CC BY
217
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Вестн. Ом. ун-та. 2008. № 1. С. 125-128.
УДК 347 С.Э. Маслей
Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
The article treats of peculiarities of legal regulation of provision of specialized living premises of municipal housing fund and also several problems occurring during provision of specialized premises.
Предоставление жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Сам порядок предоставления жилых помещений специализированного жилишрого фонда в целом не претерпел существенных изменений, но правовое регулирование отношений по найму специализированного жилья находится в стадии становления [1]. Это связано с тем, что в ранее действующем жилищном законодательстве, хотя и содержалось понятие «специализированное жилое помещение», единое правовое регулирование режима этих жилых помещений отсутствовало, как и отсутствовали нормы о договоре найма специализированного жилого помещения. И объяснялось это следующим: понятие «специализированное жилое помещение» было введено в уже действующий Жилищный кодекс, кроме того, на момент принятия Жилищного кодекса РСФСР существовал единый договор найма жилого помещения, и вполне достаточно было установить лишь его особенности применительно к определенному виду жилых помещений, как это и было сделано в Жилищном кодексе РСФСР. С появлением главы 35 ГК РФ, регулирующей отношения по найму жилых помещений, выделением договора социального найма возникла проблема определения норм, подлежащих применению к отношениям по временному пользованию специализированными жилыми помещениями [2]. Эти проблемы были учтены при разработке Жилищного кодекса РФ, который, давая перечень специализированных жилых помещений, определяя их правовой режим, наделяет органы местного самоуправления полномочиями по разработке порядка предоставления специализированных жилых помещений. Основания предоставления таких помещений установлены федеральным законодательством. Специализированный жилищный фонд создается органами местного самоуправления в домах муниципального жилищного фонда. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации [3]. Муниципальные акты, регулирующие порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда, можно условно раз-
© С.Э. Маслей, 2008
делить на две группы. Первая группа -акты, регулирующие предоставление всех видов специализированных жилых помещений (например, нормативные правовые акты, действующие в Хабаровске [3] и Новодвинске [5]), вторая группа - акты, регулирующие порядок предоставления отдельных видов жилых помещений, входящих в специализированный жилищный фонд (например, нормативные правовые акты, принятые в Челябинске [6], Рязани
[7], Пскове [8]). В муниципальных актах порядок предоставления жилых помещений в специализированном жилищном фонде регулируется практически одинаково, определенные особенности установлены только при предоставлении жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются гражданам на основании решения собственника муниципального жилищного фонда, от имени которого выступает глава муниципального образования или иное уполномоченное им лицо. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме между лицом, представляющим наймодателя, и гражданином (нанимателем) на основании решения собственника муниципального жилищного фонда. Договор заключается на срок или период, установленный в решении собственника муниципального жилищного фонда. Основанием для рассмотрения вопросов, связанных с предоставлением гражданам жилых помещений специализированного жилищного фонда, является соответствующее ходатайство руководителя организации (предприятия, учреждения, учебного заведения) либо заявление гражданина, поданное в отдел жилищного фонда. К ходатайству (заявлению) могут прилагаться справки, акты, копии трудовых договоров и другие документы, необходимые для принятия решения по существу ходатайства (заявления). Предварительное рассмотрение поступивших документов, их учет и хранение осуществляет отдел жилищного фонда. Срок рассмотрения ходатайств (заявлений) и принятия по ним решений не должен превышать тридцати дней со дня подачи указанных ходатайств (заявлений). О принятом решении заявитель уведомляется в письменной форме. В случаях, не терпящих отлагательства (утрата единственного жилого помещения вследст-
вие пожара, взрыва, стихийного бедствия и другого, когда единственное жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания граждан), по решению собственника муниципального жилищного фонда жилые помещения маневренного фонда могут быть предоставлены гражданам безотлагательно и без предоставления необходимых документов.
Особенности предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений (общежитий, служебного жилья, жилых помещений маневренного жилищного фонда) заключаются в определении категорий граждан, которым предоставляются жилые помещения, перечне документов, нормах предоставления. Например, в Хабаровске служебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан: молодым специалистам муниципальных учреждений или предприятий, поступающим на работу после окончания высших, среднеспециальных учебных заведений; муниципальным служащим; сотрудникам милиции, в том числе участковым уполномоченным милиции. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Жилые помещения в муниципальных общежитиях и домах маневренного фонда предоставляются по общему правилу из расчета не менее 6 кв м жилой площади на одного человека (в Самаре] норма предоставления площади специализированного жилого помещения муниципального жилищного фонда в размере не менее 9 кв м на одного человека) [9].
Специальные правила установлены при предоставлении жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, например в «социальном доме ветеранов» города Челябинска. «Социальный дом ветеранов» создается в специально построенном или переоборудованном здании и предназначен для проживания инвалидов Великой Отечественной войны, участников Вликой Отечественной войны (супружеских пар, если один из супругов относится к указанной категории), а также одиноких и одиноко проживающих ветеранов войны и труда пожилого возраста. Право на проживание в «социальном доме ветеранов» предоставляется гражданам, постоянно проживающим в городе Челябинске, нуждающимся в жилых помещениях и состоящим на учете в качестве таких нуждающихся.
Предоставление специализированных жилых помещений...
127
Первичный учет граждан и установление очередности осуществляют районные управления социальной защиты. Выявление лиц, нуждающихся в проживании в «социальном доме ветеранов» или изъявивших желание передать свое жилье в муниципальную собственность, осуществляется органами социальной защиты при участии советов ветеранов войны, труда, Вооруженных сил и правоохранительных органов. Учет производится на основании личных заявлений при наличии медицинского заключения, которое дается соответствующим учреждением здравоохранения по месту жительства граждан, предоставлении копий документов о праве на льготы, справки с места жительства о составе семьи, о праве на жилье (ордер, свидетельство о праве собственности, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д.). В соответствии с очередностью, Управление социальной защиты населения администрации района оформляет представление на заселение. Списки граждан, подлежащих заселению, готовятся управлениями социальной защиты населения администраций районов совместно с районными советами ветеранов, рассматриваются жилищными комиссиями при администрациях районов, утверждаются постановлениями глав администраций районов в городе и направляются для согласования в Управление социального развития и Управление жилищной политики администрации города.
Для координации и контроля за деятельностью администраций районов по формированию списков граждан, подлежащих заселению в специализированный жилой дом социального назначения, предоставлению жилых помещений в этом доме, а также для решения спорных вопросов, возникающих при заселении граждан, создается городская комиссия по вопросам заселения граждан, формируемая из числа штатных сотрудников структурных подразделений аппарата и органов администрации города, состав которой утверждается постановлением главы города
[10]. Жилая площадь в «социальном доме ветеранов» предоставляется на основании договора найма специализированного жилого помещения, который заключается между органом местного самоуправления, осуществляющим функции собственника муниципального имущества, и лицом, которому дано право на вселение. С гражданами, которым предоставляется специализированное жилое помещение, расторгаются договоры найма
или аренды жилых помещений, которые они ранее занимали, и эти граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если граждане, которым предоставлено жилое помещение, имеют жилье на праве собственности, то договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен при условии одновременного отчуждения в собственность города Челябинска занимаемых ими жилых помещений.
Следует указать на проблему, возникающую при предоставлении жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения, которую можно охарактеризовать следующим образом: несоответствие положений муниципальных правовых актов требованиям федерального законодательства. Это можно проиллюстрировать следующими примерами.
В некоторых муниципальных образованиях [11], несмотря на положения нового Жилищрого кодекса (на нормы которого есть ссылка в самом нормативном правовом акте), при предоставлении жилых помещений в общежитиях заключают договор социального найма жилого помещения, хотя речь идет о предоставлении специализированного жилого помещения. При этом анализ содержания заключаемого договора свидетельствует о том, что в договор включены положения, регулирующие и социальный наем, и наем специализированного жилого помещения: с одной стороны, договор заключается на период работы, учебы, прохождения службы и может быть расторгнут в случае перехода права собственности на предоставленное жилое помещение, если новый собственник не является одновременно и стороной трудового договора - работодателем, а наниматель - работником (более того, речь идет о переходе права собственности на жилое помещение другому юридическому лицу - либо это продажа заселенных жилых помещений, либо признание возможности за муниципальными предприятиями и учреждениями иметь на праве собственности имущество, в частности многоквартирные жилые дома, что не соответствует действующему гражданскому законодательству), с другой стороны, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления жилого помещения по договору социального найма, отсутствует указание на такое основание прекращения договора как прекращение трудовых отно-
шений, учебы, пребывания на службе. Принятие таких актов свидетельствует о поспешности и недобросовестности их разработчиков.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения сопровождается процедурой отчуждения жилых помещений, находящихся в собственности граждан, которым предоставляется специализированное жилье, в собственность муниципального образования. И такое отчуждение является необходимым условием для предоставления жилого помещения в домах системы социального обслуживания. При этом нет указания на то, что это за отчуждение - возмездное или безвозмездное. Но в любом случае такое отчуждение есть не что иное, как недобровольное изъятие имущества у граждан, основания такого прекращения права собственности нормами ГК РФ не предусмотрены и, соответственно, положения нормативного правового акта применяться не могут. Кроме этого, закрепляя правила об отчуждении жилого помещения в муниципальную собственность (а такое отчуждение скорее всего осуществляется на безвозмездной основе, так как, например, в Челябинске предусмотрено, что граждане, проживающие в «социальном доме ветеранов», имеют право расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения, при расторжении договора им предоставляется жилая площадь, занимаемая ранее, либо равноценная занимаемой ранее) [12], устанавливается еще и обязанность граждан, которым предоставлено специализированное жилое помещение, вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Представляется, что в случаях добровольного безвозмездного отчуждения жилого помещения в собственность муниципального образования граждане должны освобождаться от оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в специализированном жилом помещении, хотя бы в пределах стоимости переданного ими жилого помещения.
ЛИТЕРАТУРА
[1] См., напр.: Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5. С. 16-28;
Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление,
пользование, выселение // Жилищное право. 2006. № 1. С. 16-32.
[2] Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 3.
[3] Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду. Утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 697.
[4] Положение о порядке предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда. Утв. Решением собрания депутатов Хабаровского муниципального собрания от 27 декабря 2005 г. № 1 07 // Консультант плюс, версия «Регион».
[5] Порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жи -лищного фонда. Утв. Решением совета депутатов г. Новодвинска от 22 сентября 2005 г. № 28 // Консультант плюс, версия «Регион».
[6] Положение о специализированном жилом доме социального назначения для ветеранов войны и труда «социальный дом ветеранов». Утв. Решением Челябинской городской думы от 22 июня 2004 г. (с изм. и доп. от 24.05.05); Положение о городской комиссии по вопросам заселения граждан в специализированный жилой дом для ветеранов войны и труда «Социальный дом ветеранов». Утв. Постановлением главы города Челябинска от 19 сентября 2005 г. № 987-п // Консультант плюс, версия «Регион».
[7] Временное положение о муниципальном маневренном фонде города Рязани. Утв. Решением Рязанского городского совета от 22 декабря 2005 г. № 718-111 // Консультант плюс, версия «Регион».
[8] Положение о маневренном жилищном фонде города Пскова. Утв. Постановлением Псковской городской думы от 31 октября 2005 г. № 506 // Консультант плюс, версия «Регион».
[9] Постановление Самарской городской думы от 27 октября 2005 г. № 171 «Об установлении нормы предоставления жилого помещения и учетной нормы площади жилого помещения в городском округе Самара» // Консультант плюс, версия «Регион».
[10] Положение о городской комиссии по вопросам заселения граждан в специализированный жилой дом для ветеранов войны и труда «социальный дом ветеранов». Утв. Постановлением главы города Челябинска от 19 сентября 2005 г. № 987-п.
[11] Распоряжение мэра города Шахты от 24 августа 2005 г. № 3936 «Об утверждении договора социального найма жилого помещения специализированного (общежитие) жилищного фонда» // Консультант плюс, версия «Регион».
[12] Пункт 26 Положения о специализированном жилом доме социального назначения для ветеранов войны и труда «социальный дом ветеранов». Утв. решением Челябинской городской думы от 22 июня 2004 г. (с изм. и доп. от 24.05.05).
