CC BY
32
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОБЛЕМНЫХ ВОПРОСОВ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ
КОМИССИИ
Г.А. Могилевский, канд. юрид. наук, доцент
Новосибирский ордена Жукова военный институт имени генерала армии И.К. Яковлева войск национальной гвардии Российской Федерации Сибирский государственный университет путей сообщения (Россия, г. Новосибирск)
Б01:10.24412/2500-1000-2022-10-3-142-144
Аннотация. Раскрытие содержания позиции законодателя и правовой позиции отдельных авторов, а так же рассмотрение правоприменительной практики в публикации основных положений договора комиссии позволяют определить субъектный состав и содержание их реальных действий по правомерному переходу права собственности на недвижимое имущество при реализации данного вида обязательственных правоотношений
Ключевые слова: договор комиссии, законодательные положения, правоприменительная практика, переход права собственности, государственная регистрация, комитент, комиссионер, третьи лица, номинальный держатель
Правовой основой разрешения проблемных вопросов перехода прав на недвижимое имущество по договору комиссии служит легальное узакононение данного гражданско-правового обязательства в ч. 1 ст. 990 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в соответствии с которой «по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента» [1]. Из этой позиции законодателя следует, что предметом договора комиссии является осуществление сделок комиссионером за счет комитента, при этом в ст.ст. 990 (п. 2) и 996 (п. 1) ГК РФ речь идет о вещах, товарах и другом имуществе как предмете договора комиссии. Вместе с тем, в литературе договор комиссии относится к договорам, предметом которого являются действия [2]. В связи с этим, вполне объективно мнение отдельных авторов, в соответствии с которым «...на комиссионере лежит обязанность выставить товар на продажу, подыскать контрагента для покупки, соблюсти все требования законодательства по договору комиссии при совершении сделки. При этом определение предмета договора
комиссии оказывает влияние предмет и характер сделки, которую комиссионер должен заключить. Предметом договора комиссии является деятельность комиссионера, то есть оказываемая им посредническая услуга, направленная на заключение сделки, а не сама сделка как результат деятельности комиссионера» [3].
Однако, ни вышеизложенная позиция законодателя, ни суждения упоминаемых авторов не раскрывают проблемного вопроса перехода прав собственности на недвижимое имущество при реализации или покупки его по договору комиссии. Об этом наглядно свидетельствует правоприменительная практика. Так, Общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (комитент) - истец, обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности акционерного общества «Символ» (покупателя) - ответчик, на нежилое помещение.
Между истцом и индивидуальным предпринимателем N (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения. Во исполнение договора комиссии предприниматель N заключил договор купли-продажи с ответчиком, после чего
комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы. Регистрация перехода права состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Истец полагал, что комиссионер нарушил его интересы, продав имущество по цене, ниже той, которая сложилась на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи. Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации права распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя.
Суд удовлетворил иск, признав, что право собственности на нежилое помещение к приобретателю не перешло. При этом в результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником [4].
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
По действующему ГК РФ нет института
номинального или временного собственника недвижимости. И по договору комиссии недвижимость не может поступать в собственность комиссионера.
При этом, в обороте, например, бездокументарных ценных бумаг для передачи бумаг комиссионеру с сохранением видимости того, что он не является управомо-ченным лицом по этим бумагам, служит институт «номинального держания».
Появление номинального держателя было предопределено там, где требовалось участие комиссионера в операциях с нематериальными объектами (правами). Эта фигура закрепляет совершенно несвойственное для имущественных прав разделение на фактическое обладание по аналогии с обладанием вещью (номинальный держатель - комиссионер) и юридическое обладание, характерное для правообладателя в буквальном смысле слова (всегда является комитент).
Даже когда законодатель говорит о переходе на комитента прав и обязанностей, принятых на себя комиссионером по сделке во исполнение комиссионного поручения (абз. 6 ст. 1002 ГК РФ), то имеется в виду именно переход этих прав, т.е. смена субъекта, которая происходит не в силу специальной сделки (цессии или перевода долга), а на основании закона при наступлении указанного в нем события (банкротство комиссионера). Если бы права принадлежали комитенту, никакой переход, разумеется, не требовался бы. Юридически эти права - комиссионера, и существует специальное правовое средство, которое передает их комитенту. Аналогичным образом, признав, что передаваемое на комиссию обязательственное право продолжает оставаться правом комитента, то и необходимо признать, что обязательственные права из заключаемых комиссионером сделок принадлежат тому же комитенту, ибо нет оснований в одной ситуации использовать противоположный подход к двум тождественным явлениям. А это входило бы в прямое противоречие с существующим регулированием.
Таким образом, аргументы, приведенные выше в отношении обязательственных прав, сохраняют свое значение и для ис-
ключительных прав (интеллектуальной таких объектов, как правило, происходит собственности), поскольку отчуждение по правилам о договоре купли-продажи.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) //Собрание законодательства РФ. 1996. №5, ст. 410.
2. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. О.А. Красавчикова. 3-е изд. Т. 2. - М., 1985. - 320 с.
3. Белов В.А. Понятие и виды торговых договоров. Курс лекций. Учебное пособие. - М, 2020. - 26 с.
4. Решение Федерального суда общей юрисдикции Советского района г. Новосибирска по деду № А-4521-34 от 26.05.2022 г. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.sudact.ru.
LEGAL REGULATION OF PROBLEMATIC ISSUES OF TRANSFER OF OWNERSHIP OF REAL ESTATE UNDER THE COMMISSION AGREEMENT
G.A. Mogilevskiy, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor
Novosibirsk order of Zhukov of the Military Institute named after army general I.K. Ya-kovlev of the National Guard of the Russian Federation Siberian State University of Railway Engineering (Russia, Novosibirsk)
Abstract. Disclosure of the content of the position of the legislator and the legal position of individual authors, as well as consideration of law enforcement practice in the publication of the main provisions of the commission agreement allowed the author to determine the subject composition and content of their real actions on the legal transfer of ownership of real estate in the implementation of this type of obligation legal relations.
Keywords: commission agreement, legislative provisions, law enforcement practice, transfer of ownership, state registration, comitent, commissioner, third parties, nominee holder.
