CC BY
203
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ
Л.В. Олейник
(советник Правового управления Департамента земельных ресурсов г. Москвы;
oleynik_lv@mail.ru)
В статье исследуется целесообразность «приватизации» земельного участка под многоквартирным домом, проблема выгоды для собственников жилых и нежилых помещений. Автор отмечает коллизионные аспекты нормативного регулирования в вопросах закрепления границ таких земельных участков и отсутствие четких критериев в законодательстве субъектов Российской Федерации.
Ключевые слова: придомовая территория, право собственности, границы и размеры земельного участка, собственники жилых и нежилых помещений.
На протяжении последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной и необходимой для собственников жилых и нежилых помещений, каков размер земельного участка, который может стать собственностью жителей многоквартирного дома. На сегодняшней день имеется достаточно информации, разносторонних мнений и суждений ученых, а также материалов судебной практики, чтобы сделать определенные выводы.
Для начала небольшой экскурс в нормативную базу. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общедомового имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на земельном участке, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Границы и размер такого земельного участка определяются в соответствии с требованиями
земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Наличие подобных норм не исключает коллизий, причиной которых является расхождение между нормами федерального законодательства об условиях закрепления границ земельного участка и отсутствием четко определенного аналогичного критерия на уровне субъекта Российской Федерации. Примером может быть земельное законодательство города Москвы о расчете площади земельного участка для эксплуатации многоквартирных домов. Понятно, что в этом основа разногласий между органами государственной власти, в чьем ведении находится определение, согласование и закрепление границ на местности, и непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома.
Для преодоления этой коллизии региональные власти прилагают собственные усилия. Так, в апреле 2012 г. министр Правительства г. Москвы, руководитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы В. Ефимов, выступая с докладом о проблемах межевания жилых кварталов на заседании Московской городской Думы, предложил два варианта формирования границ земельного участка и его последующего предоставления в собственность: по подошве (т.е. под пятном застройки) или в соответствии с проектом межевания. Фактически это означает, что у домовладельцев есть выбор. Но, как показывает практика, собственники жилых помещений, ратующие за «приватизацию» придомовой
Юридическая наука и правоохранительная практика территории, желая считать ее «своей», не до конца осознают правовые последствия соответствующих юридических действий. В частности, крайне редко берутся в расчет вопросы бремени содержания данного вида имущества, последующее распоряжение полученным правом собственности на земельный участок. Как указал В. Ефимов, «.. .для нас не имеет значения, какой вариант выберут граждане. Опасаемся лишь за то, что по незнанию многие могут оказаться в ситуации, когда к квитку квартплаты придет еще одна квитанция на оплату земельного участка с прилегающими к дому территориями. А сумма за год на квартиру получается не малая. Поэтому граждане должны понимать, на какой шаг они идут».
Выбор способа оформления земельного участка под многоквартирным домом обязывает соблюсти установленную законом процедуру. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором находится многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Какого-либо специального решения органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность собственников помещений многоквартирного дома не требуется. Данное положение под-
тверждено постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П по делу о проверке конституционности частей
2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Ду-генец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова [1].
О том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона независимо от его регистрации в ЕГРП, указано в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» [2].
Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, носит правоудостоверяющий, а не правоустанавливающий характер, и осуществляется в заявительном порядке.
Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 11.1 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со ст.ст. 11 и 389 Налогового кодекса РФ.
В связи с этим на практике возникает целый ряд проблем. Очень часто упоминается о неправомерной практике выделения земельных участков по контуру здания «под отмостку», которая является самым крайним случаем определения минимальной площади земельного участка, «меньше которого уже нельзя». Имеются и другие подходы, связанные с отношением к так называемой минимальной площади земельных участков, необходимой для использования многоквартирных домов и определяемой на основе нормативов, действовавших на период застройки соответствующих территорий. В Российской Феде-
рации действует правовой акт, обобщивший все ранее действовавшие правовые акты об определении размеров земельных участков. Это Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. № 59.
В Методических указаниях имеется таблица с удельными показателями земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности разных периодов застройки, а также поименованы нормативно-технические документы, с использованием данных которых таблица была подготовлена:
- Правила и нормы застройки населенных мест, проектирования и возведения зданий и сооружений (ПиН 1929), утверждены 20.07.1929;
- Правила и нормы планировки и застройки городов (СН 41-58), утверждены 01.12.1958, введены в действие с 01.11.1959;
- Строительные нормы и правила. Планировка и застройка (СНиП 11-К.2-62), утверждены 07.05.1966, введены в действие с 01.01.1967 взамен СН 41-58;
- Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75), утверждены 11.09.75, введены в действие 01.01.1976 взамен СНиП 11-К. 2-62.
В вопросах «приватизации» земельных участков, образующих придомовую территорию, практика сталкивается сегодня с противостоянием двух взаимоисключающих принципов - утверждающего и отрицающего - в виде обязательности соблюдения ранее действовавших нормативов застройки при определении минимальной площади земельных участков. Первый -утверждающий - принцип, закрепленный в федеральном законодательстве, отражает следующее: «.все правообладатели квартир в многоквартирных домах имеют право на соответствующий земельный участок, размеры которого не могут быть меньше соответствующей минимальной величины (за исключением случаев, когда сложившееся землепользование не позволяет выдер-
жать эту минимальную величину). Указанное право в части выделения земельного участка не меньше минимальной величины не ограничивается по срокам реализации и не может быть ущемлено, например, в случае уплотнения застройки [3, с. 115].
Другими словами, федеральный закон устанавливает принцип соблюдения минимального стандарта в части закрепления еще не реализованных прав собственников, нанимателей квартир на пространство вокруг многоквартирных домов, в которых они проживают. Это право может быть реализовано только одним способом - путем межевания. При его проведении (независимо от того, по чьей инициативе и с какими целями оно проводится) должны соблюдаться указанные минимальные стандарты, которые определяются не возникшими в данный момент намерениями (например, намерениями уплотнить существующую застройку путем нового строительства), а ранее сложившейся ситуацией. То есть сначала фиксируется и получает правовое закрепление факт землепользования, который состоялся задолго до возникновения намерений сегодняшнего дня, а затем в отношении этого закрепленного правовым образом факта (выделенных земельных участков в размерах не меньше минимальных) публично решается вопрос о возможности или невозможности изменения сложившегося землепользования (в том числе путем уплотнения застройки, если таковое допустимо в силу наличия свободных участков или по волеизъявлению правообладателей квартир, реализовавших свое право на земельные участки домов, в которых они проживают) [3, с. 215].
На практике же, в частности в городе Москве, реализуется прямо противоположный принцип, противоречащий федеральному законодательству. Норма о минимальной площади земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, является нормой федерального закона о градостроительной деятельности. То, что в Конституции РФ отсутствует прямое указание о градостроительном законодательстве как предмете исключительного ведения Российской Федерации либо сов-
Юридическая наука и правоохранительная практика местного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, дает сомнительное основание для отнесения градостроительного законодательства к предмету исключительного ведения субъектов Российской Федерации, что и сделано, например, в Уставе города Москвы [4, с. 38]. На этом же основании делается вывод о необязательности следования указанной выше норме федерального закона о градостроительной деятельности и, соответственно, о возможности при проведении межевания застроенных территорий выделять земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, меньше минимальной площади, определенной нормативами, которые уже не действуют.
Принцип, утверждающий «уплотняющие нормативы», реализуется посредством соответствующих нормативно-технических документов. В Москве, например, это «Нормы проектирования планировки и застройки города Москвы» (МГСН 1.0199), утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 25 января 2000 г. № 49, которые периодически корректируются в сторону еще большего «уплотнения». При этом при проведении межевания не используются ни общегосударственные нормативы на соответствующие периоды, ни аналогичные документы, действовавшие в Москве в соответствующие периоды застройки (1964, 1974, 1981, 1985 годы - ВСН-2-64, ВСН-2-74, ВСН-2-81, ВСН-2-85).
Можно сопоставить, например, нормативы ныне действующего документа МГСН 1.01-99 с нормативами 1970-х годов, зафиксированных в ВСН-2-74. По отношению к ранее действовавшему документу нынешний устанавливает сокраще-
ние удельного размера жилой территории микрорайона, приходящейся на 1 м2 общей площади застройки по группам этажности: 5 этажей - на 37 %, 9 этажей - на 21 %.
Очевидно, что за формально-юридической стороной дела стоят практические соображения, подкрепленные соответствующей градостроительной политикой. Такая политика всегда является результатом баланса разнонаправленных и противоречивых интересов. Понятно, что в сравнении с инвестиционно-строительными интересами интересы правообладателей квартир в существующих многоквартирных домах не являются приоритетными, тогда как рассмотренная норма ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ защищает интересы именно правообладателей квартир.
Подводя итог вышеизложенному, можно утверждать, что в настоящее время с учетом последних изменений норм жилищного законодательства наблюдаются тенденции по реализации прав собственников помещений многоквартирного дома на «приватизацию» земельного участка под многоквартирным домом в сторону упрощения предусмотренного порядка. Собственникам помещений остается лишь выбрать способ оформления своих прав в зависимости от желаемых границ и дождаться проведения межевания территории.
1. Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 5.
2. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 9.
3. Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ. М.: Проспект, 2010.
4. Устав города Москвы от 1 июня 2011 г. № 22 // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. № 34.
