CC BY
62Основателями марксистско-ленинской концепции принадлежит заслуга в общефилософском осмыслении понятия «граница» и представляет собой особую систему взглядов на проблемы территории и границ государства и изложена в целом ряде работ К. Маркса, Ф. Энгельса, В.И. Ленина [7] и в определенной степени развита последующими советскими исследователями этого учения. Они проанализировали значение территории в жизни государства, влияние территориальных взаимосвязей на сам процесс возникновения государств. Вместе с тем исторический опыт становления государственных границ, рациональный подход к сопоставлению демократических и недемократических начал в их закреплении свидетельствует о том, что принцип демократического установления государственных границ имеет важнейшее, непреходящее значение и для современной политической практики, при условии, если в него вкладывается иное содержание, - не узкоклассовое, а общегосударственное. То есть установление государственных границ, их правовое закрепление, изменение, охрана и защита должны соответствовать общегосударственным интересам, воле большинства жителей государства (государств) [3].
Таким образом, исследование правового регулирования в сфере защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации требует необходимость развития теоретических основ ее проведения. Рассмотренные концепции на проблемы межгосударственного разграничения имеют важное теоретико-методологическое значение для развития теории пограничной политики, так как дают возможность обосновать принципы установления и закрепления внутренних и внешних границ стран ЕАЭС, Союзного государства Российской Федерации и Республики Беларусь.
Список литературы
1. Бабурин С.Н. Территория государства: правовые и геополитические проблемы. М.:Изд-во МГУ, 1997. С. 218-220.
2. Брокгауз Ф.А. и Ефрон И.А. Энциклопедический словарь. Т. 18. С. 560/
3. Василенко А.И. Анализ существующих взглядов на
практику межгосударственного разграничения в отечественной и зарубежной науке // Пограничная политика Российской Федерации: монография / под общ. ред. А.И. Николаева. М.: Граница, 1998. С. 105-128.
4. Гегель Г.В.Ф. Философия права. М.:Мысль.-1990.,С 273.
5. Задорожный Г.П. Внешняя функция современного империалистического государства. М., 1958. С. 105.
6. Клименко Б.М. Государственные границы - проблема мира. М., 1964. С. 27-34.
7. Ленин В.И. Полн.собр.соч. т.27,т.35.
8. Молчановский В.Ф. Государственная граница как социально-политическая реальность // Пограничная политика Российской Федерации: монография / под общ. ред. А.И. Николаева. М.: Граница, 1998. С. 66-72.
9. Оппенгейм Л. Международное право. Т. I и Т. II. М.:ИЛ, 1949. С. 135.
10. Першин А.А., Шерстнев А.Д., Ярлыченко В.В. Теория государственных границ / под общ. ред. К.В. Тоц-кого. М.: Граница, 2001. С. 112-145.
11. Пирумова Н.М., Социальная доктрина М.А.Бакунина, 2004 год, http://sbiblio.com/biblio/archive/ pirumova _coz/01.aspx.
12. Сен-Симон А. Собрание сочинений. Под ред. и с предисл. В.В. Святловского. СПб., 1912.
13. Сальников В.А. Государственные границы: история и современность. М.:ВИПК0С.-1990., C. 225.
14. Чебаев В.Н. Становление государственной границы между Российской Федерацией и Украиной // Международно-правовые чтения / под ред. П.Н. Бирюкова. Воронеж: Изд-во ВГУ, 2003. Вып. 1. С. 42-48.
15. Большой энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия; С-ПБ.: Фонд Ленинградская галерея, 1993. С. 207.
16. Пограничная политика Российской Федерации: монография / под общ. ред. А.И. Николаева. М., 1998. С. 96.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАК ИНСТРУМЕНТ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ
Ляшенко Наталья Васильевна
кандидат юр. наук, доцент, Институт иностранных языков, г. Москва
PRAVOVOE REGULATION OF MORTGAGE LENDING IN THE RUSSIAN FEDERATION AS A TOOL FOR SOLVING THE HOUSING PROBLEM
Lyashenko N. V., candidate of law. Sciences, associate Professor Institute of foreign languages, Moscow АННОТАЦИЯ
В данной статье изложены основные направления совершенствования законодательства Российской Федерации в сфере развития ипотеки и ипотечного жилищного кредитования. ABSTRACT
This article describes the main directions of improvement of the legislation of the Russian Federation in the sphere of development of mortgage lending and residential mortgage lending.
Ключевые слова: законодательная база; ипотека; залог недвижимости; ипотечное жилищное кредитование;
банк.
Keywords: the legislative framework; mortgage; mortgages; mortgage lending; bank.
Жилье является базовой потребностью человека, а обеспеченность им - важнейшей характеристикой качества жизни общества. В статье 40 Конституции Российской Федерации сказано: « Каждый имеет право на жилище».
Однако в настоящее время обеспечение граждан России комфортным и доступным жильем является чрезвычайно актуальной проблемой. Постоянный рост цен на недвижимость приводит к тому, что приобрести жилье в собственность по договору купли - продажи без использования заемных средств для большинства российских граждан не представляется возможным.
Для решения жилищной проблемы в нашей стране, как и во всем мире. используется система ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование является видом долгосрочного кредита, который предоставляется физическим и юридическим лицам банками под залог недвижимого имущества: помещений, жилых домов и квартир, земельных участков, зданий и сооружений.
Одним из ключевых требований системы долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для лиц не только с высокими, но и с более низкими доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
Учитывая сложное положение на рынке недвижимости, Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации формирование в России действенной системы ипотечного кредитования определено в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Вполне естественно, что для успешного решения поставленной задачи необходима современная законодательная база.
Ипотека как правовой институт начала формироваться в российском гражданском праве с принятием Верховным Советом Российской Федерации Закона Российской Федерации от 29.05. 1992 № 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» [3]. Однако в этом законе не содержится конкретного механизма функционирования ипотеки, нет отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.
Дальнейшее развитие ипотека получила в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 11. 1994 № 51-ФЗ, которая содержит главу 23 под названием «Залог».
В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».
В указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации заложена идея о необходимости принятия специального закона об ипотеке.
И это не случайно.
Ведь в отсутствие должной регламентации сделки
по жилищной ипотеке нередко строились на основе договора купли - продажи квартиры. Собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. При этом жильцы в обязательном порядке выписывались из квартиры. Высока была степень риска владельца квартиры: ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами.
Необходимо обратить внимание и на тот факт, что такая сделка заключалась с грубым нарушением норм гражданского права, являясь по существу притворной сделкой, при которой договор купли - продажи прикрывал залоговую сделку.
Федеральный закон от 16.07. 1998 № 102 - ФЗ ( ред. от 01.04.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6] (далее - ФЗ «Об ипотеке») содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит, и поэтому он имеет принципиальное значение для повышения надежности обеспечения кредитов, ускорения оборачиваемости денежных средств, развития рынка недвижимости.
Данный федеральный закон содержит ряд отсылочных норм к Гражданскому кодексу РФ, Федеральному закону от 21 07. 1997 № 122 - ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5].
Следует подчеркнуть, что ФЗ «Об ипотеке» не отменяет норм Гражданского кодекса РФ, посвященных залогу, самого Закона «О залоге», подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране.
В чем заключаются преимущества ипотеки применительно к решению жилищной проблемы?
К этим преимуществам следует отнести:
- возможность приобретения жилья без необходимости многолетнего накопления необходимой суммы; и в течение достаточного длинного срока;
- стоимость закладываемой по договору ипотеки недвижимости, как правило, превышает сумму долга, что гарантирует погашение его в случае неисполнения основного обязательства. Недвижимость менее подвержена инфляционным процессам, и объем обеспечения в большинстве случаев не уменьшается, а ее ликвидность достаточно высока;
- ипотека может возникать не только из договора, но и в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;
- заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, снижающий процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.
Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и
квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики, гостиницы).
На отношения залога жилых домов и квартир распространяются общие правила об ипотеке. Кроме того, федеральным законом об ипотеке устанавливается ряд специальных норм, регулирующих залог жилых помещений, - эти специальные правила объединены в главе XIII данного закона (ст.74 - 78).
Что касается залога помещений, предназначенных для временного, а не постоянного нахождения, то на них распространяются только общие правила об ипотеке.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
По российскому законодательству ипотечные правоотношения могут возникать на основании договора или на основании закона.
Ипотека в силу закона возникает в случае, когда договор об ипотеке, т.е. волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, отсутствует, и она связана с одновременным наличием следующих четырех условий: указание в законе на возникновение ипотеки возможность определить залогодержателя; в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» залог жилого помещения может возникать как в силу прямого указания закона, так и на основании договора. Наиболее распространен залог жилого помещения, обеспечивающий возврат кредита или целевого займа, предоставленного для приобретения этого или иного жилого помещения. Право залога в таком случае возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (п. 1 ст. 77).
Важно отметить, что впервые в соответствии со ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Совершенно очевидно, что при существующем в стране дефиците жилья наличие в федеральном законе новой нормы об использовании в ипотечных правоотношениях незавершенного строительства как залога недвижимости будет содействовать ускорению решения жилищной проблемы.
Итак, в современной России одним из актуальных способов решения жилищной проблемы является предоставление гражданам денежных средств на приобретение жилого помещения под залог данного жилого помещения, которое получило в теории, правоприменительной практике и нормативных правовых актах наименование «ипотечное жилищное кредитование».
Следует отметить, что для оказания помощи населению в приобретении кредитов под ипотеку в Российской Федерации разработаны и реализуются государственные ипотечные программы: «Военная ипотека»; «Материнский капитал»; «Молодые учителя»; «Стимул» и ряд других программ.
Особого внимания заслуживает ипотечная программа «Материнский капитал», разработанная Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) для российских семей, получивших право на меры государственной поддержки в виде материнского (семейного) капитала, воспитывающих детей при рождении или усыновлении второго, третьего или последующего ребенка. Кредит для этих семей предоставляется на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.
В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации рассматривается законопроект о внесении изменений и дополнений в федеральный закон о материнском (семейном) капитале, связанных с расширением использования этого капитала на приобретение жилья, в том числе за счет жилищного кредитования.
Перспективным представляется проект, подготовленный АИЖК под названием «Аренда с выкупом», позволяющий гражданам приобрести в собственность жилье в длительную рассрочку без необходимости накопления первоначального взноса [9, с.76].
Значительным правовым актом для улучшения обеспечения населения жильем, понижения процентной ставки по ипотечным кредитам явился изданный Президентом Российской Федерации Указ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно - коммунальных услуг» [8].
В соответствии с этим Указом намечено, в частности, до 2018 года увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов до 815 тысяч в год; снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса, снижение процентных ставок банков.
Вместе с тем развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации существенно сдерживается тенденцией к повышению банками процентных ставок по кредитам, в том числе по программам с государственной поддержкой. Так, на фоне удорожания фондирования только с августа по сентябрь 2013 года более 15 банков повысили ставки по ипотеке в среднем на 0, 25-1,50-ного пункта. Среди них крупнейшие банки ипотечного рынка -«Сбербанк России», «ВТБ 24», «Уралсиб», «ДельтаКре-дит». К концу 2013 года еще 12 банков увеличили свои ставки. Банк «РосЕвроБанк», например, повысил ставки по ипотеке на 1%, при покупке квартиры на вторичном рынке - до 14% годовых в рублях, а при покупке квартиры в новостройке - до 16,5% годовых в рублях.[10].
Такое положение связано с нехваткой у многих банков источников финансирования выдачи кредитов [11,с.20]. Фактически в настоящее время для банков, которые намерены выдавать ипотеку, имеются только два источника средств - это либо средства государства, получаемые через АИЖК, либо вклады физических и юридических лиц, в связи с чем банки вынуждены повышать процент-
ные ставки. Как показывает практика, доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья.
В целях развития ипотечного жилищного кредитования и финансовой поддержки банков был принят Федеральный закон от 17.11. 2003 г № 152-ФЗ (ред. от 01.07.2014) «Об ипотечных ценных бумагах».[7]. В данном законе выделены два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, в том числе жилищные облигации с ипотечным покрытием; ипотечные сертификаты участия.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 22.04.1996 № 39 - ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О рынке ценных бумаг» [4], Федеральным законом от 17 11.2003 № 152-ФЗ (ред. от. 01.07.2014) «Об ипотечных ценных бумагах» и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
В настоящее время важнейшей задачей для институтов развития ипотеки в Российской Федерации и укрепления финансового положения банков является работа по секъюритизации ипотечных кредитов, т.е. выпуску ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. Эта работа является одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка и еще недостаточно развита.
Одним из недостатков ипотечного жилищного кредитования является большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. Необходимо разработать стандартную форму кредитных договоров и процедуры приема и рассмотрения ипотечных заявок, применяемых во всех банках, что характерно для многих западных ипотечных рынков.
В законодательном отношении назрела необходимость внести изменения и дополнения в Федеральный закон от 02.12. 1990 № 395-1 (ред. от 20.04.2015) «О банках и банковской деятельности» [1] и статью 10 Закона Российской Федерации от 07. 02. 1992 № 2300-1 (ред. от 05.05.2014) «О защите прав потребителей» [2] и обязать банки предоставлять заемщикам подробную информацию об условиях кредитного договора и стоимости кредита, а также делать эти условия для них более открытыми.
Требует дальнейшего совершенствования законодательство об ипотеке в части более четкого согласования соответствующих норм в различных нормативных правовых актах.
На данном этапе правовое регулирование ипотечной сферы в ряде случаев носит фрагментарный характер, некоторые положения вступают в противоречие с положениями Жилищного кодекса РФ, иных нормативных правовых актов, что не способствует повышению эффективности регулирования отношений по залогу жилых помещений.
Одним из сдерживающих факторов использования жилищной ипотеки является слабая информированность
населения в вопросах кредитования, финансовых аспектах ипотеки, содержании государственных программ по поддержке ипотеки
Подводя итог краткому анализу правовых аспектов развития ипотеки в России, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование - одно из самых перспективных направлений в решении жилищной проблемы. Однако в настоящее время для большинства граждан нашей страны ипотечное кредитование еще малодоступно.
В условиях острого дефицита жилья в стране органам законодательной и исполнительной власти Российской Федерации необходимо принять действенные меры по развитию ипотеки и ипотечного жилищного кредитования, а также постоянно совершенствовать законодательство в данной сфере в условиях рыночных отношений.
Использованная литература
1. Закон Российской Федерации от 02.12. 1990 № 3951 (ред. от 20.04.2015) «О банках и банковской деятельности» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1990. - № 27. - Ст..357.
2. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 05.05.2014) «О защите прав потребителей» (ред. от 05.05.2014) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации.- 1992.-№ 15. - Ст.766.
3. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» // Российская газета. -.1992. - № 129.
4. Федеральный закон от 22.04.1996 № 39 - ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О рынке ценных бумаг» //Собрание законодательства РФ.- 1996..- № 17.- Ст.1918.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 - ФЗ ( ред. от 06.04.2015) «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.- 1997.- № 30.- Ст.594.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 - ФЗ ( ред. от 01.04.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ.- 1998.- № 29.- Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 17.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 01.07.2014) «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ.- 2003. - № 46 (ч.2).-Ст.4448.
8. Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно -коммунальных услуг»//Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 46. - (ч.2). - Ст.4448.
9. Виноходова Г.А., Атепина Ю.А. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной программы. -Вести Донского государственного университета. -2014. - № 2.- С.76.
10. Информационный сайт о банковских кредитах [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.banki.ru.
11. Л.И. Крючкова, И.А. Мохов, С.С. Мохова. Проблемы и противоречия рынка ипотечного кредитования в России - Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии, - 2014. - № 6. - С..20.
