CC BY
110
3.9. РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ
Олейник Людмила Васильевна, соискатель кафедры гражданско-правовых дисциплин. Место учебы: Московский городской университет управления правительства Москвы. Должность: Советник Правового Управления. Место работы: Департамент Земельных ресурсов г. Москвы.
Аннотация: В статье говорится, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной и необходимой для собственников жилых и нежилых помещений, а так же каков размер земельного участка может стать собственностью жителей многоквартирного дома. Указывается на коллизию норм права закрепленных в Земельном и Жилищных кодексах о закреплении границ и отсутствии четко определенного критерия этого положения на уровне субъекта Российской Федерации.
Ключевые слова: земля, здания и сооружения, границы и размеры земельного участка, собственники жилых и нежилых помещений.
Annotation: In article are if the «privatization» of land for multifamily building profitable and necessary for owners of residential and non-residential premises, what is the size of land may be owned by residents of an apartment building. Coliseum of law laid down in the Land and Housing Code on consolidation of borders and the absence of clearly defined criteria at the level of the Russian Federation.
Keywords: land, buildings and structures, boundaries and size of land, owners of residential and non-residential premises.
На протяжении последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной и необходимой для собственников жилых и нежилых помещений, каков размер земельного участка может стать собственностью жителей многоквартирного дома. На сегодняшней день, уже достаточно информации, разносторонних мнений, в том числе и судебной практики, чтобы сделать определенный вывод.
Давая оценку эффективности «приватизации» земельного участка под многоквартирным домом в соответствии с потребностями собственников помещений необходимо изначально разобраться с правовыми предпосылками предоставленного законом права.
В соответствии с п.2 ст.36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) в свою очередь предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекта-
ми, расположенными на земельном участке, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Однако в данном случае де факто мы сталкиваемся с коллизией предусмотренного федеральным законом условия о закреплении границ и отсутствием четко определенного критерия на уровне субъекта Российской Федерации - города Москвы о расчете площади земельного участка для эксплуатации многоквартирных домов.
Данный аспект является яблоком раздора между органами государственной власти, в чьем ведении находится определение, согласование и закрепление границ на местности, и непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома.
В апреле 2012 г. Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента земельных ресурсов города Москвы Владимир Ефимов, выступая с докладом о проблемах межевания жилых кварталов на заседании Московской городской Думы, предложил два варианта формирования границ земельного участка и его последующего предоставления в собственность: по подошве (т.е. под пятном застройки) или в соответствии с проектом межевания.
Безусловно, выбор остается за собственниками помещений многоквартирного дома. Однако при выборе того или иного способа оформления земельного участка собственникам помещений многоквартирного дома необходимо учитывать бремя, возложенное на них, за содержание, благоустройство, распоряжение данным земельным участком.
«Для нас не имеет значения, какой вариант выберут граждане. Опасаемся лишь за то, что по незнанию многие могут оказаться в ситуации, когда к квитку квартплаты придет еще одна квитанция на оплату земельного участка с прилегающими к дому территориями. А сумма за год на квартиру получается не малая, -пояснил В. Ефимов. - Граждане должны понимать на какой шаг они идут».
Выбрав тот или иной способ оформления земельного участка под многоквартирным домом необходимо соблюсти, установленную законом процедуру.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 - ФЗ « О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189 -ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом не требуется принятия органом государственной власти или местного самоуправления решения
о предоставлении этого земельного участка в собственность собственников помещений многоквартирного
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Олейник Л.В.
дома, что подтверждается постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П. О том, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона не зависимо от его регистрации в ЕГРП, указано в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, носит правоудостоверяющий, а не правоустанавливающий характер и осуществляется в заявительном порядке.
Необходимо отметить, в силу вышеизложенного, что признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, ровно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 11.1 ЗК РФ во взаимосвязи со ст.ст. 11 и 389 НК РФ.
В связи с этим на практике можно встретить целый ряд проблем. Очень часто упоминается о неправомерной практике выделения земельных участков по контуру здания «под отмостку», которая является самым крайним случаем определения минимальной площади земельного участка, «меньше которого уже нельзя». Имеются и другие подходы, связанные с отношением к так называемой минимальной площади земельных участков, необходимой для использования многоквартирных домов и определяемой на основе нормативов, действовавших на период застройки соответствующих территорий. В Российской Федерации действует правовой акт, обобщивший все ранее действовавшие правовые акты об определении размеров земельных участков. Это Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. № 59.
В Методических указаниях имеется таблица с удельными показателями земельной доли, приходящейся на
1 м2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности разных периодов застройки, а также поименованы нормативно-технические документы, с использованием данных которых таблица была подготовлена:
- «Правила и нормы застройки населенных мест, проектирования и возведения зданий и сооружений» (ПиН 1929), утверждены 20.07.1929;
- «Правила и нормы планировки и застройки городов» (СН 41-58), утверждены 01.12.1958, введены в действие с 01.11.1959;
- «Строительные нормы и правила. Планировка и застройка» (СНиП 11-К.2-62), утверждены 07.05.1966, введены в действие с 01.01.1967 взамен СН 41-58;
- «Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов» (СНиП 11-60-75), утверждены 11.09.75, введены в действие 01.01.1976 взамен СНиП 11 -К. 2-62;
- «Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов» (СНиП 11-60-75), утверждены 11.09.75, введены в действие 01.01.76 взамен СНиП 11-К.2-62, изданы в 1985 году.
Сегодня мы имеем дело с противостоянием двух взаимоисключающих принципов - утверждающего и
отрицающего обязательность соблюдения ранее действовавших нормативов застройки при определении минимальной площади земельных участков. Первый принцип, закрепленный в федеральном законодательстве, отражает следующее, что «все правообладатели квартир в многоквартирных домах имеют право на соответствующий земельный участок, размеры которого не могут быть меньше соответствующей минимальной величины (за исключением случаев, когда сложившееся землепользование не позволяет выдержать эту минимальную величину), указанное право в части выделения земельного участка не меньше минимальной величины не ограничивается по срокам реализации и не может быть ущемлено, например, в случае уплотнения застройки .
Другими словами, федеральный закон устанавливает принцип соблюдения минимального стандарта в части закрепления еще не реализованных прав собственников, нанимателей квартир на пространство вокруг многоквартирных домов, в которых они проживают. Это право может быть реализовано только одним способом - путем межевания. При его проведении (независимо от того, по чьей инициативе и с какими целями оно проводится) должны соблюдаться указанные минимальные стандарты, которые определяются не возникшими в данный момент намерениями (например, намерениями уплотнить существующую застройку путем нового строительства), а ранее сложившейся ситуацией. То есть сначала фиксируется и получает правовое закрепление факт землепользования, который состоялся задолго до возникновения намерений сегодняшнего дня, а затем в отношении этого закрепленного правовым образом факта (выделенных земельных участков в размерах не меньше минимальных) публично решается вопрос о возможности или невозможности изменения сложившегося землепользования (в том числе путем уплотнения застройки, если таковое допустимо в силу наличия свободных участков или по волеизъявлению правообладателей квартир, реализовавших свое право на земельные участки домов, в которых они проживают)2.
На практике же, в городе Москве, реализуется прямо противоположный принцип, противоречащий федеральному законодательству. Норма о минимальной площади земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, является нормой федерального закона о градостроительной деятельности. То, что в Конституции РФ отсутствует прямое упоминание градостроительного законодательства как предмета исключительного ведения Российской Федерации либо совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, дает сомнительное основание отнести градостроительное законодательство к предмету исключительного ведения субъектов Российской Федерации, что и сделано, например, в Уставе города Москвы3. На этом же основании делается вывод о необязательности следования указанной выше норме федерального закона о градостроительной деятельности и, соответственно, о возможности при проведении межевания застроенных территорий выделять земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, меньше мини-
1 Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ. М.: Проспект, 2010. С. 115.
2 Там же. С. 215.
3 Устав города Москвы от 1 июня 2011 года № 22. Вестник Мэра и Правительства Москвы, № 34, 21.06.2011. С. 38.
мальной площади, определенной ранее действовавшими нормативами, которые уже не действуют.
Принцип, утверждающий «уплотняющие нормативы», реализуется посредством соответствующих нормативно-технических документов. В Москве, например, это «Нормы проектирования планировки и застройки города Москвы» (МГСн 1.01-99), утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49, которые периодически корректируются в сторону еще большего «уплотнения». При этом при проведении межевания не используются ни общегосударственные нормативы на соответствующие периоды, ни аналогичные документы, действовавшие в Москве в соответствующие периоды застройки - 1964, 1974, 1981, 1985 годы (ВСН-2-64, ВСН-2-74, ВСН-2-81, ВСН-2-85).
Можно сопоставить, например, нормативы ныне действующего документа МГСН 1.01-99 с нормативами 1970-х годов, зафиксированных в ВСН-2-74. По отношению к ранее действовавшему документу нынешний устанавливает сокращение удельного размера жилой территории микрорайона, приходящейся на 1 м2 общей площади застройки по группам этажности: 5 этажей - на 37%, 9 этажей - на 21%.
Очевидно, что за формально-юридической стороной дела стоят практические соображения, подкрепленные соответствующей градостроительной политикой. Такая политика всегда является результатом баланса разнонаправленных и противоречивых интересов. Очевидно, что в сравнении с инвестиционностроительными интересами интересы правообладателей квартир в существующих многоквартирных домах не являются приоритетными, тогда как рассмотренная норма ч. 4 ст. 43 ГрадК РФ от 29.12.04 защищает интересы именно правообладателей квартир.
Подводя итог вышеизложенному можно сказать, что в последнее время, с учетом последних изменений норм Жилищного законодательства, наблюдаются тенденции по реализации прав собственников помещений многоквартирного дома на «приватизацию» земельного участка под многоквартирным домом в сторону упрощения предусмотренного порядка. Собственникам помещений остается лишь выбрать способ оформления своих прав в зависимости от желаемых границ и дождаться проведения межевания территории.
Рецензия
на статью «Реализация права собственности на придомовую территорию» соискателя- кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского городского университета управления Правительства г.Москвы Олейник Людмилы Васильевны (Место работы: Советник Правового Управления Департамента Земельных ресурсов г. Москвы).
Актуальность темы сомнений не вызывает. Практика реализации положений сравнительно нового Жилищного кодекса выявила наличие отдельных вопросов, в частности механизма оформления придомовой территории в собственность, размера земельного участка, необходимого для эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, межевания территории и так далее, однозначное решение которых в настоящее время отсутствует. Между тем вышеуказанная сфера является одной из наиболее социально значимых, затрагивающая интересы всего населения государства. Отсюда очевидна важность и необходимость разрешения спорных моментов в соответствующей области.
Статья посвящена определению основных подходов и выбору правого механизма в реализации права собственников многоквартирного дома на приватизацию придомовой территории.
Автор в своей работе осуществил подробный анализ с учетом сложившейся практики возможных способов реализации своего права в данной сфере, соответствующей потребности собственников многоквартирного дома.
Немаловажным является также, что автором проведен тщательный анализ правовых норм касательно границ земельного участка, как объекта гражданско-правовых отношений, с формированием двух основополагающих принципов - утверждающего и отрицающего обязательность соблюдения ранее действовавших нормативов застройки при определении минимальной площади земельных участков, взаимоисключающих друг друга. Автор справедливо отмечает существующее противоречие норм действующего законодательства, в том числе применения данных положений на практике.
Источники, цитируемые в рецензируемой статье, отражают современную точку зрения на исследуемую проблему.
Представленная статья Л.В.Олейник, соответствует всем требованиям, предъявляемым к написанию такого вида работам и может быть рекомендована к опубликованию.
Гл. научный сотрудник ФГКОУ ВНИИ МВД России
доктор юридических наук,
профессор Магомедов А.А.
