CC BY
64КУг.
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
УДК 343.146
Санченко Иван Дмитриевич Московский государственный институт Международных отношений МИД РФ Факультет управления и политики
Россия, Москва San4enko.ivan@yandex.ru Sanchenko Ivan
Moscow State Institute of International Relations of the Ministry of Foreign Affairs of the Russian
Federation
School of Governance and Politics Russia, Moscow
ПРАВО ПОСТОЯНОГО ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ (ЭМФИТЕВЗИС) КАК ПЕРСПЕКТИВА РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИИ Аннотация: в данной статье рассматривается в историческом и современном аспекте одно из перспективных ограниченных вещных прав - право постоянного землевладения или эмфитевзис. Выделяются существенные признаки эмфитевзиса, а также проводится сравнительный анализ права постоянного землевладения и аренды. Наконец, автор обосновывает необходимость введения описываемого правового института в систему гражданского права Российской Федерации.
Ключевые слова: эмфитевзис, право постоянного землевладения, ограниченные вещные права, земельный участок, реформирование гражданского законодательства, аренда.
THE RIGHT OF PERMANENT LAND TENURE (EMPHYTEUSIS) AS A PROSPECT OF RUSSIAN CIVIL LAW'S REFORM
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
Annotation: this article contains the research of the right of permanent land tenure or
emphyteusis in historical and modern aspects. The significant characteristics of the emphyteusis are pointed out. Also, this article contains the comparative analysis of the right of permanent land tenure and the rent. Finally, the author explains the necessity of the implementation of the described legal institute into the Russian civil law's system.
Key words: the emphyteusis, the right of permanent land tenure, limited proprietary rights, a land plot, Russian civil law's reform, the rent.
Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис) является достаточно старой правовой конструкцией. Считается, что первые подобные правовые отношения появились ещё в Древней Греции, однако полноценное закрепление указанный институт получил в римском праве. Эмфитевзис представлял собой наследственную долгосрочную аренду земель, принадлежавших государству или публичным корпорациям, за определённую годовую плату [3, с. 109]. После падения Римской империи указанный правовой институт был перенесён в некоторые национальные правовые системы посредством рецепции римского права.
Похожее на эмфитевзис право существовало и в дореволюционной России. Оно именовалось «чиншевым правом»: феодал передавал крестьянину наследуемое право пользование земельным участком с возможностью отчуждения указанного права за определённую плату (чинш) [6, с. 192]. Данное право, как и эмфитевзис, имело вещно-правовой характер. После Великой Октябрьской Революции 1917 года всё дореволюционное законодательство было отменено. В последующих гражданских кодексах, включая нынешний Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), описываемое вещное право не было включено. Лишь в начале 2010-х годов заговорили о недостаточности исчерпывающего перечня ограниченных вещных прав, закреплённых во втором разделе ГК РФ. Существенное расширение указанного
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
перечня предусматривается Концепцией развития гражданского
законодательства, однако на данный момент соответствующий федеральный закон принят не был.
В указанной Концепции была сформулирована предлагаемая легальная дефиниция права постоянного землевладения или эмфитевзиса. Итак, право постоянного землевладения - это право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определённый срок для ведения сельскохозяйственного производства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создание особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка [8, с. 63]. По своей сути эмфитевзис, как уже было сказано, является ограниченным вещным правом. В отличие от права собственности, в которой содержится вся триада правомочий (владение, пользование и распоряжение), право постоянного землевладения обладает лишь двумя из них: правом владения и правом пользования. Ограниченность описываемого вещного права проявляется также в установлении единственно возможного объекта эмфитевзиса - земельного участка. Однако римскому праву были известны несколько правовых конструкций ограниченных вещных прав на землю, например суперфиций, введение которого также предусматривается Концепцией развития гражданского законодательства. Отличие между эмфитевзисом и суперфицием заключается, прежде всего, в целях, в соответствии с которыми эти права предоставляются. При эмфитевзисе речь идёт об использовании природных свойств и качеств земельного участка, а при суперфиции - о застройке участка.
Важной характеристикой права постоянного землевладения является презумпция бессрочности [2, с. 287]. Оно может быть ограничено в виде исключения, но при этом срок предоставления эмфитевзиса не может быть меньше пятидесяти лет. Кроме того, в отличие от общего правила (ст. 136 ГК),
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
плоды, продукция и доходы, полученные от использования участка при
эмфитевзисе, признаются за обладателем указанного права, а не за собственником. Наконец, право постоянного землевладения обладает признаками вещных прав (абсолютность, право следования) равно как и вещно-правовыми способами защиты нарушенного права.
Национальные правовые системы по-разному относятся к эмфитевзису. Гражданское законодательство одних стран признаёт данный правовой институт, наравне с другими вещно-правовыми конструкциями, разработанными ещё в Римской Империи. Примером может быть система гражданского права Нидерландов. Гражданский кодекс этой страны содержит достаточно широкий спектр ограниченных вещных прав, среди которых можно найти эмфитевзис, суперфиций и узуфрукт. Другие правовые системы закрепляют нормы об эмфитевзисе, но при этом несколько изменяют вид отношений, регулируемых этим вещным правом. Например, по гражданскому кодексу Италии, эмфитевзис - вещное право арендатора недвижимости, включающее право возводить на арендуемой земле сооружения [5, с. 19]. Как можно заметить, в данном случае наблюдается соединение двух ограниченных вещных прав: эмфитевзиса и суперфиция. Есть также третья группа стран, которые не вводят институт постоянного землевладения в свои правовые системы. К этой группе относится Франция. Гражданское право Пятой Республики вообще не склонно признавать ограниченные вещные права, кроме, пожалуй, наиболее необходимого - сервитута. Французская юриспруденция склонна считать, что вещное право должно регулировать лишь самое главное абсолютное право - право собственности. Ограниченные же вещные права являются по большей части пережитками феодального строя. Если придерживаться данной точки зрения, то остальные отношения гражданского оборота можно урегулировать с помощью обязательственного права. В случае эмфитевзиса это может быть договор аренды.
Надо признать, что эмфитевзис и аренда являются действительно
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
схожими правовыми конструкциями. Они позволяют субъекту данных прав
иметь определённые правомочия в отношении имущества, находящегося в собственности другого лица. В то же время надо отметить существенные различия аренды и постоянного землевладения. Во-первых, арендные правоотношения регулируются обязательственным правом. Это означает, что указанные правоотношению содержат в себе лишь права и обязанности ограниченного круга лиц: собственника и арендатора. Эмфитевзис, напротив, являясь вещным правом, имеет абсолютный характер, что означает порождение правоотношения обладателя вещного права и всех третьих лиц. Во-вторых, право постоянного землевладения является более стабильным по сравнению с арендой. Арендодатель вправе заявить о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества за 3 месяца, в то время как при эмфитевзисе презюмируется его бессрочность и возможность пересмотра условий предоставления права постоянного землевладения максимум раз в 10 лет. В-третьих, эмфитевзис является имущественным правом и может быть полноценным объектом гражданского оборота в отличие от права аренды. И, в-четвёртых, право постоянного землевладения имеет строго определённый объект правоотношения - общественные отношения по поводу владению и пользованию земельным участком. К тому же отличительной чертой эмфитевзиса является предусмотренная нормативными правовыми актами цель предоставления такого права. Если же говорить об аренде, то такие правоотношения могут быть направлены на широкий спектр объектов гражданского оборота. Можно сделать вывод о том, что право постоянного землевладения отличается стабильностью и долгосрочностью. Отличительными же чертами аренды можно признать гибкость и, зачастую, временный характер.
К сожалению, отечественный законодатель пока не включил эмфитевзис в российскую систему гражданского права. Хотя во время реформы гражданского законодательства существовал проект федерального закона, подразумевавшего внесение изменений в раздел II ГК РФ, этот проект был
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
принят лишь в первом чтении 27 апреля 2012 года. До сих пор он остаётся без
движения, а судьба его не определена [7, с. 47]. В то же время нормативное закрепление права постоянного землевладения было бы ответом на некоторые современные вызовы. Начать следует с того, что список ограниченных вещных прав в рамках нынешней редакции ГК РФ является однозначно недостаточным. Это признают многие отечественные правоведы, среди которых можно выделить Суханова Е.А. Ограниченными правами, согласно статье 216 ГК РФ, на данный момент являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), сервитуты (ст. 274,277), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) и право оперативного управления имуществом (ст. 296) [1, с.146]. Отечественные цивилисты также выделяют в качестве ограниченных вещных прав право учреждения на доходы, полученные от разрешённой деятельности и право пользования чужим жилым помещением в силу завещательного отказа [4, с.396]. Этот список кажется достаточно обширным, но большинство из этих прав нуждаются в отдельном комментарии. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются остатками плановой экономики и не могут полностью обеспечивать потребности гражданского оборота, который носит рыночный характер. Если говорить о двух ограниченных правах на землю: праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования, - то здесь ситуация ещё сложнее. Собственником, предоставляющим данные права, всегда является публичное образование. В связи с этим данные правоотношения имеют скорее земельно-правовую природу, нежели гражданско-правовую. К тому же право пожизненного наследуемого владения не предоставляется с вступлением в силу Земельного кодекса РФ, а право постоянного бессрочного пользования предоставляется лишь особым субъектам, которые указаны в статье 39.9 ЗК РФ. Представляется, что право постоянного землевладения (особенно вместе с правом застройки) могло бы
Российская юстиция в XXI веке:_
реалии, проблемы, перспективы
заменить указанные выше, устаревшие в рамках нынешнего гражданского
оборота права на землю. Это можно объяснить тем, что эмфитевзис является в первую очередь гражданско-правовым институтом и подразумевает, что правом его предоставления обладают и публичные, и частные субъекты. К тому же право постоянного землевладения является более гибким, так как возникает из договора, являющегося совпадением волеизъявлений сторон. В то же время, следует помнить, что, несмотря на договорный способ возникновения описываемого права, эмфитевзис всё-таки относится к разряду вещных прав, о чём было сказано выше.
Подводя черту, следует сказать, что право постоянного землевладения могло бы быть использовано государственной властью для целей экономического развития. Эмфитевзис может стать инструментом предоставления земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности во владение и пользование с целью ведения сельского хозяйства. Такая мера может стать одним из шагов к увеличению темпов экономического роста в агропромышленном секторе. Также право постоянного землевладения может помочь реформировать предоставление «Дальневосточного гектара» гражданам Российской Федерации. Согласно нынешнему федеральному закону и сложившейся правоприменительной практике, предоставление земельного участка на территории субъектов, входящих в Дальневосточный федеральный округ, оформляется сложной процедурой первоначально всего на 5 лет и со списком причин возможного лишения права безвозмездного пользования земельным участком. Если же предусмотреть возможность предоставления земельных участков на праве постоянного землевладения, которое обладает большей стабильностью и вещно-правовой защитой от всех третьих лиц, включая собственника, то, возможно, удастся вдохнуть жизнь в указанную программу. Так или иначе, рекомендуется предусмотреть право постоянного землевладения в разделе II Гражданского кодекса Российской Федерации.
Российская юстиция в XXI веке:
реалии, проблемы, перспективы
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая - четвертая: [Принят Гос. Думой 23 апреля 1994 года, с изменениями и дополнениями по состоянию на 10 апреля 2009 г. ] // Собрание законодательства РФ. 1994. № 22.
2. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2018. 528 с.
3. Новицкий И.Б. Римское право. Учебник для вузов. М.: ИКД Зерцало-М, 2015. 256с.
4. Гражданское право: учебник : в 2 т. / под ред. С.А. Степанова. Т. 1. 2-е изд., перераб. и доп. - Москва : Проспект, 2019. 704 с.
5. Пашина А. Р. Эмфитевзис и суперфиций в системе вещных прав российского гражданского законодательства // Вестник ВУиТ. 2014. № 4 (81). -
6.Остроумов Н.В., Остроумов С.В. Преобразование римского института «эмфитевзис» в российское чиншевое право // Вестник ТГУ. 2014. № 3 (13) Право. С. 191-197.
7. Суханов Е.А. Проблемы реформирования вещного права // Закон. 2018. N 12. С. 46-52.
8. Концепция развития гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. N 11. 2009. С. 6.
С. 17-26.
