ПОТЕНЦИАЛ РАЗВИТИЯ ПРИГОРОДНЫХ РЕКРЕАЦИОННЫХ ЗОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. НА ПРИМЕРЕ ТЕРРИТОРИИ, РАСПОЛОЖЕННОЙ НА ГРАНИЦЕ ПОС. ЗЕЛЕНОГОРСК И УШКОВО, КУРОРТНОГО РАЙОНА Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Потенциал развития пригородных рекреационных зон Санкт-Петербурга. На примере территории, расположенной на границе пос. Зеленогорск и Ушково, Курортного района

Перов Алексей Фёдорович

старший преподаватель кафедры дизайна архитектурной среды, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, perov.af@list.ru

Завьялова Елена Викторовна

ассистент кафедры дизайна архитектурной среды, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, lena197422@yandex.ru

В данной статье рассматривается потенциал пригородных территорий с точки зрения развития их инфраструктуры на примере территории расположенной в Курортном районе г. Санкт-Петербурга, входящий в состав МО г. Зеленогорска, на границе с МО Ушково. В статье проводится анализ принятых в проекте Генерального плана г.СПб, функционального зонирования и параметров возможной застройки. В рамках Выпускной квалификационной работы (ВКР) бакалавров по составленному и утверждённому кафедрой ДАС заданию выполнены проекты, основанные на основных тезисах данной работы. Так же рассмотрены вопросы обоснования принимаемых решений в соответствии с принятым функциональным зонированием и ПЗЗ. Ключевые слова: потенциал пригородных территорий, функциональное зонирование, правила застройки и землепользования (ПЗЗ), высотный регламент, комплексность освоения территории, выпускная квалификационная работа (ВКР).

Территории, расположенная на границе пос. Зеленогорск и Ушково, Курортного района, с точки зрения её формирования в исторической ретроспективе, уникальна. Судя по имеющимся описаниям, иконографическим и картографическим материалам, находящимся в общем доступе, она никогда не имела активного освоения и всегда находилась как бы «в тени» или «на вторых ролях» в целой череде весьма активно освоенных и развитых территорий северного берега Финского залива. Во многом это обусловлено административным делением земель, которое осталось неизменным на протяжении последних столетий. Так рассматриваемый участок располагался всегда на границе между населёнными пунктами, будь то Тюрисевя, (фин. Tyriseva - фамилия одного из жителей) - Терийоки, (фин. Теп]оШ — Смоляная река), или Ушково и Зеленогорск. Граница этих населённых пунктов неизменно проходила по оси ул. Тихая. Для Терийоки - Зеленогорска, это всегда была окраинная территория «до которой не доходили руки», а для Тюрисевя - Ушково - земля находящаяся в чужой юрисдикции. На самом рассматриваемом участке в разное время располагались только отдельные дачи.

В советское время на окружающих территориях располагались преимущественно детские санатории различного профиля. Некоторые из них существуют и сегодня. В большинстве же случаев сейчас они эксплуатируются как базы отдыха или гостиницы.

Обследование территории показало, что на ней можно выделить три типа ландшафта: 1 тип - равнинный со смешанным лесом и луговинами. При этом смешанный лес - остатки старых аллей и новая поросль дикорастущего подлеска возрастом не менее 30 лет. Луговины же - свободные от строений открытые участки территории либо в своём естественном, природном состоянии, либо полученные после сноса ранее существовавших не капитальных строений . Локация данного типа ландшафта занимает основную часть территории и складывается из двух разделенных участков, восточный и западный. Расположены они по обеим сторонам долины Ручья №8, протекающего по территории с севера на юг, в сторону Финского залива. Перепады высот не значительные. 2 тип - «Дюна». Это действительно одна из серии дюн северного берега Финского залива сформировавшаяся в далёком прошлом. Её характерной особенностью является растительность, представленная высокоствольным сосновым лесом. Перепад высот со-ставляет3-5метров. 3 тип - долина Ручья №8. Ручей номерной, по принятой системе нумерации водотоков северного берега Финского залива. Долина ручья характеризуется понижением отметок рельефа в среднем на 2 - 2,5 м. в пойме ручья, которая в поперечнике составляет от 20 до 60 м. Необходимо выделить две подзоны долины ручья, в зависимости от геоморфологических условий их формирования. 1-я - северная, проходит по

X X

о

го А с.

X

го т

о

м о м м

см см о см

о ш т

X

3

<

т О X X

ландшафтной зоне первого типа (1 тип), разделяя её на две части в пропорции 2 к 3 и ориентирована по сторонам света строго с севера на юг. 2-я - южная, сформирована в результате необходимости обхода водотоком (ручьём) дюны, представляющей ландшафт 2-го типа на рассматриваемой территории. Ориентация по сторонам света этой подзоны, запад - восток.

Выявленные три типа ландшафта определяют функциональное зонирование территории и следовательно объёмно-планировочные решения предполагаемой застройки.

Изучение регламентов и других нормативов, характеризующих возможности освоения рассматриваемой территории позволяет констатировать следующие определения и ограничения: - ПЗЗ Статья 51. Градостроительный регламент зоны рекреационного назначения -объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры) . 1. Код обозначения зоны - ТР 3-2. 2. Цель выделения зоны - сохранение и развитие ценных в природном отношении терри-торий, пригодных для туризма, отдыха, санаторно-курортного лечения; размещение необ-ходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур. 3. Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

Таблица 1

№ п/п Наименование вида использования земельных участков и объектов капитального строительства Код

1 2 3

Основные виды разрешенного использования

1 Для размещения санаторно-курортных учреждений 10840

2 Для оздоровительных целей 12600

3 Для размещения дач 10200

4 Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно- оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей 11010

5 Для размещения яхт-клубов и объектов водных видов спорта 11032

6 Для размещения гостиниц 11800

7 Для размещения садов, скверов, бульваров 12710

8 Для размещения парков 12720

9 Для размещения объектов социального обеспечения 10950

29 Для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков 12740

30 Для размещения религиозных объектов 11200

31 Для размещения коммерческих объектов, связанных с проживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других т.д.) 12010

4. - ЗРЗ 2-5 (Курортный район Санкт-Петербурга, г. Зеленогорск)

Общий режим использования земель в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности:

а) не допускаются:

строительство и размещение предприятий, создающих повышенные грузовые потоки, взрыво-, пожароопасных и потенциально оказывающих отрицательное воздействие на объекты культурного наследия;

строительство на территориях, попадающих в прибрежные защитные полосы Финского залива, а также озер, рек, ручьев (объектов охраны и объектов водопод-водящей гидрографической системы исторических парков);

снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных конструкций; в случае разборки аварийных конструкций требуется восстановление внешнего облика исторических зданий, сооружений формирующих уличный фронт застройки, которое производится в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. Порядок подготовки заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;

б) допускаются:

строительство и реконструкция жилых зданий, сооружений, объектов улично-дорожной сети, благоустройство, озеленение территорий в соответствии с настоящими режимами использования земель; строительство и реконструкция нежилых зданий, строений и сооружений в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. Порядок подготовки заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;

снос (демонтаж) диссонирующих объектов и объектов, не представляющих историко-культурной ценности в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. Порядок подготовки заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия устанавливается Правительством Санкт-Петербурга.

Особые требования в ЗРЗ 2:

а) ограничения по габаритам зданий (для жилой застройки):

площадь застройки - не более 200 кв. м;

высота - не более 10 м до конька крыши, для акцентов - не более 13 м; для квартала 22446 (северная часть) высота - не более 18 м;

б) ограничения по габаритам отдельных зданий (для нежилой застройки):

рассредоточенная застройка по высоте - не более 15 м до конька крыши, для акцентов - не более 18 м;

площадь застройки - не более 700 кв. м.

в) запрещается вырубка ландшафтообразующей и средообразующей растительности, за исключением санитарных рубок, и изменение существующего рельефа;

г) ограждения территорий прозрачные, не превышающие 1,8 м по высоте.

Краткая характеристика существующих объектов северного побережья Финского залива:

1. На 90% - бывшие дома отдыха и санатории советского периода, подвергшиеся минимальной реконструкции. Технология организации пребывания не претерпела изменений и устарела.

2. 9% новых объектов построены на основе тех же старых организационных технологий.

3. Бассейны прямоугольные с дорожками для плавания - 25 м., без затей, скучные. Если бассейны новые -то такие же скучные и очень маленькие. Бассейны либо закрытые, либо открытые.

4. Плохо организованные территории с низкой степенью благоустройства.

5. Малый спектр (случайный) предоставляемых медицинских услуг, за исключением узкоспециализированных.

6. Отсутствуют места с возможностью организации занятий спортом. Очень маленький (убогий, не разнообразный) выбор видов спорта. Все предложения можно свести к лозунгу - «Фитнесс и лыжи».

7. Случайный набор дополнительно предоставляемых услуг, не пользующихся спросом в связи с отсутствием соответствующей инфраструктуры. Например, велосипед и те-же лыжи. Отсутствуют специальные дорожки и маршруты.

8. Новые и существующие рекреационные объекты получили корректировку профиля использования в сторону упрощения предоставляемых услуг из-за существующей политики владельцев (инвесторов) объектов. Не правильно были определены потребности рынка. Следствие - существуют либо никому не нужные дорогие апартаменты, либо «дышащие на ладан» дома или базы отдыха так же слабо пользующиеся спросом, причём и те и другие с довольно узким спектром предоставляемых услуг.

Концепция развития территории.

Изучив градостроительную ситуацию и материалы, положенные в основу выше представленных разделов настоящей работы, основываясь на некоторых примерах зарубежного опыта организации аналогичных учреждений, а так же руководствуясь здравым смыслом, считаем необходимым предложить к размещению на данной территории гостиничного комплекс (гостиница, апартамент-отель) с развитой досуговой, спортивной и санаторно-курортной инфраструктурой.

Это решение, обусловлено сегодняшними реалиями, а именно: - мы живём в период кризиса; - различные объективные обстоятельства не позволяют большинству соотечественников выезжать за рубеж на отдых, как это было несколько лет назад; - местная инфраструктура отдыха, санаторно-курортного лечения, физкультуры и спорта не имеет достойных комплексных решений на практике; - есть с чем сравнивать и зарубежные примеры во многом выигрывают.

Что делать? - единственно правильный путь - сделать лучше; - необходимо максимально расширить круг потенциальных потребителей, от пенсионеров до молодёжи и семейного отдыха; и от любительского спорта или же просто физкультуры до проведения тренировочных сборов и соревнований любительских и профессиональных команд ; - должно быть обеспечено круглогодичное использование комплекса за счёт перечня оказываемых услуг и их качества.

Как это сделать? Необходимо возвести комплекс, в котором будут дополнять друг друга три составляющих: проживание, занятия (т.е. чем заняться), медицинское обслуживание. Итак:

1. Проживание - гостиница. Общая площадь - 76500 м2 Процентное соотношение номеров квартирного типа - апартаментов и номеров без кухонь - 70 к 30. (Значе-

ние и соотношение может быть откорректировано). Корпуса с апартаментами - апартамент -отель. Апартаменты (квартиры - общая площадь 53550 м2) продаются: - гражданам для проживания и (или) сдачи в аренду; - юр.лицам для своих сотрудников (газпром например) и (или) для организации бизнеса по управлению недвижимостью и сдачи её в аренду. Гостиница (общая площадь 22950 м2.): - или продаётся ; - или сдаётся в аренду.

2. Занятия (т.е. чем заняться)- необходимо выработать перечень услуг позволяющих обеспечить максимальную заполняемость объекта круглый год. Виды занятий подразделяются на проводимые в закрытых помещениях и на улице, т.е на природе. В закрытых помещениях (т.е. круглогодично) это променад (посещение магазинов, кафе, ресторанов, общение с друзьями и знакомыми), уход за собой , посещение досуговых учреждений, занятия физкультурой и спортом .

Променад: - магазины - лавки продуктовые, пекарня (направление - натуральные, здоровые продукты, фермерские продукты и пр.); - магазины одежды и аксессуаров (направление - известные спортивные, туристические бренды, бренды одежды для отдыха, фольклорная одежда и аксессуары); - магазины натуральной косметики (+аптека); - ресторан (-ны), кафе (-шки), бар (-ры); -сувениры; - ювелирный магазин; - магазин «Необходимые мелочи»; - хозяйственные товары.

Уход за собой: - СПА для женщин/мужчин/детей; -центр красоты и косметологии; - не большой аквапарк или аква-центр с не большим открытым бассейном, соединённым с основным, крытым; - салон (-ны) красоты; - пр.

Досуговые учреждения : - конференц-зал (-ы), помещения для проведения общественных мероприятий, собраний, литературных вечеров, осуществления театральных постановок, проведения камерных концертов; -клуб по интересам; - хобби-центр; - боулинг, дорожек на 8 - 10; - биллиард, столов на 10; - пр.

Занятия физкультурой и спортом: - бассейн 25-50 м. на 5-7 дорожек; - фитнесс-центр с тренажёрным залом (например OLIMP) ; - скалодром с возможностью заниматься скалолазанием , акробатикой, прыжками на батуте, воздушной гимнастикой, боулдерингом и парку-ром (на сегодня в СПб максимальная высота стенки - 14 м.); - тир спортивный закрытый на 25 - 50 м.; - универсальные спортивные залы (волейбол, баскетбол, мини футбол, гандбол, настольный теннис, бадминтон, сквош, дартс, все виды единоборств); - пр.

Мероприятия и виды занятий проводимых на открытом воздухе, это те же категории занятости, что и в закрытых помещениях. Единственное отличие, позволяющее максимально их разнообразить, это сезонный характер последних. Так в летний период это могут быть прогулки, дозированная ходьба, скандинавская ходьба, вело-прогулки по соответствующим велодорожкам, фристайловые ВМХ дисциплины, это ВМХ дерт, стрит, верт, парк и флэтленд, скейт-парк, верёвочный парк, открытый скалодром, бадминтон и большой теннис на открытом воздухе, лапта, городки и пр. В зимний период -те же прогулки, дозированная ходьба, катание на лыжах (прогулочные - беговые), финских санях, катание на коньках (каток), катание на ледяных горках и пр.

3. Медицинское обслуживание - перечень услуг обеспечивающих комфортное пребывание в комплексе «СЕМЬ ЧУДЕС» всем категориям потенциальных про-

X X

о

го А

с.

X

го т

о

м о м м

CS CS

о

CS

о ш m

X

3

<

m О X X

живающих. Целесообразно размещение клиники в отдельном корпусе. - многопрофильная медицинская клиника (например на базе BALT MED) с услугами семейной медицины, врач на дом, дневной стационар; - диагностический центр и пр.; - спортивная медицина.

Планировочная организация территории.

С точки зрения планировочной организации, учитывая ландшафтное зонирование территории наиболее эффективно рассматривать освоение всего участка площадью 240 600 м2 . При этом на территориях с ландшафтами первого типа - восточном и западном, в зависимости от расположения относительно поймы ручья №8, должны быть расположены основные жилые корпуса комплекса. В этом случае совершенно обосновано размещение рекреационной, прогулочной зоны вдоль поймы ручья на всём его протяжении.

При такой планировочной организации именно пойма ручья и территории, примыкающие к ней, должны быть максимально использованы для размещения объектов физкультуры и спорта.

Отдельного внимания заслуживает территория с третьим типом ландшафта. Учитывая её обособленное расположение и резко отличающиеся характеристики рельефа и растительности, на ней имеет смысл разместить и принципиально другие в типологическом плане строения, а именно - отдельно стоящие дуплексы. Их количество составит от 8 до 10 шт.

На территории всего комплекса предполагается высокая степень благоустройства с развитой сетью дорожек различного функционального назначения с применением покрытий различного типа.

Хранение и отстой автомобилей будет осуществляться, как на открытых стоянках на территории комплекса, так и в подземных паркингах.

Целевая аудитория потребителей комплекса

Учитывая это, основной контингент покупателей -молодые активные люди и семьи, семьи с детьми дошкольного возраста, люди пенсионного возраста, пенсионеры с внуками т.е те кому не нужны ежедневные поездки в город.

Наполняемость комплекса, прежде всего, будет обеспечена теми, кто не выезжает на отдых за рубеж (сотрудники правоохранительных органов и военнослужащие с семьям , а так же подобные категории граждан) по причине ограничения выезда, и теми, кто не в состоянии оплатить отдых за границей.

Для гостиницы основными видами заселения станут : 1) Корпоративное заселение на определённый период - выездные конференции, размещение на период проведения обучающих программ, ; 2) Заселение спортивных команд с тренерским составом для проведения тренировочных сборов и соревнований; 3) Семейное заселения по программам «Пакет выходного дня», «Каникулы», «Отпуск» и пр.; 4) Индивидуальное и (или) семейное заселение для отдыха с использованием возможностей предоставляемых многопрофильной медицинской клиникой с диагностическим центром.

Покупатели апартаментов, учитывая удалённость от города, будут формироваться исходя из предполагаемого характера проживания.

Характер проживания (владения) определяется как: 1) Постоянный - собственное проживание; 2) Периодический , эпизодический, сезонный - собственное проживание по мере возможности или необходимости + сдача

в аренду на период собственного отсутствия; 3) Для сдачи в наём (аренду) - цель - извлечение дохода от инвестиции.

Основываясь на материалах представленных выше, на кафедре Дизайна архитектурной среды СПбГАСУ, было разработано и утверждено задание для выполнения комплексного проекта в рамках работы над ВКР бакалавров. Как показала работа над данной темой, потребовалась организация принятия взвешенных архитектурно-планировочных и средовых решений для каждого участника в команде, при сохранении индивидуальности работы каждого. Таким образом, в рамках образовательного процесса было достигнуто новое качество взаимодействия студентов, соискателей степени бакалавра, что, несомненно, положительно скажется на работе участников проекта в дальнейшем.

В заключении необходимо отметить, что актуальность данной тематики в настоящее время только возрастает. Это требует соответствующих предложений, по организации архитектурно-планировочных решений для реализации различных сценариев эксплуатации и создания разнообразных образов различных функциональных зон. Таким образом работы по рассмотренному или какому-либо другому участку, кафедрой ДАС СПбГАСУ, будут продолжены.

Литература

1. Исаченко, Т. Е. Рекреационное природопользование : учебник для вузов / Т. Е. Исаченко, А. В. Косарев. — Москва : Издательство Юрайт, 2020.

2. Боголюбов, В. С. Туристско-рекреационное проектирование. Оценка инвестиций : учебник и практикум для вузов / В. С. Боголюбов, С. А. Быстров, С. А. Боголюбова. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020.

3. Генеральный план Санкт-Петербурга 2015-2025. Карта границ функциональных зон.

The potential for the development of suburban recriational areas of St.Petersburg. On the example of the territory located on the border of the villages of Zelenogorsk and Ushkovo, the Resort area Perov A.F., Zavyalova E.V.

St. Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering JEL classification: L61, L74, R53

This article discusses the potential of suburban areas from the point of view of the development of their infrastructure on the example of the territory located in the Kurortny district of St. Petersburg, which is part of the Zelenogorsk municipal district, on the border with the Ushkovo municipal district. The article analyzes the adopted in the draft General Plan of St. Petersburg, functional zoning and parameters of possible development. Within the framework of the Final Qualification Work (WRC) of bachelors according to the task drawn up and approved by the Department of DAS, projects based on the main theses of this work were carried out. Also considered the issues of justification of decisions in accordance with the adopted functional zoning and PZZ. Keywords: potential of suburban areas, functional zoning, building and land use rules (PZZ), high-altitude regulations, integrated territory development, final qualifying work (WRC). References

1. Isachenko, I.e. Recreational nature management : textbook for universities

/ T. E. Isachenko, A.V. Kosarev. — Moscow : Yurayt Publishing House, 2020.

2. Bogolyubov, V. S. Tourist and recreational design. Evaluation of

investments : textbook and workshop for universities / V. S. Bogolyubov, S. A. Bystrov, S. A. Bogolyubova. — 2nd ed., ispr. and add. — Moscow : Yurayt Publishing House, 2020.

3. The General Plan of St. Petersburg 2015-2025. Map of functional zone

boundaries.