CC BY
2
УДК 347.454.3.
Князева С.А. студент магистрант 2 курса юридический факультет ФГБОУ ВО «Рязанский государственный университет имени С.А.
Есенина»
ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ РЕФОРМИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА ЗАСТРОЙЩИКА
Аннотация: в статье рассматриваются последние изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере строительства объектов недвижимости. Особое внимание автор уделяет модернизации Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в свете которых в значительной степени ужесточаются требования к застройщикам.
Ключевые слова: строительство недвижимости, договор долевого участия, застройщик, Закон 214-ФЗ.
Knyazeva S.A.
Ryazan State University named after S.A. Esenin faculty of law, graduate student Russia, Ryazan
LEGAL ANALYSIS OF THE REFORM IN THE AREA OF EQUITY PARTICIPATION IN THE CONSTRUCTION OF REAL ESTATE. THE CHANGE OF THE LEGAL STATUS OF DEVELOPER
Abstract: the article deals with the latest changes in the legislation regulating relations in the field of construction of real estate. The author pays special attention to the modernization of the Federal law №214-FZ "on participation in shared construction of apartment buildings and other real estate objects and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation", in the light of which the requirements for developers are significantly tightened.
Keywords: real estate construction, equity participation agreement, developer, law 214-FZ.
В последние годы правовое регулирование отношений на рынке недвижимости претерпевает значительные изменения: повсеместное распространение участия граждан в инвестировании строительства многоквартирных домов требует от государства особого внимания и даже вмешательства, целью чего является защита прав таких граждан, в обиходе называемых «дольщиками». Безусловно, на стадии строительства недвижимости или даже еще при проведении согласовательных процедур
стоимость объекта недвижимости - жилого или нежилого помещения, жилого дома заметно ниже, чем после введения объекта в эксплуатацию.
При этом, желая приобрести недвижимость на стадии ее строительства, граждане заключают с застройщиками различные договоры, которые на практике и в цивилистике получили название «договор об инвестировании строительства жилья», и подразделяются на договор о долевом участии в финансировании строительства, договор о долевом инвестировании, договор о долевом участии в инвестициях в строительство дома, договор об инвестиционном участии в строительстве" и др. Нельзя не заметить, что у всех перечисленных договоров совпадает предмет: лицо (инвестор) передает денежные средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.
На сегодняшний день отсутствует доктринальное единство взглядов касаемо правовой природы подобных договоров: являются ли они особым видом440 гражданско-правовых договоров или могут быть квалифицированы по признакам уже существующих договорных конструкций и рассмотрены как смешанные договоры, либо выступают не более чем поименованным гражданско-правовым договором441, но в сфере строительства жилья (договор купли-продажи будущей вещи, договор строительного подряда, договор простого товарищества, договор возмездного оказания услуг, предварительный договор и т.п.)442
Наиболее предпочтительным представляется мнение о том, что такие договоры имеют особое положение в отечественном праве, так основной их вид - договор долевого участия в строительстве является предметом регулирования самостоятельного нормативного акта - Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Говоря о договорах долевого участия в строительстве, нельзя не отметить, что с 1 июля 2017 года изменились правила участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Более того, 20 октября 2017 года создали Фонд, который формирует из взносов застройщика компенсационный фонд. Также ряд изменений пока не вступил в силу, но во
440 См. напр.: Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6; Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4; Козлова Е.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2013. С. 165.
441 См.: Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.
442 Подробнее см.: Муравьев Б.В. Указ. соч.
второй половине 2018 года уже начнет действовать. Рассмотрим эти изменения в соответствии с очередностью вступления в силу.
Прежде всего, необходимо указать, что в зависимости от того, подал ли застройщик в Росреестр на регистрацию договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком до того, как создали фонд, - до 20 октября
2017 года, есть два режима применения Закона № 214-ФЗ
Первый вариант: если застройщик подал в Росреестр договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком до 20 октября 2017 года. Если застройщик заключил договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком до того, как создали Фонд, для него действует прежняя редакция Закона № 214-ФЗ, то есть без учета изменений, которые внес Закон о фонде (ч. 7 ст. 25 Закона о фонде).
Если такой застройщик подал в Росреестр договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком до 20 октября 2017 года, то он не обязан платить взносы в компенсационный фонд (ч. 5 ст. 25 Закона о фонде). Он, как и прежде, обязан страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка (ч. 8 и 17 ст. 25 Закона о фонде).
В текущей редакции Закона № 214-ФЗ отменили обязанность застройщика страховать свою гражданскую ответственность или оформлять поручительство банка. Однако застройщик, который не обязан перечислять взносы в компенсационный фонд, по-прежнему должен выбирать из этих способов исполнения обязательства по передаче объекта (ч. 17 ст. 25 Закона о фонде). Статья 15.2 в Законе № 214-ФЗ утратила силу, но ее части полностью скопировали в части 18 и 19 статьи 25 Закона о фонде. Статья 15.1 в Законе № 214-ФЗ утратила силу, но ее части скопировали в части 20-25 статьи 25 Закона о фонде.
Если же застройщик подал в Росреестр договор долевого участия в строительстве с первым дольщиком после 20 октября 2017 года, то к нему применяются новые нормы.
Кроме того, есть две группы норм. Одни нормы установили обязанности, которые появятся у любого застройщика с 1 января
2018 года. Другие нормы начнут действовать при условии, что застройщик получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 25 Закона о фонде).
С 1 июля 2017 года ужесточены требования к застройщику: установлен запрет на принятие денежных средств дольщиков при определенных условиях: если застройщик: находится в процессе ликвидации; имеет решение арбитражного суда: о введении одной из процедур, которые применяют в деле о банкротстве; о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; состоит в реестре: недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей); недобросовестных участников аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка; имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который
превышает 25 процентов балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период; привлекает к работе в качестве руководителя и главного бухгалтера лиц: с судимостью за экономические преступления; с судебным запретом занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства. Перечень таких ограничений установили пункты 2-8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Эти ограничения касаются застройщика, только если он привлекает деньги для строительства дома, по которому договор с первым дольщиком зарегистрировали в Росреестре после 2017 года (п. 3 ст. 6 Закона № 304-Ф3).
Помимо этого, определен размер уставного капитала в зависимость от объемов строительства (минимальный уставный капитал при застройке 200 тыс. кв. м - 1,5 млрд). Законодатель установил минимальный размер уставного капитала застройщика (ч. 2.1 ст. 3 Закона №2 214-ФЗ). Он зависит от объемов строительства. Застройщик не вправе принимать деньги дольщиков, если не оплатит уставный капитал в необходимом размере (п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если у застройщика нет возможности внести уставный капитал, то он вправе заключить договор поручительства, и тогда уставные капиталы поручителей и иных связанных лиц суммируются. Застройщику все равно нужно обеспечить свою деятельность в размере минимального уставного капитала, но уже за счет суммы: полностью оплаченного собственного уставного капитала и полностью оплаченных уставных капиталов поручителей и сопоручителей и иных застройщиков, которые также заключили с указанными поручителем или сопоручителями договоры поручительства. Такие правила установил пункт 1 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.
Кроме того, введены новые ограничения по рекламе застройщика. Застройщик обязан использовать в рекламе, которая связана с привлечением денег дольщиков, индивидуализирующее коммерческое обозначение (подп. 1 ч. 1 ст. 20 Закона № 214-ФЗ). Если речь идет о рекламе конкретного объекта, то застройщик должен использовать коммерческое обозначение, которое индивидуализирует объект (группу объектов) капитального строительства. Так, в рекламе строительства многоквартирных домов застройщик должен указать наименование жилого комплекса (подп. 1 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ). Такие же изменения законодатель внес и в часть 7 статьи 28 Федерального закона от 13 марта 2006 г. №2 38-ФЗ «О рекламе» (далее - Закон о рекламе). Кроме того, застройщику запрещено рекламировать объект до того, как он получит заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установил Закон № 214-ФЗ (ч. 8 ст. 28 Закона о рекламе). А запрет на рекламу объекта до публикации проектной декларации убрали. Сохранили запреты, которые были в прошлой редакции Закона о рекламе. Запрещено рекламировать объект: до даты выдачи разрешения на строительство и
регистрации права собственности или права аренды на земельный участок под строительство.
Застройщикам разрешено не иметь установленный уставный капитал, если он заключит договор поручительства, а также привлекать деньги дольщиков при помощи эскроу-счетов. Закон № 214-ФЗ разрешил застройщикам с 1 июля 2017 года привлекать деньги дольщиков через размещение их на счетах эскроу (ст. 15.4-15.5). Застройщик вправе получить в банке целевой кредит на строительство. Дольщики платят не застройщику, а депонируют стоимость объекта в банк на специальный счет. Застройщик получит деньги только после того, как выполнит обязательство перед дольщиками. Если застройщик выбирает привлекать деньги на конкретный объект через размещение их на счетах эскроу, то это нужно сделать в отношении всех дольщиков (ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Нельзя принимать деньги выборочно: от одних дольщиков наличными, а от других - на счета эскроу
Кроме того, предусмотрено создание Единого реестра застройщиков.
В дополнение к вышеизложенному, отметим, что ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов. В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».
Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации. Добавляется ограничительное условие: «один застройщик - одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные
бумаги.
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.
Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками - теперь это «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан - участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.
Учитывая вышеизложенное, нельзя не заметить, что, ужесточая требования к застройщикам, законодатель стремится оградить граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, от нарушений их прав: по состоянию на начало 2018 года таковых насчитывается более четырех десятков тысяч. Подводить итоги реформе пока рано, однако, наиболее объективным показателем, на наш взгляд, будет значительное изменение указанного количества «обманутых дольщиков».
Использованные источники:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // СПС КонсультантПлюс
2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС КонсультантПлюс
3. Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.
4. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов
договоров // Адвокат. 2008. N 4;
5. Козлова Е.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2013. С. 165.
6. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6;
УДК 323.2
Облогин С.Ю. студент магистрант 2 курса факультет Политологии Южно-Российский институт управления Российская академия народного хозяйства и государственной
службы
Россия, г. Ростов-на-Дону НАЦИЕСТРОИТЕЛЬСТВО В СИНГАПУРЕ
Аннотация: В статье рассматривается опыт государства Сингапур в построении единой сингапурской нации. Дается краткий исторический обзор истории Сингапура. Рассматривается возможность применения опыта в области национальной политики Сингапура в Российской Федерации.
Ключевые слова: национальная политика, нациестроительство, межнациональные отношения, взаимоуважение.
Oblogin S. U.
Student
2 year of Master's Degree in Political science Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration Russia, Rostov-on-Don city NATION BUILDING IN SINGAPORE
Abstract: The article examines the experience of Singapore in building a single Singaporean nation. There is given a brief historical overview of the history of Singapore. The possibility of applying the experience in the field of national policy of Singapore in the Russian Federation is considered.
Key words: national policy, nation building, interethnic relations, mutual respect.
Сингапур - крошечное островное государство, обладающее одной из самых высокоразвитых экономик в мире. Столь высокое развитие Сингапура делает его главным экономическим центром Юго-Восточной Азии, привлекающим к себе трудовых мигрантов из близких и дальних стран.
Согласно Конституции Сингапур является многонациональным государством. В этническом отношении его население подразделяется на три
