же как и в других отраслях, развитие управленческой мысли происходит вокруг трех явлений - задач, стоящих перед организацией, людей, управленческой деятельности [2; 3; 4; 5; 6; 7; 9; 14; 15]. Изучение важнейших причинных связей и зависимостей менеджмента как наиболее эффективной системы управления хозяйственно-экономической деятельностью жилищно-коммунального комплекса находится в постоянном развитии и позволяет определить общие принципы такого взаимодействия [1; 8; 10]. Систематизация позволяет выделить наиболее характерные черты и основные этапы происходящих процессов.
Предприятия сферы услуг как объект инвестиций представляют интерес для инвесторов. Среди основных причин можно назвать:
большинство таких предприятий являются естественными локальными монополистами и имеют гарантированный рынок сбыта. Потребитель не может отказаться от предоставляемых этими предприятиями услуг;
за свои услуги, оказываемые населению, предприятия жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) имеют устойчивую часть поступлений в виде «живых денег», и эти платежи прогнозируемые, своевременны и стабильны.
Предприятия жилищно-коммунального хозяйства всех форм собственности имеют большой потенциал для снижения затрат на производство услуг за счет внедрения ресурсосберегающих технологий и механизма эффективного управления. Экономическая привлекательность проектов технической модернизации предприятий жилищно-коммунального хозяйства состоит и в том, что в качестве источников погашения заемных средств, привлеченных для реализации проекта, часто используются средства, сэкономленные в результате сокращения себестоимости производства коммунальных услуг за счет внедрения прогрессивных технологий.
В настоящее время органы государственной и муниципальной власти стараются избегать вмешательства в сферы хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ, используя при этом экономические приемы управления и рыночные принципы организации функционирования городской инфраструктуры. Одним из таких элементов является доверительное управление муниципальным имуществом. Оно состоит из следующих моментов.
Первый элемент. Передавая свое имущество, собственник вовсе не передает управляющему
УДК [005:338.465] (075.8) Ю.В. Слиняков
© Слиняков Ю.В., 2015
правомочия по владению, пользованию, распоряжению этим имуществом, а лишь наделяет управляющего правом осуществлять эти полномочия от своего имени. Сам же собственник, на время действия договора, не может осуществлять правомочия собственника. Поэтому доверительный управляющий во исполнение договора может совершать любые юридические и фактические действия, включая предпринимательскую деятельность (сдавать в аренду, использовать различным способом) от своего имени и в интересах учредителя управления.
Второй элемент. Управляющий обязан обеспечить возврат имущества учредителю управления и прекратить все правомочия управляющего по истечению срока договора. Срочность отношений сторон в договоре доверительного управления закреплена законом.
Третий элемент. Доверительный управляющий получает вознаграждение и возмещает необходимые расходы только за счет доходов от использования имущества. В связи с этим нет необходимости создания специального источника средств для обеспечения функционирования доверительного управляющего. Договор доверительного управления позволяет учесть интересы хозяйствующего субъекта и одновременно обеспечить защиту интересов собственника.
Следовательно, приведение в действие механизма привлечения сторонних (частных) инвесторов, отечественного и зарубежного капитала на основе доверительного управления муниципальной собственностью способно привести к повышению качества и надежности коммунального обслуживания потребителей.
Основными преимуществами договоров концессии являются:
- ограничение финансового участия соответствующих бюджетов в осуществлении модернизации и развитии предприятия и приток дополнительных источников внебюджетного финансирования в регионы или муниципальные образования;
- возможность передачи в доверительное управление концессионеру как всего предприятия в целом, так и отдельных объектов инженерной инфраструктуры позволит расширить круг потенциальных инвесторов, что будет способствовать созданию конкурентной среды в сфере деятельности локальных монополий;
- использование вложенных инвестором денежных средств в реализацию проекта в виде приобретения материалов и оборудования, найма рабочей силы и создания рабочих мест;
возврат муниципальным образованиям модернизируемого оборудования и обновленных основных фондов после истечения срока действия договора;
- дополнительное строительство, реконструкция и модернизация объектов коммунального назначения в результате реализации проекта.
Современный опыт показывает, что форма концессии наиболее типична для производства работ и услуг в области водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения, сбора и переработки твердых бытовых отходов. Так, в Германии, Франции и многих других европейских городах контракты на водоснабжение постоянно возобновляются с одними и теми же компаниями, поскольку их репутация обеспечивает преимущества в конкуренции за рынок услуг.
Возможность проведения конкурса на право финансирования реконструкции и управления предприятием ЖКХ позволяет выбрать концессионера, предлагающего более низкие цены за свои услуги. Основной задачей при приведении в действие концессионного механизма является обеспечение финансовой привлекательности вложений для инвестора и защита общественных интересов. Учет затрат предприятия ЖКХ на предоставляемые услуги и интересов и возможностей потребителей услуг, бюджета и инвесторов на стадии формирования тарифов может обеспечить взаимовыгодное сотрудничество и инвестиционную привлекательность объектов коммунальной сферы.
В настоящее время коммунальные услуги населению реализуются по тарифу, установленному ниже себестоимости. Для создания благоприятного инвестиционного климата возникает необходи-
мость в уменьшении разницы между тарифами для различных категорий потребителей. Система регулирования должна позволить провести изменение тарифов с учетом интересов и финансовых возможностей потребителей услуг и городского бюджета. Несвоевременное или неправильное решение регулирующего органа по вопросу образования тарифов на коммунальные услуги может привести к финансовым потерям инвесторов, предприятия, бюджета и потребителей услуг.
Таким образом, все субъекты хозяйствования вне зависимости от формы и схемы финансовых заимствований должны обеспечить прозрачность и доступность для любого инвестора процедуры формирования коммунальных тарифов, долгосрочное их планирование и прогнозирование, сохранность, гарантии возврата и обеспечения эффективности использования привлеченных финансовых ресурсов.
В современных условиях, когда реализация задач по обеспечению населения конкретными видами коммунальных услуг возлагается на предприятия различной формы собственности, орган власти, дотирующий деятельность таких предприятий за счет средств бюджета, должен иметь право контроля:
- соответствия деятельности предприятия его уставным задачам;
- сделок с имуществом, являющимся собственностью муниципалитета;
- правильности расходования средств, выделяемых предприятию из бюджета, в рамках устанавливаемой на территории ценовой и тарифной политики.
Контроль должен сочетаться с невмешательством муниципальных органов в оперативную хозяйственную деятельность предприятия.
Основные направления реформы ЖКХ предусматривают наведение порядка в сложном многоотраслевом комплексе городского хозяйства. В жилищно-коммунальном хозяйстве все подсистемы ЖКХ обеспечивают его комфортность (устойчивое функционирование инженерных систем) и долговечность (эффективное ремонтно-эксплуатационное производство).
Жилищный сектор - это отрасль экономики, быстрый и безболезненный переход которой к рыночным отношениям обуславливает успех реформирования всего ЖКХ, направление на улучшение качества обслуживания потребителей и улучшение функционирования которой являются важными факторами успеха общего переходного процесса. Из-за кризисного состояния экономики этот сектор городского хозяйства наиболее трудно подвергается реформированию и тормозит развитие в отрасли.
Отечественное жилищное хозяйство унаследовало от централизованной плановой системы управления ряд экономических и социальных проблем, которые и предстоит решать в ближайшие годы. В соответствии с национальными проектами роли в этом процессе распределяются между тремя главными действующими в этой сфере субъектами правоотношений: государством, муниципалитетами, населением.
Государство, инициировав реформу жилищно-коммунального хозяйства, приняло на себя ответственность за создание общей законодательной базы и экономических условий для эффективного развития жилищного сектора городской экономики. Муниципалитеты являются крупнейшими собственниками жилья, несмотря на большое количество приватизированных квартир, и обеспечивают его эксплуатацию для поддержания в надлежащем состоянии и предоставлении проживающим качественного коммунального обслуживания.
Как показала практика, для успешного осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства, включая мероприятия по демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг, необходимо участие главного субъекта правоотношений - населения в управлении жилищным фондом.
Переход к рыночной экономике требует значительного снижения государственных и муници-
пальных дотаций, направляемых в жилищный сектор. Расходы на жилье должны оплачиваться семьями в соответствии с качеством занимаемого ими жилья. Низкий уровень жизни населения мешает осуществлению такой политики, хотя по Жилищному кодексу участие в управлении жилищным фондом должно способствовать снижению затрат на управление и обслуживание и должно приблизить стоимость жилищных услуг к величине, которую население сможет реально оплачивать.
В последнее время быстрыми темпами происходит процесс приватизации муниципального и государственного жилья. Приватизация явилась той мерой, которая обеспечила граждан некоторым капиталом, предоставила возможность для развития рынка жилья, а также стимулировала население взять на себя ответственность за состояние принадлежащего им жилищного фонда.
В рыночных условиях значительная часть населения решает свои жилищные проблемы путем покупки и строительства жилья. Таким образом, общество должно реагировать адекватно на активную позицию отдельных граждан в жилищной сфере и своевременно принимать соответствующие решения, обеспечивающие для этой категории населения реализацию принципа самофинансирования потребляемых жилищно-коммунальных услуг. Бюджетные дотации за потребляемые услуги для этой категории граждан не должны предусматриваться.
Рассматривая проблемы реализации новой жилищной политики и коммунальной реформы, необходимо отметить, что она касается населения, проживающего в государственном и муниципальном многоквартирном жилищном фонде. Более того, отношение этой категории населения к реформе ЖКХ и национальным проектам зависит от понимания самой проблемы, уровня доходов семьи, качества жилищно-коммунального обслуживания, социально-политической ориентации, отношения к власти и других факторов. Можно с уверенностью говорить о том, что общество воспринимает реформу ЖКХ и новую жилищную политику как неизбежный результат изменения общественного устройства государства. Практическая реализация основных направлений концепции реформы ЖКХ на местах показывает, что альтернативы изменениям правоотношений в этом секторе нет.
За последнее время существенных экономических преобразований добиваются инфраструктурные сферы городского хозяйства (водопровод, канализация, тепловая и электрическая энергетика, дорожное хозяйство, уличная уборка, благоустройство, ритуальное обслуживание и др.), которые безболезненно вписались в ход общенациональных экономических преобразований. Это связано с тем, что здесь традиционно функционировали самостоятельные предприятия со своей экономикой, основными и оборотными средствами, которые самостоятельно осуществляли хозяйственно-финансовую деятельность, направленную на развитие и модернизацию своего предприятия.
Опыт проводимых в отрасли преобразований подтвердил необходимость отделения в жилищной сфере менеджера (Службу заказчика) от собственника жилья и коммунальных объектов. В городах, где это делается по классической схеме, имеются позитивные перемены в использовании основных фондов ЖКХ и повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
Имеющийся опыт свидетельствует не только о позитивных переменах на пути формирования рыночных методов управления недвижимостью в городском хозяйстве. Имеют место случаи, когда службы заказчика после необоснованной передачи ей в полное хозяйственное ведение или оперативное управление технологической части основных фондов коммунального хозяйства и жилищного фонда превратились в монополистов. Получилось, что служба заказчика стала выполнять функции администрации с присущими ей функциями давления на администрацию муниципальных образований, бесконтрольностью в использовании финансовых ресурсов на фоне понижения качества обслуживания населения.
Неотработанная практика договорных отношений, отсутствие опыта ценового регулирования деятельности локальных монополий, формирование конкурентной среды и неконтролируемый механизм использования финансовых ресурсов привели к тому, что образованные службы заказчика во многих регионах ликвидированы.
Основной причиной негативных последствий, проявившихся в ходе реформирования системы управления муниципальной жилищно-коммунальной собственностью, было желание администраций «пристроить» муниципальную собственность, найти организацию, предприятие, на чей баланс ее можно разместить. При наличии бесхозных объектов инженерной инфраструктуры (внутридомовые, межквартальные сети, ЦТП, ТП и т.д.) в условиях акционирования предприятий тепло- и электроэнергетического, водопроводно-канализационного хозяйства все это передавалось в Службу заказчика, которая изначально предназначалась исключительно для управления жилищным фондом.
В настоящее время для обеспечения реализации полномочий менеджмента приняты меры, которые сформировали в результате приватизации жилищного фонда рынок жилья и способствовали децентрализации функций управления по уровням власти. В тоже время, ответственность, связанная с жилищно-коммунальным обслуживанием населения, перенесена с федерального и регионального на муниципальный уровень управления и распределена между местной властью и управляющими компаниями (службами заказчика, товариществами собственников жилья и другими структурами).
Современный жилищный фонд является дорогой, неоднородной по своим техническим характеристикам недвижимостью, и менеджмент в жилищной сфере регулирует величину тарифов на производимые жилищные услуги, отслеживает инфляционные, кредитные, земельные, налоговые изменения и их влияние на ценовую политику. Используя заемный или собственный капитал для реконструкции, ремонта или строительства жилья, управляющие организации (Службы заказчика, ТСЖ) стремятся к рациональному использованию финансовых средств, чтобы избежать значительных расходов на эксплуатацию жилья. Величина устанавливаемых управляющей компанией тарифов должна быть сообразной со спросом на жилье в конкретный период времени, учитывать старение жилья и снижение качества жилищных услуг в связи с уровнем необходимых текущих затрат и уровнем комфортности жилищ. Окупаемым это становится тогда, когда согласно утвержденным строительным нормам и правилам (СНиП) все реконструируемые и капитально ремонтируемые жилые и общественные здания должны быть утеплены, а системы отопления и горячего водоснабжения оснащены приборами регулирования, контроля и учета потребления ресурсов.
Следует отметить, что получая соответствующие полномочия по управлению жилищным фондом, вновь формируемому институту управления жильем, менеджеру следует принимать во внимание самые разнообразные факторы, влияющие на сохранность жилья и на обеспечение длительного, устойчивого хозяйственно-финансового положения его компании на рынке жилья и жилищных услуг.
Существенной тенденцией, влияющей на формирование современной системы управления жильем, является низкий уровень финансово-экономической и управленческой подготовки кадров жилищно-коммунальных предприятий, отсутствие комплексной диагностики состояния, развития предприятий (маркетинг, финансы, управление персоналом). Недостатки возникают и в планировании экономического оздоровления и проектного финансирования, сдерживают инвестиционную активность в жилищно-коммунальный сектор экономики.
Опыт реструктуризации государственного и публичного секторов экономики показывает, что значительная доля проблем содержания жилья и объектов коммунального хозяйства скрывается на уровне микроэкономики отдельных предприятий.
В настоящее время в России практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества является на сегодня актуальной для всех российских городов. Эта задача решается путем создания гражданами товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Сегодня организация управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов вывших жилищно-строительных и жилищных кооперативов
образованных ТСЖ. Уже сейчас имеется большой положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий. Имеется мощная общественная поддержка действий органов власти в тех регионах России, где местные власти способствуют созданию и деятельности ТСЖ. Однако большая часть товариществ собственников жилья пока формируется на базе жилищно-строительных кооперативов и в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда. Анализ показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома. Имеется опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.
По данным опроса фонда «Общественное мнение» (январь-февраль 2008 г.) всего лишь 15 % опрошенных считают возможным объединение жильцов дома с целью в дальнейшем нанять профессионального управляющего домом. В тоже время, с правовой точки зрения никаких серьезных препятствий для развития ТСЖ нет. Принятый Жилищный кодекс РФ. в редакции Федерального закона №199-ФЗ от 31 декабря 2005 г. определяет порядок регистрации товариществ, гарантирует им право на бюджетные дотации, а малообеспеченным членам ТСЖ - право на жилищные субсидии. Но на практике процедура регистрации ТСЖ, определяемая подзаконными правовыми актами местного значения, часто оказывается сложной и длительной. Бюджетные дотации не всегда и не в полном объеме доходят до товариществ. Возникают проблемы с передачей на баланс ТСЖ жилых зданий и нежилых помещений.
Значительным фактором в активизации создания ТСЖ является незаинтересованность работников жилищно-коммунальных органов местной администрации в создании товариществ собственников жилья в связи с тем, что в этом случае они лишаются возможностей осуществлять контролирование за жилищным фондом и распоряжаться бюджетными дотациями по своему усмотрению. Существует и другая крайность, когда товарищества собственников жилья пытаются устраниться от управления ветхим и старым жильем и добровольно в управление такие дома никто из жителей никогда не возьмет. Государство должно обеспечить право любого из жителей сохранить свой статус нанимателя муниципального жилья и принудительное создание ТСЖ, осуществление жилищно-коммунальной «коллективизации» недопустимо.
Следовательно, причинами, сдерживающими развитие товариществ собственников жилья в России можно назвать противодействие бюрократических структур; малочисленность положительных примеров; недостаточную информированность населения и низкую активность на вторичном рынке жилья.
Библиографический список
1. Мироненко, В. М. Методические основы обеспечения социальной защиты населения в товариществах собственников жилья / В. М. Мироненко // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2013. - № 4. - С. 147-153.
2. Мироненко, В. М. Факторы, влияющие на организацию бухгалтерского учета деятельности товариществ собственников жилья / Мироненко В. М. // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2012. - № 3. - С. 186-190.
3. Пономарева, С. В. Ценовая политика компаний, специализирующихся на предоставлении различных видов услуг для бизнеса / С. В. Пономарева // РИСК : Ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. -2012. -№3,- С. 134-139.
4. Пономарева, С. В. Дискуссионные положения методологии учета затрат и калькулирования себестоимости услуг и их влияние на ценовую ситуацию / С. В. Пономарева // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2012. -№ 15. С. 199-205.
5. Пономарева, С. В. Концептуальные положения финансовой стратегии развития компаний сферы интеллектуальных бизнес-услуг / С. В. Пономарева // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2013. - № 15. - С. 59-68.
6. Пономарева, С. В. Методика обеспечения целеориентированности, комплексности и прозрачности формируемой информации об оценочных обязательствах / С. В. Пономарева // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2012. - № 3. - С. 222-226.
7. Пономарева, С. В. Методология учетно-контрольной системы информационно-аналитического обеспечения целей управления бизнес-процессами компаний сферы услуг / С. В. Пономарева // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2012. -№ 14. - С. 81-87.
8. Пономарева, С. В. Перспективы развития услуг сетевых сервисов - «онлайн-бухгалгерий» / С. В. Пономарева // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2012. - № 9. - С. 182-188.
9. Пономарева, С. В. Разработка инструмента аудита хозяйственных операций с арендованным имуществом в сфере услуг для бизнеса / С. В. Пономарева // Международный бухгалтерский учет. -2011. -№33. -С. 55-66.
10. Пономарева, С. В. Экономический анализ и оценка способов оптимизации эффективности и рыночной стоимости компании / С. В. Пономарева // Экономический анализ : теория и практика. -2012. -№38. -С. 24-28.
11. Рогуленко, Т. М. Теория системности научного познания экономических процессов и ее роль в развитии контроля управления компанией как социально-экономической системы / Т. М. Рогуленко // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2014. - № 3. - с. 173-177.
12. Рогуленко, Т. М. Внутренний аудит и его место в системе внутрихозяйственного контроля / Т. М. Рогуленко // РИСК : Ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. - 2012. - № 1. - С. 568-576.
13. Рогуленко, Т. М. Внутренний аудит материальных ресурсов / Т. М. Рогуленко // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2012. - № 3. - С. 235-243.
14. Слиняков, Ю.В. Организационные и экономические меры по предотвращению кризиса в организации / Ю. В. Слиняков // Промышленная политика в Российской Федерации. - 2009. -№ 1-2. - С. 37-43.
15. Слиняков, Ю. В. Финансовые аспекты реформы жилищно-коммунального хозяйства / Ю. В. Слиняков // Вестник Университета (Государственный университет управления). - 2007. - Т. 1. - № 19. - С. 312-319.
