CC BY
234
Правила землепользования и застройки после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации
(Процедуры правоприменения федерального законодательства на муниципальном уровне)
Г.Г. Огнев
генеральный директор АО «Ин'Тран», председатель правления НП «Рязанская палата недвижимости», член Национального совета Российской гильдии риэлторов С.В. Вобленко
член-корреспондент Международной академии информатизации при ООН, руководитель научных программ НП «Рязанская палата недвижимости», кандидат экономических наук С.К. Лактюшкин
заместитель директора АО «Ин'Тран Девелопмент» по земельно-имущественным отношениям
Предыстория
Осуществляя абонементное обслуживание органов местного самоуправления одного из городов Российской Федерации, мы получили заказ на разработку «Правил землепользования и застройки». Заказчик (Комитет по управлению муниципальным имуществом города - КУМИ) сформулировал заинтересовавшее нас требование: документ должен сформировать эффективный механизм использования городской земли. Постановка вопроса оказалась интересной и неформальной. Но мы не могли даже представить, какие проблемы повлечет за собой решение этой задачи.
Сравнение нормативных правовых актов сходной тематики (в Приложении 1 приведены «типичные» образцы нормативных правовых актов, отобранные, исходя из различий в их акцентировке) вызвало ряд вопросов, главным из которых явился следующий: с какой целью принимаются такие Правила? После встреч с разработчиками, консультаций с главными архитекторами, специалистам по земельным отношениям и работниками КУМИ мы услышали много версий, но внятного ответа на свой вопрос так и не получили. Однако в ходе проводимого нами исследования обнаружились следующие факты:
1) с точки зрения гносеологии, разногласия коренятся в различной трактовке тер-
минов «градостроительство» (отождествляется с «градоустройством»), «земельные отношения» и «землеустройство». Представляется, что общего для всех участников земельно-имущественных отношений понимания содержания этих терминов не выработано (на Схеме 1 это «общее содержание» располагается в зоне, образованной пересечением трех окружностей и помеченной буквой «Т»);
2) субъективно ситуация осложняется тем, что Земельный кодекс Российской Федерации (на первый, но только на первый, взгляд) рушит привычный мир городского архитектора, отводя ему второстепенную роль в регулировании земельных отношений (фактически городской архитектор играет главенствующую роль). Поэтому архитектор всеми силами стремится сохранить свое место в жизнедеятельности города, в том числе и путем инициирования разработки и принятия соответствующей направленности нормативных правовых актов областей и городов.
В процессе поиска ответа мы пришли к собственному пониманию того, каким должно быть содержание Правил землепользования и застройки после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. В статье излагается позиция авторов и приводится типовая структура Правил зем-
лепользования и застройки с учетом требований Российского законодательства и наработанного опыта.
Мы стремились увидеть рациональное в каждом из изученных нами нормативном правовом акте и использовать лучшее из опыта работы в этой области. Авторы благодарны всем, кто уделил свое время для дискуссий и обмена мнениями.
Общая ситуация
1. Ожидания и надежды.
Три закона - Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-Ф3, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» перевернули муниципальный мир, складывавшийся с 1991 по 2000 год, с головы на ноги и поставили его на твердую почву. Федеральный центр принял законодательные акты, определяющие базовые элементы регулирования гражданского оборота земли и объектов недвижимости, в результате чего «творчество» местных органов власти и управления в вопросах распоряжения земельными ресурсами и правотворчества в области земельно-градостроительных отношений поставили в определенные рамки. А в некоторых случаях действия органов власти и управления по заявке граждан стали строго регламентированы по срокам исполнения и по составу.
Граждане и юридические лица дополнительно получили формальные права, например, право выкупа земли под строением, выбор формы земельных отношений с муниципалитетом при приобретении права на землю под строением (ст. 36 ЗК РФ), бесплатное получение от государственных и муниципальных органов технических условий подключения строящихся объектов к сетям инженерного обеспечения (ст. 31 ЗК РФ) и другие права.
Застройщики также ожидают либерализации процедур согласования архитектурных проектов. С введением зонирования городских территорий, основным ограничивающим критерием для застройщика и архитектора при определении назначения строящегося объекта и его параметров бу-
дет не субъективное мнение чиновников от архитектуры, культуры и прочих «бдящих» органов, а заранее известный и обязательный для всех, градостроительный регламент, т. е. «закрытый» перечень запрещений и ограничений по использованию и застройке земли в конкретной территориальной зоне.
Сбудутся ли эти надежды будет зависеть от качества законодательства.
2. Достаточно ли действующих норм федерального законодательства для запуска эффективного механизма земельно-имущественных отношений?
Авторы убеждены, что недостаточно.
Во-первых, некоторые положения федеральных законов носят рамочный характер и содержат ссылки на другие законодательные или нормативные акты, например, отсылки к Правилам землепользования и застройки, которые должны приниматься местными органами власти. Но во многих областях или муниципальных образованиях такие Правила либо отсутствуют (в основном в сельской местности), либо противоречат современному федеральному законодательству, либо имеют статус временных.
Например, в Рязани принятые через год после вступления в силу ЗК РФ временные Правила охватывают узкий круг вопросов, сосредоточиваясь в основном на нормах предоставления земельных участков, разграничении полномочий в области земельных отношений между представительным и исполнительными органами местного самоуправления, а также иных нормах, среди которых одни дублируют федеральное законодательство, а другие - отсылают к «установленному порядку».
Во-вторых, некоторые положения федерального законодательства, прямо устанавливая процедуры, права и обязанности участников отношений в сфере земли и другой недвижимости, сроки исполнения процедур органами власти и управления, фактически не применяются на местах из-за отсутствия механизма их реализации.
Так, например, в Рязани с ноября 2001 года прекращен перевод жилых помещений в категорию нежилых из-за отсутствия регионального законодательного акта, регламентирующего этот процесс. Не работает п. 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускающий отказ в предоставлении в собственность граждан и
юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. Чтобы не быть голословными, советуем заинтересованным лицам ознакомиться с информацией о количестве зарегистрированных в органах местного самоуправления заявлений (например, заявления на покупку земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов в сельской местности) и ведомственной отчетностью учреждения юстиции о количестве зарегистрированных прав на землю, возникших после вступления в силу ЗК РФ. В некоторых, субъектах Российской Федерации количество зарегистрированных прав равно нулю (авторы располагают достоверной информацией).
Приведем наиболее типичные причины формальных и неформальных отказов:
1) в п. 10 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» записано буквально следующее: «...Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не установлено иное.». Высшие (и не только) должностные лица федеральных и областных ведомств трактуют эту неопределенную формулировку не иначе, как «отсутствие у муниципалитетов полномочий продавать землю».
Но если признать такую трактовку правильной, возникает вопрос, какой орган уполномочен отчуждать землю и не имеет права отказать гражданам и юридическим лицам в соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ? Является ли таким «органом» субъект Российской Федерации, Минимущество России или кто-то еще?
2) муниципальные органы управления считают основанием для отказа в предоставлении земли в собственность для строительства отсутствие в городе территориального зонирования, без которого невозможно соблюсти одно из основных условий продажи земли - передать земельный участок без предварительного согласования места размещения объекта строительства. Но во многих областных центрах России, не говоря уже о сельских муниципальных образованиях, нет ни генерального плана по-
селения, ни территориального зонирования, ни градостроительного регламента. А ведь это и есть элементы механизма реализации федерального законодательства на местном уровне. В частности п. 2 ст. 85 ЗК РФ гласит: «...Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально .».
Это означает, что максимумом, на который может рассчитывать инвестор, является аренда. А при аренде арендодатель может исключить возможность субаренды (собственный опыт авторов). В итоге земельный участок оказывается фактически исключенным из оборота вторичного рынка земли. А если и попадает в оборот, то по громоздким схемам. При этом его инвестиционная стоимость существенно снижается. Право аренды при запрете арендодателем субаренды не может служить залогом.
Постановка задачи
1. О чем спорят архитектор, КУМИ и земельный комитет.
Ключевыми терминами, используемыми федеральным законодательством (Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации и закон о землеустройстве), являются «земельные отношения», «землеустройство», «градостроительство». В разных нормативных актах содержание терминов раскрывается по-разному (точнее, имеются основания по-разному трактовать их содержание). Это оправданно тем, что каждый закон регулирует «свою» сторону отношений (на Схеме 1 содержание федеральных законов интерпретируется в прямоугольных рамках):
• Земельный кодекс Российской Федерации - земельные отношения, как основу жизнедеятельности общества;
• Градостроительный кодекс Российской Федерации - градостроительство;
• закон о землеустройстве - часть земельных отношений.
Проблемы возникают тогда, когда представители «заинтересованных сторон», исходя из приоритета «цехового» понимания содержания того или иного термина, создают процедуры регулирования землепользования и застройки на территории города. Например, утверждают, что «главное в
Правилах землепользования и застройки -карты правового зонирования и градостроительные регламенты». Они обосновывают свою позицию следующим определением, данным в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
«... градостроительный устав (кодекс) -закон субъекта Российской Федерации, определяющий порядок осуществления градостроительной деятельности на его территории;
правовое зонирование - деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;
правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) (далее - правила застройки) - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов;
градостроительный регламент - совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.».
С формально-юридической точки зрения - это правильно. Но отсылка к юридическим терминам не дает ответа на вопрос, каким должно быть полное содержание Правил землепользования и застройки. Ведь термины, исходя из особенностей предмета указанного закона, по-разному раскрывают один и тот же процесс (на Схеме 1 эти процессы локализованы кругами, в местах пересечения окружностей - пронумерованы, а в общей структуре содержания федеральных нормативных актов, приводимой сбоку от окружностей в прямоугольных рамках, - выделены косым шрифтом).
Следовательно, проблема заключается не в юридических терминах.
2. Что нужно делать?
Задачей местной власти, кроме всего прочего, является создание благоприятных условий для жизнедеятельности города, в том числе для предпринимательской деятельности. В этом процессе власть играет двойственную роль, отражающую двойственность ее положения, как органа управления и собственника муниципальных ресурсов.
Поэтому целесообразно предположить, что задачей «просвещенных» местных властей является формирование целостного механизма реализации прав и обязанностей собственников и владельцев иных прав на землю и другую недвижимость, путем создания норм и взаимосогласующихся процедур, учитывающих особенности функционирования местного рынка, традиции, обычаи делового оборота и специфику интересов местного населения.
Объект регулирования и общее содержание Правил землепользования и застройки
Город представляет собой целостный социально-экономический организм. Федеральное и региональное законодательство отражают (регулируют) лишь отдельные стороны (элементы) этой целостности, в то время как функционирование и развитие целостного организма предполагает комплексный подход к проблеме нормативного регулирования. В интересующей нас сфере - земля и недвижимость - местная власть обязана формировать собственную нормативную базу, с точки зрения эффективного регулирования процессов нормального гражданского оборота земли и других объектов недвижимости, как единых объектов недвижимости (ст. 1 ЗК РФ). С этих позиций формулировка, данная в Градостроительном кодексе Российской Федерации: «правила землепользования и застройки - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов»,- может быть прочтена по-новому.
Объектом регулирования Правил является комплекс процедур регулирования гражданского оборота объектов недвижимости в части использования земли, а также ис-
пользования и изменения неразрывно связанных с ней объектов недвижимости. Здесь под «процедурой» понимается определенный порядок действий, реализующий соответствующее положение Правил. Процедуры охватывают три «технологически» связанных блока (Схема 1).
Блок 1 (Схема 1, п. 2.3 и п. 1.2) - это Правила пользования землями поселения. Процедуры пользования землями поселения распадаются на две группы:
1) процедуры территориального землеустройства - процедуры установления границ: поселения, пригородной зоны, кадастровых образований, красных линий, сервитутов, объектов недвижимости;
2) земельные отношения в части:
- процедуры кадастрового учета земельных участков;
- процедуры оформления прав на земельные участки, не являющиеся государственной или муниципальной собственностью;
- процедуры управления муниципальными землями, в том числе:
- процедуры предоставления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (для целей, не связанных со строительством; продажей в собственность; предоставлением в пользование);
- процедуры предоставления участков земли для строительства;
- процедуры управления арендой (земли, едиными объектами недвижимости);
- процедуры сбора информации и формирование единой системы учета и налогообложения объектов недвижимости на территории поселения.
Нам могут справедливо заметить, что некоторые из перечисленных процедур (см., например, установление границ города, кадастровый учет земельных участков) не являются предметом регулирования местных Правил землепользования и застройки. Однако они представляют собой органический элемент эффективного механизма земельных отношений и являются звеном «единой
технологии управления» развитием города. Поэтому их также целесообразно отразить (поименовать, упомянуть) в местных Правилах землепользования и застройки (Приложение 2). Мы предлагаем применять следующие формулировки в тексте Правил:
«Статья ___. Процедура установления
границ г.____
1. Процедура установления границ г.____
включает:
• разработку, утверждение проекта границ г. __;
• установление границ на местности;
• контроль за их соблюдением.
2. Разработка проектов черты г.___нахо-
дится в ведении органов местного самоуправления. Административные границы поселений утверждаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации.
3. Черта г.__разрабатывается и утверж-
дается в порядке, установленном статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
4. Процедура установления границ г.__не
является предметом регулирования настоящих Правил, но составляет обязательный элемент эффективного механизма регулирования земельных отношений города».
Блок 2 (Схема 1, п. 2.3 и п. 1.3) - это наработанные процедуры регулирования застройки земельных участков (Приложение 1).
Блок 3 (Схема 1, «свиток» Правил) - это конкретные градостроительные регламенты и карты зонирования, разработанные для города.
Учитывая изложенное, авторы разработали типовую структуру Правил землепользования и застройки (Приложение 2).
В заключение отметим, что последовательность разделов, глав и статей типовых Правил, на наш взгляд, также имеет значение. Она должна воспроизводить весь «жизненный цикл» объекта недвижимости: от формирования единого объекта недвижимости до управления и регулирования процессами его создания, изменения и использования.
Схема 1
Структурно-логическая схема соотношения сфер нормативного регулирования
Земельный кодекс Российской Федерации (основные сферы регулирования)
Собственность на землю
виды
возникновение права собственности • основания; • ограничение оборота земель> •приобретение прав на государственную или муниципальную землю; • предоставление земли~~^_^^ под застройку; • переход права собственности в связи с продажей зданий;
прекращение права собственности • изъятие • прекращение сервитута; • отчуждение • ограничение прав на землю;
защита права собственности
Пользование землей ^
• постоянное бессрочное; • пожизненное наследуемое владение; • аренда; • сервитуты; • безвозмездное срочное пользование
Землеустройство ^
| __города
Сфера [ регулирования } Правил ^
Г радостроительсі
2.3
Градостроительный кодекс Российской Федерации
(основные сферы регулирования)
•создание системы расселения;
•градостроительное планирование развития территорий , и поселений;
• регулирование градостроительной деятельности;
9 застройка:
, определение видов использования земельных участков; - проектирование, строительство и реконструкция объектов недвижимости;
•благоустройство городских и сельских поселений; •развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;
• рациональное природопользование;
•сохранение объектов историко-культурного наследия; •охрана окружающей природной среды
1.3'
7-2+2.3+7.з+ Г,\
Земельну отнои
1.2
V
1
Землеустройство
Правила землепользования и застройки
* процедуры территориального землеустройства; ‘процедуры пользования землями поселения;
* процедуры регулирования застройки земельных участков;
* градостроительные регламенты и карты зонирования
/ Закон о землеустройстве \ (основные сферы регулирования) \
изучение состояния земель планирование и организация рационального использования земель и их охраны территориальное землеустройство: образование новых и упорядочение* существующих территорий субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальных зон, земельных участков, а также частей указанных территорий, зон и участков • организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства; • иное
УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ
Приложение 1
Содержание правового зонирования органов местного самоуправления (на примере «типичных» нормативных актов)
Примечание.
В таблице указываются наиболее удачные (в сравнении с другими) разделы (главы, параграфы или статьи). Если качество подготовки текста одинаково - оставляется пустая клетка.
№ п/п Содержание Тверь Иркутск В. Новгород Казань
1 Предмет Правил землепользование и застройка зонирование и застройка землепользование и застройка Градостроительный Устав города
1.1 Акцентировка (основная направленность) Правил - регулирование застройки (правила использования недвижимости) - регулирование землепользования и планировочной организации территории; - работа с инвесторами; - регулирование застройки - общие правила и принципы; - основы правового зонирования
2 Обеспечение прав граждан при осуществлении градостроительной деятельности Гл. 2
3 Разграничение полномочий органов государственной власти и управления, органов архитектуры и градостроительства Гл. 3
4 Г радостроительная документация Гл. 4
5 Содержание правового зонирование и определение понятий
6 Органы регулирования землепользования и застройки гл. 3
7 Органы регулирования использования и изменения недвижимости гл. 3
8 Органы управления планированием и зонированием территории гл. 2 Гл. 8
9 Стандарты застройки и использования участков и иной недвижимости (градостроительный регламент) Гл. 3 (Гл.2 и Табл.6 отчета)
10 Планировочная организация территории (общие принципы) гл. 7 гл. 4
11 Порядок (и процедуры) выдачи разрешений на осуществление застройки и изменения зонирования территории гл. 5
12 Порядок строительных изменений объектов недвижимости (в условиях существующих территориальных зон) гл. 8 Гл. 12
13 Формирование земельных участков как объектов недвижимости Гл. 9
14 Механизм реализации Правил (в т. ч. принуждение к выполнению)
14.1 предписание органам и/или должностным лицам гл. 6
14.2 ответственность за нарушения гл. 9
14.3 мораторий на разбирательство дел о соответствии застройки Правилам гл.9, ст. 43
14.4 изъятие земельных участков гл. 1.3.3 Гл. 11
15 Карта правового зонирования и разрешенного использования земельных участков
15.1 общая характеристика территориальных зон по видам разрешенного использования часть 2
15.2 виды разрешенного использования земельных участков (по каждой территориальной зоне) Наиболее богатая палитра зон и режимов использования
15.3 дополнительные ограничения разрешенного использования (виды, описание каждого вида) Виды доп. ограничений (к картам ограничений)
16 Согласование, утверждение и вступление в силу Правил, в т.ч.
16.1 порядок внесения дополнений и изменений гл. 2 (по субъектам) гл. 1.2.6 Гл. 13
16.2 согласования отд. положений правил с инвесторами +
16.3 право обжалования действий и актов должностных лиц +
17 Система контроля за исполнением Правил Гл. 1.2.4
18 Переходный период (ведение в действие Правил) разд. 1.3
18.1 регулирование права владения, пользования и строительных изменений недвижимости до вступления в силу Правил гл. 1.2.3
18.2 процедуры по формированию земельных участков как объектов недвижимости Гл. 1.3.2 гл. 1.3.3
18.3 процедура изъятия земельных участков Гл. 1.3.4
19 Карты как неотъемлемый элемент документа о зонировании Приложения Приложения
19.1 карта правового зонирования
19.2 описание границ территориальных зон +
19.3 карта ограничений по требованиям ВООПиК
19.4 историко-археологический опорный план
19.5 карта ограничений по экологии
19.6 все нормативные документы, на которые есть ссылки в тексте Правил +
20 Процедуры всех видов согласований и разрешений Приложения
20.1 Порядок выдачи согласований «по праву» +
20.2 Порядок выдачи специального согласования +
20.3 Порядок получения ордера на разрытие +
20.4 Порядок производства работ и приемка земельного участка, предоставленного под производство разрытия +
20.5 Порядок сноса самовольно построенных (строящихся) или установленных строений и сооружений и освобождения самовольно занятых земель +
20.6 Порядок получения разрешения на установку временных объектов мелкорозничной торговли +
20.7 Порядок получения разрешений на изучение недвижимых памятников истории и культуры (архитектуры) +
20.8 Порядок получения разрешений на производство реставрационных работ +
20.9 Порядок предоставления разрешений на археологические исследования в г.Твери +
21 Специальные документы (сертификат разрешенного использования земли) Прил. 2
Приложение 2
Формат и состав «Правил землепользования и застройки» правила = нормы + процедуры + карты (как неотъемлемая часть)
Нормы и процедуры реализации Пояснения и/или конкретизация статей
Раздел 1. Общие положения
Глава 1. Принципы и основания Правил землепользования и застройки Статья 1. Задача и предмет регулирования Правил Статья 2. Сфера действия Правил Статья 3. Нормативно-правовая основа Правил Статья 4. Система основных понятий, используемых в Правилах Нормативной правовой основой Правил являются законодательные акты Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных ведомств России, иные нормативные правовые акты и документы. Конкретный перечень указывается в Справке 1, составляющей часть комплекта документов, формирующих Правила землепользования и застройки.
Глава 2. Порядок обжалования действий и актов должностных лиц Статья 5. Основания для обжалования действий и актов должностных лиц Статья 6. Порядок обжалования Статья 7. Порядок и сроки подачи жалобы в вышестоящий орган управления землепользованием или вышестоящему должностному лицу Статья 8. Рассмотрение жалобы вышестоящим органом управления землепользованием или вышестоящим должностным лицом Статья 9. Последствия подачи жалобы
Глава 3. Органы управления землепользованием Статья 10. Состав органов управления землепользованием Состав органов управления землепользованием предлагается формировать с учетом реализации возможности управления едиными объектами недвижимости. Для этого сформированный орган управления должен обладать полномочиями в сфере земельных отношений, в сфере регулирования градостроительной деятельности, в сфере распоряжения объектами муниципального имущества. Прямое объединение органов, ответственных за указанные сферы деятельности, невозможно в силу их различной ведомственной принадлежности, поэтому Правилами выдвигается предложение создать рабочий орган по предварительной проработке совместных управленческих решений и подготовке предложений по их реализации - Рабочую комиссию по вопросам землепользования и застройки (Положение о комиссии дается в Приложении к Правилам). К полномочиям комиссии следует отнести: - подготовку и проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; - обеспечение гласности при подготовке решений по вопросам землепользования и застройки; - подготовку для органов власти и управления отчетов и рекомендаций по вопросам правового обеспечения инвестиционно-строительной деятельности и совершенствования практики применения правил землепользования и застройки; - рассмотрение материалов и подготовка рекомендаций по выбору земельных участков под объекты нового строительства; - рассмотрение по заявлениям граждан и юридических лиц в
досудебном порядке спорных вопросов землепользования и застройки и подготовка рекомендаций для их разрешения; - координацию деятельности органов землепользования, градостроительства, управления недвижимым имуществом для принятия совместных решений; - производство контроля за соблюдением правил землепользования и застройки.
Раздел 2. Процедуры установления границ
Глава 4. Процедура установления границ поселения и пригородной зоны, территориальных кадастровых образований, красных линий Статья 11.Общие правовые основания процедуры установления границ Статья 12.Процедура установления границ поселения Статья 13.Процедура установления границ пригородной зоны Статья 14.Процедура установления границ территориальных кадастровых образований Статья 15.Процедура установления красных линий
Глава 5.Процедура установления сервитутов Статья 16. Общие основания процедуры установления сервитутов Статья 17. Процедура установления публичного сервитута Статья 18. Процедура установления частного сервитута Если какое-либо положение Правил затрагивает интересы широких слоев общества, принятию управленческих решений должна предшествовать процедура публичного обсуждения предполагаемых решений. Порядок обсуждения регламентируется Положением о публичных (общественных) слушаниях (дается в Приложении к Правилам).
Глава 6. Процедура формирования границ объекта недвижимости Статья 19.Общие основания формирования границ объекта недвижимости Статья 20. Принятие заявок на производство государственного кадастрового учета и формирование границ объекта недвижимости Статья 21.Общие основания и этапы разработки проекта землеустройства Статья 22.Ведение дежурного плана землеотводов Статья 23.Утверждение проекта землеустройства Статья 24. Раздел земельного участка или объединение земельных участков Принятие заявок на формирование границ объекта недвижимости должно производиться с максимальным удобством для заявителя: по принципу «единого окна». В целях общей координации работ по формированию объектов недвижимости предлагается создать специализированную службу (Администратора работ). Состав конкретных функций и порядок их реализации регламентировать Положением об Администраторе работ (типовое положение дается в Приложении к Правилам). Функции Администратора работ может исполнять любая служба администрации города (как существующая, так и создаваемая вновь), либо коммерческие структуры. Процедуру ведения дежурного плана землеотводов предлагается совместить с процедурой ведения Реестра объектов недвижимости для целей налогообложения путем накопления необходимой информации о едином объекте учета. Состав информации, структура Реестра недвижимости и порядок учетных операций регламентировать Положением о порядке ведения Реестра объектов недвижимости для целей налогообложения (дается в Приложении к Правилам).
Раздел 3. Процедуры зонирования территории поселения, разработки и утверждения градостроительного регламента
Статья 25.Правовые основания процедуры зонирования территории поселения, разработки и утверждения градостроительного регламента Статья 26.Процедура зонирования территории поселения по видам разрешенного использования земли Статья 27. Процедура разработки градостроительных регламентов для зон разрешенного использования Статья 28. Процедура утверждения градостроительных регламентов Статья 29.Процедура утверждения норм предоставления земли гражданам и юридическим лицам Статья 30. Процедура утверждения норм делимости земельных участков Собственно сама процедура зонирования территории поселения по видам разрешенного использования земли не регламентируется никакими официальными документами. Состав конкретных функций по зонированию, порядок работ по зонированию, состав исполнителей, требования к исходной информации регламентировать Положением о Комиссии по зонированию территории поселения (положение о комиссии дается в Приложении к Правилам). В Приложении к Правилам даются: Классификатор объектов по видам разрешенного использования земли. Состав сведений градостроительного регламента для зоны № - (матрица). Если на момент принятия Правил работы по зонированию территории поселения завершены, то в качестве приложения к Правилам приводятся картографические документы, удостоверяющие границы зон разрешенного использования поселения и разработанные для данных зон градостроительные регламенты. В противном случае текст Правил комплектуется указанными документами по мере их разработки и принятия. В Приложениях к Правилам приводятся: Рекомендации по установлению норм предоставления земли.
Раздел 4. Процедура государственного кадастрового учета земельного участка
Статья 31.Назначение государственного кадастрового учета и государственного земельного кадастра Статья 32.Стандартная процедура кадастрового учета земельного участка Статья 33. Упрощенная процедура кадастрового учета земельного участка
Раздел 5. Процедура оформления прав на земельные участки, не являющиеся государственной или муниципальной собственностью (оформление подтвержденных прав на землю)
Статья 34.Общие основания процедуры оформления подтвержденных прав на земельные участки, не являющиеся государственной или муниципальной собственностью Статья 35.Порядок приобретения в собственность земельных участков гражданами, обладающими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды Статья 36.Процедура предоставления в аренду земельных участков гражданам В Приложении к Правилам описывается блок-схема Процедуры прохождения заявки по видам работ при оформлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или аренду.
Раздел 6. Процедура предоставления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (оформление не подтвержденных прав на землю по факту использования земельного участка)
Статья 37. Общие основания процедуры оформления неподтвержденных прав на землю по факту использования земельного участка Глава 7. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством Статья 38.Порядок предоставления в аренду земельных участков юридическим лицам Статья 39.Порядок продажи земельных участков в собственность юридическим лицам Статья 40. Порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование В Приложениях к правилам приводятся: Положение об аренде земельного участка (типовое) Примерный договор об аренде земельного участка
Раздел 7. Процедура предоставления земельных участков для строительства
Статья 41. Процедура продажи права собственности или права аренды свободных от застройки земельных участков, предназначенных для строительства (без предварительного согласования места размещения объекта) Статья 42.Процедура предоставления земельных участков для строительства (с предварительным согласованием места размещения объекта) В Приложении к Правилам дается описание содержания муниципальных (местных, общественных) нужд (понятие, процедура определения). После внесения поправок в Закон об общих основах местного самоуправления (осень-зима 2002 г.), Приложение будет уточнено.
Раздел 8. Аренда муниципальных земельных участков
Статья 43.Управление земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и переданными в аренду по договору В приложении к Правилам дается блок-схема процедуры управления договором аренды земельного участка. Процедура управления арендой земельных участков формализована до расчленения на элементарные логические операции, описывающие порядок действий по управлению арендой конкретным земельным участком, пригодные для применения средств вычислительной техники. По желанию заинтересованной стороны разработчики Правил могут предоставить состав и структуру информации, необходимой для управления договорами аренды земельных участков, вплоть до ознакомления со специальным программным обеспечением, позволяющим управлять договорами аренды земли. Программное обеспечение позволяет производить полный мониторинг информации о земельном участке, арендаторе, договоре, ставкам арендной платы, текущим платежам по договору, состоянию задолженности по договорам аренды земли в разрезе плательщиков, договоров, уровней бюджетов по состоянию на любую дату действия договора.
Раздел 9. Управление застройкой земельных участков
Статья 44.Основы, общие принципы (Правила) застройки Статья 45.Общие ограничения на застройку
Статья 46. Виды, порядок разработки и согласования проектной документации на строительство или изменение недвижимости Статья 47. Порядок выдачи разрешения на строительство Статья 48.Порядок производства допустимых изменений недвижимости и приемки в эксплуатацию завершенных объектов строительства Статья 49. Контроль за соблюдением ограничений на застройку и сроками строительства
Раздел 10. Механизм реализации Правил
Статья 50.Возникновение имущественных отношений Статья 51.Ответственность за нарушение Правил Статья 52. Обязательность рассмотрения вопроса о целесообразности изъятия земельных участков Статья 53. Контроль над использованием земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом Статья 54. Контроль над соблюдением Правил
Раздел 11. Заключительные положения
Статья 55.Открытость и доступность информации Статья 56.Порядок изменения Правил
КОММЕНТАРИЙ РЕДАКЦИИ
Проблема, затронутая авторами статьи, весьма злободневна. Действительно, сегодня муниципальные власти начинают играть ведущую роль в организации землепользования. От того, насколько грамотно будут проработаны процедуры получения земли потребителем, будет зависеть и степень привлекательности земельного рынка региона для инвестора. Авторы не голословны, они уже разработали проект «Правил землепользования и застройки города», который редакция журнала изучила с большим интересом. В настоящее время проект обсуждается органами власти города Рязани и других городов России.
Желающие получить более подробную информацию могут обращаться в редакцию журнала (тел./факс: (095) 124-0104, 124-0422, 124-0428, 124-0429) или в Рязанскую палату недвижимости (тел. (0912) 24-0460, тел./факс 24-0179).
