CC BY
22Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право DOI 10.47643/1815-1329_2020_11_83
ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
ЧМЫХАЛО Елена Юрьевна,
доцент, кандидат юридических наук, профессор кафедры земельного и экологического права ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия», г. Саратов. E-mail: elenasgap@yandex.ru
Краткая аннотация: Цель данного исследования оценка эффективности норм, устанавливающих правовой режим земельных участков, предоставленных для строительства. Для этого выясняется содержание рационального использования земель, предоставленных для указанного вида разрешенного использования, а также анализируются нормы ЗК РФ, регулирующие отношения в данной сфере. Особое внимание уделено правовым нормам, ограничивающим заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства. Анализ судебной правоприменительной практики этих норм позволил выявить пробелы в регулировании данных отношений, снижающие эффективность правового механизма, обеспечивающего рациональное использование таких земель. В статье анализируются и правовые нормы, в которых реализуется принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов незавершенного строительства. Сравнительный анализ норм Земельного и Гоажданского кодексов Российской Федерации показал различие в правовом регулировании этих отношений. Оценка эффективности правового механизма регулирования отношений в данной сфере позволила высказать обоснованные предложения по совершенствованию отдельных норм земельного законодательства.
Abstract: The purpose of this study is to assess the effectiveness of the regulations governing the legal regime of land allocated for construction. For this purpose, the content of the rational use of the land granted for this type of authorized use is investigated and the rules of the Land Code of the Russian Federation governing relations in this area are analysed. Particular attention is paid to legal regulations restricting the conclusion of a new lease of land on which unfinished construction projects are located. An analysis of the case law on these rules revealed gaps in the regulation of these relations, which hamper the effectiveness of the legal framework for the rational use of such land The article also examines the legal provisions that implement the principle of unity of destiny of the land parcel and the well-connected objects of unfinished construction. A comparative analysis of the norms of the Land and Civil Codes of the Russian Federation showed a difference in the legal regulation of these relations. An assessment of the effectiveness of the legal mechanism for regulating relations in this area has made it possible to make well-founded proposals for improving certain provisions of land legislation.
Ключевые слова: рациональное использование земельных участков, предоставленных для строительства; режим земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.
Keywords: the rational use of land allocated for construction; regime of land on which unfinished construction projects are located.
Проблемы рационального использования природных ресурсов, в том числе и земель, являлись и являются предметом исследований многих ученых правоведов, проводимых как в советский период развития природоресурсного законодательства1, так и в настоящее время2. Авторы научных работ, выполненных в данной сфере, предлагали определение этого понятия, связи с отсутствие его в законодательстве, выясняли соотношение понятий «рациональное использование природных ресурсов» и «охрана окружающей среды», отмечалась и зависимость содержания рационального использования земель от цели использования земельного участка3. Учитывая, что в данной работе исследуется правовой режим земельных участков предоставленных для строительства, то их рациональное использование определяем в узком смысле как своевременное завершение строительства зданий и сооружений, ввод их в эксплуатацию, что предполагает достижение максимального эффекта в реализации целей, для которых предоставлена зем-
1 Жариков Ю.Г. Право сельскохозяйственного землепользования. М., 1969. С. 97; Н.И. Краснов Рационального использования земли и право // Правовое обеспечение рационального использования земли в СССР / Отв. ред. Н.И. Краснов - М., 1969. С. 30; Петров В.В. Экология и право. М.: Юридическая литература, 1981. С. 207.
2 См.: например: Голиченков А.К. Охрана окружающей природной среды, обеспечение экологической безопасности, обеспечение рационального использования природных ресурсов: термины, содержание, соотношение //Экологическое право России. Сборник материалов научно- практических конференций 1995-1998 гг. /под ред. проф. Голиченкова А.К. М., 1999. С. 42; Институты экологического права / С.А. Боголюбов и др. М.: Эксмо, 2010. С. 73 - 74; Петрова Т.В. Рациональное использование природных ресурсов: понятие, принцип, полномочие, направление государственной экологической политики // Экологическое право. 2016. N 3. С. 29 - 34; Лунева Е.В. Правовой механизм обеспечения рационального природопользования: постановка проблемы // Экологическое право. 2018. N 4. С. 31 - 37.
3 Кудинова О.П. Комментарий к Федеральному закону от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О
землеустройстве" (постатейный). Подготовлен для СПС "КонсультантПлюс", 2010.
ля4. Кроме того использование земельного участка в соответствии с целевым назначением одна из обязанностей правообладателей земельных участков (ст. 42 Земельный кодекс Российской Федерации5 (далее - ЗК РФ)). Цель данного исследования обоснована тем, что во многих городах Российской Федерации существует такая проблема, как наличие объектов незавершенного строительства, строительство которых было приостановлено на длительные годы или прекращено вообще, что не только ухудшает архитектурный облик города, но и создает небезопасные условия для жизнедеятельности граждан. Данная проблема является настолько актуальной, что в 2020 году Счетной палатой Российской Федерации был проведен анализ этой ситуации и по итогам 2019 года выявлено увеличение количества объектов незавершенного строительства, которых стало больше на 47, общее их количество достигло 3,4 тыс., число «брошенных объектов» выросло на 6 единиц и составило 4,3 тыс. объектов. Пятая часть объектов незавершенного строительства (15 тысяч) - объекты социального назначения: школы, детские сады, корпуса учебных заведений, общежития, поликлиники, больницы, спортивные объекты и объекты культуры6, в которые
4 Краснов Н.И. Правовые проблемы рационального использования земли в СССР // Правовое и экономическое обеспечение рационального использования земель в социалистических странах (Материалы всесоюзной научно-теоретической конференции). "Наука" Казахской ССР. Алма-Ата, 1984. С. 8.
См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020) // Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4147, 2020, N 42 (часть II), ст. 6505.
См.: Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия «Мониторинг мер, принимаемых органами исполнительной власти Российской Федерации, направленных на сокращение объемов и количества объектов незавершенного
когда-то было вложено в общей сложности 1,5 трлн рублей бюджетных денег1.
Учитывая существующую проблему, в ЗК РФ включены правовые нормы2, имеющие целью, на наш взгляд, обеспечить рациональное использование таких земельных участков3. С 2015 года в ЗК РФ действует норма, не допускающая продажу, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, с основным видом разрешенного использования строительство зданий, сооружений. Исключения предусмотрены лишь для случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.18 ЗК РФ. Данная норма должна стимулировать своевременное завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с основным видом разрешенного использования строительство зданий и сооружений гражданам или юридическим лицам предоставляются, как правило, в собственность или аренду, за исключением случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, когда они могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, и в п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, когда возможно их предоставление на праве безвозмездного пользования. Следовательно, если не допускается продажа и лицо, испрашивающее земельный участок, не указано в п. 2 ст. 39.9 или п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, то участок предоставляется в аренду, причем с ограниченным сроком использования. В п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) сроки аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений договор аренды заключается на срок от трех до десяти лет. Исключения предусмотрены в отношении земельных участков, используемых для размещения линейных объектов, максимальный срок их аренды сорок девять лет, а также в отношении земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, срок их аренды до двадцать лет (пп. 2 и 3 п. 8, 9 ст. 39,8 ЗК РФ).
Предельные (максимальные) сроки аренды должны
строительства, а также хода исполнения соответствующих поручений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации за 2019 год и истекший период 2020 года» (с учетом информации контрольно-счетных органов субъектов Российской Федерации), утвержден Коллегией Счетной палаты Российской Федерации 20.10.2020 года (далее - отчет Счетной палаты РФ // Бюллетень счетной палаты РФ. Незавершенное строительство. 2020, № 11 (276). С. 7, 59. https://ach.gov.ru/statements/byulleten-schetnoy-palaty-11 -276-2020^ (дата обращения 19.11.2020).
См.: В России тысячи брошенных поликлиник и детсадов // «Комсомольская правда» 30.10.2019.
2 См.: Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 2014, N 26 (часть I), ст. 3377, 2019, N 52 (часть I), ст. 7773.
3 Эта позиция высказана и в отчете Счетной палаты РФ // Бюллетень счетной палаты РФ. Незавершенное строительство. 2020, № 11 (276). С. 21. https://ach.gov.ru/statements/byulleten-schetnoy-palaty-11-276-2020-g (дата обращения 19.11.2020).
обеспечивать публичные интересы, стимулируя рациональное использование земельного участка, в данном случае своевременный ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, для размещения которого он был предоставлен. Предусматривая максимальные сроки аренды земельных участков с указанным видом разрешенного использования, устанавливаются и правовые последствия их не соблюдения. В случае истечения срока договора аренды по действующей редакции ЗК РФ право на заключение нового договора имеют лишь граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, которые ранее были предоставлены им без проведения торгов и при соблюдении следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды было подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; иные физические или юридические лица не обладают исключительным правом на приобретение такого земельного участка; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим лицом по основаниям, предусмотренным в п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления земельного участка без проведения торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Таким образом, правом на заключение нового договора аренды земельного участка имеет лица, ранее приобретшие такой земельный участок в аренду без проведения торгов и на день заключения нового договора, также имеющие основания для этого.
В отношении земельных участков, на которых расположены объекта незавершенного строительства, действует специальная норма, ограничивающая возможность заключения нового договора аренды. В соответствии с данной нормой земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без проведения торгов однократно для завершения его строительства лишь в случаях, если: уполномоченный орган управления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявил требование в суд об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом было отказано в удовлетворении данного требования, либо объект не был продан с публичных торгов из-за отсутствия лиц, желавших принять участие в них (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
В связи с тем, что заключение договора аренды земельного участка, если на нем располагаются объекты незавершенного строительства, на новый срок с собственником этого объекта не предусматривается за исключением отдельных выше изложенных случаев, возникает вопрос о дальнейшей судьбе земельных участков и объектов незавершенного строительства, расположенных на них. Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к нормам Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации1 (далее - ГК РФ). В ГК РФ одновременно с внесением изменений в ЗК РФ, касающихся регулирования отношений по использованию земельных участков, на которых размещены объекты незавершенного строительства, была включена ст. 239.1, предусматривающая, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, если иное не предусмотрено законом. Требование о продаже такого объекта вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющие распоряжение такими земельными участками2. Эти нормы соотносятся с нормами ЗК РФ, предусматривающими однократное предоставление земельного участка без проведения торгов в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, приобретшему право на него по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). При этом устанавливается императивное требование - предоставление земельного участка в аренду без аукциона возможно, если такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из предыдущих его собственников. Срок договор аренды такого земельного участка ограничен тремя годами (пп. 6 п. 8 ст. 39. 8 ЗК РФ).
В ЗК РФ не определяются правовые последствия, наступающие в случае истечения и этого срока аренды земельного участка, отсутствует ответ и на вопрос, какие права на земельный участок возникнут у приобретателя объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 ГК РФ, если прежней его собственником уже заключал договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта? Выше указывалось, что на новый срок договор аренды может быть заключен только однократно и при условии, что участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих его собственников. Отметим, что в п. 6 ст. 239.1 ГК РФ предусматривается применение правил данной статьи и в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. В связи с существующим пробелом в регулировании этих
1 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ, 1994, N 32, ст. 3301, 2020, N 31 (часть I), ст. 5010,.
2 Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.06,2019 г. делу № А75-5932/2019 // //sudact.ru/arbitral/doc/drH5LeujrlWB/ (дата обращения 1.02.2020).
отношений формируется не единообразная судебная правоприменительная практика изложенных выше норм ЗК РФ. Так, например, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан 17.06.2019 года по делу № А07-21272/2018 года признан правомерным отказ в заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, так как арендатор воспользовался уже правом на однократное продление договора на максимально предусмотренный трехлетний срок3. Иное решение было вынесено Вагайским районным судом Тюменской области по делу №2102/2019, которым удовлетворено требование гражданина о заключении нового договора аренды земельного участка с разрешенным использованием строительство индивидуального жилого строения, строительство которого не было завершено, не смотря на то, что с собственником объекта незавершенного строительства неоднократно заключался договор аренды для завершения его строительства. В судебном решении отмечено, что действующим законодательством не установлен безусловный запрет на заключение нового договора аренды по истечении 3-летнего срока действия ранее заключенного договора в случае, когда строительство объекта не завершено, поэтому, по мнению суда, истец имеет право требовать обязать заключить с ним договора аренды земельного участка на новый срок. Судом было учтено, что арендодатель после истечения срока аренды не обращался к истцу с требованием об изъятии (освобождении) земельного участка и (или) объекта незавершенного строительства, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Из действий истца усматривается, что им предпринимались необходимые меры, связанные со строительством жилого дома, земельный участок до настоящего времени находится в фактическом его пользовании4. Таким образом, суд воспользовался пробелом в правовом регулировании данных отношений, что послужило основанием для удовлетворения требований истца. Не ставя под сомнение необходимость защиты прав граждан - обладателей земельных участков, предоставленных им для индивидуального жилищного строительства, все же требуется отметить, снижение эффективности действия норм ЗК РФ, которые, по нашему мнению, должны стимулировать рациональное использование земель, предоставленных для строительства зданий и сооружений. Для решения этой проблемы, предлагаем из нормы, содержащейся в п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ исключить слово «однократное», а также условия о том, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается, если такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительство. Предлагаемые изменения норм
3 См.: Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан 17.07.2019 года дело № А07-21272/2018 года//sudactru/arbitral/doc/agFRb7vSslWn/ (дата обращения 1.02.2020).
4 См. Решение Вагайского районого суда Тюменской области от 26.04.2019 г. по делу №2-102/2019. //sudact.ru/regular/doc/zvHnyt1rLPmq/ (дата обращения 1.02.2020).
ЗК РФ обеспечат их соотношение с нормами п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, в котором предусматривается применение правил данной статьи и в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Кроме того, позволит приобрести объект незавершенного строительства лицом, которое имеет возможности завершить его строительство и сдать в эксплуатацию.
Нормы ЗК РФ, ограничивающие права владельца объекта незавершенного строительства на заключение нового договора аренды земельного участка, в случаи истечения срока ранее заключенного, и устанавливающие максимальные сроки договора аренда земельного участка, заключаемого для завершения строительства объекта, эксперты в сфере недвижимости оценивают как существенно ограничивающие возможности частных инвесторов при строительстве объектов. В связи с этим предлагают в ЗК РФ включить нормы: разрешающие сноса объекта незавершенного строительства и строительства нового объекта, что способствовала бы вовлечению таких земельных участков в хозяйственный оборот, так как потенциальные инвесторы не всегда заинтересованы в достройке объекта и, соответственно, не изъявляют желание приобретать в аренду земельный участок; предусматривающие продление срока действия договоров аренды земельных участков, заключенных на торгах, если строительство не было завершено из-за действиями (бездействием) органов управления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект; право нового инвестора, который приобрел объект незавершенного строительства непосредственно у собственника, уже воспользовавшегося правом на получение земельного участка в аренду для завершения строительства, также воспользоваться таким правом1. Эти предложения заслуживают вниманию, так как направлены, в конечном счете, обеспечение на рациональное использование земель, предоставленных для строительства, поскольку стимулируют завершение строительства объекта и ввод его в эксплуатацию,
Собственники объектов незавершенного строительства не могут приобрести право на земельные участки, на которых расположены эти объекты, в силу действия принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленного в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Данный принцип, в частности, реализуется в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных уча-
1 См.: Экспертное мнение // Бюллетень счетной палаты РФ. Незавершенное строительство. 2020, № 11 (276). С. 54. https://ach.gov.ru/statements/byulleten-schetnoy-palaty-11 -276-2020-д (дата обращения 19.11.2020).
стков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Среди объектов, перечисленных в данной норме, не указаны объекты незавершенного строительства, а, следовательно, она не применима в отношении земельных участков, на которых такие объекты расположены. Сформирована соответствующая судебная правоприменительная практика. Суды признают правомерным отказ компетентных органов управления в предоставлении земельного участка в описанном случае, так как собственник объект незавершенного строительства не наделен таким правом2.
Не указаны объекты незавершенного строительства и в ст. 35 ЗК РФ, также обеспечивающей реализацию выше изложенного принципа земельного законодательства в случаях отчуждения зданий, сооружений и (или) земельных участков. В отличие от норм, содержащихся в этой статье ЗК РФ, в ст. 552 ГК РФ определен открытый перечень объектов, это не только здания и сооружения, но иные объекты недвижимости. Судами учитывается это при разрешении споров, связанных с установлением права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Так, было удовлетворено требование Общества с ограниченной ответственностью об обязывании органа управления предоставить в аренду земельный участок, на котором расположен данный объект, хотя срок договора аренды еще истек в 2012 году, а объект незавершенного строительства истцом был приобретен по договору купли-продажи в 2014 году, и только в 2018 году его собственник обратился с заявлением о заключении договора аренды. Отказ органом управления был мотивирован тем, что действия заявителя в отношении земельного участка квалифицируются как самовольное его занятие. Суд же посчитал, что в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ3 покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, поэтому отказ органа управления в предоставлении земельного участка был признан не правомерным4. Однако судами при разрешении подобных споров не всегда учитываются положения этой статьи ГК РФ. При рассмотрении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, судом было установлено, что истец приобрел объект незавершенного строительства по договору купле-продаже в 2018 году. Договор аренды
2 См.: соответствующая судебная практика сформировалась до введения в действие ст. 39.20 ЗК РФ, по ст. 36 ЗК РФ, аналогично регулировавшей данные отношения. См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.08.2018 № 22-КГПР18-3 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС КонсультантПлюс. (дата обращения 1.02.2020).
3 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ", 1996, N 5, ст. 410, 2019, N 52 (часть I), ст. 7807.
4 Решение Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 12.03.2019по делу № А07-37289/2018 // sudact.ru/arbitral/doc/2G8bK8Mnzhxi/ (дата обращения 1.02.2020)
земельного участка, на котором расположенным этот объект продлевался дважды в 2012, 2015 годах соответственно до 2015 и в 2015 годах с прежнем обладателем объекта недвижимости. Истец полагал, что он приобретает право на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства и необходимый для его использования в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, устанавливающим, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, посчитав несостоятельной ссылку заявителя на ст. 35 ЗК РФ, поскольку данная норма устанавливает общие правило, которое не исключает особенностей правового регулирования отношений, в том числе, предусмотренных в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4148, 2020, N 29, ст. 4504), определяющим, если право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, было зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников указанного объекта (См.: Решение Арбитражного суда Тюменской области 29.01.2019 года по делу № А70-16576/2018 //
sudact.ru/arbitnal/doc/UmCEy7gVJaYQ/). Судом не было отмечено, что п. 1 ст. 35 ЗК РФ не может быть применен в отношении объектов незавершенного строительства, так как они в этой норме не указаны. Полагаем, что в данном случае в целях формирования единообразной правоприменительной практики и повышения
уровня гарантий прав на землю требуется приведение норм ЗК РФ в соответствие с нормами ГК РФ, то есть в п. 1 и 4 ст. 35 ЗК РФ также как в ГК РФ следует указать открытый перечень объектов недвижимого имущества (Отметим, что в юридической литературе высказалось предложение о включение объектов незавершенного строительства в ст. 39.20 ЗК РФ, предусматривающую приобретение прав на земельные участки, на которых распложены здания и сооружения См.: Мустакимов Н.С., Кондратенко З.К Приватизация земельных участков под объектами недвижимого имущества в современном гражданском и земельном законодательстве // Историческая и социально-образовательная мысль 2015, том 7, № 7-2. С. 139-142).
Анализ норм, ограничивающих заключение нового договора аренды земельного участка, на котором располагается объект незавершенного строительства, позволяет предполагать, что создан необходимый правовой механизм, обеспечивающий рациональное использование земельных участков с разрешенным использованием - строительство зданий и сооружений. Однако детальное их исследование выявляет пробелы в правовом регулировании этих отношений, что является причиной формирования не единообразной судебной практики, и в конечно итоге снижает эффективность действия правовых норм, определяющих правовой режим земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства. Как отмечается в отчете Счетной палаты РФ, существующее регулирование отношений в сфере незавершенного строительства не обеспечивает комплексного решения проблемы снижения количества таких объектов, поэтому требуется совершенствование правовых норм (См.: Бюллетень счетной палаты РФ. Незавершенное строительство. 2020, № 11 (276). С. 35. https://ach.gov.nu/statements/byulleten-schetnoy-palaty-11-276-2020-д (дата обращения 19.11.2020)).
Проведенное исследование позволило высказать предложения по совершенствованию норм ЗК РФ, которые, по нашему мнению, должны повысить эффективность правового механизма, обеспечивающего рациональное использование земельных участков, предоставляемых для строительства.
10. 11.
Библиография:
Голиченков А.К. Охрана окружающей природной среды, обеспечение экологической безопасности, обеспечение рационального использования природных ресурсов: термины, содержание, соотношение //Экологическое право России. Сборник материалов научно- практических конференций 1995-1998 гг. /под ред. проф. Голиченкова А.К. М., 1999. 416 с;
Жариков Ю.Г. Право сельскохозяйственного землепользования. М., Юрид. лит, 1969. - 200 а Институты экологического права / С.А. Боголюбов и др. М.: Эксмо, 2010. 480 с.;
Краснов Н.И. Рациональное использование земли и право // Правовое обеспечение рационального использования земли в СССР / Отв. ред. Н.И. Краснов -Наука, М., 1969. 216 с.
Краснов Н.И. Правовые проблемы рационального использования земли в СССР // Правовое и экономическое обеспечение рационального использования земель в социалистических странах (Материалы всесоюзной научно-теоретической конференции, 2 - 5 сентября 1981 г., г. Алма-Ата. - Алма-Ата: Издательство «Наука» Казахской ССР, 1984. 303 с.
Кудинова О.П. Комментарий к Федеральному закону от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (постатейный). Подготовлен для СПС "КонсультантПлюс", 2010 Лунева Е.В. Правовой механизм обеспечения рационального природопользования: постановка проблемы // Экологическое право. 2018. N 4. С. 31 - 37. Мустакимов Н.С., Кондратенко З.К. Приватизация земельных участков под объектами недвижимого имущества в современном гражданском и земельном законодательстве // Историческая и социально-образовательная мысль 2015, том 7, № 7-2. С. 139-142.
Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия «Мониторинг мер, принимаемых органами исполнительной власти Российской Федерации, направленных на сокращение объемов и количества объектов незавершенного строительства, а также хода исполнения соответствующих поручений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации за 2019 год и истекший период 2020 года» (с учетом информации контрольно-счетных органов субъектов Российской Федерации), утвержден Коллегией Счетной палаты Российской Федерации 20.10.2020 года (далее - отчет Счетной палаты РФ // Бюллетень счетной палаты РФ. Незавершенное строительство. 2020, № 11 (276). 129 с. https://ach.gov.ru/statements/byulleten-schetnoy-palaty-11-276-2020-g (дата обращения 19.11.2020). Петров В.В. Экология и право. М.: Юрид. лит., 1981. - 224 а
Петрова Т.В. Рациональное использование природных ресурсов: понятие, принцип, полномочие, направление государственной экологической политики // Экологическое право. 2016. N 3. С. 29 - 34.
9.
