CC BY
23
- Юридические науки -
ПРАВА УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ОБЩЕМ СОБРАНИИ
Е.В. Балашов, канд. юрид. наук, доцент А.А. Шорохова, канд. юрид. наук, доцент Российский государственный гуманитарный университет (Россия, г. Москва)
DOI:10.24412/2500-1000-2021-12-2- 71-74
Аннотация. Статья посвящена развитию земельного законодательства, в частности, правовому регулированию общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Проведен анализ возможностей решения вопросов о владении, пользовании и распоряжении земельным участком, находящимся в общей долевой собственности. Сделаны теоретические выводы о возможности и целесообразности расширения возможностей по распоряжению общим земельным участком. Даны практические рекомендации по совершенствованию земельного законодательства путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Ключевые слова: общее собрание, решение, распоряжение, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Имущественные отношения в России претерпевают существенные преобразования. С каждым этапом развития гражданского оборота проявляются новые институты, позволяющие упорядочивать вновь возникающие экономические отношения.
С этой точки зрения научный интерес представляют решения собраний, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия (глава 9.1 части первой Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) [1]. В частности ст.181.1 ГК РФ придает юридическую силу решениям собрания участников общей долевой собственности.
Обращает внимание на себя тот факт, что, к сожалению, в ГК РФ нет определения собрания. Что такое собрание? Сколько участников должно быть, для того чтобы они считались собранием?
Толковый словарь определяет слово «собрание» следующим образом: «совместное присутствие где-нибудь членов коллектива для обсуждения, решения каких-нибудь вопросов»; «совместное присутствие где-либо людей, собравшихся с какой-либо целью» [2].
Таким образом, признаками «собрания» являются:
- объединение людей;
- общий интерес.
С точки зрения гражданского права, можно сказать, что собрание - это объединение людей имеющих общий юридический интерес.
Придание юридического значения решению собрания необходимо только в случае, если в его рамках выделяется меньшинство и большинство, т.е. фактически число участников должно быть нечетным. Следовательно, общим собранием можно считать объединения с количеством от трех и более.
В итоге, мы можем прийти к выводу, что помимо перечисленных выше признаков собрания, мы можем выделить еще один - нечетное, начиная с трех количество участников.
В тоже время, некоторые Федеральные законы вводят в качестве критерия признания собрания юридически значимым, ссылку на минимальное количество участников. Например, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 14) [3] содержится формулировка, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
- Биологические науки -
При этом общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (ст. 14.1).
В тоже время в соответствии с указанными статьями четко ограничен перечень вопросов, которые могут быть решены на общем собрании. В частности к ним относятся:
- утверждение проекта межевания земельного участка, перечня земельных участков и сособственников, претендующих на эти земельные участки;
- вопросы невостребованных земельных долей;
- утверждения лица, которое может от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при кадастровых работах;
- об условиях договора аренды;
- об условиях установления частного сервитута;
- вопросы расчета земельных долей, если они были выражены в разных единицах;
- заключение соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Таким образом, к вопросам распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, и принимаемы на общем собрании, относятся: аренда, частный земельный сервитут, соглашение об изъятии. Все остальные сделки остались за пределами правового регулирования Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следовательно, в соответствии со ст. 12, рассматриваемого нормативного акта, ко всем остальным сделкам применяются правила ГК РФ. В соответствии со ст. 246, которого, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Однако в случае долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения число участников порой превышает сотни, а то и тысячи человек. Как в этом случае получить согласие всех? С другой стороны продажа земельного участка, находящегося в долевой собственности, является одним из способов решения вопроса о соблюдении требований по рациональному использованию и охране. Участники долевой собственности, не использующие земельный участок, могли бы произвести его отчуждение.
В тоже время вопрос можно было бы решить, прямо разрешив применение к данной ситуации правил содержащихся в главе 9.1 ГК РФ. В соответствии с которой, вопросы отчуждения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности решались бы на общем собрании большинством голосов, при условии участия в таком собрании не менее пятидесяти процентов от общего числа участников.
Для того, чтобы данный механизм получил правовое основание необходимо скорректировать ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в частности изложить п. 3 в следующей редакции: «Участники долевой собственности на общем собрании, в соответствии с настоящим федеральным законом, принимают следующие решения:
1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны
- Юридические науки -
невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 21 декабря 2021 г.) // Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 20.12.2021).
2. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка / Российская АН.; Российский фонд культуры; - 3-е изд., стереотипное. - М.: АЗЪ, 1995. - 176 с.
3. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 28 июня 2021 г.) // Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 20.12.2021).
9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;
10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
По иным вопросам владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, решения принимаются на общем собрании в соответствии с главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Таким образом, обозначенный выше механизм решения вопросов владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения позволит наиболее полно реа-лизовывать полномочия собственности и обязанности рационального использования, охраны таких земель.
- Биологические науки -
RIGHTS OF SHARE PROPERTY SHAREHOLDERS IN THE GENERAL ASSEMBLY
E.V. Balashov, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor A.A. Shorokhov, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Russian State University for the Humanities (Russia, Moscow)
Abstract. The article is devoted to the development of land legislation, in particular, the legal regulation of the general meeting of participants in shared ownership of agricultural land. The analysis of the possibilities of solving the issues of ownership, use and disposal of a land plot in common shared ownership has been carried out. Theoretical conclusions are made about the possibility and feasibility of expanding the possibilities for the disposal of a common land plot. Practical recommendations are given for improving land legislation by making appropriate changes to the Federal Law «On the turnover of agricultural land». Keywords: general meeting, decision, order, agricultural land plot.
