CC BY
60
ПРАВОВЫЕ И УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРАКТИКИ
ВЕСТНИК МГУС №2 (2) / 2007
к возможности предъявления вышеуказанных требований. При этом приходиться констатировать, что в РФ институт преддоговорной ответственности практически не развит. Представляется, что в отношениях между коммерсантами применение данного института
было бы оправдано, поскольку в настоящее время у участников торгового оборота в Российской Федерации до заключения договора практически нет рычагов воздействия на недобросовестных контрагентов.
Список использованной литературы
1. Брызгалин А.В. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий. - Т 1. - М.: Аналитика-Пресс, 2001.
2. Батуренко В.В. Гоажданское право Японии / Пер. с англ. - М.: Прогресс, 1987. - С. 58.
3. Silver Judith. The letter of intent. Codlayers. - London, 2004.
4. Furmston, Poole. Contract Formation and Letter of Intent. - London, 2000. - P. 183.
5. Petromec Inc. v. Petroleo Brasileiro S.A. Petrobras and Braspetro Oil Services (2004) EWHC 244 (Comm).
6. Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 13.
7. Постановление ВАС РФ от 23.04.1996 №8057/95 // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 10. - С. 31.
8. (7 July 2004) 3 C.A.
9. Garwood Packaging Inc. v. Allen&Company Inc. No.03-1848 (2004) App. Ip. 98.
10. Залесский В.В. Германское право. - М., МЦФЭР, 1996.
11. Лебедев С.Н. Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. - М., МЦФЭР, 1996.
УДК 902
Исторические аспекты генезиса ипотечного кредитования в России
А.А. Сотников
ГОУВПО «Московский государственный университет сервиса»
Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности экономики.
Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части населения правовой и экономической культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов, в частности).
Дополнительными стимулами для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.
Зародившаяся до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.
Инвестиционно-финансовая деятельность, как, впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.
Слово «ипотека» было введено в обращение еще в Древней Греции афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб
81
ВЕСТНИК МГУС №2 (2) / 2007
ПРАВОВЫЕ И УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРАКТИКИ
с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.
В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.
Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н.э. Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего, о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство и прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.
С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами: она стала применяться только к недвижимому имуществу;
продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.
Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками,
торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии.
Ипотечная система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.
Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.
Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливалась уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.
По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.
Все эти функции ипотеки начали «работать» в ев-
82
ПРАВОВЫЕ И УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРАКТИКИ
ВЕСТНИК МГУС №2 (2) / 2007
ропейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности. Понятие о кредитовании под залог недвижимости и само название «ипотека», как уже говорилось выше, возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.
Исторический опыт развития ипотечного кредитования в различных странах мира представлен авторским коллективом книги «Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России» под редакцией В.С. Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневой системы ипотечного кредитования в Европе, включая Россию. Он сделал вывод, что эта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечного кредитования в современной России, проведены глубокий анализ правовых проблем ее создания и обеспечения функционирования. Авторы книги сделали первый профессиональный комплексный подход к правовой оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования в современной России. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании. Закладной лист является европейским финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития
- это нидерландские колониальные сертификаты и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов. С закладкой экономических основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы гарантий и государственного регулирования. Так, для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности - предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г, 29 банков были «чистыми» ипотечными банками и 11
- «гибридами», осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.
Первая и вторая мировые войны, инфляция и мировой экономический кризис 30-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вклад ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на срок, превышающий 30 лет.
Несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали себя, как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1995 г. в Европе 537 млрд. экю. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций
83
ВЕСТНИК МГУС №2 (2) / 2007
ПРАВОВЫЕ И УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРАКТИКИ
в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.
Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, после распада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими социалистическими странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 гг. - в этих странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов, а также организации и деятельности ипотечных банков.
При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих стран руководствовались не только историческим опытом своих стран, но и новейшими изменениями в Европе. Поскольку роль закладных листов в экономике велика, европейское законодательство выработало минимальные требования к ним. Целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и единообразное улучшение национального регулирования в области закладных листов. Это еще одна мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских финансовых инструментов.
В настоящее время в 18 европейских странах имеются законы, регулирующие деятельность ипотечных банков и выпуск закладных листов. Конкретные законопроекты разработаны в Эстонии, Ирландии и в России. Идёт работа над законопроектами или их концепциями в Бельгии, Италии, Словении и Белоруссии.
В начале 90-х годов ХХ-го века страны Восточной и Центральной Европы, реформирующие свою экономику, начали поиск новых схем, пригодных для финансирования жилищного строительства на рыночной основе. Это стремление диктовалось необходимостью быстро решить важный политический вопрос и в достаточной мере обеспечить населения жильём, отвечающим современным стандартам. Раньше или позже должен был встать вопрос о рефинансировании кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В ходе поиска новых подходов и моделей анализировалась не только современная ситуация в Европе, но и собственные, национальные традиции, имеющие глубокие исторические корни. В результате во всех центральноевропейских странах законодатели остановили свой выбор на закладном листе и высказались против введения американской системы MBS.
Совершенно другой была и остаётся ситуация в странах Европейского Союза. Во всех странах Евросоюза имеется развитая и хорошо работающая система выдачи ипотечных кредитов и схема их рефинансирования. Создана и в различных формах функционирует система ипотечных банков и закладных листов. Поэтому дискуссия по принципиальным вопросам не представлялась, на первый взгляд, необходимой. Однако банковские специалисты, работающие на рынке капитала, уже в течение многих лет пытаются понять, как введение евро повлияет на источники рефинансирования банков. Национальная валюта средств перестаёт существовать как критерий успешности инвес-
тирования средств. Поэтому решающим критерием - прежде всего, для иностранных инвесторов - становится оценка надёжности и ликвидности финансового инструмента. Банки задались вопросом, смогут ли их бумаги, предназначенные для рынка капитала, конкурировать с немецким закладным листом, взлёт которого они наблюдают в течение последних лет на своих мониторах.
Выводы, сделанные после проработки вопроса, были быстро воплощены в жизнь. Появились новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков, в действующее законодательство были внесены соответствующие изменения. Эти изменения в большинстве случаев касались приоритетных прав владельцев закладных листов на удовлетворение их требований. После того, как соответствующие изменения были внесены в законодательство Германии и покрытие закладных листов приобрело статус обособленного имущества, Люксембург и Финляндия внесли соответствующие дополнения в свои законы.
И на Западе, и на Востоке, и в центре Европы считается обязательным включение в национальное законодательство всех норм Европейского Союза. Поскольку для закладного листа не существует специальной директивы ЕС, европейские страны исходят из критериев, изложенных в статье 22, абзац 4 Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных актов, касающихся деятельности структур для совместных вложений в «ценные бумаги», больше известной как Директива об инвестировании. Требования этой Директивы рассматриваются как минимальный стандарт для европейских закладных листов.
Накопленный отечественный исторический опыт и современный зарубежный опыт являются хорошей основой для создания современной ипотечной модели в России. Объективные предпосылки для создания системы ипотечного кредитования не оставляют сомнений в необходимости возрождения такой системы в России. Однако на протяжении последних 10 лет это не удается осуществить. Причины неудач можно определить, проведя анализ событий в этой сфере за последние годы.
Современная ситуация, сложившаяся в сфере жилищного финансирования, отличается следующими основными признаками:
• весьма ограниченными размерами бюджетных ресурсов, которые мог ли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора;
• высокими и нестабильными темпами инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;
• высоким кредитным риском при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы;
• низкой доступностью жилья, что делает для населения со средними доходами невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также невозможным накопить эти средства.
Эти факторы и определяют направления новой политики Правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности бан-
84
ПРАВОВЫЕ И УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРАКТИКИ
ВЕСТНИК МГУС №2 (2) / 2007
ков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство и приобретение жилья.
В 2006 году доля ипотечных сделок по новостройкам, по разным данным, составляла от 3% в начале года до 20% в конце. В НБИК число заемщиков, обратившихся к нам и получившим кредит на покупку жилья в строящихся объектах, за последние полгода увеличилось втрое. Сейчас доля таких клиентов составляет у нас около 40%. Спрос на ипотеку колоссальный, причем как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Сейчас уже никто из них не может позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад. По словам застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90%. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам. Несмотря на то, что сейчас около 30 банков предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге.
Банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность «недостроя» объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке жилья, они часто не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом многие банки признают высокую привлекательность кредитования первичного жилья в качестве услуги и заявляют о своем желании развивать это направление. Принимаются соответствующие программы, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. В некоторых банках одобрение объектов занимает более двух месяцев, а список требуемых документов таков, что убедить застройщиков представить все необходимое, в особенности финансовые документы, не представляется возможным. Также нельзя не упомянуть о том, что практически все банки на сегодня готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но если в 2006 году по договорам инвестирования продавалось еще чуть ли не 60-70% всех новостроек, то сейчас большинство реализуемых объектов подпадает под действие Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Естественно, не все, мягко говоря, работают по этому закону. Застройщики, использующие вексельные схемы продажи испытывают большие трудности с аккредитацией, хотя есть банки, которые кредитуют и такие схемы.
В настоящее время объем выданных ипотечных кредитов составляет в России лишь 0,2% по отношению к ВВП, тогда как в странах Западной Европы это соотношение равняется 70%, в США - 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы - 25%. Более 60% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий, однако ипотечные кредиты, по-прежнему, ос-
таются недоступными для основной массы россиян. В то же время, как отмечали участники Форума, развитие ипотеки имеет принципиальное значение для успешной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», при этом интересы государства коррелируют с интересами банков, для которых ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности. Более того, по словам президента АРБ «Россия» Александра Мурычева, степень развития ипотечного кредитования является одним из важных индикаторов зрелости отечественной банковской системы. Пока она только начинает осваивать этот новый для себя сегмент услуг, и перспективы развития ипотеки, как и решение с помощью этого инструмента одной из наиболее острых социально значимых проблем, зависят от усилий не только финансовых структур, но и всех заинтересованных сторон: органов законодательной и исполнительной власти, регулирующих органов, операторов рынка недвижимости, производителей строительных материалов, страховых и оценочных компаний и др. В связи с этим на Форуме были приняты Рекомендации по развитию ипотеки в России, адресованные Правительству РФ, Федеральному Собранию РФ, Банку России, Ассоциации региональных банков «Россия».
Как отмечают эксперты, главный враг ипотеки - высокие цены на недвижимость. В новом году правительство планирует предпринять ряд мер, которые, по мнению чиновников, не дадут ценам расти.
Проверка рынка жилья в Москве и области, проведенная Федеральной антимонопольной службой (ФАС), показала, что беспрецедентный рост цен на жилье в этом регионе в 2006 г. не связан с ценовым сговором строительных компаний. Существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост на рынке реализации вновь возводимого жилья, прежде всего, связаны с дисбалансом спроса и предложения. По оценкам аналитиков, меньше всего росли цены на недвижимость в тех регионах страны, где активно велось строительство.
Федеральное собрание рассмотрело закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс и иные законодательные акты. «Данные изменения были предусмотрены для того, чтобы устранить существующие административные барьеры на пути жилищного строительства и способствовать увеличению жилищного строительства», - пообещал в уходящем году первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Для этого будут урегулированы вопросы комплексной застройки уже застроенных территорий в тех случаях, когда в этом возникнет необходимость.
Как отметил Д. Медведев, будут приняты во внимание «возможности ипотеки муниципальных земельных участков под кредиты для осуществления инфраструктурных проектов. «Это как раз тот инструмент, который может способствовать вовлечению банковских денег именно в сферу жилищного строительства», - подчеркнул вице-премьер.
Мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что в будущем году цены на жилье в столице расти не будут. По мнению градоначальника, Москва вышла на «очень приличный объем» строительства, поэтому и цены на жилье в следующем году должны перестать расти.
Эксперты сходятся во мнении, что коррупция является очень большим тормозом для увеличения
85
ВЕСТНИК МГУС №2 (2) / 2007
ПРАВОВЫЕ И УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ПРАКТИКИ
объемов строительства. Для того чтобы приходили крупные компании с современными технологиями, с адекватной бухгалтерией, в том числе и иностранные, рынок должен стать прозрачным. В результате увеличения объемов строительства возникает баланс между спросом и предложением.
Как отмечают аналитики, в следующем году спрос еще будет расходиться с предложением. Если в дальнейшем увеличение объемов произойдет на 15-20%, это уже будет способствовать нормализации цен.
Сильного снижения стоимости жилья ждать не приходится. «Цены росли до тех пор, пока основная масса людей не осталась за бортом платежеспособности, - объясняет Олег Репченко, директор аналитического центра IRN.RU. - На сегодняшний день реализованный ипотечный спрос небольшой, но потенциальный - огромный». Именно поэтому, по мнению г-на Репченко, обвала цен ждать не стоит: «Ипотечная подушка» будет подогревать спрос, существующий на рынке недвижимости». Как только цены на жилье немного снизятся или покупатели просто привыкнут к новым ценам, они
обратятся к ипотеке как к единственному реальному способу улучшения своих жилищных условий.
“Если ситуация с ценами изменится, люди начнут торговаться, и это может только растянуть процесс выдачи кредита», - прогнозирует Сергей Постнов, президент Национальной ипотечной компании. - Однако маловероятно, что события будут разворачиваться именно по такому сценарию. Чаще всего люди покупают квартиры не потому, что цены на недвижимость падают, а потому, что им просто нужна квартира».
«Ипотечный кредит - это классический кредит на приобретение жилья. И нет ничего удивительного в том, что он становится наиболее популярным у населения, - говорит зампредправления «Абсолют Банка» Олег Скворцов. - В последнее время коммерческие банки стали развивать ипотечное кредитование, поэтому доля ипотеки в общем объеме выданных потребительских кредитов повысилась. Думаю, в ближайшие два года ипотечный кредит будет кредитом номер один по объемам и популярности у населения».
Список использованной литературы
1. Ипотека: Тематическое приложение // Известия. - 2007 - 21 марта. - Вкладыш. - 4 с.
2. Саркисянц А.Г Ипотечное кредитование в России и за рубежом //Аудитор. - 2006. - № 12. - С. 39-47.
3. Ипотека как разновидность залога // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2006. - №38.
- С. 12 (Правовой консалтинг).
4. Попова О.В. Ипотека // Справочник экономиста. - 2006. - №3. - С. 84-89 (Юридический практикум).
5. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - 2005. - №12. - С. 52-57.
6. Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России // Уровень жизни. - 2004. - №4.
- С. 60-65.
7. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности //Банковское дело. - 2003. - №1. - С. 10-12 (Финансовая политика).
8. Багаев А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. - М.: Феникс, 2006. - 144 с.
9. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Деловая литература, 2004. - 272 с.
УДК 651.4/9
Документационное обеспечение и управление рисками
Н.Н. Туктарова
ГОУВПО «Московский государственный университет сервиса»
Документационное обеспечение управленческой деятельности вообще и управления рисками в частности охватывает все процессы, относящиеся к записи (фиксации) на различных носителях и оформлению по установленным правилам информации, необходимой для осуществления управленческих действий. Документирование осуществляется на естественном языке (рукописные, машинописные документы, в том числе телеграммы, телефонограммы, машинограммы), а также на искусственных языках с использованием новых носителей (перфокарты, перфоленты, магнитные ленты, карты, дискеты и др.).
Состав управленческих документов определяется компетенцией и функциями организации, порядком решения вопросов, объемом и характером взаимосвя-
зей с другими организациями и закрепляется в табеле документов. Единство правил документирования управленческих действий на всех уровнях управления обеспечивается применением Государственной системы документационного обеспечения управлением (ГСДОУ) и унифицированных систем документации (УСД).
Унифицированные системы документации - это комплекс взаимоувязанных документов, созданных по единым правилам и требованиям, содержащих информацию, необходимую для управления в определенной сфере деятельности. УСД предназначены для использования как с помощью средств вычислительной техники, так и при традиционных методах обработки информации.
86
