CC BY
442
3.14. ПРЕДМЕТ ДОКАЗЫВАНИЯ В СПОРАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Федорушков В.А., аспирант кафедры частного права. Место учебы: Российский государственный гуманитарный университет. E-mail: [email protected]
Аннотация: В статье рассмотрены вопросы предмета доказывания в спорах с недвижимостью, выявлены отличительные особенности по сравнению с другими категориями дел.
Ключевые слова: недвижимость, объект права, жилищный спор, право собственности, земельный участок, регистрация.
SUBJECT OF PROOF IN DISPUTES WITH REAL ESTATE
Fedorushkov V.A., postgraduate student at private law chair. Place of study: Russian state Humanitarian University. Email: [email protected]
Annotation: In article subject questions of proof in disputes with real estate are considered, distinctive features in comparison with other categories of affairs are revealed.
Keywords: real estate, object of the right, housing dispute, the property right, the ground area, registration.
Актуальность темы обусловлена следующим. Порождающиеся оборотом жилой недвижимости, а также судебной практикой, проблемы, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Говоря о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, к таковым следует отнести следующие.1
Во-первых, недвижимое имущество - индивидуально-определенное имущество. Это означает, что каждая недвижимая вещь - отдельный объект гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому "разделению" этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его "юридическое разделение" возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.
Во-вторых, недвижимость по общему правилу - материальный объект, вещь. В этом смысле к недвижимости нельзя отнесить имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)2, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований
1 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте "Волтерс Клувер", 2006 - С.45
2 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижи-
мости. М., 2001 -С.37
для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.
В-третьих, объекты недвижимости неразрывно связаны с землей. Эта связь рассматривается как прикре-пленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой ве-щи3.
На сегодняшний день понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также не свободно от недостатков.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) недвижимым имуществом является то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значительного (несоразмерного) ущерба.
Таким образом, для признания вещи недвижимой, она должна обладать следующими признаками: во-первых, природные свойства - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (т.е. "недвижимость по природе");
во-вторых, физические свойства - прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты);
в-третьих, объект недвижимости может иметь прямое указание в законе (так называемая "недвижимость по закону") - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предприятие (предприятие является особым объектом гражданских прав, так как представляет собой целый имущественный комплекс).
Одним из самых неприятных видов судебной практики считают жилищные споры. Это можно объяснить следующим образом. В результате жилищных споров, как правило, родственники ссорятся, вступают в долгие дискуссии. Очень часто в жилищные споры вовлекаются не только взрослые, но и дети, нередко жилищные споры возникают вследствие деления наследства. Самые серьезные жилищные споры традиционно относят к процессу установления права собственности на недвижимость. Все эти случаи, как правило, требуют вмешательства профессионалов и должного юридического сопровождения, то есть профессионального юридического сопровождения на высоком уровне.
Жилищные споры возникают на основе правоотношений, которые касаются предоставления жилья согласно требованиям, которые указаны в гражданско-правовых нормативных актах. Возникновение жилищных споров нередко приводит их участников в судебные органы власти.
Итак, можно выделить несколько основных видов жилищных споров: жилищные споры из-за раздела наследства; жилищные споры по вопросу установления прав собственности на недвижимость;
жилищные споры, возникающие в отношении предполагаемого сноса домов или же перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой;
3 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 33.
жилищные споры относительно прав первоочередности получения недвижимости, ордера;
жилищные споры, возникающие касательно административных решений по предоставлению жилья, и многое другое. 4
Согласно положению, предусмотренному в ст. 11 ЖК РФ и ст. 22 ГПК РФ, споры, возникающие из жилищных правоотношений, подлежат рассмотрению в суде. Жилищные споры рассматриваются судом по общим правилам искового производства. Однако существуют некоторые особенности рассмотрения гражданских дел, связанные с правом граждан на жилое помещение. Предметом жилищного спора является то или иное право на жилое помещение, и именно этот предмет спора отличает его от других гражданско-правовых споров. Следовательно, предмет жилищного спора выступает первым признаком спора, возникшего из жилищных правоотношений. 5
Таким образом, необходимо определить те особенности, при которых возникает, протекает и решается по существу жилищный спор.
Основываясь на ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Развивая данное положение применительно к жилищным отношениям, ч. 1 ст. 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч. 2 ст. 118 Конституции РФ).
В ЖК РСФСР 1983 г. защита жилищных прав осуществлялась преимущественно в административном порядке. В ЖК РФ административный порядок защиты жилищных прав предусматривается скорее как исключение. В частности, в ч. 2 ст. 11 Кодекса указывается, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. Обращая особое внимание на данное обстоятельство, Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14 указал на то, что судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке (п. 1).
Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется методом:
- признания жилищного права;
- восстановления положения, которое существовало до нарушения жилищного права, и пресечения действий, которые нарушают это право или создают угрозу его нарушения;
- признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, которые нарушают жилищные права и противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, которые имеют боль-
4 Заремба Е.С. Особенности жилищных споров по российскому законодательству "Адвокатская практика", 2008, N 3 - С.21
5 Заремба Е.С. Особенности жилищных споров по российскому законодательству "Адвокатская практика", 2008, N 3 - С.45
шую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
- неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
- прекращения или изменения жилищного правоотношения.
Осуществляться защита жилищных может и иными способами, главное, чтобы эти способы были установлены федеральным законодательством6.
У предмета доказывания в делах по жилищным спорам имеется ряд отличительных особенностей по сравнению с другими категориями дел. Поскольку предметом исковых требований, как правило, является признание права на жилье либо выселение из жилого помещения, то в предмет доказывания входит законность вселения и фактическое проживание в спорном жилом помещении, условия пользования спорным жилым помещением. Смена нанимателем места жительства, т.е. фактическое выбытие из жилого помещения, также входит в предмет доказывания по жилищным спорам. Почти по всем жилищным делам при определении предмета доказывания особое значение имеют факты, с которыми связано возникновение права на жилое помещение у гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи, так как только наличие такого права на жилое помещение предоставляет права гражданам по пользованию и распоряжению жилым помещением, а также право требовать защиты своих жилищных прав в судебном порядке. 7
Процессуальной особенностью рассмотрения в суде жилищных споров являются способы доказывания фактов, которые подтверждают правовую позицию по делу. Большинство обстоятельств, таких как факт совместного проживания граждан и ведения общего хозяйства, смена места жительства нанимателем, использование жилого помещения не по назначению и т.д., производится исключительно свидетельскими показаниями. Особенность заключается в том, что по данной категории дел существует приоритет свидетельских показаний над письменными (документами). Констатация совершенно очевидного нарушения гражданином правил снятия и постановки на регистрационный учет по месту, где он "преимущественно проживает", не означает, что суд признает его выбытие как факт расторжения им договора найма. Отсутствие или наличие заключенного брака не является основанием признания либо непризнания членом семьи. Следует отметить, что в нормах Жилищного кодекса РФ указаны конкретные виды доказательств, с помощью которых могут устанавливаться те или иные факты, подлежащие доказыванию. Например, факт приобретения права на жилое помещение согласно ст. 57 ЖК РФ устанавливается решением органа местного самоуправления и договором социального найма жилого помещения. Общие нормы гражданского процессуального права, бесспорно, оказывают воздействие на порядок разрешения жилищных споров, однако в особенности
6 Российская газета. 2005. 26 июля.
7 Крашенинников П.В."Жилищное право" 7-е издание, перера-
ботанное и дополненное "Статут", 2010 - С.78
при рассмотрении споров, вытекающих из жилищных правоотношений, входят нормы, устанавливающие особенную подведомственность, особенный круг лиц, участвующих в деле, особенности содержания решения суда и другие, которые относятся к сфере гражданского процесса, несмотря на то, что закреплены в жилищном законодательстве. 8
Восстановление в российском праве категории "недвижимость" серьезно повлияло на формирование и использование ряда других традиционных цивилисти-ческих понятий, которое, как представляется, пока еще не до конца осознано отечественной цивилистикой.
Например, ряд законодательных классификаций, привычно считавшихся общими, теперь утрачивает это значение. Так, деление вещей на главные и принадлежности (ст. 135 ГК), очевидно, неприменимо к недвижимостям и, следовательно, относится только к движимым вещам. Ведь если футляр от скрипки или запасное колесо к автомобилю как отдельные движимые вещи по условиям конкретного договора купли-продажи могут иметь самостоятельную судьбу, то такая возможность исключена для "недвижимости по природе", в том числе в виде здания или строения, которые не могут использоваться в отрыве от земельного участка. Тем более такая возможность исключена для самих земельных участков, которые по самой своей природе не могут выступать в роли "принадлежности" хотя бы и другого, "главного" земельного участка. Иначе говоря, недвижимая вещь не может выступать в качестве принадлежности главной вещи (тем более в роли вещи, "предназначенной для обслуживания" другой, главной вещи в соответствии с правилом ст. 135 ГК).9
Это же относится и к делению сделок (договоров) на реальные и консенсуальные, ставшему традиционным для российского гражданского права. Многие сделки с недвижимостью, например договоры продажи предприятия или аренды недвижимых вещей (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 658 ГК), считаются заключенными с момента их государственной регистрации, а не с момента достижения их сторонами соглашения или с момента фактической передачи вещи. Именно регистрация, а не способ совершения сделки сторонами имеет здесь основное правопорождающее значение. В тех случаях, когда сделка с недвижимостью считается заключенной до момента ее государственной регистрации (что, в частности, вытекает из общих правил ст. 551 ГК о договоре продажи недвижимости), это порождает сложные теоретические и практические проблемы, касающиеся действия такой сделки в период от ее заключения до государственной регистрации.
Из числа известных действующему гражданскому законодательству (сравнительно немногочисленных) реальных сделок практически применим к недвижимости лишь договор доверительного управления (являющийся реальным в соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК). Но в силу отсылки, содержащейся в п. 2 ст. 1017 ГК, к его совершению и государственной регистрации применимы положения о государственной регистрации договора продажи недвижимого имущества, являющегося консенсуальным. Это также иллюстрирует незначи-мость данного деления для сделок с недвижимостью.
8 Заремба Е.С. Особенности жилищных споров по российскому законодательству "Адвокатская практика", 2008, N 3 - С.23
9 Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории "Вестник гражданского права", 2008, N 4 - С.45
Недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых давно известных сделок по приобретению и (или) отчуждению имущества. Российская судебная практика справедливо обратила внимание на то, что недвижимость не может быть предметом договора комиссии10. Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК не являющийся и не становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не может и зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую недвижимость, что предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК, а тем самым по сути и совершить для комитента соответствующую сделку. Примечательно, что в дореволюционном русском праве недвижимые вещи вообще не считались "товаром" в смысле объекта любых торговых сделок (а не только договора комиссии): "С точки зрения русского права выражение "товар" приложимо лишь к движимым ве-
щам"11.
Действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитываются на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен римского права признается петиторным, т.е. требующим изначального доказательства истцом своего титула на вещь (закон прямо называет в качестве субъектов этого иска собственников либо иных титульных владельцев). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о государственной регистрации прав), поэтому в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 названного Закона единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация (в данном случае оставляются в стороне неизбежно возникающие в современном отечественном праве ситуации возникновения права собственности на недвижимость, прежде всего на земельные участки, до появления системы государственной регистрации прав на них, т.е. в период с 1992 по 1997 г., специально предусмотренные ст. 6 Закона о государственной регистрации прав).
Обобщая вышесказанное можно констатировать, что спор "невладеющего собственника" (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею "несобственника" (неуправомоченного лица) всегда должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. основываться на иске о признании права. Ведь если ответчик значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в указанном Реестре, то речь скорее всего должна идти о негаторном, а не о виндикационном иске, т.е. об устранении нарушений права собственности (или права иного титульного владельца), связанных
10 п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.
11 Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. (Серия "Классика российской цивилистики".) М., 2004 -С. 9.
или не связанных с лишением его владения спорной вещью (ст. 304 ГК).
Фактическое владение недвижимой вещью заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на нее права, зарегистрированного государством) лишает юридического значения вопрос о его добросовестности или недобросовестности, а также выяснение других условий удовлетворения виндикационного иска, делая последнее по существу автоматическим (если, разумеется, по требованию не истекла исковая давность, влекущая по заявлению ответчика отказ в иске, на что справедливо обратил внимание В.В. Витрянский12). Поэтому предъявленный к такому ответчику иск имеет не слишком много общих черт с классическим иском о виндикации движимой вещи у ее владельца.
Все вышесказанное позволяет сделать вывод, что восстановление категории "недвижимость" в отечественном гражданском праве нельзя рассматривать просто как появление в нем еще одного "рыночного" понятия. Данная основополагающая цивилистическая категория находится в единой, общей системе гражданско-правовых понятий и оказывает на нее серьезное влияние. В современном гражданском праве России оно выражается в необходимости видоизменения, а иногда и дополнения и даже известного пересмотра ряда привычных и казавшихся давно устоявшимися гражданско-правовых институтов и категорий.
По вопросу применения исковой давности, если такое ходатайство заявлено стороной в споре, при рассмотрении исков о признании права собственности высказывалось две позиции. Согласно одной из них требование о признании права собственности может быть заявлено в пределах общего трехгодичного срока исковой давности, поскольку оно не названо в статье 208 ГК РФ в перечне тех, на которые исковая давность не распространяется. В соответствии с другим, существовавшим наряду с первым, мнением иск о признании права как имеющий правоподтверждающий и констатирующий характер может быть предъявлен вне сроков исковой давности.
В поисках ответа на данный вопрос определяющий факт - находится ли имущество, в отношении которого предъявлен иск о признании права собственности, во владении истца. Если требование о признании права собственности заявлено лицом, фактически владеющим и пользующимся спорной недвижимостью, то на такой иск с учетом статьи 208 ГК РФ исковая давность
13
не распространяется.13
Таким образом, у предмета доказывания в спорах с недвижимостью имеется ряд отличительных особенностей по сравнению с другими категориями дел. Поскольку предметом исковых требований, как правило, является признание права собственности на недвижимое имущество, то в предмет доказывания входит законность владения или фактическое проживание в спорном объекте недвижимости, условия пользования спорным жилым помещением. Смена нанимателем места жительства, т.е. фактическое выбытие из жилого помещения, также входит в предмет доказывания по жилищным спорам. Почти по всем жилищным делам при определении предмета доказывания особое значение имеют факты, с которыми связано возникно-
12 Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М., 2008. С. 27 - 28.
13 Сергеева И.В. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении споров, связанных с правами на недвижимое имущество "Арбитражные споры", 2009, N 3 - С.21
вение права на жилое помещение у гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи, так как только наличие такого права на жилое помещение предоставляет права гражданам по пользованию и распоряжению жилым помещением, а также право требовать защиты своих жилищных прав в судебном порядке.
Список литературы:
Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001 Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М., 2008.
Крашенинников П.В."Жилищное право" 7-е издание, переработанное и дополненное "Статут", 2010 Сергеева И.В. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении споров, связанных с правами на недвижимое имущество "Арбитражные споры", 2009, N 3 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте "Волтерс Клувер", 2006 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004
Literature list:
Babkin S.A. Core of the beginning of the organisation of a turn of real estate. М, 2001 Vitrjansky V.V. Actual problems of judicial protection of the property right to real estate//Civil law of modern Russia. М, 2008.
Krasheninnikov P. V "Housing right" 7 edition processed and added "Statute", 2010 Sergeeva I.V. About some questions arising by consideration of disputes, connected with the rights to real estate "Arbitration disputes", 2009, N 3 Skvortsov O.Y. Real estate deals in a commercial turn "Volters Kluver", 2006 Stepanov S.A. Real estate in civil law. М: the Statute, 2004.
Рецензия
на статью Федорушкова В.А. «Предмет доказывания в спорах с недвижимостью»
Представленная к опубликованию статья Федорушкова В.А. посвящена вопросам предмета доказывания в спорах с недвижимостью.
Понятие недвижимости, как правильно отмечено в статье, является фундаментальной гражданско-правовой категорией и лежит в основе всей системы правового регулирования сделок с недвижимостью.
В статье рассмотрены основные признаки недвижимого имущества. Широко освещена судебная практика, особое внимание уделено жилищным спорам, выявлены их особенности по сравнению с другими категориями дел.
Проведенное автором исследование, несомненно, является актуальным, соответствует предъявляемым требованиям и может быть рекомендовано к публикации.
д.ю.н., проф. Курбанов Р.А.
