CC BY
53
В период перестройки был принят и издан ряд нормативных документов, касающихся судейского статуса: Закон СССР от 4 августа 1989 года «О статусе судей в СССР», Закон СССР от 2 ноября 1989 года «Об ответственности за неуважение к суду». Верховным Советом СССР от 2 ноября 1989 года было принято Постановление «О присяге судей и народных заседателей судов Союза ССР», а также ряд положений, среди которых: Положение о квалификационных коллегиях судей судов Союза ССР, Положение о квалификационной аттестации судей, Положение о дисциплинарной ответственности судей, отзыве и досрочном освобождении судей и народных заседателей судов Союза ССР. Вышеназванные нормативные акты стали важнейшим достижением судебной реформы, направленной на совершенствование судебной системы, укрепление независимости судей.
В Законе СССР «О статусе судей в СССР» от 4 августа 1989 года были закреплены коллективные профессиональные образования судей, такие как конференции судей и квалификационные коллегии судей. Эти образования не носили названий органов судейского сообщества, хотя и были наделены отдельными полномочиями, непосредственно связанными с деятельностью судей и их правовым положением. Новый орган судейского сообщества - квалификационная коллегия судей - не только формировал судейский корпус, но и решал задачи по продвижению судей по службе, их ответственностью, занимался охраной судейской независимости. Создание независимого от органов исполнительной власти и правительства органа является непременным условием эффективного функционирования судебной власти. В отдельных вопросах решения принимались совместно с Министерством юстиции и управлениями юстиции на местах. Узкая компетенция органов судейского сообщества указанного периода не давала возможности решать задачи по участию в управлении судами по всем направлениям обеспечения судебной деятельности.
Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что в советский период в СССР были сформированы организационно-правовые основы судейского корпуса. В то же время по своей сущности они носили двойственный характер: с одной стороны, политический, так как отсутствовала теоретическая разработка, с другой - дискреционный характер, связанный с внешним влиянием исполнительной власти на деятельность судов. Принятые в советский период нормативно-правовые акты хотя и были направлены на укрепление независимости судей, но все же не смогли ее обеспечить в полной мере.
Литература
1. Давыдов В.А Судоустройство: Сборник нормативных актов (Учебно-практ.пособ.)- М: ООО «Вердикт», 2000-432 с.
2. Ковбенко Н.Д. Правоведение: Учебно-метод.пос./СПбГТИ.-СПб, 2012,- 227 с.
3. Сборник нормативных актов о суде и статусе судей Российской Федерации. Вып. 1-3. В 2 кн. - М.: Альфа-М, 2004. - Кн.2. - 280 с.
УДК 336.22 Доктор экон. наук Д.А. ШИШОВ
(zusspb@mail.ru) Канд. экон. наук Б.В. ЗАВАРИН (zusspb@mail.ru) Ассистент C.B. ЯРЕМЕНКО (СПбГАУ, zusspb@mail.ru)
ПРАВОВЫЕ ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ (НА ПРИМЕРЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)
Объекты недвижимости, земельный участок, межевание земель, формирование земельного участка, процедура формирования и границы земельного участка
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, должно производиться в соответствии с жилищным и земельным законодательством.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество многоквартирного дома - это помещения в данном многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В Санкт-Петербурге формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется в соответствии с Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 года №25-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» и Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006 года №1555-рк «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», изданными во исполнение Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 года №25-рп полномочия по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а именно определение их границ и размеров, переданы Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. А также установлено, что границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утверждаются распоряжениями Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 года №25-рп и Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006 года №1555-рк установлено, что любое уполномоченное общим собранием собственников жилья. Лицо может обратиться в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга с заявлением на формирование земельного участка.
К заявлению на формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, прилагают:
1. Выписку из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащую сведения:
- о форме проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (собрание или заочное голосование);
- о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники;
- повестки дня общего собрания;
- решения об обращении в Комитет за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которым принято данное решение, и уполномоченного лица.
Выписка из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, помимо указанных сведений, может также содержать дополнительные сведения:
- о наделении Уполномоченного лица полномочиями осуществлять все действия, необходимые для формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе правом заключать договор на проведение работ по межеванию земельного участка с топогеодезической организацией, включенной в реестр организаций, выполняющих работы по межеванию земельных участков на территории Санкт-Петербурга, а также правом на согласование границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
об определении ориентировочных границ земельного участка, указанных на схеме в масштабе 1:2000.
Решения собственников помещений в многоквартирном доме по данным вопросам должны быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Справку о размерах площадей помещений в многоквартирном доме, выданную государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».
3. Копии документов об отводе земельного участка (при наличии).
Пункт 9 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 года №137-Ф3 «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ранее действующим законодательством право пользования земельными участками возникало на основании решений Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов об отводе земельного участка. Право землепользования удостоверялось государственными актами о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. Форма актов была утверждена постановлением Совета Министров СССР от 06.03.1975 года №199. Пунктом 1 Акта о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома было предусмотрено, что земельный участок предоставляется в границах, обозначенных на прилагаемом к Акту плане землепользования, составляющем с ним единое нераздельное целое. В случае предоставления решения Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов об отводе земельного участка и Акта о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации, оформленного в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 06.03.1975 года №199, данные документы могут быть приняты во внимание при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Однако, как показывает практика, в 90% случаев документы о предоставлении земельных участков жилищно-строительным кооперативам для строительства многоквартирных домов не соответствуют предъявляемым к ним требованиям и не могут рассматриваться в качестве документов, удостоверяющих права на земельные участки. Согласно установленной процедуре границы и размер земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации конкретного многоквартирного дома, определяется Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга в процессе проведения полевого обследования, т.е. с учетом сложившейся градостроительной ситуации, а также исходя из сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости Санкт-Петербурга, и документов, представленных уполномоченным лицом. Границы земельного участка, определенные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, подлежат согласованию с Комитетом по градостроительству и архитектуре.
По общему правилу, установленному Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 года №25-рп и Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству
Санкт-Петербурга от 11.08.2006 года №1555-рк, после определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и получения согласования Комитетом по градостроительству и архитектуре, границы земельного участка согласовываются уполномоченным собственниками лицом (в случае наделения его полномочиями по согласованию границ формируемого участка), либо на общем собрании собственников помещений. Затем проводятся кадастровые работы по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга после проведения указанных работ издает распоряжение об утверждении границ земельного участка, формирует и направляет комплект документов для проведения государственного кадастрового учета. С момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом согласно положениям Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 года №219, регистрация права на общее имущество в многоквартирном доме производится при регистрации перехода права на помещение в данном доме, о чем делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав и свидетельстве о государственной регистрации права на помещение. То есть отдельный регистрирующий документ, подтверждающий регистрацию права на долю в общем имуществе многоквартирного дома, не выдается.
Однако описанный выше порядок является скорее исключением из правил, чем правилом. В Санкт-Петербурге до введения в действие Жилищного кодекса РФ 2005 года и принятия в соответствии с ним Распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005 года №25-рп и Распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006 года №1555-рк действовал порядок, установленный распоряжением губернатора Санкт-Петербурга 13.03.1997 года №200-р «О порядке осуществления органами Администрации Санкт-Петербурга государственной регистрации кондоминиумов, как единых комплексов недвижимого имущества», который позволял формировать земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, в том числе по обрезу фундамента здания. В Санкт-Петербурге в период действия данного порядка был проведен государственный кадастровый учет 289 земельных участков, сформированных с проведением работ по межеванию, на которых расположены многоквартирные дома, именно по обрезу фундамента зданий. С 01.03.2005 года у собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на таких земельных участках, возникло право общей долевой собственности. Но ведь совершенно ясно, что земельный участок, сформированный по обрезу фундамента здания, не является достаточным для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем многоквартирного дома. При этом согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, изменение границ и площади такого земельного участка возможно только по соглашению всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 5 Инструкции по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденной распоряжением КЗРиЗ от 11.08.2006 года №1555-рк, предусмотрена возможность изменения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в новых границах, в случае, если в отношении земельного участка ранее были проведены работы по межеванию и осуществлен государственный кадастровый учет. Вопрос об изменении границ и площади таких земельных участков выносится на заседание Комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования в Санкт-Петербурге, действующей на основании Распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 года №31-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при межевании земель и утверждении границ фактически используемых земельных участков». Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в данном случае, кроме перечисленных выше сведений, необходимых в общем случае, должен содержать сведения:
- об отказе всех собственников помещений в многоквартирном доме от доли в праве собственности на земельный участок, в отношении которого проведены работы по межеванию,
осуществлен государственный кадастровый учет и не зарегистрировано право общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;
- о прекращении права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, в отношении которого проведены работы по межеванию, осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано указанное право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;
- о решении об обращении в Комитет за формированием земельного участка в новых границах с указанием количества голосов, которым принято данное решение.
При этом, как было указано выше, согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, изменение границ и площади такого земельного участка возможно только по соглашению всех 100% собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Получить согласие 100% собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если в этом доме больше 10 квартир, представляет собой большую проблему, так как собственники могут проживать за границей или их местонахождение вообще неизвестно. Да и получить согласие всех собственников на отказ от права собственности редко представляется возможным. Увеличение площади земельного участка также ведет к увеличению земельного налога, что зачастую является причиной отказа некоторых категорий граждан (в основном пенсионеров, малоимущих) от изменения границ земельного участка, сформированного по обрезу фундамента здания с проведением работ по межеванию. Указанные обстоятельства становятся причиной почти полной невозможности изменения границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сформированных с проведением работ по межеванию.
Другая ситуация, также значительно усложняющая процедуру формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, это ситуация, сложившаяся вокруг многоквартирных домов, в которых имеются нежилые помещения, прошедшие процедуру приватизации вместе с долей земельного участка в соответствии с Указом Президента РФ от 22.07.1994 года №1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года». Данным Указом Президента РФ от 22.07.1994 года №1535 было установлено, что приватизации подлежат объекты недвижимости, в том числе нежилые помещения в жилых домах, вместе с долями земельных участков, на которых они расположены. При этом согласно вышеназванному Указу Президента РФ, отсутствие надлежаще оформленных документов о границах земельного участка (определения границ земельного участка в натуре) не являлось основанием для отказа в регистрации договора купли - продажи доли земельного участка и в выдаче соответствующего Свидетельства на право собственности на землю. Согласие собственников жилых помещений на приватизацию нежилого помещения и доли земельного участка под многоквартирным домом, в соответствии с названным Указом Президента РФ, не требовалось. В результате в Санкт-Петербурге был проведен государственный кадастровый учет большого количества земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без проведения работ по межеванию. Доли данных земельных участков, приходящиеся по пропорциональной системе на приватизированные нежилые помещения, частично были приватизированы, частично взяты в аренду на срок до 49 лет.
При этом проведение государственного кадастрового учета земельных участков, сформированных без проведения работ по межеванию, не повлекло за собой возникновение с 01.03.2005 года (то есть с введения в действие Жилищного кодекса РФ) права общей долевой собственности собственников жилых помещений на эти земельные участки, так как земельные участки, сформированные без проведения работ по межеванию, не могут быть признаны сформированными в соответствии с действующим законодательством (указанные обстоятельства признаны многими судебными решениями) и следовательно не отвечают требованиям ст. 16 Федерального закона «О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Однако данные участки являются объектами зарегистрированного права собственности или аренды собственников нежилых помещений.
Инструкцией по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденной Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и
землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.2006 года №1555-рк, предусмотрена возможность изменения границ земельного участка, ранее прошедшего государственный кадастровый учет без проведения работ по межеванию. При формировании земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет без проведения работ по межеванию, дополнительно к документам, указанным выше, к заявлению прилагаются письменные согласования на формирование земельного участка:
- собственников помещений в многоквартирном доме, у которых в установленном порядке зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет без проведения работ по межеванию;
- Комитета по управлению городским имуществом при наличии договора аренды на земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет без проведения работ по межеванию.
Решение об обращении в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, собственниками, обладающими большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Данный порядок не так сложен, как в случае с формированием земельного участка по обрезу фундамента многоквартирного дома с проведением работ по межеванию, так как не требует согласия 100% собственников помещений в многоквартирном доме на изменение границ и площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Однако собственники помещений в многоквартирном доме, у которых в установленном порядке зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок, крайне редко отказываются от права собственности, в связи с чем изменение границ и площади земельных участков, сформированных таким образом, в большинстве своем становится невозможно. При этом в Санкт-Петербурге нет судебной практики прекращения права собственности на доли земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет без проведения работ по межеванию, или с проведением работ по межеванию, но по обрезу фундамента здания, хотя права собственников жилых помещений в данном случае однозначно ущемлены.
Дополнительно следует отметить, что в связи с принятием Конституционным судом Российской Федерации постановления от 28.05.2010 №12-п «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1 и 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» упростился порядок обращения и подачи документов для формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Так, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться за формированием земельного участка, не сформированного ранее, в установленном действующим законодательством порядке. При этом не требуется проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В противоположность положительной тенденции упрощения процедуры формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, следует также отметить и то обстоятельство, что законодатель придерживается позиции, что за одним многоквартирным домом закрепляется один земельный участок (на территории Санкт-Петербурга это подтверждается многочисленными судебными решениями). Таким образом, отсутствует возможность формировать земельный участок за несколькими многоквартирными домами, что приводит к формированию земельных участков (особенно в кварталах плотной застройки) по «обрезу фундамента здания», тем самым затрачивать больше бюджетных средств на уборку не включенных в границы земельных участков внутриквартальных территорий.
Литература
1. Быкова E.H., Павлова В.А. Автоматизированные банки данных о недвижимости как основа кадастра Германии // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2007. - № 8.- С. 37-40.
2. Шишов Д.А., Андреев ELP. Экономико-правовые аспекты регистрации прав на недвижимое имущество //Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. - 2012. -№27,- С. 237-242.
3. Шишов Д.А., Заварин Б.В. Проблемы новой государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации // Инновации - основа модернизации АПК: Материалы международного конгресса -СПб., 2012. -С. 75-76
4. Шишов Д.А., Шибаева A.C. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики//Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: Сб. науч. трудов / СПбГАУ. -СПб, 2012. - С. 632-635.
