CC BY
8
УДК 351.778.533
КОНДРАТЬЕВ А. В., ТРЕЗОРОВА О. Ю. KONDRATYEV A. V., TRESOROVA O. Yu.
ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ПО ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ
AMENDMENTS TO THE LEGISLATION ON IMPLEMENTATION OF SHARE-BUILDING: PLUSES AND MINUSES
Аннотация. В статье представлен обзор изменений, вносимых в федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Рассмотрены положительные аспекты изменений как для застройщиков и дольщиков, так и для всех участников процесса долевого строительства. Наряду с положительными моментами, отражены ожидаемые негативные последствия вносимых изменений, а также противоречия, вызываемые данными изменениями в предпринимательской среде.
Ключевые слова: долевое строительство, 214-ФЗ, уставный капитал застройщика, девелопер.
Summary. The article provides an overview of the amendments to Federal Law No. 214-FZ «About participation in shared-equity construction of apartment houses and other real estate objects». Positive aspects of changes for developers and shareholders, and for all participants in the process of share-building are considered. Along with the positive aspects, the expected negative consequences of the changes, as well as the contradictions caused by these changes in the business environment are reflected.
Keywords: share-building, No. 214-FZ, authorized capital of the developer, the developer.
Одной из популярных форм застройки объектов является долевое строительство. Долевое строительство - форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация привлекает денежные средства дольщиков для строительства объектов.
Многочисленные нарушения прав дольщиков стали причиной принятия закона № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве [3]. Можно выделить несколько причин, повлиявших на принятие закона. Во-первых, у дольщиков не было правовой поддержки до принятия закона. Во-вторых, фирмы-застройщики могли распоряжаться денежными средствами не по назначению, сдача
объектов строительства происходила не в установленные сроки, также качество построенных объектов не соответствовало параметрам, указанным в контракте. В-третьих, дольщикам до принятия закона зарегистрировать право собственности на новое жилье было проблематично. Это связано с тем, что фирма-застройщик начинала строительные работы без оформления документации на участок или необходимых разрешений.
В соответствии с законом № 214-ФЗ застройщик обязан оформлять документы до того, как будут привлекаться денежные средства. Данный Федеральный закон направлен на обеспечение надлежащего качества работ, а также сроков их реализации. Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» защищает права дольщиков.
В настоящее время приобретение жилья в доме, который строится в соответствие с законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», является самым надежным способом.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства [3].
Почти каждый год законодатели вносят изменения в 214-ФЗ, тем самым ужесточая требования к застройщикам. Очередные изменения были приняты в 2016 году, которые существенно отразились как на застройщиках, так и на дольщиках.
Одним из изменений обновленной версии 214-ФЗ является то, что данный закон распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки. Жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования [1].
Также с 1 января 2017 года под данный закон попадают жилищно-строитель-
ные и накопительные кооперативы. Это связано с тем, что сфера работы жилищностроительных кооперативов является довольно непрозрачной и требует дополнительного внимания.
Следующее изменение - открытие эскроу-счетов в банке. По договору счета эскроу банк открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям и в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты [4].
Еще одно новшество - компания-застройщик обязана публиковать на сайте следующие документы: разрешение на ввод домов в строй, проектная декларация, договор долевого участия.
Положительные изменения для дольщиков - четкое определение срока передачи средств, а именно, после регистрации договора в Росреестре.
Следующая новация связана с тем, что при передаче квартиры застройщик обязан вручить покупателю инструкцию по ее эксплуатации.
Также изменения коснулись и цены квартиры. Теперь цена квартиры указывается как произведение стоимости единицы площади на общую площадь жилья. Это позволит избежать неоправданных дополнительных выплат.
Теперь 214-ФЗ предусматривает создание фонда для защиты интересов дольщиков, которые не дождались квартир и потеряли деньги.
Наиболее важное изменение для застройщиков связано с установлением дополнительных требований к уставному капиталу. Уставный капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. До внесения последних изменений в 214-ФЗ застройщики многоквартирных
домов могли иметь уставный капитал в размере всего 10 тыс. рублей.
На стадии обсуждения законопроекта выдвигались предложения установить минимальный размер капитала на уровне ниже 5% от общей стоимости строительства объекта. Причем для определения общей стоимости строительства объекта предполагалось выводить определенную среднюю стоимость одного квадратного метра для соответствующего региона. В итоге было принято решение установить минимальный
По мнению авторов данной работы, увязка размеров уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений не является корректной, поскольку застройщик строит не на собственные, а на кредитные деньги, средства дольщиков переводятся на счет банка, а застройщик при этом застрахован. Это приведет лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, в конечном счете, увеличению цены продажи для конечного покупателя.
В соответствии со статьей 66.2 ГК РФ [2], уставный капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законом об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах, а значит 10 тыс. рублей.
Правило о том, что весь уставный капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, по какой-то причине не введено. А значит, часть уставного капитала может
размер уставного капитала застройщика в зависимости от площади, и, соответственно, стоимости объекта. Требования к уставному капиталу представлены в таблице 1.
В соответствии с новыми изменениями минимальная сумма капитала составляет 2,5 млн. рублей для строительных объектов не больше 1500 кв. метров. Максимальный размер уставного капитала определен на уровне 1,5 млрд. рублей, это для застройщиков, у которых объем новостроек превышает 500 тыс. кв. метров.
оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться и терять в цене. Составить уставный капитал могут: объекты недвижимого и движимого имущества, находящиеся на балансе фирмы, различные материалы, нематериальные активы (НМА), принадлежащие компании, приобретенные неликвидные активы, незавершенное строительство. Такое имущество гарантировать интересы кредиторов застройщика может весьма условно. В данном случае получается, что изменение минимального размера уставного капитала выступает как способ укрупнения рынка строительства, а не как попытка реально защитить интересы дольщика. Безусловно, данное нововведение является достаточно полезным и направлено на то, чтобы уберечь рынок жилья от фирм-однодневок, которые открываются с целью получить деньги от покупателей и потом исчезнуть с полученной суммой денег. Однако при таких условиях будет затруднен выход на рынок и для «честных» фирм, но относящихся к объектам малого и среднего бизнеса.
Таблица 1
Минимальный размер уставного капитала_
Площадь объекта долевого строительства, кв. м Размер уставного капитала, руб.
1500 2,5 млн.
2500 4 млн.
10000 10 млн.
25000 40 млн.
50000 80 млн.
100000 150 млн.
250000 400 млн.
500000 800 млн.
От 500000 1,5 млрд.
В соответствии с 214 ФЗ строительным предприятиям придется строго придерживаться сроков строительства своих объектов, указанных в полученных разрешениях на строительство. Ритмичная и бесперебойная работа предприятия будет возможна только в случае соблюдения данных сроков, так как любое вынужденное продление разрешения на строительство повлечет за собой невозможность осуществления начала строительства нового объекта недвижимости, так как существует привязка объемов строительства к уставному капиталу. В соответствии с данным законом строительные организации не смогут параллельно вести строительство нескольких объектов недвижимости, если их совокупная площадь превышает установленный законодательством максимум для размера уставного капитала конкретной фирмы. Таким образом, руководства строительных организаций будут вынуждены точно планировать последовательность и сроки всех своих строительно-монтажных работ, а это довольно сложная задача.
214-ФЗ со всеми внесенными изменениями на данный момент способствует монополизации строительного рынка крупными компаниями и, как следствие, вытеснению предпринимателей малого и среднего бизнеса, что несколько противоречит политике государства в данном вопросе. Другим негативным моментом выступает рост финансовых и административных издержек строительства, и, как следствие, возможное снижение качества строительных услуг и увеличение стоимости квадратного метра жилья для покупателей.
Кроме того, следует отметить, что ожидаемые изменения 214-ФЗ вряд ли будут последними в данном нормативном акте.
Последние изменения в 214-ФЗ вынуждают застройщиков работать совершенно по другим правилам, поэтому разработка новой финансовой стратегии предприятия сегодня является наиболее важным вопросом для каждой строительной организации.
Очевидно, у девелоперов возникают дополнительные проблемы с финансирова-
нием их проектов. По отзывам банкиров, риэлтеров и представителей застройщиков, участники рынка пока не вполне готовы к изменениям в законодательстве. Строителям придется выстраивать новые каналы получения ликвидности, банкирам - пересматривать правила предоставления кредитов - как ипотечных для физических лиц, так и корпоративных для застройщиков. Переходить на новые схемы предстоит и риэлтерам. Быстро это не произойдет, поэтому рынок какое-то время будет «штормить» и продажи объектов ожидает небольшое снижение. Планируя свою финансовую стратегию, де-велоперы на время переходного периода, скорее всего, сократят количество новых проектов.
Литература
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040 / (дата обращения: 16.11.2017).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_9027/ (дата обращения: 15.11.2017).
3. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ [Электронный ресурс]. -URL: http://base.garant.ru/12138267/ (дата обращения: 17.11.2017).
4. Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. - URL: https://giod.consultant.ru/ documents/3711483 (дата обращения: 10.11.2017).
