CC BY
12
Использованные источники:
1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8654/11 от 15.11.2011 г. по делу № А27-7455/2010 // СПС «Консуль-тантПлюс», 2016.
3. Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС14-518 от 18.08.2014 г. // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
4. Определение Верховного Суда Российской Федерации № 307-КГ14-307 от 05.11.2014 г. // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
5. Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-КГ14-4260 от 25.11.2014 г. // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
6. Определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-КГ14-2268 от 13.10.2014 г. // СПС «КонсультантПлюс», 2016.
7. Ланг П.П. ПРАВИЛА ТОНКОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ // Юриспруденция в современном мире: проблемы и перспективы: сборник материалов Общероссийской научно-практической конференции. 15 января 2015 года / М.В. Торопов, отв. ред. - Тамбов: Изд-во Першина Р.В., 2015. - 141 с.
Пшеничных Ю.А., к. э.н.
доцент кафедра управления
ЧОУ ВПО Таганрогский институт управления и экономики
Россия, г. Таганрог ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
В данной статье раскрываются понятие управления многоквартирными домами, способы управления, основные правовые пробелы механизма управления многоквартирным домом.
Ключевые слова: Многоквартирный дом, управление многоквартирным домом.
Pshenichnykh Y.A., Ph. D., associate Professor of management CHOU VPO Taganrog Institute of management and Economics,
Russia, Taganrog LEGAL REGULATION OF THE MECHANISM OF MANAGEMENT OF APARTMENT HOUSES This article reveals the concept of management of apartment houses, management methods, the main legal gaps of the mechanism of management of an apartment house.
Key words: Apartment building, apartment building management
В свете нового жилищного законодательства существенные изменения произошли в правовом регулировании жилищных отношений по управлению многоквартирными домами, которые, с одной стороны, обеспечили адекватное отражение социально-экономических изменений в жизни общества, с другой - создали основу для их дальнейшей динамики и совершенствования. Однако это не означает совершенства жилищного законодательства в области обеспечения действенных гарантий и законных интересов участников правоотношений в жилищной сфере. Поэтому требуется тщательное изучение и осмысление как основополагающего источника законодательства, регулирующего жилищные правоотношения -Жилищного кодекса РФ, так и всего жилищного законодательства Российской Федерации [6].
Легальное определение понятия «управление многоквартирным домом» в ЖК РФ отсутствует, не смотря на то, что данному термину посвящен VIII раздел кодекса. Согласно постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» «под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме» [2].
В соответствии с п.1 ст. 161 ЖК РФ основная цель управления многоквартирным домом состоит «в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и решение вопросов пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» [1].
При анализе норм действующего Жилищного кодекса РФ следует упомянуть о пункте 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ, который указывает на то, что управление осуществляется в отношении общего имущества в многоквартирном доме, а не в отношении всего многоквартирного дома. Деятельность по управлению, таким образом, ограничивается лишь общим имуществом. Любые вопросы, связанные с управлением, ремонтом, содержанием помещений, принадлежащих собственникам на праве единоличной собственности (квартир, офисов), не входят в сферу управления многоквартирным домом [7].
Так же ЖК РФ не содержит ни понятия «многоквартирный дом», единства, по определению которого не наблюдается и в ученой среде, ни указания на то, что многоквартирный дом является разновидностью жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ). Определение данного термина можно встретить в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [3], согласно которому «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир,
имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме».
Таким образом, ЖК РФ не раскрывает центральных понятий в институте управления многоквартирным домом, который с каждым годом приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального хозяйства.
В п.2 ст. 161 ЖК РФ предусмотрены следующие способы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Таким образом, выбор способа управления многоквартирным домом основан на принципе диспозитивности. При этом законодатель устанавливает императивную обязанность такого выбора, вследствие отсутствия которого органы местного самоуправления наделяются правом проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации. Правила проведения конкурса утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75.
Так же, следует отметить, что в случае, если собственники не выбрали способ управления, и в данном доме более чем четыре квартиры, собственники обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация такого совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется, что так же может привести к злоупотреблениям.
Рассматривая способы управления многоквартирным домом, прежде всего, следует отметить непосредственное управление, которое основано на принципах самоуправления и предполагает, что собственники самостоятельно участвуют во всех организационно-управленческих процедурах (заключение договоров, проведение собраний, опросов жильцов и т.д) при осуществлении прав по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома. Данный способ считается наименее эффективным вследствие отсутствия полноценного механизма договорного регулирования. Помимо этого, сам процесс управления многоквартирным домом довольно сложен и требует наличия у собственников определенных знаний и опыта в сфере управления имуществом, которого, как правило, нет у обычных жильцов.
Второй способ управления многоквартирным жилым домом, по сути, является косвенным управлением посредством создания юридического лица в виде товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного или
жилищно-строительного кооператива (ЖК, ЖСК). При этом каждый собственник сохраняет за собой весь объем прав и обязанностей, а предоставление коммунальных услуг осуществляется на основании возмездного договора, который заключается между ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом и каждым собственником жилого помещения. Основным недостатком данного способа управления выступают дополнительные расходы на управление многоквартирным домом, а также непрозрачность расходов на жилищно-коммунальные услуги.
Третий способ управления это «опосредованное управление» путем выбора специализированной, управляющей компании, имеющей лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом, на основе заключения договора управления. При этом управляющая организация часть жилищно-коммунальных услуг может оказывать сама, либо заключать договора с поставщиками услуг от имени собственников помещений, выступая в качестве посредника. При данном способе управления собственники помещений зачастую недовольны качеством предоставляемых услуг и высокими тарифами.
Таким образом. проблема управления многоквартирными домами, не смотря на множество способов, которые существуют на сегодняшний день, ввиду несовершенства законодательства, а именно ЖК РФ, по-прежнему актуальна.
Согласно статистическим сведениям, наибольшее количество споров возникает:
- в связи с определением способа управления многоквартирным домом и проведением собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
- в связи со сменой способа управления жилым домом или изменением организации, осуществляющей функции управления;
- при исполнении собственниками помещений обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома;
- во взаимоотношениях между исполнителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями [4].
Анализ публикаций, судебная практика указывают на несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома:
- отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению;
- положения об управлении изложены неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Это порождает проблемы в определении правовой природы отдельных явлений,
в порядке согласования волеизъявлений сособственников при принятии решений, по поводу распоряжения общим имуществом, использования полученных ТСЖ доходов, установления завышенных дополнительных платежей [5].
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что сложившаяся ситуация в сфере управления многоквартирными домами требует совершенствования механизма правового регулирования управления многоквартирными домами.
Использованные источники:
1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 29.12.2015 г.).
2. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 477 «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
4. Постановление президиума Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 г. №2 «Обзор практики рассмотрения Восьмым арбитражным апелляционным судом дел по спорам, связанным с управлением многоквартирными домами».
5. Валиев Ш.З., Гавриленко И.Г. Товарищество собственников жилья6 проблемы и перспективы развития // Вестник Томского государственного университета. 2011. № 350. С. 146-151.
6. Кицай Ю.А. Актуальные вопросы жилищных правоотношений по управлению многоквартирными домами // Теория и практика общественного развития. 2011. №1. С. 223-226.
7. Моргунова Г.А. Проблемы определения и содержания термина «управление многоквартирными домами» на современном этапе // Интернет-журнал Науковедение. 2012. №4.
