CC BY
83
и.н. нови
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ НА ОСНОВЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Статья посвящена изучению механизмов повы-шения эффективности управления объектами недвижимости муниципальных образований. В работе показана целесообразность использования результатов государственной кадастровой оценки как инструмента увеличения денежных поступлений в муниципальные бюджеты. Доказана необходимость применения методики государственной кадастровой оценки и для оценки земельных участков, и для
объектов капитального строительства, так как использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной. На примере кадастрового квартала в Куйбышевском районе доказана эффективность введения единого налога на недвижимость с целью увеличения поступлений в местный бюджет. Сформулированы положительные моменты введения единого налога на недвижимое имущество.
Кадастр недвижимости, государственная кадастровая оценка, инвентаризационная стоимость, земельный налог, удельный показатель кадастровой стоимости, единый налог на недвижимое имущество.
Основной целью деятельности органов местного самоуправления является решение вопросов, связанных с удовлетворением возникающих потребностей населения: бытовых, социальных, образовательных, культурных, медицинских, неисполнение или ненадлежащее исполнение которых влечет ответственность по закону. Для выполнения органами местного самоуправления своих основных функций, в том числе по организации и предоставлению населению соответствующих услуг, необходима достаточно устойчивая материально-финансовая база [2]. Земельный налог и налог на имущество физических лиц являются одними из определяющих в структуре местных бюджетов.
Социально-экономическое развитие и преобразование муниципальных институтов должно основываться на соответствующих планах и программах, согласно которым происходит исполнение и привлечение расходной части местных бюджетов.
Сегодня местные органы власти придают огромное значение регулированию земельно-имущественных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование объектов недвижимости, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности, участвуют в осуществлении контроля, а также взимают плату [3]. В нашей стране земельные и имущественные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах эти налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.
Целью исследования является разработка приоритетных направлений совершенствования процессов управления объектами недвижимости муниципального образования.
Сделана попытка расчёта суммарного экономического эффекта и величин земельного налога при переходе из системы налогообложения на основе
инвентаризационной стоимости в систему на базе кадастровой стоимости. Для этой цели взят фрагмент кадастрового квартала на территории с. Куйбышево Куйбышевского района Ростовской области.
Государственная кадастровая оценка земель (далее - ГКОЗ) проводится с целью внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.
Земельный налог исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена в 2009 г. Кадастровая стоимость определена по 6694 земельным участкам в составе земель населенных пунктов, сведения о которых внесены в АИС ГКН. Для каждого вида разрешенного использования земельного участка во всех населенных пунктах на территории РФ определен удельный показатель кадастровой стоимости (УПКСЗ).
Анализируя средние УПКС земель населенных пунктов по Куйбышевскому району, видим, что самый высокий показатель имеют земли 5-й группы (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), где максимальный показатель составляет 205,36 руб./м2, а самый низкий показатель наблюдается в 14-й группе (земельные участки, являющиеся особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами), минимальный показатель равен 0,23 руб./м2. Установлено, что наиболее многочисленными земельными участками, которые находятся на территории района и являются основой для исчисления налогообложения, являются земельные участки, принадлежащие ко второму виду использования - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Их УПКС равен 86,88 руб./кв.м.
Сравнительный анализ величины земельного налога, рассчитанного на основе кадастровой стоимос-
ти, с величиной земельного налога по инвертариза-ционной стоимости показал, что сумма земельного налога на 01.01.2013 по отношению к показателям на 01.01.2006 увеличилась в 15 раз. Это обстоятельство положительно отражается на формировании бюджетов местных органов власти, т.к. отчисления земельного налога в 100% размере возвращаются в бюджеты органов местного самоуправления, позволяя им, в свою очередь, лучше исполнять свои функции.
Определим экономический эффект от проведения кадастровой оценки для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, по формуле:
ДБ = 8, - Бь (1)
где Б! - сумма земельного налога в 2013 г., Б1 - сумма земельного налога в 2006 г.
ДБ = 4 170,69 - 275,48 = 3 895,2 руб.
Далее рассчитаем экономическую эффективность по формуле:
Э.эф .= Д83, (2)
где Э.эф. - эффект абсолютный, 3 - сумма затрат, которая отведена на проведение кадастровой оценки.
Э.эф. = 3 895,2/ 12 000 = 0,3246= 32,5%.
Из представленного выше примера расчета суммы земельного налога для конкретных земельных участков в пределах территории кадастрового квартала с.Куйбышево на основе кадастровой стоимости видно, что суммарная эффективность использования сведений ГКОЗ составляет 32,5%. В период изменения системы экономических характеристик земельного фонда, а также методик расчета налога земельных участков, использования сведений кадастра объектов недвижимости и других государственных структур оказалось возможным провести работу по прогнозированию ставок земельного налога, что
Сравнительная таблица величин УПКС, кадас по состоянию на 01.01.2006 и на 01.01.
позволило не только сохранить общую сумму уплачиваемого земельного налога, но и увеличить ее.
Налог на имущество физических лиц до 2013 г. исчислялся из инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, расчет которой осуществлялся БТИ в соответствии с Порядком оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным приказом Минстроя России от 4 апреля 1992 г. № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности». Определение инвентаризационной стоимости производилось по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (изданы в 1970-1971 гг.) с последующим пересчетом на уровень цен текущего года, что приводит к ее полному несоответствию рыночной стоимости объектов недвижимости. Этим же документом установлено, что финансирование работ по расчету инвентаризационной стоимости должны осуществлять органы государственной власти субъектов Российской Федерации. Установлена и периодичность актуализации инвентаризационной стоимости посредством проведения плановой технической инвентаризации не реже одного раза в пять лет.
В связи с тем, что инвентаризационная стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной или к ней максимально не приближена, в 2012 г. была проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства (ГКООКС) и утверждена постановлением правительства Ростовской области от 05.07.2012 №572 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ростовской области». ГКО ОКС - это один из этапов перехода к единому налогу на имущество [1].
Таблица 1
овой стоимости и исчисленной суммы налога 13 на некоторые земельные участки
№ п/п Адрес объекта недвижимости Площадь (кв.м) Кадастровая стоимость до 01.01.2006 (руб.) Налоговая ставка (%) Исчисленная сумма налога на 01.01.2006 (руб.) Кадастровая стоимость на 01.01.2013 (руб.) Исчисленная сумма налога на 1.01.2013 (руб.)
1 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 23 2636 14155,32 0,3 42,47 214306,80 642,92
2 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 21 2785 14955,45 0,3 44,87 226420,50 679,26
3 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 17 1073 5762,01 0,3 17,29 87234,90 261,70
4 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 15 1606 8624,22 0,3 25,87 130567,80 391,70
5 с. Куйбышево, пер. Школьный, 20 2100 11277,00 0,3 33,83 170730,00 512,19
6 с. Куйбышево, пер. Школьный, 16 1581 8489,97 0,3 25,47 128535,30 385,61
7 с. Куйбышево, пер. Школьный, 12 2400 12888,00 0,3 38,66 195120,00 585,36
8 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 20 1512 8119,44 0,3 24,36 122925,60 368,78
9 с. Куйбышево, ул. Молодежная, 61/2 1407 7555,59 0,3 22,67 114389,10 343,17
275,48 4170,69
Так как инвентаризационная стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной, для выравнивания была проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, и на основе полученной кадастровой стоимости в перспективе будет определяться налог на имущество физических лиц, но пока этот показатель очень активно используют в своей работе нотариусы. В табл. 2 представлены результаты сравнительного анализа инвентаризационной и кадастровой стоимости объектов капитального строительства.
В результате перехода на исчисление налога из кадастровой стоимости сумма налога увеличится в 123 раза, что, в свою очередь, благоприятно отразится на формировании бюджетов органов местного самоуправления. Расчет суммы налога на имущество физических лиц конкретных объектов капитального строительства в пределах территории кадастрового квартала 61:19:0010189 на основе кадастровой стоимости показал, что суммарная эффективность использования кадастровых данных составляет 31,4%.
Таким образом, из приведенного примера можно сделать вывод, что изменение системы экономических характеристик имущественного фонда и методик расчета налога на объекты капитального строительства, использование сведений кадастра объектов недвижимости позволяет увеличить общую сумму уплачиваемого налога на имущество физических лиц.
На данный момент недвижимость, как принадлежащая гражданам, так и находящаяся в собственности организаций, облагается двумя налогами: земельным и на имущество граждан или на имущество организаций соответственно. По мнению многих экспертов, более целесообразно заменить их единым налогом на недвижимость. Недостатки действующих налогов на имущество и земельного налога, в частности, неполный учет и недостоверная оценка недвижимости в целях налогообложения, отсутствие унификации налогообложения объектов недвижимости, привели к утрате фискальной роли недвижимого имущества в налоговой системе.
Применяемая тактика по введению единого налога на недвижимость обеспечивает умеренное, постепенное проникновение нового налога на всей территории России, без каких-либо нарушений, потрясений «налогового климата». Ставка по единому налогу не будет превышать 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. Сравним суммы земельного налога и налога на недвижимое имущество с суммой единого налога на недвижимость на примере кадастрового квартала 61:19:0010189 (табл. 3).
Анализ данных, представленных в табл. 3, показывает, что в результате перехода на исчисление налога из кадастровой стоимости сумма налога увеличится в три раза, что приведет к увеличению доходной части бюджетов муниципальных образований.
№ п/п Адрес объекта недвижимости Площадь (кв.м) Инвентарная стоимость до 2012г. (руб.) Исчисленная сумма налога (руб.) УПКС на 01.01.2014 (руб./кв.м) Кадастровая стоимость на 01.01.2014(руб.) Исчисленная сумма налога (руб.)
1 с. Куйбышево, пер. Со циалистический, 23 61,9 3838 3,84 21348,67 1321482,67 1321,48
2 с. Куйбышево, пер. Со циалистический, 21 78,8 269296 269,30 21348,67 1682275,20 1682,28
3 с. Куйбышево, пер. Со циалистический, 17 69,4 157817 157,82 21348,67 1481597,70 1481,60
4 с. Куйбышево, пер. Со циалистический, 15 71,1 4516 4,52 14715,77 1046291,25 1046,29
5 с. Куйбышево, пер. Школьный, 20 59 110760 110,76 20312,84 1198457,56 1198,46
6 с. Куйбышево, пер. Школьный, 16 24,3 50739 50,74 21348,67 518772,68 518,77
7 с. Куйбышево, пер. Школьный, 12 62,6 104440 104,44 21348,67 1336426,74 1336,43
8 с. Куйбышево, пер. Со циалистический, 20 80,4 3686 3,69 21348,67 1716433,07 1716,43
9 с. Куйбышево, ул. Молодежная, 61/2 80,3 110845 110,85 21348,67 1714298,20 1714,30
681,88 12016,04
Таблица 2
Сравнительная таблица инвентарной и кадастровой стоимости объектов капитального строительства и изменение размера суммы налога
Таблица 3
Сравнение сумм исчисления земельного налога, налога на имущество физических лиц
и единого налога на имущество
№ п/п Адрес объекта недвижимости Кадастровая стоимость земли на 01.01.2013 (руб.) Исчисленная сумма земельного налога на 1.01.2013 (руб.) Инвентарная стоимость до 2013г. (руб.) Исчисленная сумма налога на имущество (руб.) Суммарная кадастровая стоимость объектов недвижимости (руб.) Исчисленная сумма налога (руб.)
1 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 23 214306,80 642,92 3838,00 3,84 1535789,47 1535,79
2 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 21 226420,50 679,26 269296,00 269,30 1908695,70 1908,70
3 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 17 87234,90 261,70 157817,00 157,82 1568832,60 1568,83
4 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 15 130567,80 391,70 4516,00 4,52 1176859,05 1176,86
5 с. Куйбышево, пер. Школьный, 20 170730,00 512,19 110760,00 110,76 1369187,56 1369,19
6 с. Куйбышево, пер. Школьный, 16 128535,30 385,61 50739,00 50,74 647307,98 647,31
7 с. Куйбышево, пер. Школьный, 12 195120,00 585,36 104440,00 104,44 1531546,74 1531,55
8 с. Куйбышево, пер. Социалистический, 20 122925,60 368,78 3686,00 3,69 1839358,67 1839,36
9 с. Куйбышево, ул. Молодежная, 61/2 114389,10 343,17 110845,00 110,85 1828687,30 1828,69
4170,69 815,96 13406,27
Из приведенного примера можно сделать вывод, что изменение системы исчисления налога на недвижимость приведет к увеличению суммы уплачиваемого налога (экономическая эффективность составляет 11%).
Таким образом, можно сформулировать следующие положительные моменты введения единого налога на недвижимость:
- объединение таких налогов, как земельный и налог на имущество, должно снизить и сократить расходы на администрирование налога;
- при создании общей базы по объектам недвижимости с указанием их технических характеристик будет разработан единый реестр, способствующий повышению управления и развития территории;
- появится более надежный, постоянный источник отчислений в местный бюджет на основе принципа справедливого распределения налогового бремени;
- появление постоянных поступлений в местный бюджет сделает возможными реализацию проектов по улучшению жизни граждан города, финансирование различных объектов инфраструктур.
ЛИТЕРАТУРА
1. Постановление Правительства Ростовской области от 05.07.2012 №572 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ростовской области».
2. Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ (с изм. от 05.01.2012) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Фе-
дерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. №4. Ст. 3822. 3. Нови И.Н. Управление земельными ресурсами: уч. пособие. Таганрог: Изд-во ТИУиЭ, 2015.
