CC BY
1167
Т.Н. МИХАЙЛОВА
аспирант Байкальского государственного университета
экономики и права, г. Иркутск e-mail: stn-postman@mail.ru
ПОНЯТИЕ «НЕДВИЖИМОСТЬ» В РОССИЙСКОМ И ЗАРУБЕЖНОМ ПРАВЕ
Анализируется правовая категория «недвижимость» с позиций российского и зарубежного гражданского законодательства. Сравниваются трактовки содержания этой категории в ГК РФ и в правовых источниках стран с англо-саксонской и романо-германской правовыми системами. Раскрываются особенности данного понятия в российском праве.
Ключевые слова: понятие «недвижимость», российское законодательство, зарубежное гражданское право, Французский гражданский кодекс, принцип связи с землей, Германское гражданское уложение, английское право.
УДК 347.214.2 ББК 67.404.021
T.N. MIKHAILOVA
post-graduate student, Baikal State University of Economics and Law, Irkutsk
e-mail: stn-postman@mail.ru
CONCEPT OF «REAL ESTATE» IN RUSSIAN AND FOREIGN LAW: SIMILARITIES AND DIFFERENCES
The author analyses the legal category of «real estate» in Russian and foreign civil legislation; compares the interpretations of this category in the Civil Code of the Russian Federation and legal sources of the Anglo-Saxon and Romano-Germanic legal systems and reveals some peculiarities of this category in Russian law.
Keywords: concept of «real estate», Russian legislation, foreign civil law, French Civil Code, German Civil Code, principle of connection with territory, German Civil Code, English law.
Понятие «недвижимость» известно практически каждой правовой системе мира, правда с различного рода модификациями. Предлагаемое российским законодательством определение понятия «недвижимость» отличается значительным своеобразием, которое логичнее раскрыть через сравнение данного определения с определениями, содержащимися в нормах зарубежного гражданского права.
В научных кругах общепринятым является мнение о том, что наиболее широкую трактовку недвижимого имущества содержат нормы Французского гражданского кодекса (далее — ФГК). Так, ФГК выделяет три вида недвижимого имущества:
- недвижимость «по природе» (земельные участки, строения, ветряные и водяные мельницы, урожай на корню и т.д.);
- недвижимость «по назначению» (предметы, используемые собственником для эксплуатации земельного участка, а также предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без ее повреждения или значительного ухудшения: рабочий скот, сельскохозяйственный инвентарь, рыбные пруды, пчелиные ульи, солома, удобрения и т.д.);
- недвижимость «по объекту приложения» (узуфрукт на недвижимые вещи, серви-туты, земельные повинности, а также иски, направленные на возвращение недвижимого имущества) [7].
Отметим важную, на наш взгляд, особенность. ФГК, в отличие от российского права, которое ограничивает категорию недвижимого имущества только материальными объектами права, т.е. вещами, в состав
© Т.Н. Михайлова, 2011
недвижимого имущества наряду с недвижимыми вещами включает также недвижимые права и иски.
Кроме того, присоединяясь к мнению некоторых ученых [8, с. 29; 10, с. 95], отметим, что именно в ФГК был сформулирован существенный критерий отнесения имущества к категории недвижимого — прочная связь имущества с землей, который не утратил своей весомости и по настоящий день, о чем свидетельствует его закрепление в законодательстве многих стран, в том числе России.
Германское гражданское право предлагает иную трактовку понятия «недвижимость». Явившееся крупнейшей кодификацией прошлого века и действующее по настоящее время, Германское гражданское уложение (далее — ГГУ), как и ФГК, не содержит определения недвижимости и уделяет внимание лишь перечислению ее видов. Однако немецкие законодатели понимают недвижимость в более узком смысле, чем французские. Так, согласно нормам ГГУ, недвижимостью считаются земля и составные части земельного участка, под которыми подразумеваются вещи, прочно связанные с землей, — строения, сооружения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный земельный участок [3, с. 9]. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении. В то же время не считаются составными частями земельного участка вещи, связь которых с его почвой является временной [14, § 94-96].
Следует отметить, что законодательство Германии уделяет особое внимание не только фактической, но и юридической связи земли с возведенной на ней постройкой. Идея «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости нашла сторонников и среди российских ученых-правоведов. Так, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [4] и Концепции развития гражданского законодательства РФ [15] уже предложили внести некоторые изменения подобного рода в законодательство РФ, что, как мы полагаем, является вполне обоснованным.
Специфическое содержание понятия «недвижимость» имеет и в англосаксонской
правовой системе. В английском праве исторически сложилось деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property), что связано с использованием различных форм исковой защиты. Термин «недвижимость» тождественен термину «реальное имущество». К реальному имуществу относятся земля и имеющие с ней существенную связь объекты: здания, урожай на корню, скот на ферме и т.д., которые защищаются посредством предъявления к ответчику реального (вещного) иска [13]. Термины «движимое имущество» и «недвижимое имущество» применяются английскими судами только в тех случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемых международным частным правом [5, с. 319].
Отметим, что Гражданский кодекс Испании к недвижимому имуществу относит статуи, живопись, помещенные на строениях в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью [9, с. 221-222]. Согласно гражданскому законодательству Италии, вода тоже является недвижимым имуществом [1, с. 93]. Швейцарское гражданское уложение выделяет три вида недвижимости: земельные участки (включая недра), строения и растения; горные прииски и зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость (сервитуты, поземельные долги, залоговые права); капитальные строения [2, с. 50].
Российский законодатель, восприняв опыт зарубежных государств, вложил в понятие «недвижимость» собственное содержание.
Несмотря на то что гражданское право РФ традиционно относится к романо-гер-манской правовой системе, недвижимость в российском законодательстве ограничивается материальными объектами права (вещами) и не включает в себя вещные права на недвижимость и вещные иски. Кроме того, отечественный законодатель использовал своеобразный симбиоз представленных зарубежных подходов к определению понятия «недвижимая вещь». В ст. 130 ГК РФ закреплен принцип связи с землей, используемый и ГГУ (концепция земельного участка и его принадлежностей), а также содержится перечень основных видов недвижимых вещей, первостепенным из которых является
земельный участок (концепция земельного участка как одного из видов недвижимого имущества), аналогичный представленному в ФГК.
Понятие «недвижимая вещь», содержащееся в ст. 130 ГК РФ, включает, на наш взгляд, три категории:
- недвижимость «по своим природным свойствам» (земельные участки и участки недр);
- недвижимость «по признаку прочной связи с землей» (здания, сооружения и иные объекты, обладающие соответствующим признаком);
- недвижимость «в силу закона» (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия и т.д.).
Как видим, российский законодатель не воспринял такой используемый ФГК элемент классификации, как недвижимость «по назначению», что, по нашему мнению, является правильным. Однако в научной среде на этот счет есть противоположное мнение. Например, H.A. Сыродоев в качестве недвижимости «по назначению» рассматривает предприятие [11, с. 92], E.A. Суханов — квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, а также элементы инфраструктуры жилищной сферы [6, с. 405].
Еще одна особенность российского законодательства состоит в распространении правового режима недвижимого имущества
на движимые по своей природной сущности объекты: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данное положение вызвало множество дискуссий в научных кругах, в результате чего авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ высказали мнение о целесообразности исключения указанных объектов из разряда недвижимых вещей [15]. Возможно, соответствующие изменения будут внесены в ст. 130 ГК РФ уже в ближайшее время. В странах континентальной системы права перечисленные объекты к категории недвижимости не относятся. Такой подход зарубежного законодателя, по мнению М.А. Тай, позволяет оставаться верным классической трактовке недвижимости как категории, объединяющей объекты по их физическим качествам, и в то же время обеспечивает особую надежность сделок с морскими судами [12, с. 26].
Таким образом, недвижимость в российском гражданском праве — это категория с содержанием, с одной стороны, заимствованным из зарубежных правовых систем, но, с другой стороны, во многом оригинальным. При этом не прекращающиеся вокруг нее научные дискуссии, а также наметившиеся тенденции к внесению некоторых изменений в законодательство РФ свидетельствуют о том, что содержание понятия «недвижимость» в отечественной цивилистике продолжает развиваться.
Список использованной литературы
1. Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения // Государство и право. 2000. № 6. С. 92-95.
2. Бабкин С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве // Нотариус. 2001. № 5. С. 50-55.
3. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. С. 7-17.
4. Витрянский В.В. Оборот недвижимости требует совершенства // Имущественные отношения в РФ. 2003. № 4. С. 21-39.
5. Гражданское и торговое право зарубежных государств: учеб.: в 2 т. / отв. ред. Е.А. Васильев,
A.С. Комаров. 4-е изд., перераб. и доп. М., 2004. Т. 1.
6. Гражданское право: в 4 т. / под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. Т. 1.
7. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: сб. нормат. актов: учеб. пособие. М., 1986. Ч. 1.
8. Майорова Л.А. Понятие и правовой режим недвижимости по закону, ее место в системе объектов недвижимости // Нотариус. 2007. № 6. С. 28-32.
9. Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнит.-правовое исслед. / под ред.
B.В. Залесского. М., 1999.
10. Сорокин С.Г. История развития недвижимости граждан и права собственности на нее // Современное право. 2007. № 11. С. 93-100.
11. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 90-97.
12. Тай М.А. Значение государственной регистрации прав на морские суда в России и Германии // Законодательство. 2005. № 4. С. 23-33.
13. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.
14. Buergerliches Gesetzbuch. 64. Aufl. Muenchen, 2009.
15. URL: http://www.privlaw.ru.
Bibliography (transliterated)
1. Apresova N.G. K voprosu o zakonodatel'nom opredelenii nedvizhimosti kak ob'ekte nalogooblozheniya // Gosudarstvo i pravo. 2000. № 6. S. 92-95.
2. Babkin S.A. Ponyatie «nedvizhimost'» v zarubezhnom i otechestvennom zakonodatel'stve // Notarius. 2001. № 5. S. 50-55.
3. Vinogradov P. Nedvizhimoe imushchestvo: istoricheskoe i sovremennoe ponimanie // Byulleten' notarial'noi praktiki. 2008. № 2. S. 7-17.
4. Vitryanskii V.V. Oborot nedvizhimosti trebuet sovershenstva // Imushchestvennye otnosheniya v RF. 2003. № 4. S. 21-39.
5. Grazhdanskoe i torgovoe pravo zarubezhnykh gosudarstv: ucheb.: v 2 t. / otv. red. E.A. Vasil'ev, A.S. Komarov. 4-e izd., pererab. i dop. M., 2004. T. 1.
6. Grazhdanskoe pravo: v 4 t. / pod red. E.A. Sukhanova. 3-e izd., pererab. i dop. M., 2008. T. 1.
7. Grazhdanskoe, torgovoe i semeinoe pravo kapitalisticheskikh stran: sb. normat. aktov: ucheb. posobie. M., 1986. Ch. 1.
8. Maiorova L.A. Ponyatie i pravovoi rezhim nedvizhimosti po zakonu, ee mesto v sisteme ob'ektov nedvizhi-mosti // Notarius. 2007. № 6. S. 28-32.
9. Osnovnye instituty grazhdanskogo prava zarubezhnykh stran: sravnit.-pravovoe issled. / pod red. V.V. Zalesskogo. M., 1999.
10. Sorokin S.G. Istoriya razvitiya nedvizhimosti grazhdan i prava sobstvennosti na nee // Sovremennoe pravo. 2007. № 11. S. 93-100.
11. Syrodoev N.A. Registratsiya prav na zemlyu i drugoe nedvizhimoe imushchestvo // Gosudarstvo i pravo. 1998. № 8. S. 90-97.
12. Tai M.A. Znachenie gosudarstvennoi registratsii prav na morskie suda v Rossii i Germanii // Zakonodatel'stvo. 2005. № 4. S. 23-33.
13. Shchennikova L.V. Veshchnye prava v grazhdanskom prave Rossii. M., 1996.
14. Buergerliches Gesetzbuch. 64. Aufl. Muenchen, 2009.
15. URL: http://www.privlaw.ru.
