CC BY
198УДК 347.214.21
А.Д. Князькина
ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ И ПРИЗНАКИ ЕДИНОГО НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА
В статье рассматриваются понятие, признаки и сущность единого недвижимого комплекса. Основываясь на анализе правоприменительной судебной практики и подходов юридической литературы в отношении единого недвижимого комплекса, автор раскрывает взаимодействие норм статьи 133.1. Гражданского кодекса Российской Федерации с нормами, закрепленными в статьях 130, 131, 133 того же кодекса, посвященными объектам недвижимости.
Ключевые слова: Единый недвижимый комплекс, неделимая вещь, составная вещь, недвижимая вещь, регистрация права собственности, линейные объекты, автостоянки.
Положения Гражданского кодекса РФ, посвященные единому недвижимому комплексу (статья 133.1), действуют с 2013 года. За это время сложились вполне определенные правовые позиции, касающиеся рассматриваемого объекта гражданских прав.
Понятие единого недвижимого комплекса (ЕНК) нормативно закреплено. В Гражданском кодексе РФ под ним понимается такая недвижимая вещь, которая участвует в обороте как единый объект и является совокупностью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1. ГК РФ).[1]
К признакам единого недвижимого комплекса, закон относит:
- физическую или технологическую связь объектов, входящих в состав ЕНК, либо их расположение на одном земельном участке (материальный признак);
- регистрацию права собственности на единый недвижимый комплекс как на одну недвижимую вещь (правовой признак);
- распространение на единый недвижимый комплекс правового режима неделимой вещи.
В юридической литературе активно обсуждаются признаки ЕНК, в частности, Р.Ю. Бевзенко считает, что признак государственной регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс как на одну вещь должен относиться только к случаям, когда право собственности уже зарегистрировано на отдельные вещи и требуется их «объединение». В случае же когда право собственности зарегистрировано на земельный участок, а собственник возводит на нем здание, необходимость в регистрации единого недвижимого комплекса отсутствует, потому что истинной недвижимой вещью является земельный участок, а все что на нем находится, является его составной частью. [2]
К.С. Калиниченко считает, что «введение в законодательство конструкции «единый недвижимый комплекс» представляется излишним, поскольку основным и обязательным элементом такого комплекса должен быть земельный участок, а объединяемое с ним здание (сооружение) утрачивает статус самостоятельного объекта».[3]
В состав рассматриваемого комплекса могут входить и движимые вещи, однако, в силу системного толкования статей 130, 131 и 133.1 Гражданского кодекса, наличие в его составе только движимых вещей не допускается.
Юридическим фактом, влекущим возникновение новой вещи - единого недвижимого комплекса является факт государственной регистрации права собственности на единый недвижимый комплекс как на одну вещь. Такая регистрация является правом, а не обязанностью, поэтому суды отказывают в удовлетворении требований об обязании зарегистрировать право собственности на все имущество как на единый недвижимый комплекс. [4]
© Князькина А.Д., 2017.
Научный руководитель: Емелькина Ирина Александровна - доктор юридических наук, доцент, Национальный исследовательский университет имени Н.П. Огарёва, Россия.
ISSN 2223-4047
Вестник магистратуры. 2017. № 9(72)
Гражданское законодательство прямо относит единый недвижимый комплекс к неделимой вещи. По своей физической природе это, разумеется, не так. Правовой режим неделимой вещи предполагает невозможность раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения. В случае отсутствия в законе условия о неделимости, на ЕНК распространился бы правовой режим сложной вещи (статья 134 Гражданского кодекса РФ), который предполагает наличие нескольких самостоятельных вещей, объединенных общим назначением.
Сегодня, в случаях, когда арендаторы земельных участков пытаются реализовать преимущественное право покупки зданий, расположенных на таких участках, арендодатели вынуждены доказывать, что такое здание является составной частью сложной вещи, поэтому реализация преимущественного права невозможна. [5] Однако, если бы право собственности на имущественный комплекс сразу было зарегистрировано как на единый недвижимый комплекс, арендодателю не пришлось бы доказывать невозможность совершения сделок в отношении отдельных вещей, входящих в комплекс.
Законодатель не установил перечень вещей, которые в силу закона являлись бы едиными недвижимыми комплексами.
Судебная практика придерживается строго формального подхода к определению понятия единого недвижимого комплекса, не допуская расширительного толкования статьи 133.1. Гражданского кодекса РФ. Например, не допускается фактическое распространение норм законодательства о едином недвижимом комплексе на объекты, права на которые не зарегистрированы в качестве единого недвижимого комплекса. [6]
Статья 46 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляется:
1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
2) в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.
Вопрос об объектах, регистрация права собственности на которые возможна как на единый недвижимый комплекс, следует рассмотреть в свете общероссийского классификатора основных фондов. Помня о том, что в состав ЕНК могут входить сооружения, требуется определить, что законодателем понимается под этим термином. Согласно классификатору: «сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Примерами сооружений могут служить такие объекты, как магистрали, улицы, автомобильные, железные дороги, взлетно-посадочные полосы аэродромов; мосты, эстакады, тоннели; водные магистрали, плотины и другие гидротехнические сооружения; магистральные трубопроводы, линии связи и электропередачи; местные трубопроводы, шахты и сооружения для отдыха, развлечений и проведения досуга». [7]
Таким образом, можно выделить следующие виды единых недвижимых комплексов: состоящие только из недвижимых вещей, и включающие в свой состав и движимые вещи.
Обширна судебная практика по делам о признании права собственности на единый недвижимый комплекс на линии электропередач, в отличие от других линейных объектов. [8,9]
Не менее обширна судебная практика, запрещающая относить к единому недвижимому комплексу такие объекты как общее имущество зданий и автостоянки.
В некоторых случаях, заявители настаивают на том, что нежилые помещения в здании (коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы, тамбур, помещения общих санитарных узлов, технический подвал и технический этаж) являются самостоятельными объектами гражданских прав, потому что эти помещения изначально были сформированы, учтены для самостоятельного использования, являлись самостоятельным объектом технического учета, инвентаризации и регистрации, выступали предметом многочисленных сделок, в связи с чем, представляют собой единый недвижимый комплекс. В таких ситуациях важен факт наличия у спорных помещений функционального назначения и фактического использования, отличного от назначения общего имущества. В случае отсутствия такового, судебная практика не признает вышеперечисленные объекты единым недвижимым комплексом.[10]
Практика выявила склонность к использованию норм о едином недвижимом комплексе для получения преимущественного права приобретение права собственности или права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В частности это касается ре-
гистрации права собственности на автостоянки (по факту - на асфальтовые покрытия) как на единые недвижимые комплексы. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.[11] Распространена практика судов по искам органов государственной или муниципальной власти признавать отсутствующим право собственности на единые недвижимые комплексы такого рода1.[12]
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 нояб. 1994 № 51 -ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2.Сайт «www.lawyercom.ru». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.lawyercom.ru/article/21542-qqq-17-m5-04-05-2017-edinyy-nedvijimyy-kompleks (дата обращения 21.06.2017 г.).
3.Калиниченко К.С. Правовой режим земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России и Германии / К.С. Калиниченко // Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук, 2016. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://disser.spbu.ru/files/disser2/768/aftoreferat/C2QxxCWYnk.pdf(дата обращения 21.06.2017 г.)
4.Постановление Арбитр. суда Северо-Западного округа от 21 нояб. 2016 № Ф07-8692/2016 по делу № А66-1718/2015. - [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Дата обновления: 07.06.2017 г. Дата обращения: 07.06.2017 г.
5.Постановление Арбитр. суда Восточно-Сибирского округа от 07 дек. 2016 № Ф02-6630/2016 по делу № А33-6877/2016. - [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Дата обновления: 07.06.2017 г. Дата обращения: 07.06.2017 г.
6.Определение Верхов. Суда Рос. Федерации от 24 авг. 2016 г. № 309-ЭС16-9723. - [Электронный ресурс]. -Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Дата обновления: 07.06.2017 г. Дата обращения: 07.06.2017 г.
7.«ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст). - [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Дата обновления: 20.06.2017 г. Дата обращения: 20.06.2017 г.
8.Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 31 мар. 2014 г. № 2-848/14 - [Электронный ресурс].
- http://www.gcourts.ru/case/19793793. - Дата обращения: 18.06.2017 г.
9. Определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа -Югры от 03 мар. 2015 г. № 33-906/2015. - [Электронный ресурс]. -http://www.gcourts.ru/case/31607672. - Дата обращения: 18.06.2017 г.
10. Постановление Арбитр. суда Уральского округа от 30 мая 2016 № Ф09-4180/16 по делу № А60-26805/2013.
- [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Дата обновления: 07.06.2017 г. Дата обращения: 07.06.2017 г.
11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 № 136-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
12. Определение Верхов. Суда Рос. Федерации от 19 янв. 2016 г. № 306-ЭС15-17797. - [Электронный ресурс].
- Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Дата обновления: 07.06.2017 г. Дата обращения: 07.06.2017 г.
КНЯЗЬКИНА АННА ДМИТРИЕВНА - магистрант, Национальный исследовательский университет имени Н.П. Огарёва, Россия.
1 Определение Верхов. Суда Рос. Федерации от 19 янв. 2016 г. № 306-ЭС15-17797. - [Электронный ресурс]. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». Дата обновления: 07.06.2017 г. Дата обращения: 07.06.2017 г.
