CC BY
137УДК 347 ББК 67
DOI 10.24411/2073-3313-2020-10161
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЕДИНЫХ НЕДВИЖИМЫХ КОМПЛЕКСОВ, ЭЛЕМЕНТЫ КОТОРОГО СВЯЗАНЫ ЕДИНЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ
Татьяна Игоревна СЛАВИНСКАЯ, аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета, помощник депутата Государственной Думы ФС РФ
E-mail: t.s.lawer@gmail.com
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. В статье анализируются особенности такого объекта гражданских прав, как единый недвижимый комплекс, элементы которого связаны единым назначением. Приводится судебная и правоприменительная практика, на основе которой делается вывод о полезности применения данной нормы закона и нового объекта гражданских прав.
Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, объект гражданских прав, единое назначение.
Annotation. In this article, the author analyzes the features of such an object of civil rights as a single immovable complex, the elements of which are connected by a single purpose. Judicial and law enforcement practice is given, on the basis of which a conclusion is drawn on the usefulness of the applicability of this rule of law and a new object of civil rights.
Keywords: single immovable complex, object of civil rights, single purpose.
Научный руководитель: В.П. Камышанский, доктор юридических наук, профессор
Единый недвижимый комплекс является новеллой в российском гражданском праве, которая явилась своего рода экспериментом законодателя. Понятие четко изложено в Гражданском кодексе РФ (в ст. 133.1)1.
Согласно данной статье под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) рассматривается в качестве единой неделимой недвижимой вещи.
Несмотря на то что ЕНК является объектом гражданских прав, четко урегулированным законодательно, у него есть свои особенности, а поэтому законодателем выделяются несколько подвидов ЕНК. В данной статье мы остановимся на рассмотрении такого подвида ЕНК, когда объекты связаны единым назначением. Что это значит?
Например, несколько строений расположены на разных земельных участках, но при этом не могут функционировать отдельно друг от друга, в частности, автозаправочная станция или СТО, состоящее из нескольких строений. ЕНК с частями, связанными единым назначением, может признаваться жилой дом, гараж, капитальный забор и хозяйственные постройки.
В данном контексте (как единой вещью) может быть признан в том числе и технологичес-
ЗАКОН И ПРАВО • 04-2020
кий имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). В данном случае главным отличительным признаком от предприятия как имущественного комплекса является состав вещей — не входят права и обязанности.
Важно отметить, составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооружения; оборудование и т.д.), при этом объединены единым назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.
Нововведения в закон о едином недвижимом комплексе являются результатом системного и долгого анализа судебной практики и, как утверждают исследователи, обусловлены здравым смыслом.
Например, в 2011 г. судом были признаны недействительными сделки, а результате которых отступным считались здания и сооружения, входящие в состав автозаправочного комплекса. Судом был сделан вывод, что автозаправочные станции со всем оборудованием представляют собой производственно-технологические комплексы, т.е. сложные неделимые вещи. В результате данным судебным актом применение принципа свободы договора было ограничено свойствами и функциональным назначением объекта права (вещи) за два года до введения в закон правила о едином недвижимом комплексе2.
Таким образом, можно сделать вывод, что субъекты права пострадали от введения данной нормы, положения закона ограничили их гражданские права, в том числе право свободы договора. В процессе исследования нам предстоит разобраться, какие еще минусы для правоприменителя имеет данная модель.
Гражданский кодекс РФ закрепляет общие правила правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских прав, которые имеют следующие особенности:
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
2. Местом исполнения обязательств в отношении объекта недвижимости, по общему правилу, считается место его нахождения. Но данное правило не распространяется на объекты, являющиеся ЕНК, элементы которого связаны единым назначением. Место нахождения частей
таких объектов может быть различным, но при этом они признаются как единый объект прав и подлежат постановке на регистрационный учет как единое целое.
Важно отметить, что применимо к ЕНК действуют правила о неделимых вещах. Неделимая вещь выступает в гражданско-правовом обороте как единый объект вещных прав, который неделим без разрушения либо повреждения вещи, либо без изменения ее назначения. По мнению некоторых авторов, в отношении неделимой вещи можно произвести замену составных частей на аналогичные3. Данная позиция полностью подтверждает логику судов при принятии решений и вынесении судебных актов.
При этом, по общему правилу Гражданского кодекса, выделение части неделимой вещи возможно, но только при условии, что в отношении данной вещи это установлено законодательно или в судебном порядке. Что касается единого недвижимого комплекса, на сегодняшний день законодательно положения о выделе части отсутствуют, что возможно может являться законодательным пробелом. Отсутствие данной нормы ведет к нежеланию субъектов права, владеющих технологическими комплексами, регистрировать их как единый объект, так как после регистрации изменить они его не смогут, только при ликвидации данного объекта и снятии его с кадастрового учета.
Практикующие субъекты правоотношений высказывают позицию, что не решаются регистрировать свои объекты как ЕНК по нескольким причинам. При модернизации объекта он меняется и становится необходима повторная регистрация прав на него, что связано со значительными затратами: повторный вызов кадастрового инженера, процедура перерегистрации. Все это неудобно собственникам, и в результате становится нецелесообразным.
Если разобраться подробнее, право собственности на единый недвижимый комплекс возникает после внесения в кадастр недвижимости сведений обо всех объектах, которые входят в его состав.
В отношении ЕНК кадастровый учет и регистрация права, по общему правилу, может осуществляться в двух случаях:
■ завершение строительства объектов недвижимости, входящих в его состав, если проектной документацией предусмотрено использование комплекса объектов как единого недвижимого комплекса;
ЗАКОН И ПРАВО • 04-2020
■ собственник принял решение объединить несколько объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс и подает заявление об объединении. Обязательным условием при таком объединении является расположение всех объектов недвижимости на одном земельном участке, права на которые уже содержатся в ЕГРН.
Другие авторы полагают, что единые недвижимые комплексы вводятся в гражданский оборот, в том числе, с целью упрощения регистрации прав в отношении технологических комплексов (как признак их объединения), к которым относятся:
■ АЗС;
■ производственные предприятия;
■ линейные объекты (ж/д, автомобильные дороги, линии электропередач, трубопроводы и т.д.);
■ иные технологические комплексы.
Еще одна проблема связана с тем, что при регистрации технологических комплексов как ЕНК в него включаются и учитываются и движимые вещи, входящие в его состав.
Согласно российскому законодательству, по общему правилу, переход движимых вещей в недвижимые возможен только в судебном порядке, с предоставлением доказательств. При этом в вопросе ЕНК, исходя из логики законодателя, все вещи, включенные в состав единого недвижимого комплекса, недвижимые, иное законодателем не уточняется4.
В российской юридической науке, в классическом понимании, ЕНК необходимо рассмот-
реть с позиции Г.Ф. Шершеневича, который в своих трудах отмечает, что в отношении признаков объектов гражданских прав отсутствует единый подход.
Особенно часто в литературе выделяются такие признаки объектов гражданских прав, как полезность (в смысле способности удовлетворить интерес)5.
Можно ли считать ЕНК полезным для субъектов правоприменения и в чем его полезность?
Из проведенного анализа судебной практики и опыта правоприменителей можно сделать вывод, что полезность как критерий отсутствует. Возможно, данная норма служит в качестве способа упорядочения отношений между субъектами, и не более того.
1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.08.2011 г. по делу № А46-15250/2010 // СПС «Консультант Плюс»; Определение ВАС РФ от 09.11.2011 г. № ВАС-12725/11 по делу № А46-15250/2010 // СПС «Консультант Плюс»
3 Сидоренко Ю.Ю. Особенности правового статуса единого недвижимого комплекса // Молодой ученый. 2019. № 4. С. 328—329 // URL https://moluch.ru/archive/242/ 55991/
4 Там же.
5 ШершеневичГ.Ф. Философия права. Т. 1. Вып. 3: Часть теоретическая. Общая теория права. М.: Бр. Башмако-вы, 1912. С. 590.
ЗАКОН И ПРАВО • 04-2020
