CC BY
35ОВЧИННИКОВ Алексей Александрович,
кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации е-mail: mail@law-books.ru
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Аннотация. Статья посвящена оценке значения правового регулирования отношений, возникающих при банкротстве застройщика, а также проведен анализ правового механизма гарантий прав инвесторов.
Ключевые слова: инвестиционная деятельность, защита прав, застройщик, строительство, правовые гарантии, долевое строительство.
OVCHINNIKOV Alexey Aleksandrovich,
PhD in Law,
associate Professor of the Department of legal regulation of Economic operations, Financial University under the Government of the Russian Federation
THE LEGAL REGULATION OF RELATIONS ARISING FROM THE BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER
Annotation. The article is devoted to assessing the importance of legal regulation of relations arising from the bankruptcy of the developer, as well as an analysis of the legal mechanism for guaranteeing the rights of investors.
Key words: investment activity, protection of rights, builder, construction, legal guarantees, shared construction.
Практика жилого строительства резко изменилась с возникновением и развитием новых экономических отношений в России. Объекты строительства стали многократно расти, так как потребность в жилье у российских граждан очень высока. Так, в 2010 г. было построено порядка 225 тыс. м2 квартир, а в 2018 г. зафиксировано около 450 тыс. м2 построенных квартир1. Необходимость оформления отношений между застройщиком и его контрагентами в отдельный вид договора - договор об участии в долевом строительстве - обусловлена заинтересованностью населения в скорейшем решении жилищных проблем, а также недостаточностью соответствующих инвестиций строительных организаций. Отношения, складывающиеся на рынке долевого строительства, требовали адекватного правого регулирования.
Цели участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов могут быть различными, начиная от удовлетворения жилищной потребности до получения прибыли в будущем от перепродажи жилого помещения, которое по окон-
1 См.: Федеральная служба государственной
статистики. URL: http://cbsd.gks.ru
чанию строительства будет передано в собственность участника долевого строительства [1].
Законодатель уделяет особое внимание правовому регулированию деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство.
Динамика изменений, вносимых в основные законы, относящиеся к деятельности застройщика и урегулированию отношений, возникающих при его несостоятельности, подтверждает намерение законодателя как можно более детально регламентировать права и обязанности участников долевого строительства.
Основообразующим документом во всех сферах правовых отношений, в том числе в сфере долевого строительства и банкротства, выступает Конституция РФ, являясь первоисточником для всех последующих норм законодательства. Именно Конституция приравнивает всех перед законом и наделяет всех равными правами, позволяет защищать свои права и законные интересы всеми дозволенными законом способами и гарантирует защиту этих прав и интересов в судебном порядке, содержит разновидность прав собственности на землю и прочие природные ресурсы, охраняет это право законом и указывает на право
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2019
ПРАВО И ЭКОНОМИКА
неприкосновенности жилища. Кроме того, Конституция дает каждому право на использование своих способностей в предпринимательских и других законных интересах, право на различные виды объединений граждан, дает право таким объединениям иметь частную собственность1.
Говоря о существующих способах погашения требований участников строительства, следует выделить правовой механизм замены застройщика, целью которого является завершение строительства многоквартирного дома и последующая передача жилых помещений участникам строительства [2].
Гражданский кодекс РФ дает дефиницию и все виды юридических лиц, что в нашем случае необходимо, поскольку застройщиком долевого строительства в соответствии с законом может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Более того, именно в этом источнике мы найдем ответы на все вопросы, касающиеся возникновения юридического лица, его реорганизации и ликвидации2.
Если Конституция РФ устанавливает гарантию права наследования, то Гражданский кодекс, в одной из своих частей, содержит конкретные требования, условия и порядок совершения необходимых действий, с целью обеспечения этой гарантии3.
Согласно действующему законодательству, можно выделить следующие меры по предупреждению нарушения прав контрагентов застройщика: залог, банковское поручительство и страхование ответственности застройщика.
Так же надо сказать о важности понятия залога и всего, что с ним связано, так как это тоже содержится в Гражданском кодексе РФ и является одним из указанных в Законе об участии в долевом строительстве способов обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
Исполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве должно быть обеспечено при помощи залога. Отметим, что залог выступает в качестве обязательной составной части способа по обеспечению обязательств застройщика, наряду с которым застройщику предлагается выбрать поручительство банка4 или
1 См.: Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // СЗ РФ. - 2007. - № 30, ст. 3745.
2 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32, ст. 3301; 2008. - № 30 (ч. II), ст. 3616.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // СЗ РФ. -2001. - № 49, ст. 4552.
4 См.: Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-
ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных
страхование гражданской ответственности застройщика5.
Предметом залога выступает тот объект недвижимости, на котором по договору участия в долевом строительстве должен быть построен многоквартирный дом или иной объект недвижимости, т.е. объектом залога будет земельный участок, который на праве собственности, аренды или субаренды принадлежит застройщику - залогодателю. После того, как объект незавершенного строительства при государственной регистрации становится собственностью застройщика-залогодателя, этот объект незавершенного строительства также становится предметом залога, как и земельный участок, на котором этот объект недвижимости возведен.
Несмотря на достаточное обилие различных нормативно-правовых актов в данной сфере отношений, все-таки, как показывает практика, остаются некоторые моменты, которые все же не урегулированы, в связи с чем Пленумом Верховного Суда РФ принято постановление от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»6, которое отсылает нас к Закону РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»7, что еще раз подчеркивает момент участия граждан в договоре о долевом строительстве как непрофессиональных инвесторов.
Поскольку законодательство о долевом строительстве в России является достаточно молодым, соответственно и нормы по урегулированию отношений в случае несостоятельности застройщика тоже сформированы в отечественном законодательстве не так давно. В связи с этим данные нормативно-правовые акты постоянно подвергаются дополнениям и изменениям.
В настоящее время основной задачей совершенствования законодательства в данной отрасли представляется проведение «чистки» в рядах застройщиков с целью устранения на рынке строительных услуг недобросовестных участников. Стратегия по достижению данной цели прослеживается в ужесточении требований к деятельности застройщиков.
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2006. - № 156, ст. 3287.
5 См.: Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2012. - № 53 (ч. 1), ст. 7619.
6 См.: Росс. газ. - 2012. - № 156.
7 См.: СЗ РФ. - 1996. - № 3. ст. 140.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2019
Ключевой проблемой исследования, помимо прочего, является вопрос о защите прав граждан, заключивших ДДУ в отношении нежилого помещения. Данный вопрос неоднократно становился предметом обсуждений на законодательном уровне. Актуальным вопрос остаётся и по сей день.
В связи с тем, что все представленные государством способы и меры по обеспечению законных прав граждан, вступающих в правоотношения, заключая договор об участии в долевом строительстве, не обеспечивают абсолютную гарантию, предлагается создание дополнительных мер, которые, в свою очередь, станут еще больше ограничивать свободу деятельности застройщика.
Для этого следует разработать «дорожную карту», направленную на повышение грамотности лиц, которые выступают в данных правоотношениях непрофессиональными участниками. В таком документе необходимо отразить пошаговую инструкцию для желающих приобрести недвижимость согласно Закону об участии в долевом строительстве.
Предлагается разработать «дорожную карту» в двух направлениях:
1) методические рекомендации по выбору застройщика, где будет подробно расписано. на что следует обратить внимание при выборе контрагента, какие документы следует проанализировать и как правильно заключить договор об участии в долевом строительстве;
2) инструкция для участника долевого строительства (в случае, если подразумевать под участниками всех лиц, имеющих к застройщику требование, связанное с конкретным объектом строительства, если же под участниками понимать только лиц с требованиями о передаче жилых помещений и денежными требованиями, то инструкция для контрагентов застройщика) на случай, если в отношении застройщика будет введена процедура банкротства.
Необходимо отразить поэтапно действия такого лица с указанием на его права, сроки, уполномоченные органы управления, к которым следует обратиться за получением определенного документа. Необходимо детально изложить форму заявления, с которым лицу следует обращаться в суд, чтобы предотвратить нарушение
сроков, а также последующие возможные проблемы из-за неверного оформления требований. Так, например, на практике лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика, сталкивались со следующей проблемой: лицо, имеющее требование о признании собственности части объекта, находящегося в объекте строящегося многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение, указав в заявлении площадь жилья, указанную в договоре, который ранее был заключен между участником долевого строительства и застройщиком. После того, как объект долевого строительства был введен в эксплуатацию, а суд признал право собственности за лицом, зарегистрировать такое право на указанную недвижимость не удалось, так как площадь, указанная в требовании, и площадь фактическая после окончания строительства расходилась.
Подобных проблем, возникающих при защите прав гражданами, на практике возникает немало. В связи с этим предлагаем создание подробного документа, который будет изложен в доступном формате для лиц, в том числе не имеющих юридического образования.
Список литературы:
[1] Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2015. - С. 3.
[2] Барабина М.П. Проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - введение нового механизма замены застройщика при банкротстве // Право и экономика. - 2016. - № 7. - С. 23 - 26.
Spisok literatury:
[1] Altuhov A.V. Grazhdansko-pravovaya zashchita prav uchastnikov dolevogo stroitel'stva mnogokvartirnyh domov pri nesostoyatel'nosti (bankrotstve) zastrojshchika: dis. ... kand. yurid. nauk. - M., 2015. - S. 3.
[2] Barabina M.P. Problemy nezavershennogo stroitel'stva v ramkah dela o bankrotstve zastrojshchika - vvedenie novogo mekhanizma zameny zastrojshchika pri bankrotstve // Pravo i ekonomika. - 2016. - № 7. - S. 23 - 26.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2019
