CC BY
82деятельности, ориентацией на технологические и управленческие инновации, а также укреплением характера деятельности предпринимательства социальной сферы.
Литература
1. Сестренский О. Социальное предпринимательство: сила новых идей // Деньги и благотворительность. 2008. № 3 (68).
2. Сайдуллаев Ф. С., Шестоперов А. М. Динамика развития малого предпринимательства в регионах России в 2009 году: Ежекварт. информ.-аналит. доклад / АНО «НИСИПП», 2001-2010 г.
3. Возжова Н. П., Комисаров А. А., Шубина Л. В. Информационный поиск и анализ вторичных источников о проектах, реализующих принципы социального предпринимательства в российских регионах // И'Ир^/шшш.пЬ-йэгит.ги/изегЕПез/ЕПе/Циркон^П.ёос.
4. Трубицина Н. Почему возросло налоговое бремя на малый бизнес? // Деньги. 2002. № 5.
УДК 336.763.34
Е. А. Зоткина
Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
E. A. Zotkina. Problems and prospects for development of mortgage lending
in the Russian Federation
В статье рассмотрена экономическая сущность ипотеки, проблемы, риски и преимущества ипотечного кредитования, а также перспективы развития ипотечного кредита в России. Уделяется внимание разновидностям кредитования и основным актам, регулирующими вопросы ипотеки в России.
Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, целевой кредит на покупку квартиры, нецелевой ипотечный кредит, залог, недвижимость
Контактные данные: 190103, Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 44, лит. А
The paper deals with the economic substance of mortgage, problems, risks and advantages of mortgage lending, and prospects for mortgage lending in Russia. Consideration is given to various types of lending and principal acts regulating mortgage in Russia.
Keywords: mortgage, mortgage lending, purpose loan for purchase of apartment, no-purpose credit on mortgage, pledge, real estate
Contact information: 190103, Saint-Petersburg, Lermontovsky pr., 44, lit. A
Ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Система ипотечного кредитования представляет собой сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
В России рынок ипотечного кредитования только зарождается, поэтому понятия «ипотека» и «закладная» еще не стали привычными для большинства
Евгения Александровна Зоткина — аспирант Санкт-Петербургской академии управления и экономики.
© Е. А. Зоткина, 2011
россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Целью ее развития является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в рыночной экономике определяется и тем, что оно является одним из самых надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека и общественные процессы, происходящие в обществе. Таким образом, среди всех инструментов инвестирования в жилую недвижимость приоритет принадлежит институту ипотеки.
Ипотека (греч. Hopotheke — залог, заклад) — «залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др.)» [1, с. 291]. Ипотека в той или иной форме входит во все инвестиционные инструменты, задействованные в жилищном строительстве, однако в наиболее явном виде (залог, заклад) она проявляется при ипотечном жилищном кредитовании.
Система ипотечного кредитования представляет собой многоуровневую экономическую систему, объектом которой являются денежные средства и другие материальные активы, представленные на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.
Ипотечный кредит является разновидностью кредита, выданного для достижения различных целей, таких как: строительство, приобретение и модернизация недвижимости, пополнение оборотных средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости.
Данное толкование ипотечного кредита представляется особенно важным, так как в большинстве современных экономических трудов ипотечное кредитование трактуется как потребительский кредит, выданный «для конкретного целевого использования — на модернизацию жилья» [2, с. 20] под обеспечение недвижимым имуществом. Данная трактовка сужает экономическую сущность ипотеки, поскольку ипотечное кредитование — это форма экономических отношений по поводу передачи стоимости на условиях ее возмещения в будущем, где недвижимость выступает лишь в качестве обеспечения возвратности ссуды.
Одной из форм кредитования является предоставление ссуды физическим лицам под залог недвижимости, но при этом ссуда выдается на потребительские цели, не связанные с операциями с недвижимостью. Другой формой кредитования является предоставление юридическим лицам ссуды с целью пополнения оборотных средств, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, принадлежащее заемщику на правах собственности. Кроме того, в качестве обеспечения возвратности ссуды могут выступать ипотечные ценные бумаги, а целью кредитования может быть реализация инвестиционного проекта, также не связанного (или косвенно связанного) с недвижимостью. Тем не менее все эти кредитные операции можно отнес-
ти к различным формам ипотечного кредитования, поскольку обеспечением возврата выступает залог недвижимости.
Таким образом, ипотечный кредит — это кредит (от лат. credit — «он верит») [3, с. 155] под залог или заклад недвижимости. Другими словами, недвижимость выступает лишь формой обеспечения возврата ссуды, но цели, на которые эта ссуда выделяется, могут быть различными.
Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки в России, являются в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации (прежде всего, гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в основном гл. XXII Кодекса) и др. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов Российской Федерации.
Гражданский кодекс рассматривает ипотеку как залог недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние наслаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.
Ипотечное кредитование подразделяется на жилищную и коммерческую ипотеку. Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты под залог коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц. Если анализировать коммерческую ипотеку, то одним из ее достоинств для кредитора является то, что она дает преимущество залогодержателю перед другими кредиторами, если таковые имеются. Также стоит отметить широкие возможности рефинансирования ипотечных кредитов в силу стандартизации кредитных продуктов и процессов.
В современных условиях кредитование на приобретение, строительство, реконструкцию жилой недвижимости под залог готовой, приобретаемой или строящейся жилой недвижимости является отдельной формой кредита. Ипотечное жилищное кредитование — это совокупность экономических, организационных и правовых отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды, обеспеченной ипотекой (залогом недвижимого имущества).
Ипотечные жилищные кредиты могут быть краткосрочными (до 1 года), среднесрочными (от 1 до 5 лет) и долгосрочными (свыше 5 лет). Срок кредитования отражается в кредитном договоре, заключение которого в письменном виде обязательно (ст. 820 ГК РФ). В отдельных случаях ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен на беспроцентной основе.
В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости выдаются ипотечные кредиты, их можно классифицировать как:
• кредит на покупку квартиры;
• кредит на покупку загородной недвижимости;
• кредит на покупку комнаты;
• кредит на иные цели.
Самым распространенным из всех ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры. Такие ипотечные кредиты делятся на два типа в зависимости от того, на каком рынке (первичном или вторичном) осуществляется сделка [4, с. 224]. Участники рынка отмечают, что второй тип
целевого ипотечного кредита встречается чаще, так как процентная ставка по сравнению с ипотекой строящегося жилья несколько ниже. При этом большинство предложений на рынке ипотечного кредитования связано именно с этим типом целевого ипотечного кредита, так как подобная сделка для банка является наименее рискованной, а на ее оформление требуется меньше времени. Предметом обеспечения такой сделки является приобретаемая квартира. Во время оценки квартиры, чтобы избежать разбирательств с предыдущими собственниками квартиры и снизить собственные риски и риски заемщика, банк требует подтверждения «чистоты» сделки. Основные требования банка в случае выдачи кредита на покупку «вторичной» квартиры связаны с полным отсутствием других владельцев объекта.
Что касается ипотечного кредита на объект в строящемся доме, то не сданная в эксплуатацию или не переданная в собственность квартира не может являться предметом договора залога, поэтому в качестве залога будет выступать право требования на квартиру. В данном случае риски банка существенно выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке, следовательно, и процент по кредиту выше. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, залог будет переоформлен уже на квартиру, и банк сможет снизить процентную ставку по кредиту. Банки выдают подобные кредиты только под определенный ими список объектов и застройщиков, в добросовестности которых они уверены и с которыми сотрудничают.
Второй вид ипотечного кредита — кредит на покупку загородной недвижимости. По сравнению с предыдущим видом кредита данный продукт обычно обходится заемщику дороже за счет более высокой процентной ставки. Кроме того, усложняется процедура его получения, ведь вместе с самой недвижимостью оформляется и земельный участок, на котором она располагается.
Наименее распространенным видом ипотечного кредита является кредит на покупку комнаты. При данной схеме кредитования риски банков наиболее высоки, поэтому чаще всего если банки и предлагают подобный вариант кредита, то при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры. Ситуация осложняется еще и тем, что подобных предложений от банков на рынке сейчас немного.
Нецелевой ипотечный кредит выдается под залог имеющейся у заемщика недвижимости и может быть использован на ремонт и приобретение заемщиком других активов. Такой кредит обычно обходится дешевле, чем обычный потребительский кредит. Необходимо отметить, что нередко нецелевое ипотечное кредитование используется бизнесменами для развития предприятия, пополнения оборотных средств или иных целей.
Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных особенностей, а именно:
1) кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам с целью приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
2) обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. В течение срока кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть потери путем обращения взыскания на предмет залога;
3) срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен (как правило, 10-15 лет и более);
4) обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кре-
дитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется), поэтому такой кредит называется «самоамортизирующимся»;
5) сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;
6) благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Анализируя преимущества ипотечного жилищного кредитования, необходимо отметить следующие:
• возможность заемщика в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• предоставление налоговой льготой в форме имущественного налогового вычета.
Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредита, что определяется следующими факторами:
• долгосрочный характер кредита;
• обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;
• способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.
Важное значение имеет специализация банка на ипотеке, так как в этом случае кредитные риски снижаются. В качестве дополнительной гарантии (к залогу и страхованию) предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу, что является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше с предоставлением также дополнительных гарантий. Таким образом, главная проблема банков заключается в том, чтобы выданные ипотечные кредиты были возвращены, и стоимость выплат за кредит, как минимум, была адекватна банковским затратам с отдачей минимальной прибыли [5].
Кроме того, проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах. Мировой опыт показывает, что проблема создания надежной ресурсной базы в российских условиях может быть решена путем принятия Федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также с помощью предусмотренной в законе «Об ипотеке» возможности оформления закладной.
Одна из проблем ипотеки также заключается в том, что это относительно новая финансовая услуга, дефицит информации о которой способствует
деятельности недобросовестных субъектов гражданского оборота. Реклама ипотечного жилищного кредитования должна быть открытой и полной, чтобы потенциальные заемщики могли точно определить, сколько будет стоить недвижимость.
Для того чтобы ипотека получила широкое распространение в России, необходимо чтобы либо агентство по ипотечному жилищному кредитованию, либо другой федеральный центр взял на себя функцию координатора и занимался не только рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением деятельности, с подготовкой кадров и т. п.
В 2008 г. граждане взяли у банков на ипотеку 250 млрд руб., а в I полугодии 2009 г. суммы такого кредитования достигли 140 млрд. Пока в России ипотека занимает незначительную долю в объеме ВВП. По ипотечным программам приобретается лишь 5% жилья.
В ближайшей перспективе значительных изменений на российском рынке ипотеки не произойдет: десятка лидеров среди ипотечных банков сохранится еще в течение нескольких лет. Вероятно, произойдет увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости в портфелях банков, а также дальнейшее развитие ипотечного кредитования первичного рынка недвижимости и совершенствование программы кредитования вторичного рынка жилья. Данные тенденции должны положительно отразиться на развитии ипотеки России. Повышению эффективности российского ипотечного рынка будут способствовать следующие действия и мероприятия:
1) снижение процентной ставки по ипотечному кредиту, что позволит привлечь к ипотеке значительные слои населения с различным уровнем дохода;
2) увеличение срока действия кредитного договора. Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования, а также предусмотреть сокращения сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях;
3) снижение объема резервных финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг. В качестве кредитных ресурсов для инвестирования по ипотечным схемам можно использовать средства, являющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении Центрального банка Российской Федерации.
Система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. Кроме того, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.
Литература
1. Борисов А. Б. Большой экономический словарь. М., 2005.
2. Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2007.
3. Благодатен А. А., Лозовский Л. Ш., Райзберг Б. А. Финансовый словарь. М., 2008.
4. Жилищный кредит (Ипотека): Учебно-практ. пособие / Под ред. Ю. Ф. Симионова. М.: ИКЦ «Март»; Ростов-на-Дону: издат. центр «Март», 2007.
5. Цылина А. Г. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2006. № 5.
