Практика применения методов расчета экономического устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Практика применения методов расчета экономического устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости

А.В. Пылаева доцент кафедры геоинформатики и кадастра Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, научный руководитель Института развития территорий, кандидат экономических наук (г. Нижний Новгород) О.В. Кольченко оценщик 1-й категории Центра финансовой экспертизы и оценки «Альянс» (г. Нижний Новгород)

Алёна Владимировна Пылаева, alena.pylaeva@gmail.com

Развитие методологии кадастровой оценки недвижимости является актуальной задачей в условиях необходимости определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения. Для этих целей могут использовать стандартные подходы к определению стоимости недвижимости - сравнительный, затратный и доходный.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, области применения и ограничения.

Попытаемся выявить проблему, обусловленную сложностью корректного расчета экономического устаревания объектов недвижимости при применении затратного подхода, что является одним из основных его недостатков, и наметить пути решения этой проблемы.

Решение рассмотреть именно затратный подход принято нами в связи с тем, что этот подход (как будет показано далее) наиболее часто был использован для оценки нежилой недвижимости при проведении работ по кадастровой оценке объектов недвижимости (далее - КООН) на территории Российской Федерации в 2010-2016 годах, а также с тем, что методы сравнительного и доход-

ного подходов далеко не всегда применимы на территории всей страны для оценки всего видового разнообразия недвижимости, поскольку многие объекты расположены на территориях, характеризующихся слабой активностью рынка.

К концу 2012 года была определена кадастровая стоимость зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства во всех 83 субъектах Российской Федерации. В 2013-2016 годах проведена актуализация кадастровой стоимости указанных объектов в 26 1 субъектах Российской Федерации.

Нами был выполнен статистический анализ частоты применения различных подходов и методов оценки объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010-2012 годах в 42 субъектах Российской Федерации (см. [1]), а в 2013-2016 годах - в 17 субъектах. Фактологической базой исследования стали отчеты об оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Данные о частоте применения затратного подхода представлены в таблице 1.

1 Количество субъектов Российской Федерации определялось по отчетам об оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки.

Таблица 1

Применение затратного подхода к оценке объектов недвижимости в различные годы (доли субъектов Российской Федерации, в которых был применен затратный подход, по группам объектов, в процентах от общего количества исследуемых субъектов

Российской Федерации)

Годы

Группа объектов'

'S

0

1

'S

0

1

а

та

S S

0

1

Ü § ¡в 'S

£ а

сь рт-

Л О VQ ТО о со

'S

0

1 'S

0

1 §

§

2 ig ¿1 'S

£ а

СЬ

Л О

vo то

о со

I 1

сь сь I

г0 ТО О Ci.

о ><

S

о

t а

о

S

о

Щ

о

3

vq ТО

о ч

5

S *

OS

!то§ Ощ!

ÜSqj § £ S

Soto £ vq о

9ТОЩ

1 §

ф- с ^ g

Ü

2 о

Щ

о

о |

■8-s

2 =1 £

то сь I

pQ СО

vo то О I

8

S

о

iE а

о $

о £ 8

J

¡в о

ь ^

то сь I

pQ СО

vo то О I

S

о

£ сь

Е

о §

Щ §

II

-Q СЬ

ь ^

то

СЬ I pq со

vo то О I

10

!

'S

0

1 -о

о ^

S ^

¡5 ° * S

vo о

11

1 г

то

Щ

о §

о

Щ

tn

£ &

с

(Ь pQ

vo о

12

I

(Ь :г

со

0

1

сь

pQ

VO О

13

I

I

о о

2010-2012

83

74

64

100

93

100

83

100

100

19

88

2013-2016

24

18

71

59

82

76

76

88

88

100

100

71

100

* Распределение объектов оценки по виду функционального использования выполнялось на основании группировки объектов оценки, приведенной в Методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), подлежащих государственной кадастровой оценке.

Практика применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010-2016 годах

При применении затратного подхода необходимо рассчитывать экономическое устаревание объектов недвижимости. В настоящее время методы определения экономического устаревания разработаны недостаточно. Вопросы износа и устаревания рассматриваются в ряде фундаментальных исследований зарубежных экономистов -Дж. М. Кейнса, Ф. Кенэ, А. Маршалла, Д. Рикардо, А. Смита, Ж.-Б. Сэя (см. [2-7]). Отдельные методы определения экономического устаревания описаны в публикациях отечественных авторов: В.С. Андрющенко, С.П. Горбач, А.Н. Галактионов, В.В. Иванов, Н.Н. Корольков, А.А. Марчук, В.А. Устимен-

ко, В.И. Петров, О.В. Селиванова, Л.Д. Ре-вуцкий, В.Н. Тришин (см. [8-18]).

Однако в рамках КООН применение большинства представленных в указанных работах методов расчета экономического устаревания является затруднительным.

Авторами настоящей статьи методы расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации были разделены на следующие группы:

1) по соотношению цен на объекты недвижимости;

2) по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости;

2) по результатам анализа изменения численности населения;

3) по соотношению средних цен дня пребывания в объектах для временного проживания (6-я и 8-я группы в таблице 1);

2

2

4) по результатам анализа изменения нормативной потребности в количестве гостиничных мест (6-я группа в таблице 1);

5) по соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства.

Исследуем особенности применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости недвижимости.

В каждом исследуемом субъекте Российской Федерации выявлено, какие группы объектов недвижимости оценивались с помощью затратного подхода и какие формулы применялись для расчета экономического устаревания. Далее было подсчитано, сколько раз (в скольких группах объектов недвижимости) и в каких субъектах использована каждая формула. Таким образом было определено количество случаев применения каждой формулы. Полученные результаты приведены в таблицах 2 и 3.

Таблица 2

Применение методов определения экономического устаревания объектов недвижимости для всех групп объектов недвижимости при проведении работ

по КООН в 2010-2016 годах

Методы определения экономического устаревания Количество случаев применения метода по годам (в скобках -доля в процентах)

2010-2012 2013-2016

I. По соотношению цен на объекты недвижимости 144 (38,4) 9 (5,6)

II. По соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости 98 (26,1) 120 (74,1)

III. По результатам анализа изменения численности населения 7 (1,9) 2 (1,2)

IV. По соотношению средних цен дня пребывания в объектах для временного проживания (6-я и 8-я группы в таблице 1) 20 (5,3) 0 (0,0)

I + II. По соотношению цен на объекты недвижимости и по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) 29 (7,7) 0 (0,0)

III + II. По анализу изменения численности населения и по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) 8 (2,1) 0 (0,0)

V. По результатам анализа изменения нормативной потребности в количестве гостиничных мест (6-я группа в таблице 1) 1 (0,3) 0 (0,0)

VI. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства 0 (0,0) 5 (3,1)

Экономическое устаревание принято равным нулю 68 (18,1) 26 (16,0)

ИТОГО 375 (100,0) 162 (100,0)

Таблица 3

Применение различных формул расчета в методах определения экономического устаревания (ЭУ) объектов недвижимости для всех

групп объектов недвижимости при проведении работ по КООН в 2010-2016 годах

Метод определения экономического устаревания Расчетные формулы и пояснения Количество случаев применения формулы по годам (в скобках - доля в процентах)

2010-2012 2013-2016

I. По соотношению цен на объекты недвижимости 1.ЭУ=1 -{Ц г/ц су, у 'жн 'жн ' ' где ЦжнГ- средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в группе населенных пунктов; ЦЖС - средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в столице субъекта Российской Федерации; к- коэффициент торможения, рассчитываемый по формуле: к = / С2) / 1д(Р1 / Р2), где С1 и С2- цены; Р1 и Р2 - ценообразующие параметры на первый и второй сопоставимые объекты соответственно Формирование групп населенных пунктов субъекта Российской Федерации осуществлялось на основе анализа уровня их социально-экономического развития 138 (36,8) 9 (5,6)

2. ЭУ= 1 -Ц МО/Ц С, 'кн 'жн ' где ЦкнМО - средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе); ЦкС - средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в столице субъекта Российской Федерации 4(1,1) 0 (0,0)

З.ЭУ=1-Ц Г/Ц С, 'ижз 'ижз ' где ЦИЖЗГ- средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки в группе населенных пунктов; ЦИЖ С - средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки в столице субъекта Российской Федерации 2 (0,5) 0 (0,0)

II. По соотношению социально- экономических показателей местоположения объектов недвижимости 1. ЭУ= 1 - ИККП / ИККС1 (первый вариант, второй вариант приведен в методе I + II), где ИККП и ИККС1 - интегральные коэффициенты качества соответственно для группы населенных пунктов и для столицы субъекта Российской Федерации, которые рассчитываются по соответствующим формулам: ИКК. = (ЧН / ЧН)*ВФ + (СЗП / СЗП ) х ВФ, 1 4 НП М' ^ МО м' ' где ЧНнп - численность населения в населенном пункте; ЧНм - численность населения в столице субъекта Российской Федерации; 3 (0,8) 76 (46,9)

(О

вф - вес фактора; сзпмо - среднемесячная заработная плата в муниципальном образовании; сзпм - максимальная среднемесячная заработная плата в субъекте Российской Федерации (чаще всего - среднемесячная заработная плата в столице субъекта Российской Федерации)

2.эу=1-свбм0/сабм0, где свбм0 - средневзвешенное значение баллов по муниципальному образованию: СВБмо = х е1 + б2х е2+ б3х в3+ б4х в4+б5* в5, где Б - балл фактора; В - вес фактора; сабм0 - среднее арифметическое из средневзвешенных баллов по муниципальным образованиям

II. По соотношению социально- экономических показателей местоположения объектов недвижимости С учетом назначения оцениваемых объектов были выделены следующие внешние по отношению к оцениваемому объекту факторы (не зависящие от самого объекта), оказывающие воздействие на изменение стоимости недвижимости: • зонирование территории субъекта Российской Федерации по степени инвестиционной активности; • наличие/отсутствие особых экономических зон в районах субъекта Российской Федерации; • зонирование территории субъекта Российской Федерации по уровню концентрации промышленного производства; • демографический потенциал территории субъекта Российской Федерации; • оценка территории субъекта Российской Федерации по условиям строительства Качественные характеристики всех выделенных пяти факторов кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код» (баллы от 1 до 5). На следующем этапе оценивается уровень влияния каждого параметра на итоговую стоимость объекта. С этой целью оценщик проводил опрос экспертов, в результате которого были получены веса факторов 89 (23,7) ю (6,2)

3. эу = 1 - (сзп / сзп ) х (сзп / сзп ), \ р ст' 4 от ст'' где сзпр - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации; сзпст - средняя заработная плата в Российской Федерации; сзпот - средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки 2 (0,5) 6 (3,7)

а.эу=1-{чнм0!счнм0г, где чнм0- численность населения в муниципальном образовании; счнм0 - средняя численность населения во всех муниципальных образованиях; к - коэффициент торможения, равный в среднем 0,7 1 (0,3) 0 (0,0)

II. По соотношению социально- экономических показателей местоположения объектов недвижимости 5. ЭУ= 1 - ИПГ/ ИПС, где ИПГ- интегральный показатель группы населенных пунктов; ИПС- интегральный показатель столицы субъекта Российской Федерации В качестве показателей, которые отражают уровень социально-экономического развития населенного пункта, использованы: • численность населения в населенном пункте; • среднемесячная заработная плата в муниципальном образовании. Обоим показателям был присвоен вес 0,5 з (0,8) 0 (0,0)

6- ЗУ = 1 - СЗПМ0 / СЗПс, где СЗПМ0 - среднее значение заработной платы в муниципальном образовании; СЗПс- среднее значение заработной платы в столице субъекта Российской Федерации о (0,0) 28 (17,3)

III. По результатам анализа изменения численности населения 1.ЭУ=1-ЧН2М21ЧН2т212М0, где 4/-/2012 и ЧН2002/20Ю- численность населения населенного пункта, в котором находится объект оценки, в 2012 году и максимальная численность его населения по переписи 2002 или 2010 года 6(1,6) 0 (0,0)

г.эу=л-чн2йи/чн2^, где ЧНгои и ЧН20Ю - численности населения населенного пункта, в котором находится объект оценки, соответственно на 1 января 2015 года и по переписи 2010 года о (0,0) 2(1,2)

о л ии / ии <-'у 1 пг1г010' 1989 / 2002' где ЧНгою и ЧНшд/2002 - численности населения населенного пункта, в котором находится объект оценки, в 2010 году и по переписи 2002 или 1989 года Для объектов, возведенных до 2002 года (год проведения первой всероссийской переписи населения), использовали отношение численности населения в 2010 и 1989 годах, а для объектов, возведенных после 2002 года, - в 2010 и 2002 годах 1 (0,3) 0 (0,0)

IV. По соотношению средних цен дня пребывания в объектах для временного проживания (6-я и 8-я группы в таблице 1) 1. ЭУ= 1 -Ц МО/Ц С, ^пр ^пр ' где ЦпрМО - средняя цена дня пребывания в объектах для временного проживания в муниципальном образовании; ЦпС - средняя цена дня пребывания в объектах для временного проживания в столице субъекта Российской Федерации 13 (3,5) 0 (0,0)

2.ЭУ=1 -(Ц МО/Ц СУ, ^^пр ^пр ' ' где к- коэффициент торможения, рассчитываемый, как указано выше 7(1,9) 0 (0,0)

I + II. По соотношению цен на объекты 1.ЭУ= 1 - ИККГ2 / ИККС2, где ИКК. = (ЧН /ЧН)*ВФ + (СЗП / СЗП ) * ВФ + (ССЖ / ССЖ ) х ВФ, т 7 ^ НП М> * МО М' 4 НП М' ' 11 (2,9) о (0,0)

недвижимости и по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) где ССЖнп - средняя стоимость 1 кв. м жилья в группе населенных пунктов; ССЖм - максимальная средняя стоимость 1 кв. м жилья в субъекте Российской Федерации (чаще всего средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице субъекта Российской Федерации)

2. ЭУ = К * К , р МП' где Кр - корректировка на район; Кмп - корректировка на статус местоположения объекта Местоположение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами - районом расположения и положением внутри района. Группы районов: • наиболее развитые; • среднеразвитые; • остальные Статусы местоположения: • районный центр; • поселок, село, деревня за пределами районного центра; • окрестности областного центра 13 (3,5) 0 (0,0)

3 .ЭУ=(РМ0*РНПУ, где Рмо - рейтинг муниципального образования; Рнп- рейтинг населенного пункта Рейтинг муниципального образования рассчитывался по следующим показателям: • численность населения; • объем товаров собственного производства, выполнение работ и услуг собственными силами; • оборот розничной торговли Рейтинг населенного пункта рассчитан по средним ценам сделок купли-продажи объектов многоквартирной жилой застройки Коэффициент торможения 0,486 получен исходя из допущения, что величина потери стоимости в депрессивных и отдаленных населенных пунктах, обусловленная внешними факторами, не может быть более 80 процентов 5(1,3) 0 (0,0)

III + II. По анализу изменения численности населения и по соотношению ЭУ=Л-СБМ0!СБс, где СБМ0 - среднее значение балла муниципального образования; СБс- среднее значение балла столицы субъекта Российской Федерации 8(2,1) 0 (0,0)

социально- экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) Экономическое устаревание рассчитывалось по следующим показателям, которые были переведены в баллы: • изменение численности населения; • среднемесячная заработная плата; • численность населения

Баллы проставлялись оценщиками по принципу «чем лучше характеристика, тем выше балл»

V. По результатам анализа изменения нормативной потребности в количестве гостиничных мест (6-я группа в таблице 1) ЭУ= 1 ~ НПГМ20-Ю/НПгмШ9 /2002' где НПгм20Ю, НПгмШд/2002 - нормативная потребность в количестве гостиничных мест в 2010, 1989, 2002 годах соответственно Для объектов, возведенных до 2002 года (год проведения первой всероссийской переписи населения) применялось отношение НПги20Ю / НПги1д89, возведенных после 2002 года, -отношение НП ,„,„ / НП „„„ ГМ2010 ГМ2002 Данные о требующемся количестве гостиничных мест рассчитывались в соответствии с требованиями Строительных норм и правил 2.07.01-89* «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений»; обеспеченность гостиницами - из соотношения 6 гостиничных мест на 1 000 жителей населенного пункта 1 (0,3) 0 (0,0)

VI. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства ЭУ=ПЗ/ПЗ , мед' где ПЗ- показатель смоделированных затрат, рассчитываемый по формуле: ПЗ = [(1 - СП) х ку х сцЕ0Н х Пзд - СЦз х пзу] / КИз х Пзд, где СП - скидка на цену предложения; Ку- коэффициент стоимости улучшений на участке, учитывающий, что, помимо основного строения, на участке, как правило, присутствуют элементы благоустройства и озеленения, ограждения, подсобные строения, оцениваемые как самостоятельные объекты. Этот коэффициент также содержит величину предпринимательской прибыли, относимой на улучшения; СЦЕ0Н - средняя цена единого объекта недвижимости в районе, где расположен объект оценки, р./кв. м; Пзд - площадь зданий/помещений, кв. м; СЦз - средняя цена земли в районе, где расположен объект оценки, включающая долю прибыли предпринимателя, относящуюся к участку, р./кв. м; Пзу- площадь земельного участка, кв. м; КИз - коэффициент износа здания ПЗмед - медианное значение показателей затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства 0 (0,0) 5(3,1)

Экономическое устаревание принято равным нулю ЭУ= 0 68 (18,1) 26 (16,0)

ИТОГО 375 (100,0) 162 (100,0)

Анализ частоты применения формул расчета экономического устаревания объектов недвижимости показал, что в 2010-2012 годах наиболее часто (36,8 процента случаев) применялась формула 1.12:

ЭУ = 1 - (ЦЖГ / Цж£)к.

На втором месте по частоте применения (23,7 процента случаев) в этот же период -формула 11.2:

ЭУ = 1

СВБМО / САБМО.

В 2013-2016 годах картина существенно изменилась. В 46,9 процента случаев для определения величины экономического устаревания объектов недвижимости применялась формула 11.1:

ЭУ = 1 - ИККГ1 / ИККС1.

На втором месте по частоте применения (17,3 процента случаев) - формула 11.6:

ЭУ = 1 - (СЗПМО / СЗПс).

Остальные расчетные формулы в 20102016 годах применялись гораздо реже.

Следует отметить, что в 2010-2012 годах в 18,1 процента случаев, а в 2013-2016 годах в 16 процентах случаев экономическое устаревание объектов недвижимости было принято равным нулю.

Недостатки методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости, применявшихся при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010-2016 годах

Результаты нашего анализа показывают, что при проведении КООН в 2010-2016 годах для определения экономического

устаревания объектов недвижимости применялись различные методы (и их модификации). Большинство из них основаны на рассмотрении социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости и в основном отличаются набором используемых параметров и способом сведения расчетов к единому интегральному показателю.

Посмотрим, как сказывается использование различных формул расчета экономического устаревания на величине итоговой кадастровой стоимости объекта оценки. Для этого рассмотрим результаты, которые получаются, если при расчете кадастровой стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода использовать разные формулы определения экономического устаревания.

Все исходные данные возьмем из отчета № 48-ГК0-0КС-2016 (дата составления отчета: 10 октября 2016 года) об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Липецкой области, за исключением земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 15 января 2016 года, размещенном на сайте Фонда данных государственной кадастровой оценки [24].

Выберем четыре объекта оценки, которые расположены в разных населенных пунктах Липецкой области (города: Елец и Данков, села: Хлевное и Становое).

Объекты оценки - складские здания (кирпичные, железобетонные) с кадастровыми номерами 48:19:6250112:77, 48:03:0691202:26, 48:17:0320272:63, 48:14:0600402:795.

Проанализируем, как будут меняться кадастровые стоимости этих объектов при изменении формулы определения величины экономического устаревания. Сравним три формулы, которые входят в группу методов определения экономического устаревания по соотношению социально-экономических

2 Здесь и далее римскими цифрами обозначен номер метода, арабскими - номер формулы модификации этого метода.

показателей местоположения объектов недвижимости (формулы 11.1, 11.2 и 11.6 из таблицы 3). Формулы выбраны по следующим причинам.

Формула 11.1 применялась в отчете № 48-ГКО-ОКС-2016 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Липецкой области (кроме того, она наиболее часто использовалась при проведении работ по КООН в 2013-2016 годах), формула 11.2 - в отчете № 01 -ГКООН-48-2012 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Липецкой области. Вы-

бор формулы 11.6 обусловлен тем, что она находится на втором месте по частоте применения при проведении работ по КООН в 2013-2016 годах.

Опустим описание и расчет параметров, которые входят в известную формулу затратного подхода, и будем оставлять постоянными все параметры, кроме экономического устаревания. Как меняется кадастровая стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, при использовании различных формул расчета экономического устаревания показано в таблице 4.

Таблица 4

Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости (складских зданий) при определении экономического устаревания с использованием различных формул

! 2 £ к Экономическое устаревание, % £ ^ а,

Формула Место расположе объекта 1 1 I со 4 о £ я. о Р о см И £ & Комментарии

СКЛАД, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 48:19:6250112:77

11.1 8 5 019 259,78 Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016

11.2 город Елец 897,5 27 3 982 674,20 Меньше на 21 процент * по сравнению с формулой 1, меньше на 27 процентов по сравнению с формулой 6

11.6 0 5 455 723,00 Больше на 9 процентов по сравнению с формулой 1, больше на 37 процентов по сравнению с формулой 2

СКЛАД, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 48:03:0691202:26

11.1 15 4 498 915,15 Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016

11.2 город Данков 879,5 36 3 387 411,84 Меньше на 25 процентов по сравнению с формулой 1, меньше на 36 процентов по сравнению с формулой 6

11.6 0 5 292 839,80 Больше на 18 процентов по сравнению с формулой 1, больше на 56 процентов по сравнению с формулой 2

СКЛАД, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 48:17:0320272:63

11.1 20 3 760 484,83 Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016

11.2 село Хлевное 806,9 30 3 290 425,23 Меньше на 12 процентов по сравнению с формулой 1, меньше на 12 процентов по сравнению с формулой 6

11.6 20 3 760 484,83 Больше на 14 процентов по сравнению с формулой 2

Для определения, на сколько процентов полученный результат больше того, с которым ведется сравнение, разница этих чисел делилась на меньшее число и умножалась на 100. Для определения, на сколько процентов число меньше сравниваемого, разница этих чисел делилась на большее число и умножалась на 100.

Окончание таблицы 4

П.1 село Становое 523,5 СКЛА 21 \Д, КАДАСТРС 2 267 618,78 )ВЫЙ НОМЕР 48:14:0600402:795 Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016

И.2 село Становое 523,5 26 2 124 096,02 Меньше на 6 процентов по сравнению с формулой 1, больше на 23 процента по сравнению с формулой 6

П.6 40 1 722 241,71 Меньше на 24 процента по сравнению с формулой 1, меньше на 19 процентов по сравнению с формулой 2

Как видно из таблицы 4, использование разных формул расчета экономического устаревания приводит к получению различных величин кадастровой стоимости объекта оценки.

Степень расхождения значений экономического устаревания зависит от типа и количества показателей, которые входят в состав формулы, выбранной оценщиком.

Таким образом, два независимых оценщика, определяя кадастровую стоимость одного и того же объекта оценки с применением затратного подхода, но используя разные формулы расчета экономического устаревания, могут получить значения кадастровой стоимости этого объекта, различающиеся достаточно существенно.

Более детальный анализ методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости и их модификаций, использованных при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010-2016 годах, показывает, что они имеют вполне очевидные недостатки.

Отрицательным в формулах 1.1 и 1.3, а также в формуле I + 11.1 является то, что не всегда существует прямая связь между уровнем цен в сегменте недвижимости, к которому относится объект оценки, и уровнем цен на рынке жилой недвижимости.

Формула 1.2 подходит при определенных допущениях только для коммерческой недвижимости, формулы 1У.1 и 1У.2 - только для 6 и 8 групп (см. табл. 1) объектов недвижимости, а метод V - только для 6 группы объектов недвижимости (см. табл. 1).

Такой недостаток, как неучет различий в сегментах рынка недвижимости, присущ

большинству из рассматриваемых формул определения экономического устаревания (формулы 1.1, 1.3, 11.1, 11.2, 11.4-11.6, Ш.1-Ш.3, I + 11.1-1 + 11.3 и расчетная формула метода III + II).

В формулах определения экономического устаревания предполагается наличие прямых связей между экономическим устареванием и следующими показателями:

• численность населения, заработная плата (формулы N.1, N.5, III + II);

• заработная плата (формулы N.3 и N.6);

• численность населения (формула N.4);

• изменение численности населения (все формулы метода III);

• численность населения, заработная плата и уровень цен на рынке жилой недвижимости (формула I + N.1).

Однако не всегда существует корреляция между экономическим устареванием и указанными показателями, что является недостатком формул II.1, II.3-Й.6, I + II.1 и формул методов III и III + II.

Слабой стороной формул И.2, I + И.3 и метода III + II является то, что при присвоении баллов определение границ диапазонов значений показателей, как правило, имеет субъективный характер. Близким по значению показателям (на границах диапазонов) могут быть присвоены разные баллы, что негативно отразится на качестве оценки.

Метод VI предполагает развитый рынок объектов недвижимости, в то время как затратный подход применяется, как правило, для объектов недвижимости, находящихся на слабо развитых рынках.

Выводы и рекомендации

Анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010-2016 годах показал, что для расчета экономического устаревания применялось достаточно большое количество формул.

Наиболее прямым методом определения экономического устаревания является метод, в котором используются сведения о ценах единых объектов недвижимости и ценах земельных участков и в котором осуществляется сравнение показателей затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства и показателей смоделированных затрат. Однако этот метод может быть применен только в том случае, когда существует доступная и достаточная информация о продажах и (или) предложениях объектов недвижимости в месте расположения объектов оценки. Учитывая, что экономическое устаревание определяется в рамках затратного подхода, который, как правило, используется при слабой активности рынка, когда затруднено применение сравнительного подхода, расчет экономического устаревания указанным методом также является затруднительным. В связи с этим оценщик вынужден использовать иные варианты расчета. Возникает проблема выбора метода расчета экономического устаревания.

Ввиду отсутствия единообразного метода определения экономического устаревания объектов недвижимости в рамках кадастровой оценки и невозможности применения прямого метода определения экономического устаревания из-за низкой активности рынка, оценщик самостоятельно принимает решение о том, какие показатели использовать для расчета экономического устаревания. Степень неопределенности выбора исходных данных (см. [19-21]), ко-

торые войдут в состав формулы, является достаточно высокой.

Большое разнообразие методов расчета экономического устаревания приводит к тому, что при их использовании получают отличные друг от друга результаты, к высокой степени субъективности определения кадастровой стоимости недвижимости. Это обусловливает необходимость разработки единых рекомендаций по определению экономического устаревания объектов недвижимости в рамках кадастровой оценки с четкими критериями применимости каждого метода.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Пылаева А. В., Кольченко О. В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости // Региональная экономика: теория и практика. 2015. № 16.

2. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. М. : Гелиос АРВ, 1999.

3. Кенэ Ф. Избранные экономические произведения. М. : Соцэкгиз, 1960.

4. Маршалл А. Принципы экономической науки : соч. в 3-х т. М. : Прогресс, 1993.

5. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. М. : Эксмо, 2007.

6. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М. : Дело, 1993.

7. Сэй Ж.-Б. Трактат политической экономии или простое изложение того, как производятся и потребляются богатства. М. : Дело, 2000.

8. Андрющенко В. С., Горбач С. П. Определение экономического износа при определении рыночной стоимости затратным подходом // Вопросы оценки. 2002. № 4.

9. Галактионов А. Н. Принципы оценки внешнего (экономического) износа объектов недвижимости // Вопросы оценки. 2005. № 1.

10. Иванов В. В. К оценке внешнего (экономического) износа // Вопросы оценки.

2004. № 1.

11. Корольков Н. Н. Динамическая составляющая при определении внешнего износа (устаревания) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 2.

12. Марчук A. A, Устименко В. А. Расчет внешнего износа имущественных комплексов на основе анализа рентабельности основных фондов // Вопросы оценки. 2005. № 2.

13. Петров В. И., Селиванова О. В. Вопросы определения экономического износа имущественных комплексов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 7.

14. Ревуцкий Л. Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Вопросы оценки. 2003. № 4.

15. Селиванова О. В. Влияние экономического износа на стоимость воспроизводства активов // Вестник Московского университета МВД России. 2009. № 12.

16. Селиванова О. В. Особенности оценки экономического износа российских предприятий в условиях мирового финансового кризиса // Микроэкономика. 2010. № 2.

17. Селиванова О. В. Понятие экономического износа в стоимостной оценке: современный подход // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. № 7.

18. Тришин В. Н. О начислении изно-сов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия // Вопросы оценки.

2005. № 2.

19. Лейфер Л. А. Массовая и индивиду-

альная оценка. Точность методов и цена ошибок // Вопросы оценки. 2011. № 1.

20. Лейфер Л. А. Обзор международных стандартов и руководств в области неопределенности оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 4.

21. Лейфер Л. А. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 4.

22. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), подлежащих государственной кадастровой оценке. М. : ООО «НИПКЦ Восход-А», 2012.

23. Строительные нормы и правила 2.07.01-89* «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений» : утверждены постановлением Государственного строительного комитета СССР от 16 мая 1989 года № 78.

24. Фонд данных государственной кадастровой оценки : [сайт]. URL: ИирвУ/гов reestr.rU/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/lZDfC4IwEMf_o-6Wor2qhFhRlli5l1gxZOCcbKu_v42eMkS6t-M-3x8cULgC7dlLtMwK1bPO7Q2NbvkxXJM sJNu8TiNMinKTnosMEWO4jIAjiR2QbElAc sQDAfqf_gfwepyYBJ2ejiK-G2TLGcBXnAt pXMl4suQKofIeD9VbrbqOa2g6YeyJD0pb40-aG6s0r7gx7q-VZZZDY_WT-6NkxnzYnVOVrB V9uxhYy_dPefdmIQyyvqIopVwF8g1rzHIH/p0/ IZ7_GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0080=CZ6_ GQ4E1C41KGUB60AIPJBVIC0007=MEcontrol ler!null==/?restoreSessionState=true&action=vi ewProcedure&id=4221&showRep=true