Право застройки в редакции Проекта изменений к ГК Текст научной статьи по специальности «Право»

3.14. ПРАВО ЗАСТРОЙКИ В РЕДАКЦИИ ПРОЕКТА ИЗМЕНЕНИЙ К ГК

Нугаева З.Н., Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева»

Аннотация: Данная статья посвящена институту права застройки в редакции Проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 47538-6 (далее по тексту «Проект ГК»). Указывается и анализируется сущность института права застройки по Проекту ГК. Так же рассматриваются проблемы теоретического и практического характера, которые могут возникнуть после введения в гражданское законодательство института застройки, а так же пути их решения.

Ключевые слова: застройка, гражданское право

THE RIGHT OF BUILDING IN EDITION OF THE PROJECT OF CHANGES TO GROUP OF COMPANIES

Nugayeva Z.N., Federal public budgetary educational institution of higher education «The Mordovian state university of N. P. Ogaryov»

Summary: This article is devoted to the institution of building rights in the version of Federal Law "On Amendments to the first, second, third and fourth of the Civil Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation» № 47538-6 (hereinafter referred to as "Project CC"). Indicated and analyzed the essence of Law Institute of Building Project CC. Are also considered problems of theoretical and practical problems that may occur after the administration of the civil law institution building, as well as their solutions.

Keywords: building, civil law

Институт права застройки, как особая юридически определенная форма поземельных отношений, достиг своего развития в римском праве, где был известен как «superficies». Основной причиной, вызвавшей к жизни «superficies» была невозможность приобретения городскими жителями в собственность земель для постройки жилица. Под «superficies» римское право понимало вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на постройку, принадлежащее навсегда или на условное продолжительное время тому, кто возвел строение на чужом участке с согласия собственника [4].

Право застройки было известно и дореволюционной России. Впервые оно как институт гражданского права появилось в XVIII в. Известное как «наследственное оброчное владение». Для достижения различных хозяйственных и промышленных целей государство стало раздавать частным лицам казенные земли [4]. Законодательное же регулирование как самостоятельный институт право застройки получило в специальном законе Российской Империи от 23 июня 1912 г. «О праве застройки». Институт застройки так же был известен советскому праву, получив закрепление в ст. 7184 ГК РСФСР 1922 г. в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений, но данное право утратило силу в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», на основании которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г были внесены соответствующие изменения в российское законодательство (утратили силу ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г. о праве застройки) [8].

В настоящее время право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права в нашем законодательстве не предусмотрено и составляет лишь правомочие некоторых других вещных прав (на-

пример, права постоянного бессрочного пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения).

В ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплен перечень ограниченных вещных прав, к которым в настоящее время относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного владения имуществом и право оперативного управления имуществом [1].

Считается, что данный перечень ограниченных вещных прав не может рассматриваться как исчерпывающий, поскольку он весьма узок и не отвечает нынешним интересам российской экономики [3].

Разработчиками Проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 47538-6 (далее по тексту «Проект ГК») предлагается внести существенные изменения в действующее законодательство об ограниченных вещных правах, к коим относится и введение в гражданское законодательство такого ограниченного вещного права как право застройки.

Авторы Проекта ГК, опираясь на исторический опыт, теоретическую базу и социальную необходимость предусмотрели введение в современное российское гражданское право права застройки.

Так что же такое право застройки и как оно будет регулироваться законом? Для этого необходимо обратиться к Проекту ГК РФ. Праву застройки посвящена глава 20.1. Сущность института права застройки заключается в следующем: согласно ч.1 ст.300 Проекта, правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации [2]. Исходя из формулировки вышеназванного института, его содержание составляют владение и пользование чужим земельным участком в

З.Н. Нугаева

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ В РЕДАКЦИИ ПРОЕКТА ИЗМЕНЕНИЙ К ГК

целях возведения на нем здания или сооружения, а так же его последующая эксплуатация. Согласно положениям Проекта, основание возникновения права - заключение договора об установлении права застройки. При этом данный договор подлежит обязательной государственной регистрацией. Из чего следует, что единственный источник установления права застройки - это договор, заключенный между собственником земельного участка и застройщиком, а моментом возникновения права будет внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Следует так же обратить внимание на то, что в Проекте содержится указание существенных условий договора, к которым относятся: условия о земельном участке, месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, сроке права застройки (не менее 50 лет и не более 100 лет-ст.300.3 Проекта ГК), плата за право застройки. Особо отмечается, что в случаях, если собственник земельного участка физическое или юридическое лицо, то обязательно указание на характеристики здания или сооружения [2]. Существенные условия данного договора подлежат внесению в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество. Из смысла закона вытекает, что субъектами данного вещного права могут быть как физические так и юридические лица.

Между тем, несмотря на детальное регулирование в Проекте ГК права застройки, предполагаем, что неизбежно возникнут вопросы теоретического характера. К вопросу об отграничении права застройки от иных вещных прав пользования: вещного сервитута по признаку отсутствия необходимости в наличии господствующего и служебного земельных участков, отсутствия условия о невозможности удовлетворения нужд собственника господствующего участка без использования соседнего участка (признак объективной обусловленности), а также целевым назначением (только для строительства и эксплуатации объектов). Отличия от личного сервитута и узуфрукта заключаются в возможности отчуждения и передачи по наследству, целевом назначении и, как правило, в указании срока действия [8].

Безусловно, возникнет ряд проблем практического характера. Так, в переходных положениях к Проекту Федерального закона № 47538-6 предусмотрено, что в случае, когда земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства, арендатор со дня вступления в силу Проекта вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность или установления в отношении такого земельного участка права застройки [2]. При этом при установлении права застройки было бы разумно ввести нормативное определение среднего размера ежегодной платы за пользование земельным участком под застройку.

Так же в Проекте предусматривается возможность постройки нескольких зданий, сооружений на чужом земельном участке, а так же предполагается, что в отношении одного земельного участка можно будет установить несколько прав застройки, без внимания остаются отношения, могущие возникнуть между застройщиками при реализации своих права на земельном участке. Наиболее рациональным было бы заклю-

чение соглашения о порядке пользования между застройщиками и собственником земельного участка.

Нельзя оставить без внимания экономическую сторону реализации рассматриваемого ограниченного вещного права. Так, законодатель в ст. 300.4 Проекта ГК определяет два возможных вида платы за право застройки, а именно: 1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно; 2) предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях. При этом отдельно оговаривается, что размер платы может быть изменен не более 1 раза в 10 лет по соглашению сторон, а в случае не достижения соглашения-по решению суда [2]. Еще одной дополнительной гарантией того, что собственник земельного участка не сможет односторонне повышать плату за право застройки, является внесение информации о плате за право в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, возникнет вопрос относительно установления размера и порядка расчета платы. В связи с этим, учеными предлагаются варианты определения платы за право застройки. Наиболее приемлемыми являются предложения Емелькиной И.А. относительно определения данной платы по соглашению сторон в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, сложившегося размера арендной платы в определенной местности и других условий, либо исчисление ставки платы за застройку с кадастровой стоимостью земельного участка» [5]. Учитывая то, что сторонами договора о предоставлении права застройки будут являться собственники земельных участков - как физические, так и юридические лица, то, целесообразно было бы установить максимальную стоимость платы для субъектов РФ, дабы избежать злоупотребления со стороны собственников земельных участков.

Необходимо обратить внимание на ч.1 ст. 300.7 Проекта ГК, содержащую указание на то, что при прекращении права застройки, здания и сооружения, принадлежащие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка. Считаем, что данное положение в некоторой мере может нарушить принцип равенства участников гражданского оборота, т.к. собственность застройщика после истечения срока договора переходит к собственнику земельного участка, то есть в данном случае речь идет о ущемлении прав застройщика. Полагаю необходимым для данной ситуации предусмотреть возмещения застройщику стоимости строений и сооружений, исходя из рыночной или кадастровой стоимости строений, сооружений с учетом износа.

Подводя итог сказанному, нужно отметить, что введение данного вещного права имеет социальную направленность, позволяя малообеспеченным слоям населения наиболее эффективно решать жилищную проблему. На наш взгляд, одним из перспективных направлений реализации данного вещного права в России могло бы выступить освоение новых земельных участков под частное индивидуальное жилищное строительство.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая). Принят 26.01.1996г. №15-ФЗ (по состоянию на

07.02.2011г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации.

1996. № 5.

2. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и

четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект федер. закона № 47538-6 (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) //

URL:http://base.consultant.

ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=128204; fld=134;dst=4294967295;rnd=0.9321053251624107.

3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

4. Выдрин А.С., Виленкин М.В.. Закон о праве застройки / А.С. Выдрин, М.В. Виленкин. - Москва, книгоиздательство «Школа», 1913. -96 с.

5. Емелькина И.А. Вещные права в проекте изменений Гражданского кодекса РФ // Гражданское право. 2011. № 1.

6. Емелькина И.А. Право застройки чужого земельного участка как ограниченное вещное право // Материалы круглого стола «Правовое обеспечение экологической безопасности в субъектах Российской Федерации». - М.: Юрли-тинформ, 2010. - С. 202-209.

7. Ершов О.Г. Право застройки земельного участка: о необходимости и своевременности введения института /О.Г. Ершов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. № 9. сентябрь 2011 г.

8. Система ограниченных вещных прав на земельныйуча-сток: монография / И.А. Емелькина. М.: Волтерс Клувер, 2011. -368 с.

Reference list:

1. The civil code of the Russian Federation (Part two). Adopted 26.01.1996y. №15-FR (as at 07.02.2011y.) // Coll. of laws of the Russian Federation. 1996. № 5.

2. About introducing changes in the part of the first, second,

third, and fourth of the Civil code of the Russian Federation, as well as in some legislation acts of the Russian Federation: project Federation. Law № 47538-6 (publish by the state Duma of the Russian Federation in the first reading 27.04.2012) // URL:http://base.consultant.

ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=128204; fld=134;dst=4294967295;rnd=0.9321053251624107.

РЕЦЕНЗИЯ

На статью аспирантки кафедры гражданского права и процесса Нугаевой Зулии Наилевны «Право застройки в редакции Проекта изменений к ГК».

Статья Нугаевой З.Н. освещает проблему права застройки в редакции Проекта изменении к ГК, которая актуальна поскольку разработчиками Проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 47538-6 (далее по тексту «Проект ГК») предлагается внести существенные изменения в действующее законодательство об ограниченных вещных правах, к коим относится и введение в гражданское законодательство такого ограниченного вещного права как право застройки.

Автором указывается и анализируется сущность института права застройки по Проекту ГК. Так же рассматриваются проблемы теоретического и практического характера, которые могут возникнуть после введения в гражданское законодательство института застройки, а так же пути их решения. Например, в Проекте ГК предусматривается возможность постройки нескольких зданий, сооружений на чужом земельном участке, а так же предполагается, что в отношении одного земельного участка можно будет установить несколько прав застройки, без внимания остаются от-

ношения, могущие возникнуть между застройщиками при реализации своих права на земельном участке. Автором предлагает решить данную проблему путем заключения соглашения о порядке пользования между застройщиками и собственником земельного участка.

Отмечается использование правовых актов, юридической литературы, а так же качество оформления статьи. Источники, используемые в рецензируемой статье, отображают современную точку зрения на исследуемую проблему, подтверждены ссылками на используемые источники.

Исходя из вышеизложенного, рекомендую статью к публикации.

Профессор

д.ю.н. И.А. Емелькина