CC BY
70
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ И ГРУЗИИ
Правовое регулирование в области сделок с недвижимостью в каждой стране обладает своей спецификой.
Гражданский кодекс Грузии, в отличие от Гражданского кодекса России, не допускает юридическую фикцию, т. е. не признает в качестве недвижимых вещей воздушные и морские суда. Однако значимость таких объектов требует их учета. Регистрация воздушных судов регулируется Воздушным кодексом Грузии1, а морских судов — Морским кодексом Грузии2.
Законодательство Грузии не предусматривает специальных требований к форме заключения сделок с морскими и воздушными судами, а также требований государственной регистрации сделок с ними.
Исходя из специфики предмета, законодательства РФ и Грузии предусматривают специальные требования для заключения договора купли-продажи недвижимости. Однако для достижения данной цели используются разные подходы.
Согласно п. 1 ст. 183 ГК Грузии «для приобретения недвижимой вещи необходимы заверенный в нотариальном порядке документ и регистрация приобретателя в публичном реестре»3. При этом заявление на регистрацию может подать продавец или приобретатель.
Любой договор, по которому происходит приобретение права собственности на недвижимое имущество, согласно гражданскому законодательству Грузии, подлежит нотариальному удостоверению. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения и др. Единственным исключением является лишь завещание, которое было составлено без заверения у нотариуса4.
Говоря об участии общественной власти в составлении нотариального письменного документа, Д.И. Мейер подчеркивает, что такая сделка «...получает больше твердости и дает более ручательства за ее соответсвенность законам, а потому и права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие; например, против нее не может быть заявлено сомнение в подлинности»5. Л. Чантурия подчеркивает, что нотариальное удостоверение необходимо «во время сравнительно сложных и важных сделок»6.
Такое удостоверение, согласно гражданскому законодательству Грузии, является констуитивным при приобретении недвижимости, т. е. сделка без соблюдения нотариального удостоверения считается незаключенной. Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, суд признал, что между сторонами не был заключен договор купли-продажи жилого помещения, так как между ними не был заключен договор в нотариальной форме7. Также суд не признал требование истца о том, что сумма, выплаченная им ответчику, является задатком согласно ст. 421 ГК Грузии. Данная статья устанавливает,
И.В. ТАРТИНСКАЯ
что задаток — это денежная сумма, выданная одной стороной договора другой стороне в подтверждение факта заключения договора. Однако между сторонами не был заключен договор о купле-продаже недвижимости в нотариальной форме. Суд посчитал, что так как между сторонами договор не был заключен, то и сумму, переданную продавцу, нельзя считать задатком8.
Исключением из этого правила являются договоры купли-продажи жилого помещения, которые заключены до 27 июня 1996 г., т. е. до принятия нового ГК Грузии. В связи с неурегулированностью данных отношений законодатель Грузии был вынужден принять Закон от 25 июня 1998 г. «Об отношениях, происходящих из пользования жилыми помещениями». Согласно п. 1 ст. 2, «если отношения между сторонами оформлены письменным документом, который подтверждает существование договора между ними о купле-продаже жилого помещения, однако его форма не отвечает требованиям, установленным законом, покупатель признается собственником»9. Данный закон распространяется лишь на те случаи, когда договор заключен между собственником жилого помещения и покупателем. Не будет признан такой договор заключенным между владельцем незаконно построенного жилого дома и покупателем, если даже он заключен в простой письменной форме. Аналогичное решение принято судом10. Для доказательства заключения договора между сторонами необходимо представить документ, отвечающий требованиям простой письменной формы. Другие доказательства заключения договора не будут иметь силу. Так, не был удовлетворен иск о признании заключенным договор купли-продажи жилого помещения, когда истец не смог представить такой документ и утверждал, что он его потерял11.
Российское законодательство иначе подходит к решению данного вопроса. Требование к форме договора продажи недвижимости состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Обязательное нотариальное удостоверение сделок в ГК РФ осталось лишь для оформления всех договоров ренты, независимо от того, является их объектом недвижимость или иное имущество.
С.А. Хохлов полагает, что здесь, как и в других странах, где для некоторых договоров тоже введено обязательное нотариальное удостоверение, учитывается, что это договоры сложные, долгосрочные, заключаемые на длительный срок и длительно исполняемые. Поэтому для этих договоров нужно более стабильное их оформление и удостоверение12.
Отказ законодателя РФ от нотариального удостоверения сделок, предметом которых является недви-
жимость, разделил мнение ученых. О необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью высказываются многие авторы13. Отличие нотариального удостоверения сделок от их государственной регистрации заключается в различных функциях нотариуса и регистратора14. Функции нотариусов при удостоверении договора шире15. Необходимость установления нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и определения момента заключения договора купли-продажи недвижимости в жилой сфере с моментом его нотариального удостоверения подчеркивается некоторыми авторами16.
Учитывая особую ценность и значение объектов недвижимости как для отдельных лиц, так и для общества в целом, а также недостаточный уровень правовых знаний субъектов гражданских отношений, законодатель Грузии постарался усилить защиту законных интересов участников рынка недвижимости, введя по существу двухступенчатый контроль над совершением данных сделок, предусматривающий государственную регистрацию перехода права собственности вместе с нотариальным удостоверением договора. Такой подход автору данной статьи представляется наиболее правильным.
В качестве отрицательных последствий участия общественной власти при совершении сделок называют медленность гражданского оборота. Еще Д.И. Мейер подчеркивал, что необходимость участия общественной власти в совершении сделок неминуемо влечет медленность в гражданских оборотах. И чем больше требуется вмешательство такой власти, тем эта медлительность ощутительней. Одну из причин участия государства в совершении сделок автор называет финансовыми соображениями, так как при продаже недвижимого имущества правительство получает 4% с цены имущества, что позволяет усилить косвенные налоги17.
Современные противники также называют среди отрицательных последствий нотариального удостоверения сделок с недвижимостью финансовое обременение сторон.
С.А. Хохлов полагает, что государственная регистрация должна выполнять функцию контроля и это будет стоить гораздо дешевле, чем при предварительном обращении к нотариусу за нотариальным удостоверением сделки с недвижимостью или за нотариальным удостоверением перехода прав на недвижимость18.
В данном случае просто необходимо снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Высказывалось мнение о целесообразности установить государственную пошлину за действия нотариуса в твердом размере, независимо от цены договора.
В современном законодательстве Грузии размер пошлины зависит от цены предмета договора и не является фиксированной суммой. Согласно п. 1 ст. 2 Закона «Об определении оплаты выполнения нотариальных действий»19 «объем оплаты устанавливается на основании стоимости предмета (вещи или права) сделки или определенной суммой-ставкой. Для отдельных сделок предусмотрено, от какого процента стоимости предмета сделки будет исчисляться оплата
деятельности нотариуса. Однако в любом случае эта сумма не должна превышать 10 000 лари». Основой стоимости сделки является сумма, заявленная самими сторонами. Согласно ст. 5 вышеуказанного Закона «стоимость сделки при выполнении нотариальных действий является заявленная сторонами стоимость ее предмета». В некоторых случаях закон предусматривает установление цены в соответствии с Налоговым кодексом, в случае «... явного несоответствия стоимости предмета при заявлении...»20.
В установленных законодательством России случаях необходима регистрация не только права собственности на недвижимую вещь в публичном реестре, но и регистрация договора. Требование о государственной регистрации распространяется на договор о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). При этом момент регистрации будет считаться моментом заключения договора. «Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора, именно с момента такой регистрации последний считается заключенным»21.
В грузинском законодательстве отсутствует требование к регистрации самой сделки с недвижимостью. Такое требование представляет большую защиту оборота недвижимости, но затягивает совершение сделки. Против государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости высказываются многие ученые22.
Гражданское законодательство России и Грузии предусматривает регистрацию права собственности на недвижимость в государственном реестре23. Саму регистрацию права собственности грузинские ученые рассматривают как юридический факт, приравненный к факту передачи движимой вещи24: момент заключения договора совпадает с моментом его удостоверения, составлением договора в нотариальной форме.
Аналогичное правило распространяется, согласно гражданскому законодательству РФ, на продажу нежилых помещений (кроме договора продажи предприятия). Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551).
В.В. Витрянский подчеркивает, что для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации25.
П.В. Скиба определяет государственную регистрацию прав на недвижимость как акт государственного органа, легализующий и подтверждающий перед третьими лицами возникшее правоотношение, наступление правовых последствий, которых желали стороны26. Аналогичное пояснение дает судебная практика27.
1 saqarTvelos sahaero kodeqsi 1996 wlis 29 oqtomberi #462-Is (parlamentis uwyebani, #27-28/4, 21 noemberi, 1996, gv.69).
2 saqarTvelos sazRvao kodeqsi 1997 wlis 15 maisi #7l5-IIs (parlamentis uwyebani, #25-26 14 ivnisi, 1997w.)
3 В гражданском кодексе Грузии на русском языке (отв. ред. Л. Чантурия. Тбилиси: Самартали, 1998) допущена ошибка при переводе. Слово «заверенный» должно быть заменено на «удостоверенный», так как это два различных нотариальных действия.
4 axvlediani z. saqarTvelos samoqalaqo kodeqsis komentari. wigni meore. gamomcemloba «samarTali», Tbilisi. 1999. gv. 118-119.
5 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Классика российской цивилистики. — М.: Статут, 2000.
6 Wanturia l. Sesavali saqarTvelos samoqalaqo samarTlis zogad nawilSi. gamomcemloba ,,samarTali,,, Tbilisi. 1997. Gv. 352—353.
7 saqarTvelos uzenaesi sasamarTlos gadawyvetilebani 2001w. №7 — vk/164-01.
8 saqarTvelos uzenaesi sasamarTlos gadawyvetilebani 2001w. 6 aprili, #vk/182-01.
9 saqarTvelos kanoni #1459-II s, parlamentis uwyebani #25-26 15.07.1998, gv.11.
10 saqarTvelos uzenaesi sasamarTlos gadawyvetilebani 2001w. #2-vk/722, gv.83.
11 saqarTvelos uzenaesi sasamarTlos gadawyvetilebani 2001w. №7 — vk/216-01, gv.716.
12 Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / под ред. А.Л.Маковского. — М.: Родос. 1998. (автор главы — С.А. Хохлов).
13 Феоктистова Т. Нотариус — охранитель частных интересов // Российская юстиция. 1998. №5; Сучкова Н. О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Право и экономика. 1998. №3; Карамы-шева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые аспекты создания и ведения государственного и земельного кадастра РФ в условиях рынка // Государство и право. 1998. № 3; Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с прак-
тическими комментариями / В.Г. Шабалин , О.Н. Са-мохин, Е.А. Шамонова, А.К.Кузьмина. — М.: Омега-Л, 2008.
14 Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. — М.: Юрайт, 2008; Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров / В.Г. Шабалин, О.Н. Самохин, А.К. Кузьмина. — М.: Омега-Л, 2008.
15 Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости. Дис... канд. юрид. наук. — Томск, 2001.
16 Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости. Современные правовые проблемы. Автореф. дис. канд. юрид. наук. — Волгоград. 2002; Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения. Автореф. дис. канд. юрид. наук. — М. 2007.
17 Мейер Д.И. Указ. соч.
18 Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / под ред. А.Л. Маковского. — М., Родос, 1998. (автор главы — С.А. Хохлов).
19 saqarTvelos kanoni # 1417-IIs 1998. 11 ivnisi, saqarTvelos parlamentis uwyebani 1998. #25-26.
20 См.: п. 2 и п. 4 Закона «Об определении стоимости нотариальных действий».
21Болтанова Е.С. Указ. соч. С.112—113.
22 Борисенко А.В. Указ. соч.; Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореф. дис. канд. юрид. наук. — М., 2001; Болтанова Е.С. Указ. соч.; Сы-ро-доев Н.А. Регистрация прав на землю и иное недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.
23 См. ст. 184 ГК Грузии.
24 zoiZe b. qarTuli sanivTo samarTali. Tbilisi, gamomcemloba «mecniereba». 2003. Gv.136.
25 БрагинскийМ.И., ВитрянскийВ.В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения. — М.: Статут, 2001.
26 Скиба П.В. Указ. соч.
27 Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКАМИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ СХЕМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Т.С. УГРИН,
Строительство многоквартирных домов с привлечением средств участников долевого строительства является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий. По данным Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, оно выступает в качестве одного из направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
С момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) по настоящее время проблемы, возникающие в ходе неисполнения за-
кандидат юридических наук, доцент;
А.А. ЛЕВИН
стройщиками принятых на себя обязательств, влекут многочисленные нарушения прав и законных интересов участников долевого строительства. В связи с этим участие в долевом строительстве является весьма рискованным. По оценкам общественной организации «Комитет пострадавших дольщиков», в России насчитывается около 80 тыс. пострадавших участников долевого строительства.
Теоретически Закон № 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и направлен на повышение ответственности застройщиков, а также укрепление правовых гарантий для участников долевого строительства. Однако гарантии прав участников долевого строительства обеспечиваются не в полной мере, так как после принятия этого закона большинство застройщиков любыми способами стремятся мини-
