CC BY
88
Предложения по созданию методики оценки стоимости недвижимости жилого назначения для целей налогообложения
С.В.Грибовский
заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», профессор, доктор экономических наук (г. Санкт-Петербург)
Сергей Викторович Грибовский, svg@guion.spb.ru
«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество.»
С. Витте
Введение
Сегодня Россия находится в преддверии введения налогообложения жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости. Идея хорошая и очень прогрессивная. Но любая хорошая идея без хорошо продуманного механизма ее реализации может причинить очень много вреда. Все мы помним, сколько проблем, как финансовых, так и административных, возникло при реализации проекта под условным названием «монетизация льгот». Страну буквально лихорадило на протяжении многих месяцев. А ведь затронуты были лишь интересы пенсионеров. Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости следует отнести к проектам более высокого уровня сложности и ответственности, так как здесь затрагиваются не только интересы бизнеса, но и интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон - простых людей, бизнеса и власти.
Любой проект можно рассматривать с двух точек зрения: с точки зрения идеи его построения (концепции) и с точки зрения реализации задуманной идеи - практики. Попробуем разобраться, что можно положить в основу создания концепции налогообложения. С точки зрения методологии системного подхода возможны два ва-
рианта создания системы налогообложения недвижимости любой страны: централизованная система налогообложения и децентрализованная система налогообложения.
Централизованная система налогообложения предполагает наличие единого центра, который занимается и разработкой методик налогообложения, и реализацией их на местах. При этом реализация методик возможна как силами штатных специалистов, так и специалистов, привлеченных на договорной основе из среды местных оценщиков. Важно, что в основе этой системы лежит принцип неукоснительного выполнения требований центра, предъявляемых к алгоритму методики и составу факторов, которые она использует. Такая система налогообложения предполагает полную юридическую, финансовую и техническую ответственность центра за результаты оценки стоимости объектов недвижимости на местах.
Децентрализованная система налогообложения функционирует иначе. Она построена по принципу распределенной системы массового обслуживания, при которой вся работа по расчету налоговой стоимости выполняется на местах силами местных специалистов на основе единых методических рекомендаций. При этом для всех выполняемых работ характерны единство методологии и, что очень важно, возможность использования своих методов расчета, а также свои, местные, факторы стоимости. Кроме того, такая система налогообложения предполагает юридическую, финансовую и техническую ответственность местных ор-
ганов власти за результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. При такой организации работ в ведении центра остаются лишь вопросы контроля методологии, а также получения и обработки информации о кадастровой стоимости недвижимости всей страны. С юридической точки зрения при децентрализованной системе налогообложения центр может выступать по отношению к кадастровой стоимости таким же интересантом, как и рядовой налогоплательщик. Центр может апеллировать к региональным и местным органам власти, если кадастровая стоимость рассчитана неверно и тем самым ущемлены интересы федерального бюджета, который, например, является источником дотаций региона.
На наш взгляд, централизованная система налогообложения больше подходит для малых государств, расположенных в одном климатическом поясе и имеющих однородную этническую и природную структуры. Для государств, которые расположены в разных климатических зонах, охватывают разные географические пояса, логичнее ориентироваться на децентрализованную систему налогообложения. Типичным примером в этом отношении являются США, где в каждом штате имеется своя методика налогообложения.
Плюсом децентрализованной системы налогообложения как распределенной системы является и то, что с точки зрения теории системного подхода она во всех отношениях - более устойчивое и жизнеспособное образование. В такой системе результаты налогообложения легче актуализируются. Она является более прогрессивной и с точки зрения рождения новых методов оценки, так как в каждом регионе проводится определенная поисковая методическая работа. Другими словами, в полной мере реализуется принцип «одна голова хорошо, а две - лучше». С политической точки зрения децентрализованная система также наиболее приемлема, поскольку ответственность за допущенные ошибки не сосредотачивается в центре, а распределяется между местными органами власти по всей стране.
Принципы методики
В условиях формирования на территории Российской Федерации рыночной экономики, зарождающегося рынка недвижимости и, как следствие, недостоверной рыночной информации не стоит стремиться к очень высокой точности моделей оценки недвижимости в целях налогообложения. Гораздо разумнее найти компромисс между точностью и простотой методов расчета стоимости и, следовательно, простотой создания моделей оценки налоговой базы и администрирования налога на недвижимость.
Очень важно, чтобы методика оценки стоимости недвижимости жилого назначения для целей налогообложения (далее -Методика) была прозрачна и понятна налогоплательщикам. Для этого нужно, чтобы основные ее положения были опубликованы в открытой печати, а принципы ее работы изложены простым и понятным языком.
Методика должна отвечать требованиям социальной ориентированности и справедливости в глазах граждан. Для этого в ней необходимо предусмотреть понижающие коэффициенты - коэффициенты социальной значимости, позволяющие поддерживать, например, малый и средний бизнес, или коэффициенты, позволяющие облегчить бремя налогообложения некоторым социальным группам населения - пенсионерам, инвалидам, многодетным семьям и другим группам людей, нуждающимся в социальной поддержке, а также повышающие коэффициенты, например для защиты рекреационных земель от коммерческого использования. Важно, чтобы Методика была построена по принципу обратной связи, то есть предусматривать возможность оспаривания (апелляций) налогоплательщиком налоговой базы, если она неадекватна рынку. Для этого в Методике должны быть четкие критерии, по которым можно судить об адекватности. Вместе с тем необходимо сконструировать Методику таким образом, чтобы количество апелляций не было обременительным для администрирования налога на недвижимость с финансовой точки зрения.
Основные положения Методики Объект налогообложения
Объектом налогообложения в Методике должен быть объект недвижимости. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относят «земельные участки, участки недр,.. и все, что прочно связано с землей,.. в том числе здания, сооружения» и т. д.
Недвижимость состоит из земли и зданий, сооружений, расположенных на ней. Стоимость земли в Методике должна учитываться в явном виде (в виде рыночной стоимости земли) либо в виде стоимости зданий и сооружений с учетом их местоположения.
Стоимость зданий и сооружений отдельно без земли можно рассматривать только как стоимость их строительства с учетом износа либо как разность общей стоимости объекта и стоимости земли. Земля и здания, находясь в составе единого объекта, являются разными активами с точки зрения происхождения и, что важно, с точки зрения амортизации. В связи с этим налог на недвижимость должен быть единым, но учитываться в системе бухгалтерского учета по-разному.
Объекты налогообложения целесообразно разделить на две крупные группы:
• I - объекты недвижимости жилого назначения, не имеющие земельные участки в виде отдельного актива: квартиры, комнаты, гаражи, иная недвижимость жилого назначения;
• II - объекты недвижимости жилого назначения, имеющие земельные участки в виде отдельного актива: жилые дома, дачи, гаражи, коттеджи, иная недвижимость жилого назначения.
Целесообразность такого разделения обусловлена тем, что недвижимость этих групп необходимо оценивать, используя разные методы оценки: для оценки группы I - сравнительный или инвентаризационный метод (метод УПВС1); для оценки группы II - срав-
нительный (при наличии рыночной информации) или затратный метод с учетом оценки стоимости земли сравнительным методом при наличии соответствующей статистической информации или нормативным методом (кадастровым или в виде нормативной стоимости земли) при ее отсутствии.
Концепция оценки
С точки зрения теории оценки недвижимость жилого назначения целесообразно оценивать с использованием двух подходов: сравнительного и затратного.
Доходный подход для оценки жилой недвижимости, как правило, не используется, так как в России нет узаконенной практики использования жилья в коммерческих целях.
Наиболее надежным считается сравнительный подход к оценке. Для его использования необходим активный рынок с хорошей рыночной информацией. К таким рынкам можно отнести, например, рынки квартир в многоквартирных домах или рынки садовых участков со стандартным количеством соток. При этом объектом оценки является объект недвижимости (объект налогообложения) в целом без деления на земельный участок и его улучшения (здания и строения). Для квартир это нельзя сделать физически. Для стандартных садовых участков - нет смысла, так как продаются они как единые объекты. В процессе такой оценки стоимость земельного участка учитывается в объекте недвижимости через его местоположение.
Затратный подход обычно используется для оценки уникальных объектов налогообложения, имеющих в своем составе отдельный, оформленный в границах земельный участок, например коттедж, построенный по особому проекту. Затратный подход предполагает оценку стоимости недвижимости путем отдельной оценки стоимости земельного участка и находящихся на нем строений.
Стоимость земельного участка не зависит от того, что на нем построено, и фор-
1 Метод УПВС - метод оценки восстановительной стоимости зданий, строений и сооружений, основанный на индексировании укрупненных показателей восстановительной стоимости, определенных за какой-то базовый период (1969 год, 1984 год и т. п.).
мируется, как правило, на основе трех факторов: местоположение участка, его окружение и градостроительные ограничения и сервитуты. При наличии рыночной информации о ценах на землю (активный рынок) стоимость земельного участка может рассчитываться с использованием сравнительного подхода. При отсутствии рыночной информации о ценах на землю (пассивный рынок) в качестве налогооблагаемой стоимости земли целесообразно использовать нормативную или кадастровую стоимость земли.
Стоимость строений обычно рассчитывается, как восстановительная стоимость за вычетом износа.
В теории оценки принято рассматривать три вида износа: физический, функциональный и внешний. Функциональный износ обусловлен объемно-планировочными и конструктивными недостатками жилья, внешний износ - внешними по отношению к объекту налогообложения физическими и экономическими факторами: загрязнение окружающей среды, депрессивная экономика поселения, ограничения по использованию объекта и т. п.
Для налогообложения жилой недвижимости, на наш взгляд, необходимо использовать наиболее простую схему учета износа -физический износ, рассчитанный на основе линейной схемы, на базе срока экономической жизни (срока до капитального ремонта здания), плюс (для депрессивных районов) внешний (экономический износ), который можно измерить, например, отношением средних уровней дохода (в простейшем случае - заработных плат) оцениваемого поселения и среднего города страны, например Великого Новгорода. Практика показывает, что для недвижимости жилого назначения функциональный износ объективно измерить очень сложно. Каждый человек имеет собственное мнение о функциональных недостатках жилья. В Методике целесообразно использовать только два вида износа: физический и внешний.
С точки зрения технологии расчетов практика оценки различает два способа оценки недвижимости - массовый и индивидуальный.
Индивидуальная оценка недвижимости -процесс определения стоимости отдельного объекта недвижимости с учетом его наиболее эффективного использования на конкретную дату с учетом всех факторов, существенно влияющих на его стоимость.
Массовая оценка недвижимости - процесс определения стоимости групп объектов недвижимости при их текущем использовании, обладающих подобными характеристиками и принадлежащих отдельному сектору рынка недвижимости, на конкретную дату с использованием статистических методов на основе стандартных подходов к оценке стоимости недвижимости.
Методы массовой оценки целесообразно использовать для оценки объектов, в отношении которых имеется хорошая статистика (типовые (серийные) объекты недвижимости, например квартиры в многоквартирных домах).
Индивидуальную оценку необходимо использовать в исключительных случаях - для оценки объектов недвижимости, имеющих уникальные ценообразующие факторы, в отношении которых статистики нет. К ним можно отнести квартиры, расположенные в домах дореволюционной постройки, или элитные квартиры и дома, построенные по особым проектам.
Массовая оценка по определению является менее точным инструментом оценки, чем индивидуальная, поэтому результат массовой оценки предлагается умножать на понижающий коэффициент (коэффициент доверия или надежности) так, чтобы итоговое значение стоимости объекта налогообложения оказалось на нижней границе доверительного интервала. Такой коэффициент целесообразно определить на основе стандартной ошибки оценки. По нашим оценкам, этот коэффициент в зависимости от чистоты рыночной информации может находиться в пределах от 0,85 до 0,65.
Налогоплательщик может не согласиться с результатом массовой оценки своего объекта налогообложения, сославшись на то, что она (массовая оценка) не учла каких-то индивидуальных особенностей его объекта. В этом случае необходимо предусмотреть его право оспорить полученный результат,
например на досудебном уровне. Налогоплательщик может обратиться к оценщику и заказать ему индивидуальную оценку своего имущества. Отчет об оценке следует представить на экспертизу в саморегу-лируемую организацию оценщиков и при положительном решении предъявить его в качестве альтернативы массовой оценки налоговым органам. При этом, что очень важно, к результату индивидуальной оценки не должен быть применен понижающий коэффициент, так как она (индивидуальная оценка) считается точной. Опыт Санкт-Петербурга свидетельствует о том, что такой подход, примененный к методике расчета арендных платежей за объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности, позволяет свести количество апелляций к минимуму.
Структура Методики
Россия находится на этапе перехода от плановой экономики к рыночной. Еще не везде сформировался рынок недвижимости. Предполагая эволюционный путь преобразования системы налогообложения, можно предусмотреть временное существование в ней двух подходов к расчету стоимости налогообложения: нового (рыночного) подхода и старого (инвентаризационного) подхода.
Рыночный подход предполагает использование рыночной информации в процессе оценки стоимости объектов налогообложения, инвентаризационный подход - использование для целей налогообложения инвентаризационной стоимости. Возможны два варианта организации принятия решения об использовании того или иного подхода: субъективный и объективный. Субъективный подход предполагает наделение полномочиями принятия решений об использовании подходов руководителей местного уровня, объективный подход - определение формального критерия активности рынка, на основании которого может быть принято решение о применении рыночного или инвентаризационного подхода.
В качестве формального критерия определения активности рынка можно использовать критерий, определяющий возмож-
ность создания статистически достоверной модели оценки всех объектов налогообложения в пределах территории налоговой юрисдикции. Модель оценки создается на базе некоторого числового материала. Таким материалом является рыночная ценовая и техническая информация об объектах недвижимости. Следовательно, активный рынок можно определить как рынок объекта недвижимости, имеющий достаточный объем информации для его оценки статистическими методами. Достаточным, на наш взгляд, следует признать такой объем информации или, другими словами, такую выборочную совокупность, которая обладала бы свойствами всей (генеральной) совокупности объектов недвижимости на оцениваемой территории, то есть в этой выборочной совокупности присутствовали бы в статистически значимом количестве представители всех типов объектов оценки. В практике статистических исследований в рыночной экономике работают с так называемыми малыми выборками. Под малой выборкой понимается такое выборочное наблюдение, численность которого не превышает 30. В литературе встречается информация о результатах исследований на выборках в 5-7 наблюдений.
Методика, на наш взгляд, должна состоять из нескольких частей:
• первая часть - нормативный документ, содержащий основные понятия и определения, классификацию объектов налогообложения и принципы оценки (принимается законодательными органами власти);
• вторая часть - порядок определения налога на недвижимость, где представлены эконометрические модели для каждой группы объектов Методики, описание случаев, когда они применяются, а также указание на то, что разработка и утверждение порядка определения базовых ставок и коэффициентов моделей возлагаются на исполнительные местные органы власти (принимается законодательными органами власти);
• третья часть - собственно описание Методики (без конкретных числовых
значений базовых ставок и коэффициентов) (принимается законодательными органами власти);
• четвертая часть - порядок расчета базовых ставок и коэффициентов (разрабатывается и утверждается исполнительным органом власти).
В качестве приложения к Методике целесообразно подготовить Методическое пособие по расчету базовых ставок и коэффициентов моделей.
Виды, модели оценки стоимости
Задача создания модели рынка оцениваемого объекта при наличии информации должна решаться методами статистического анализа рынка недвижимости.
Для рынка недвижимости вообще, а для России особенно, характерна очень «грязная» рыночная информация. Иностранцы считают, что в развивающихся с точки зрения рынка странах (включая Россию) объявленные цены продаж зачастую не соответствуют реальности. Они полагают, что достижимой целью должна стать разработка простых моделей оценки, основанных на здравом смысле, сумме затрат, традициях в той или иной местности и иногда встречающихся достоверных ценах продаж.
Логика подсказывает, что для целей налогообложения не нужно стремиться к высокой точности оценки. Во-первых, это стремление может окончиться неудачей (из плохих продуктов хорошей каши не сваришь), и, во-вторых, зачем нужна высокая точность, если налог составляет лишь небольшой процент (от 0,1 до 1 процента) от стоимости объекта.
В модель оценки объектов недвижимости для целей налогообложения следует включать небольшое количество факторов, имеющих наивысшую степень корреляции с ценой объекта. Расчеты по массовой оценке квартир в многоквартирных домах, выполненных, например, в Москве и Санкт-Петербурге, показывают, что приемлемую точность можно получить даже при наличии трех-четырех факторов: местоположение, категория дома, количество комнат в квартире и, может быть, этаж. Для каждого поселения набор факторов может быть свой.
При создании Методики, возможно, есть смысл заранее задать исчерпывающий перечень факторов, а на местах в процессе ее калибровки выбрать те из них, которые максимальным образом коррелируют с ценой.
Расчет базовых ставок и коэффициентов Методики должен выполняться с использованием нескольких заранее подготовленных моделей оценки стоимости каждой группы объектов налогообложения. Итоговое решение о значениях базовых ставок и коэффициентов должно приниматься на основе сравнительного анализа точностных характеристик каждой из предложенных моделей.
Предварительные исследования показывают, что по структуре модели оценки объектов налогообложения для активных рынков должны быть простыми - аддитивными или мультипликативными. Для расчета базовых ставок и коэффициентов таких моделей существуют хорошо проработанные аналитические методы и несложное программное обеспечение для обычного персонального компьютера.
При использовании затратного подхода модель должна состоять из двух составляющих - стоимость земли и стоимость улучшений за вычетом износа. Для депрессивных рынков полученный результат может быть умножен на понижающий коэффициент, характеризующий экономический «износ» объектов недвижимости. В качестве измерителя этого износа можно использовать отношение уровней среднего значения заработной платы региона оценки и среднего значения заработной платы некоторого эталонного города страны. Для налогообложения физический износ целесообразно рассчитывать по наиболее простой, линейной схеме на базе экономического либо нормативного срока жизни, а оценку восстановительной стоимости выполнять с использованием метода УПВС на основе современной стоимостной базы.
Источники информации для создания
моделей и их легитимность
Для создания Методики нецелесообразно использовать цены сделок, представленные в договорах купли-продажи объектов
недвижимости. Они далеки от реальных цен. Логика и анализ показывают, что наиболее достоверными являются цены предложений, представленные в виде публичной оферты в зарегистрированных средствах массовой информации. Цены предложений легко конвертируются в цены сделок введением соответствующего дисконтного коэффициента.
Для создания Методики необходимо использовать не только текущую рыночную информацию, но и информацию прошлых периодов с корректировкой ее на уровень текущих цен.
Характеристики объектов недвижимости, которые используются как ценообразующие факторы
Исследования показывают, что не все учетные характеристики являются ценообразующими и не все ценообразующие характеристики могут быть учетными. При создании Методики в первую очередь необходимо ориентироваться на те ценообразующие факторы, с помощью которых описываются объекты недвижимости в публичных офертах.
Важнейшим ценообразующим фактором, который необходимо учитывать при создании Методики, является местоположение. Исследования также показывают, что этот фактор на 70-80 процентов определяет цену объекта недвижимости! Отечественная и зарубежная практика свидетельствует о том, что местоположение лучше всего учитывать через ценовое зонирование территории, под которой понимается часть территории поселения, состоящая из ряда территориальных зон, объединенных по принципу близости уровня цен. В Методике необходимо предусмотреть правила зонирования территорий. При этом под территориальной зоной следует понимать компактную часть территории поселения с относительно однородной по времени, типам и ценам недвижимости застройкой.
Оценка уровня развития экономики региона
В депрессивных районах стоимость строительства может превышать финансо-
вые возможности населения приобретения жилья. В таких районах жилье может покупаться по ценам ниже стоимости строительства.
Оценка уровня развития экономики региона необходима, чтобы ввести понижающий коэффициент к результату оценки налоговой базы затратным методом в качестве функционального износа. В качестве измерителя этого износа можно использовать отношение уровней среднего значения заработной платы региона оценки и среднего значения заработной платы некоторого эталонного города страны. Для рынков, где хватает статистической информации для построения достоверных моделей оценки, этот коэффициент не нужен.
Права субъектов Российской
Федерации или муниципальных
образований на принятие решений
Необходимо предоставить субъектам Российской Федерации право выбора вида модели оценки стоимости для налогообложения из заранее определенной совокупности моделей, определенных на федеральном уровне, и дополнения этих моделей ценообразующими факторами, являющимися уникальными для субъекта, например интенсивность роста ягеля в тундре.
Муниципальным образованиям следует отдать исключительное право расчета базовых ставок и коэффициентов моделей оценки стоимости объектов недвижимости для налогообложения.
На уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимо создать агентства (федеральные, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований) по применению Методики, мониторингу рынка для ее актуализации и обучению специалистов сопровождению Методики.
Субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям надо предоставить право принимать решения по актуализации Методики (пересчет базовых ставок и коэффициентов). Решение об актуализации должно приниматься на основе результатов непрерывного мониторинга рынка объектов жилой недвижимости на
местах. Пересчет базовых ставок Методики надлежит осуществлять при изменении общего уровня цен, а пересчет коэффициентов Методики - при изменении структуры рынка недвижимости (появление или исчезновение локальных зон активности, градообразующих предприятий, новых крупных торговых предприятий или бизнес-центров, меняющих уровень спроса и предложения на местах и т. п.). Практика показывает, что перечет базовых ставок выполняется чаще, чем пересчет коэффициентов.
Необходимо защитить разработчиков Методики и оценщиков от давления местных органов власти, которые, как показала практика, часто заставляют оценщиков завышать результаты оценки объектов недвижимости путем искажения Методики. Такая практика приводит к тому, что местные органы власти за счет оценщиков решают проблемы наполнения своих бюджетов, оставаясь при этом в стороне. Переоценка недвижимости может вызвать социальную напряженность, которая будет направлена против оценщиков со всеми вытекающими отсюда последствиями. Нужно на законодательном уровне дать право местным органам власти регулировать налоговые сборы путем изменения размера налоговой ставки, то есть сделать так, чтобы местные законодательные органы самостоятельно устанавливали налоговую ставку на каждый год и определяли тем самым объем налогового сбора, отвечая за свои действия перед избирателями-налогоплательщиками.
Принцип деления территорий
Территория поселения для налогообложения должна делиться по принципу налоговой юрисдикции соответствующего муниципального образования.
Желательно предусмотреть иерархический принцип деления территории Российской Федерации по методу вложенных структур с соответствующей отчетностью: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. Это необходимо в следующих целях:
1) чтобы осуществлять выравнивание оценок от территории к территории, то есть устранять диспропорции в уровнях налого-
обложения соседних территорий и тем самым реализовывать на практике принцип справедливости налогообложения;
2) чтобы иметь информацию о налоговых сборах и планировать бюджеты разных уровней;
3) чтобы осуществлять контроль правильности налогообложения и комиссионным путем устранять выявляемые недостатки.
Заключение
История убедительно доказала, что нет ничего хуже революций как в политике, так и в экономике. Самый рациональный путь развития человечества - эволюция! Этот вывод можно распространить и на создание системы налогообложения.
К сожалению, наша страна все еще находится на стадии перехода от плановой экономики к рыночной. Рынок постепенно завоевывает все сферы отечественной экономики, включая недвижимость. Рынок недвижимости современной России представляет собой достаточно сложную территориально-функциональную структуру с разной степенью развития его секторов. С точки зрения территории рынки недвижимости европейской части России гораздо более развиты, чем рынки недвижимости ее восточной части. Существенную разницу в степени развития рынков недвижимости можно отметить в районах крайнего Севера и южных окраинах России. В Сибири рынок недвижимости либо еще находится в зачаточном состоянии, либо его вовсе нет. В свою очередь, на каждой территории мы имеем разную степень развитости секторов рынков недвижимости по функциям ее использования. Сегодня в крупных городах и населенных пунктах мы имеем прекрасно развитые рынки жилой недвижимости, на которых ежегодно происходят сотни и тысячи сделок. Как правило, хорошо развиты рынки коммерческой недвижимости и, за редким исключением, во всех городах и поселениях плохо развиты рынки промышленной недвижимости.
В связи с этим для России неприемлема методология оценки стоимости недвижимости, предполагающая использование еди-
ной модели оценки стоимости. Для каждого сектора должна быть своя модель оценки стоимости. На наш взгляд, там, где рынок недвижимости развит, целесообразно использовать передовые технологии массовой оценки недвижимости, основанные на математических методах моделирования рынков, такие как методы регрессионного и кластерного анализа. В регионах, где рынка нет или он находится в начальной стадии, необходимо предусмотреть постепенный, эволюцион-
ный переход от старой системы, основанной на инвентаризационной стоимости, к новой рыночной системе налогообложения. Для этого наряду с математическими методами оценки стоимости недвижимости целесообразно предусмотреть использование метода, основанного на концепции затратного подхода, при котором к восстановительной стоимости строения с учетом его износа добавляется, например, кадастровая стоимость земельного участка.
ЭОиГБВЬАТ В1_Р
1О ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ В ОБЛАСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (ДЕКАБРЬ 2008 - ЯНВАРЬ 2009 ГОДА)
Многоконтурные земельные участки
С вступлением в силу 1 марта 2008 года Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» прекращена постановка на государственный кадастровый учет единых землепользований (так называемых составных земельных участков), что создавало существенные трудности, например, в практике постановки на учет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и для эксплуатации линейных объектов. В связи с этим Министерство экономического развития Российской Федерации издало письмо от 16 января 2009 года № 266-ИМ/Д23, в соответствии с которым допускается возможность постановки на государственный кадастровый учет «многоконтурных земельных участков». По сути, многоконтурные земельные участки аналогичны бывшему понятию «единое землепользование». Отличия заключаются, в частности, в том, что объектом кадастрового учета является только сам многоконтурный земельный участок, тогда как ранее объектом кадастрового учета было как само единое землепользование, так и его составные части. Следует обратить внимание, что границы образуемых многоконтурных земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) населенных пунктов (при этом такие контуры могут находиться в разных кадастровых кварталах).
Ожидается, что появление в качестве объектов кадастрового учета многоконтурных земельных участков будет способствовать ускорению и удешевлению формирования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и для эксплуатации линейных объектов. В то же время следует иметь в виду, что программное обеспечение ведения государственного кадастра недвижимости пока не предусматривает совершение действий с такими участками, в связи с чем некоторое время могут возникать практические сложности с кадастровым учетом многоконтурных земельных участков.
Межевой план земельного участка Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.11.2008 № 412 утверждены форма межевого плана, требования к его подготовке, примерная формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон) межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках либо
0 части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Установлено, что межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. Так, обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ подлежат следующие разделы: _______________ Продолжение на странице 78
1 Информация предоставлена юридической компанией «Гольцблат БЛП». и^: www.gblplaw.com
Для получения дополнительных консультаций по вопросам коммерческой (промышленной) недвижимости и строительства просьба обращаться к Виталию Можаровскому, по вопросам инвестирования и финансирования проектов в сфере недвижимости - к Елене Бариновой. Тел.: +7 (495) 775 69 99.
