CC BY
65
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Вестник Омского университета, 2004. №1. С. 111-114.
V 7ТТ<" 447 fi99
( Омский государственный университет УДК
ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ
Е.Л. Невзгодина
Омский государственный университет, кафедра гражданского права и процесса
644077, Омск, пр. Мира, 55a
Получена 9 декабря 2003 г.
The problems arising at alienation of a share in the right of the common property to inhabited dwelling-houses are investigated.
В связи с осуществленной массовой приватизацией жилых помещений, которые, как правило, приватизировались членами семьи на праве общей - долевой или совместной (до внесения изменений в закон о приватизации жилья) собственности, в связи с расторжением браков между супругами, приобретшими жилье в период состояния в браке, в связи с приватизацией комнат в коммунальных квартирах, а также в связи с возникновением общей собственности на жилье при наследовании судам приходится рассматривать значительное количество споров между со-собственниками.
Общие правила ст. 250 Гражданского кодекса РФ (Далее - ГК) о преимущественном праве покупки продаваемой доли распространяются и на продажу доли в праве собственности на жилье, однако здесь возникают проблемы, обусловленные спецификой предмета договора. В настоящей работе сделана попытка обозначить эти проблемы и предложить пути их решения.
Одна из них касается продажи комнат в коммунальных квартирах. Проблема возникла в связи с массовой приватизацией таких комнат, ставшей возможной с принятием Конституционным судом РФ Постановления от 3 ноября 1998 г. № 25-П, которым ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была признана неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, после чего были внесены соответствующие изменения в Закон «О приватизации жилых помещений» [1].
При продаже отдельных комнат в квартире возможны два варианта: 1) остальные комнаты или часть из них находятся в собственности дру-
гих граждан; 2) в собственности продавца находится лишь отчуждаемая комната, а остальные (или некоторые) не приватизированы.
Суждение о том, что при первом варианте «квартира находится в общей долевой собственности всех собственников отдельных её комнат и потому право других граждан, имеющих в собственности комнаты в этой же квартире, на преимущественную покупку отчуждаемой комнаты не вызывает сомнений» [2], - неубедительно. Никакой общей собственности на квартиру в целом у собственников приватизированных в ней комнат вообще не возникает. Режим общей долевой собственности возникает лишь применительно к общему имуществу в коммунальной квартире (общее оборудование, кухня, коридор и т. п.). При этом доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество квартиры пропорциональна доле площади принадлежащей ему комнаты в этой квартире (если соглашением всех собственников приватизированных комнат квартиры не установлено иное). В случае отчуждения своей комнаты в коммунальной квартире кем-либо из собственников доля такого собственника в праве собственности на общее имущество квартиры следует судьбе права собственности на отчуждаемое жилье. Таким образом, ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» в действующей редакции не предусматривает возникновения права общей собственности граждан, приватизировавших отдельные комнаты, на квартиру в целом, а решает вопрос по аналогии с правовым режимом квартир в многоквартирном доме (ст. 289, 290 ГК).
Как отдельные квартиры в многоквартирном доме не являются объектом общей собственности их владельцев, имеющих право общей соб-
ственности лишь на общее имущество дома, так и отдельные комнаты в коммунальной квартире, находящиеся в собственности их владельцев, не образуют общей собственности, и точно так же, как отдельные квартиры в многоквартирном доме, могут отчуждаться собственниками по их усмотрению без учета ст. 250 ГК, с тем, что новый собственник «автоматически» приобретает долю в праве собственности на общее имущество квартиры, которая принадлежала продавцу.
Действующее законодательство не дает оснований для иного решения вопроса. Другое дело, что было бы целесообразно в интересах других собственников комнат в коммунальной квартире и для достижения цели скорейшей ликвидации коммунальных квартир как «противоестественного» способа пользования жилыми помещениями чужими друг другу людьми установить в законе режим общей долевой собственности на коммунальные квартиры.
При втором варианте, когда в коммунальной квартире приватизированы лишь одна или несколько комнат, а остальными комнатами проживающие в них граждане продолжают пользоваться на условиях найма, у них тем более не возникает права преимущественной покупки, ибо они вообще собственниками не являются, а соответственно, не применимы и нормы о праве преимущественной покупки.
Специфической применительно к отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение является и другая проблема, которая нередко требует решения суда о принудительном возмездном отчуждении доли одного из сособ-ственников с выплатой ему другими сособствен-никами денежной компенсации. В этом случае речь идет практически о принудительной продаже доли сособственника по решению суда. Причем принуждение это может быть обращено как к продавцу, так и к покупателю, в зависимости от содержания исковых требований.
Между тем нормы главы 16 ГК, регулирующей правовой режим общей собственности, некоторые возникающие в практике судов вопросы вообще никак не решают, а иные вопросы решают либо слишком неопределенно, неоднозначно, либо вообще, на мой взгляд, неприемлемо. Необходимую ясность в соответствующие вопросы, возникающие перед судами, попытались внести высшие судебные инстанции России в постановлении, посвященном применению судами части первой ГК [3]. Тем не менее, во-первых, по ряду вопросов необходимой ясности так и не достигнуто, а во-вторых, в указанном судебном постановлении содержатся, по сути дела, новые нормы права, не только не восполняющие пробел, но и противоречащие нормам ГК, что само по себе недопустимо
даже в том случае, когда это мотивируется соображениями целесообразности.
Разделу имущества, находящегося в общей собственности, и выделу из него доли посвящена в основном ст. 252 ГК. Наиболее четко решен вопрос о возможности и условиях раздела жилого помещения между сособственниками в натуре: при отсутствии по этому вопросу соглашения между сособственниками каждый из них вправе требовать раздела общего имущества или выдела своей доли. При этом в случае вынужденного раздела с несоразмерностью выделяемого имущества применительно к долям сособственни-ков тот сособственник, которому выделена часть имущества, превышающая его долю в общей собственности, обязан выплатить соответствующую денежную сумму или предоставить иную компенсацию другим сособственникам.
Проблемы начинаются в ситуации, когда раздел имущества в натуре между сособственника-ми невозможен. Прежде всего возникает вопрос: что следует понимать под невозможностью раздела имущества в натуре между сособственника-ми применительно к жилому помещению? Если исходить из буквального текста п. 2 ст. 252 ГК, то следует понимать только причинение несоразмерного ущерба жилому помещению, находящемуся в общей собственности. Но совершенно очевидно, что применительно к разделу жилого помещения между сособственниками невозможность его раздела в натуре в большинстве случаев обусловлена другими причинами, а именно невозможностью их совместного проживания, что имеет место, например, во многих случаях наследования жилья в общую собственность.
Учитывая это, п. 35 вышеназванного постановления высших судебных инстанций дает распространительное и более соответствующее реалиям действительности (применительно к жилому помещению) толкование понятия невозможности раздела общего имущества между сособ-ственниками или выдела доли в натуре одному из них без причинения несоразмерного ущерба этому имуществу, понимая под таким ущербом, в частности, и невозможность использования имущества по целевому назначению, и неудобство в пользовании.
Такое толкование, будучи явно предпочтительным с позиций потребностей правоприменительной практики, тем не менее не соответствует тексту и смыслу п. 3. ст. 252 ГК , где речь идет о невозможности раздела общего имущества в натуре только при причинении несоразмерного ущерба этому имуществу, но не о причинении неудобств сособственникам. В этой связи представляется необходимым внести соответствующие изменения в п. 3 ст. 252 ГК, изложив вто-
Правовые особенности продажи доли в праве общей собственности на жилье
113
рой абзац этого пункта в следующей редакции: «Если раздел общего имущества или выдел доли в натуре не допускается законом либо невозможен без несоразмерного ущерба имуществу или влечет за собой невозможность использования имущества по целевому назначению, или создает существенные и неустранимые неудобства в использования имущества, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, фактически пользующимися этим общим имуществом».
Но как быть в ситуации, когда эти «другие участники» отказываются выплатить одному из сособственников по его требованию стоимость его доли по рыночным ценам, т. е. купить её, ссылаясь на отсутствие средств либо на нежелание приобретать в собственность долю этого сособ-ственника?
После смерти отца два брата унаследовали в равных долях двухкомнатную квартиру из двух смежных комнат. Один из них с семьей вселился в эту квартиру ещё до оформления наследственных прав. Другой наследник, также обремененный семьей, нуждающийся в улучшении жилищных условий и не имеющий реальной возможности пользоваться своей долей, обратился в суд с иском к брату о выплате ему стоимости его доли по сложившимся рыночным ценам с целью использования затем этих денег на приобретение жилья для своей семьи. Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что он является инвалидом 1 группы, имеет на иждивении двух несовершеннолетних детей, а потому не в состоянии выплатить истцу требуемую сумму. Кроме того, ответчик вполне обоснованно указывал на недопустимость принуждения его к приобретению имущества (доли в праве собственности на квартиру) в собственность против его воли.
Как должен поступить суд в этой и подобных ситуациях, постоянно возникающих в его работе? Если суд всё-таки применит п. 3 ст. 252 ГК и обяжет ответчика выплатить истцу половину стоимости унаследованной квартиры, т. е. обяжет ответчика приобрести долю в имуществе в собственность, то это само по себе противоречит закону, в частности содержанию правоспособности субъектов гражданского права (ст. 18 ГК) и ст. 218 ГК, предусматривающей исчерпывающий и основанный исключительно на свободном волеизъявлении субъекта гражданского права перечень оснований приобретения права собственности.
Имеющееся в силу ст. 250 ГК у сособственника право по своему усмотрению распорядиться своей долей (в совместной собственности - предварительно выделив и зарегистрировав её в установ-
ленном порядке) при отказе других участников общей собственности от преимущественного права покупки не решает проблемы, ибо, во-первых, практически нереально найти покупателя «со стороны», на эту долю, а во-вторых, если кто-то всё-таки приобретет эту долю, то окажется перед той же проблемой, что и продавец доли до её продажи: реально пользоваться этой долей невозможно, а продать - проблематично.
Невозможно в данном случае решить спор и путем продажи всего жилого помещения с последующим разделом вырученной суммы между со-собственниками пропорционально их долям, так как по крайней мере один из сособственников на момент спора пользуется этим жилым помещением, и, следовательно, продажа последнего предполагала бы судебное выселение этого сособ-ственника по основанию, не предусмотренному жилищным законодательством, что недопустимо. Да и сама продажа как таковая недопустима в принудительном порядке. Такая же «тупиковая» с позиций действующего законодательства ситуация сплошь и рядом возникает при расторжении брака между супругами - сособствен-никами жилого дома, квартиры, когда один из них, освободивший жилое помещение вследствие невозможности дальнейшего совместного проживания, пытается добиться от другого денежной компенсации своей доли в праве общей собственности на жилое помещение.
В судебной практике нет единства при разрешении таких споров, что объясняется отсутствием должной ясности в законодательстве. Одни суды удовлетворяют иски такого рода, другие принимают прямо противоположные решения, мотивируя это тем, что нет правовых оснований для принуждения сособственников-ответчиков по иску приобретать в собственность долю истца, так как в принципе недопустимо принуждать кого-либо к приобретению прав помимо его воли, в том числе права собственности на имущество. Между тем выход должен быть найден и предусмотрен в законе, поскольку многочисленные судебные споры такого рода носят явно гражданско-правовой характер и затрагивают весьма существенные, иногда жизненно важные интересы граждан. Представляется, что для ситуации, когда один из сособственников фактически пользуется всем жилым помещением, принадлежащим на праве общей собственности двум или более сособственникам, а раздел (выдел) жилого помещения в натуре невозможен по любым причинам, причем пользующийся жилым помещением сособственник не желает или не может выплатить денежную компенсацию долей другим сособственникам, следует установить правовую норму, аналогичную содержащейся в ст. 68 Жи-
лищного кодекса РСФСР и предусматривающую возможность судебного (принудительного) обмена спорного жилого помещения между нанимателем и членами его семьи на жилые помещения в разных домах или квартирах.
Соответственно сособственнику, не пользующемуся жилым помещением и не имеющему такой возможности, должно быть предоставлено законом право в случае отказа другого сособствен-ника (сособственников), фактически пользующегося всем жилым помещением, выплатить стоимость «чужой» доли, требовать в судебном порядке мены этого жилого помещения на жилые помещения меньшей стоимости в разных домах, квартирах. При этом истец должен представить суду подобранные им варианты мены с учетом размера долей истца и ответчика, а суд при разрешении спора должен учитывать, кроме соответствия предложенных вариантов мены, размер долей спорящих сторон, заслуживающие внимания доводы и интересы истца и ответчика и членов его семьи, которые должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика.
Нередки в судебной практике и прямо противоположные ситуации, когда один из сособственников жилья, фактически пользующийся всем жилым помещением и не имеющий возможности им распорядиться по своему усмотрению (продать, поменять), обращается с иском в суд к другому сособственнику, фактически не пользующемуся жилым помещением, не претендующему на это, но и отказывающемуся от получения денежной компенсации своей доли с прекращением права собственности на неё.
ГК в п. 4 ст. 252 предусмотрел порядок разрешения такого рода спора лишь для случая, когда доля сособственника (ответчика по иску) незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При такой ситуации суду предоставлено право и при отсутствии согласия ответчика обязать остальных сособственников выплатить ему денежную компенсацию. Такое решение проблемы не вызывает возражений, кроме использования в приведенной норме глагола «обязать». В принципе, суд не может налагать на истца обязанности, о которых он не просит. Правильнее было бы указать в приведенной норме на право истца требовать в судебном порядке лишения ответчика права собственности на долю в принадлежащем на праве общей собственности жилом помещении с компенсацией ему рыночной стоимости этой доли.
Вышеназванное руководящее судебное постановление, учитывая возникающие в судебной практике проблемы, пошло при решении последних
ещё дальше по пути установления исключений из правила о праве всех сособственников на общее имущество, указав в п. 35, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь (следовательно, и жилой дом, квартиру) в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности, с компенсацией последним стоимости их доли.
Приведенная норма представляется вполне разумной и обоснованной, позволяющей во многих случаях защитить заслуживающие внимания интересы истца, однако она, по сути дела, является самостоятельной нормой права (что само по себе недопустимо) и более того - противоречит действующей редакции п. 4 ст. 252 ГК, допускающей принудительное лишение одного из сособственников на долю в праве общей собственности на имущество по требованию другого сособственника лишь при условии незначительности доли последнего. По сути дела, в п. 35 вышеназванного постановления речь идет о новом, не предусмотренном в законе основании принудительного изъятия у собственника имущества независимо от его стоимости и значимости, что существенно затрагивает интересы собственника и в соответствии с п. 2 ст. 235 ГК не допускается иначе как по основаниям, предусмотренным законом.
В этой связи представляется целесообразным включить это основание в п. 4 ст. 252 ГК, дополнив его следующим предложением:
«В исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности, не имеющих такого интереса и не пользующихся этой вещью, с компенсацией последним стоимости их доли».
[1] Ст. 3, 4 Федерального закона № 55-ФЗ от 20 мая 2002 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. 2002. 23 мая.
[2] См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 251.
[3] См.: Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».
