CC BY
99
Правовая защита участников ипотечного кредитования1
Н.Ю. Лобова
начальник юридического центра «Ваш поверенный»
История ипотеки
Ипотека имеет очень древнюю историю. Возникла ипотека в Греции еще в VI веке до нашей эры. В то время ипотека означала любой залог под кредит. Основной идеей ипотеки был переход личной ответственности должника в имущественную ответственность. Свое дальнейшее развитие ипотека получила в римском праве, откуда перешла в право европейских государств и России. Надо сказать, что в праве как европейских государств, так и России ипотека по-прежнему означала залог под кредит, однако этот залог уже был исключительно в виде недвижимого имущества.
В Россию ипотека пришла в XIII веке и по существу являлась первым видом кредитования. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения, которые кредитовали дворянство и купечество под залог их имений. Позже эти кредитные учреждения были реорганизованы в Государственный заемный банк. К концу XIX века в России существовали специальные кредитные общества. Эти общества создавались для выдачи ссуд под залог недвижимого имущества, находящегося на определенных территориях, и действовали на основании своих уставов.
Важно отметить, что с момента возникновения ипотечного кредитования и в Европе, и в России ипотечным кредитованием занимались специально созданные для этого кредитные учреждения.
К началу ХХ столетия Россия имела довольно фундаментальную законодательную
базу в области регулирования ипотечного кредитования и современный по тем временам механизм такого кредитования. Революция 1917 года изменила государственный строй России, Гражданский кодекс 1922 года вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет.
Законодательство в области ипотечного кредитования в современной России
В современной России ипотечное кредитование регулируются несколькими законами. Основными из них, конечно, являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон «Об ипотеке», Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Очень важным в деле развития ипотечного кредитование стало принятие в конце 2003 года Закона «Об ипотечных ценных бумагах».
Помимо законодательной базы, существенной, особенно при становлении рынка ипотечных услуг, является государственная поддержка. В некоторых странах основными формами государственной поддержки являются государственные гарантии, которые обеспечивают дополнительное покрытие эмитируемых ипотечных ценных бумаг и страхование кредитных рисков. США даже предоставили разрешение на использование бюджетных средств на приобретение ипотечных ценных бумаг.
В нашей стране поддержка государства, а тем паче государственные гарантии на
1 Статья подготовлена по материалам доклада на заседании Международного ипотечного клуба. Информацию о деятельности клуба читайте в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации». 2004. № 10.
рынке ипотечного кредитования практически отсутствуют.
Схемы ипотечного кредитования
В мире существуют две схемы ипотечного кредитования - двухуровневая и одноуровневая. Двухуровневая система кредитования применяется в англо-американском праве. В большинстве европейских государств применяют одноуровневые схемы кредитования.
Субъектами классической двухуровневой ипотечной схемы являются:
• заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;
• кредитор - банк;
• ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Оно выкупает у банка закладные, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;
• инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, - это пенсионные фонды, страховые компании, банки.
При одноуровневой системе ипотечного кредитования кредитор в лице банка самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа: так называемые «закладные листы».
По российскому законодательству возможны как одноуровневая, так и двухуровневая схемы ипотечного кредитования. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» допускает возможность выпуска облигаций с ипотечным покрытием как ипотечным агентом, так и непосредственно банками-кредиторами.
Говоря о схемах кредитования, следует отметить, что в некоторых регионах России стали складываться свои схемы ипотечного кредитования. Это объясняется тем, что модели ипотечного кредитования начали создаваться до принятия основополагающих нормативных документов и регионы ориентируются на собственные наработки в этой области. Многие используют в схемах ипотечного кредитования бюджетные средства. Например, в регионах создаются фон-
ды с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку, датируют создаваемые ипотечные агентства.
В прессе такие схемы подвергаются критике, расцениваются как нерыночные подходы. Однако этот вопрос не однозначен. Как уже говорилось, в деле развития ипотеки очень важны государственные гарантии и поддержка, поэтому сегодня использование некоторыми регионами бюджетных средств с целью продвижения ипотеки, может быть, и не такой уже плохой выход.
Что является предметом залога при ипотечном кредитовании
Согласно российскому законодательству предметом залога при ипотечном кредитовании является недвижимое имущество, в том числе и незавершенное строительство.
Незавершенное строительство
На практике предметом залога может стать очень ограниченное число так называемой «незавершенки». Это объясняется тем, что к незавершенным строительным объектам, которые могут являться предметом залога, предъявляются жесткие требования, а именно:
• объект должен возводиться на земельном участке, специально отведенном для строительства;
• объект в обязательном порядке должен быть зарегистрирован.
Однако государственная регистрация незавершенного строительного объекта возможна только, если существует необходимость совершить сделку с таким объектом, и у заявителя имеются все документы, подтверждающие его право на пользование земельным участком, на котором возводится объект, и проектносметная документация. Таким образом, целый сегмент рынка, а именно квартиры в многоквартирных домах-новостройках, остаются вне ипотечного кредитования. Подобные объекты кредитуются либо непосредственно покупателями без привлечения заемных средств банков, либо покупателям предоставляются кредиты на
строительство самими застройщиками в лице их банков. При такой схеме застройщики замыкают строительство и сбыт жилья посредством ипотечного кредитования на себя. Такому «замыканию» способствуют и так называемые инвестиционные договоры, на основании которых производится выдача кредитов на новостройки. Подавляющее большинство инвестиционных договоров лишают покупателя вновь строящегося жилья права переуступать свой инвестиционный договор (хотя законодательно это не запрещено). Кроме того, в лицензионном договоре не указаны сроки сдачи дома в эксплуатацию, что прямо нарушает требования законодательства, предъявляемые к обязательным условиям договоров.
Жесткость таких договоров является одним из препятствий для кредитования объектов строительства иными, чем банки самих застройщиков, банками. Другими, не менее существенными факторами, тормозящими кредитование новостроек, являются срыв сроков сдачи объектов в эксплуатацию (в большинстве договоров они вообще отсутствуют) и длительная процедура регистрации прав собственности.
Вторичный жилой фонд
В России существует огромный рынок так называемого вторичного жилья. Исторически сложилось так, что подавляющее большинство такого жилья находится в личной собственности граждан и не обременено какими-либо обязательствами.
Казалось бы, именно этот рынок должен стать основой массового ипотечного кредитования. По мнению некоторых экспертов, этого не происходит из-за катастрофического старения жилого фонда, что ведет к снижению ликвидности залога и отрица-
тельно влияет на надежность ипотечных ценных бумаг.
Нам представляется, что проблема не только и не столько в этом. В большинстве случаев для лиц, приобретающих жилье на вторичном рынке и желающих получить ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья, такое жилье становится единственным.
Согласно же российскому законодательству кредитор может обратить взыскание на заложенную недвижимость только в том случае, если:
• жилье не является единственным пригодным для проживания для должника и членов его семьи;
• заемщику, не вернувшему кредит, предоставляется жилое помещение в фонде переселения (в проекте нового Жилищного кодекса Российской Федерации - это маневренный фонд).
При наличии таких ограничений на обращение взыскания риски банков, дающих кредиты, резко возрастают. И если в ранее рассматриваемой схеме кредитования новостроек в худшем положении находился заемщик, то при этой схеме в более уязвимом положении находится банк.
* * *
В заключение можно сказать, что роль Закона «Об ипотеке» очень велика. Не случайно на его подготовку ушло почти пять лет. Безусловно, закон не идеален, он должен развиваться, совершенствоваться. В процессе его применения будут возникать множество вопросов, создаваться судебная практика, дорабатываться существующие законы и приниматься новые. Но важно уже то, что в России начался процесс ипотечного кредитования.
