CC BY
445
ББК 67. 404 УДК 347
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПОНЯТИЯ «НЕДВИЖИМОСТЬ»
ПО РОССИЙСКОМУ И ЗАРУБЕЖНОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ Тужилова-Орданская Е.М.
Статья Тужиловой-Орданской Е.М. посвящена теоретическим проблемам определения понятия недвижимого имущества. Создавая новую правовую систему, наши законодатели постоянно обращаются к опыту зарубежных стран, и поэтому вполне закономерным является анализ зарубежного законодательства относительно формирования категории «недвижимое имущество». Особое внимание в статье уделяется гражданскому законодательству континентальных стран, наиболее тесно взаимосвязанному с российской правовой системой.
В процессе создания новой правовой системы наши законодатели постоянно обращаются к опыту зарубежных стран. В принципе ничего предосудительного в этом нет: зачем заново придумывать то, что уже давно существуют в праве развитых государств? При этом, однако, не следует забывать о специфике своей национальной правовой системы.
Наиболее тесно наше гражданское законодательство связано с континентальными правовыми системами, поскольку они имеют общие корни в римском праве, которое достаточно много внимания уделяло классификации на движимые и недвижимые вещи. Это одна из причин, почему в современных развитых континентальных странах нет такой гражданской кодификации, которая не включала бы хотя бы одну статью, посвященную понятию «недвижимость».
Все исследователи зарубежного законодательства отмечают, что наиболее широкая трактовка недвижимого имущества содержится во Французском гражданском кодексе 1804 года (ФГК). Перечень вещей, относящихся к недвижимости дан в ст.ст. 517-526 ФГК. Как отмечает С.А. Бабкин, несмотря на то, что указанные нормы страдают определенной казуистичностью, сама модель понятия «недвижимое имущество» явилась существенной модернизацией положения римского права и послужила образцом для последующих кодификаций в других странах.[1]
ФГК проводит строгую классификацию объектов недвижимости, причем также как в российском законодательстве, невозможно выделить единый критерий, по которому группируются объекты.
Прежде всего, выделяется недвижимость по своей природе - земельные участки и строения. Урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев также относятся к этой группе. Но с того момента, когда колосья срезаны, а плоды сорваны, они переходят в разряд движимых вещей.
Во вторую группу входит недвижимость по назначению. К ней относятся предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации. Ст. 524 ФГК дает примерный перечень таких объектов. Это -животные, служащие для обработки земли, земледельческие орудия, семена, ульи, определенное промышленное оборудование, иные движимые вещи, присоединенные собственником к земельному
участку таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней. Даная группа весьма примечательна. В ней четко прослеживается принцип следования принадлежности (всех указанных движимых вещей) за главной вещью (земельным участком). При отделении перечисленных вещей от земельного участка, они переходят в разряд движимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. Следовательно, совокупность указанных вещей, объединенных понятием «недвижимость по назначению» следует рассматривать как некий
имущественный комплекс, который в имущественном обороте выступает как единый объект права.
В третью группу входят ограниченные вещные права (узуфрукт, сервитут) и вещные иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. Причина выделения этой группы ясна: законодатель устанавливает единый правовой режим для всех ситуаций, в том числе и передачи прав, когда они возникают в отношении недвижимого имущества.
Определенный интерес представляет не только понятие недвижимости, но и регулирование во французском законодательстве взаимоотношений в связке «земля-строение» Также как и в российском законодательстве, во Франции особое значение имеют земли сельскохозяйственного назначения, поэтому здесь строения являются принадлежностью земли. Соответственно сделки с такими земельными участками отличаются большой сложностью (в частности, требуется разрешения специальной государственной службы, имеющей право преимущественной покупки). Гораздо проще сделки с объектами недвижимости, где главной вещью (средством достижения цели) являются строения и помещения. Допускается даже устная форма сделки без нотариального удостоверения. Однако все же чаще используется письменная нотариальная форма.
Германское гражданское уложение 1896 года (ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости. Прежде всего, следует отметить, что ГГУ упоминает лишь о двух категориях вещей: «земельном участке» и «движимости». Недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части. § 94 ГГУ относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например,
строения, растения на корню, высаженные в почву семена) и права, связанные с правом собственности на участок (§ 96 ГГУ). Каждая из этих частей может быть обособленным, самостоятельным объектом права. По целевому назначению к недвижимости относятся, так называемые, принадлежности земельного участка: промышленный инвентарь
(мельницы, кузницы, пивоварни и т.п.), сельскохозяйственные средства производства. Согласно § 97 ГГУ такие принадлежности не являются составной частью главной вещи, а лишь предназначены служить ее хозяйственной цели.
Не включаются в состав земельного участка вещи, связь которых с почвой является временной. То же самое относится к строениям и другим сооружениям, связанным с данным земельным участком и используемым управомоченным лицом для осуществления им своего прав на чужой земельный участок.
Особо в законодательстве Германии регулируется правовой статус изолированных помещений (в отдельных случаях и этажей зданий). В соответствии с Законом о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951г. в качестве недвижимого имущества признаны жилые и нежилые помещения. Причем как следует из п.5 §1, §3, п.2 §6 указанного Закона земельный участок и оборудование здания являются принадлежностями здания, а квартира (помещение) в здании рассматривается как объект особого права, зависящего от права общей собственности на здание. То есть, единство объекта недвижимости базируется на понятии главенства, как и в законодательстве России (ст.135 ГК РФ).
В отличие от немецкого законодательства, где фактически не употребляется термин «недвижимость», Швейцарское гражданское уложение 1907 года (ШГУ) достаточно четко определяет эту категорию. Более того, дифференциация правового режима собственности во многом связана с различием между движимым и недвижимым имуществом.
В соответствии со ст. 655 ШГУ недвижимостью являются:
1) земельные участки;
2) горные прииски;
3) зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.
Понятие земельного участка несколько шире, чем в российском праве, поскольку он охватывает не только почвенный слой, но и прочно связанные с ним здания и сооружения, занесенные в реестр недвижимости. Все это единый объект вещных прав и оборота.
Характерно, что ШГУ не рассматривает в качестве самостоятельного вида недвижимости строения, прочно связанные с землей. Они считаются неотъемлемой частью земельного участка.
Что касается прав на недвижимость, то швейцарские юристы комментируют это положение как правовую фикцию, считая, что, по сути, такие пра-
ва, в основном сервитуты, недвижимостью не яв-ляются.[2] На самом деле сервитут и иные вещные права относятся к недвижимости по формальному признаку- внесению соответствующей записи в реестр прав на недвижимость. И это влечет за собой правовые последствия, сходными с теми, которые считаются присущими недвижимости (например, особый порядок возникновения прав и т. п.).
Следует отметить, достаточную четкость швейцарского законодателя в определении понятия недвижимости, в тоже время следует разделить сомнения о причислении вещных прав к этой категории. Представляется, что тем самым стирается грань между вещным и обязательственным правом, что не является желательным.
По законодательству Чешской Республики, так же как и в большинстве европейских государств, объектами вещных прав являются вещи, права или иные имущественные ценности. Вещи делятся на движимые и недвижимые. К недвижимости относятся земельные участки и строения, прочно связанные с земельным участком (§119 ГК). При этом строение не является составной частью земельного участка, и соответственно признается самостоятельным объектом права.
Принадлежностью главной вещи являются вещи, которые принадлежат собственнику главной вещи и предназначены для того, чтобы постоянно использоваться одновременно с главной вещью. Так, принадлежностью квартиры являются подсобные помещения и места общего пользования, предназначенные для использования вместе с квартирой (§121 ГК) В этом случае нежилое (подсобное помещение) не может быть признано отдельным видом недвижимости.
Аналогичные положения относительно определения недвижимости содержит и Венгерский гражданский кодекс (ВГК). Однако следует отметить, что здесь действуют более жесткие ограничения в отношении объектов недвижимости. Так, согласно § 96 ВГК запрещено иметь в частной собственности недра земли и природные ресурсы. Действуют достаточно жесткие нормы относительно размеров земельных участков и т. д.
Довольно подробно урегулированы вопросы права собственности на строение. По общему правилу, право собственности на строение принадлежит собственнику земли (п. 1 § 97 ГК). Однако это правило может быть изменено по соглашению между собственником земельного участка и застройщиком (п.2 § 97).
Наиболее подробный, можно даже сказать, детальный перечень объектов, относимых законодательством к недвижимому имуществу, приводится в Гражданском кодексе Испании (ИГК) Наравне с традиционными видами недвижимости (земля, строения, различного рода сооружения, прикрепленные к земле и не отделимые от нее без нанесения ущерба их целостности) называются весьма специфические вещи (статуи, живопись и иные объекты пользования или украшения, помещенные
на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью). Также к недвижимости ИГК относит так называемые «реальные права» -концессии публичной собственности и сервитуты. Но, несмотря на все указанные особенности, ИГК все же закрепляет общепринятый подход к определению недвижимости и называет основной признак - неразрывную связь с землей и соответственно все перечисленные объекты можно разделить на традиционные три группы - недвижимость по природе, по назначению и вещные права на недвижимость.
Существенные особенности в деление вещей на движимые и недвижимые имеются в странах с англосаксонской системой права Общеизвестно, что термин «движимое» или «недвижимое» имущество в праве Англии применяется лишь в тех случаях, когда возникают отношения, регулируемые международным частным правом. Во внутренних отношениях используются классификации, восходящие к нормам общего права, сложившихся в XIV в., где различалось «реальное имущество» (real property), т.е. такое, по поводу которого может быть предъявлен иск о восстановлении владения, «персональное имущество» (personal property), по поводу которого может быть предъявлен иск по своему выбору либо о возврате имущества, либо о выплате денежной компенсации.
К реальным вещам, которые признавались объектами «реальной собственности» относились: земельные участки, находящиеся в свободном владении и движимые вещи, которые по обычному праву переходили по наследству из рода в род вместе с недвижимым имуществом. В настоящее время понятие реального имущества расширилось. Помимо земли, оно включает в себя растения, связанные с землей, постоянные принадлежности земли или вещи, присоединенные к земельному участку, строению таким образом, что их нельзя отделить без повреждения этого участка или здания или без причинения вреда основным функциям последних. К реальному имуществу относятся все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями и сооружениями.
В США деление вещей на реальные и персональные заменено делением на движимое (chattels or movables) и недвижимое имущество (land or immovables).
Следует отметить, что и в праве, и в док -трине названных стран нередко смешиваются понятия вещных прав и объектов этих прав. «В США юридическое понятие собственности является синонимом права собственности. Тщательный анализ наших понятий о собственности и праве собственности показывает, что собственность и право собственности базиру-
ются на совокупности правомочий, признаваемых и принудительно осуществляемых в обще-стве».[3] Действительно, даже название
вещных прав на недвижимость - «estate» - переводится как «имение», т.е. объект вещного права, что подчеркивает смешение права и объекта этого права. Как пишет Э. Дженкс, «знаменитое разделение на собственность «real» и «personal» представляет собой, может быть, самый характерный пример смешения между правом собственности и его объек-том».[4] Именно на этом основано такое понятие как «freehold land», означающее «право свободного держания земли» или бессрочную аренду земли.
Более того, в Англии и США, в отличие от стран континентальной Европы, доминирует представление о том, что одно право вообще способно быть объектом другого права («право на право»). Здесь широко оперируют понятием «property», которое означает право на любое имущественное право, отделенное от личности. В частности, в Англии считается, что объектом «property» на недвижимость (real property) является не участок земли, а особая юридическая категория - estate. Последнее по существу означает правовой режим участка земли. В теории подчеркивается, что estate стоит между субъектом и объектом.
Следует признать, что определяющим моментом является закрепление и регулирование отношений собственности на землю. Именно земельный участок является точкой отсчета в установлении круга о бъектов собственности. Полномочия собственника имущества, относящиеся к праву на землю, очень широки. Он считается собственником своего участка, а также всего, что находится под этим участком до центра Земли, и всего, что находится над ним до бесконечности. Практически это означает, что собственник участка является собственником недр и всего воздушного пространства. Поэтому, например, установление воздушных линий было разрешено специальным актом парламента, поскольку по общему правилу любой собственник мог бы запретить движение самолетов над своим участком.
По английскому законодательству нет собственности на воды, но поскольку собственник участка является собственником всего, что с ним связано, то возможна собственность и на землю, над которой течет вода, т. е. собственность на русло реки. Поэтому в английской правовой практике применяется выражение «столько-то акров земли, покрытых водой».
Представляется, что это такой подход к вопросу о собственности на природные ресурсы, верно отражает суть явления, признавая объектом собственности земли, покрытые водой, а не водные или иные природные объекты как таковые.
В связи с этим определенный интерес, на наш взгляд, представляет концепция «разделенной собственности», допускающей, что право на один и тот же объект может быть поделено между различными
лицами таким образом, что одно лицо обладает на этот объект одними полномочиями, другое - другими. Скажем, А может быть единственным собственником поверхности земельного участка, Б -единственным собственником одного слоя недр, В - следующего более глубокого слоя и т.д. Каждая из этих частей представляет собой раздельное владение или держание. Законодатели, использующие эту концепцию, эксплуатируют термин «пакет прав», имея ввиду, что право на какой-либо объект состоит из определенной совокупности прав на конкретные действия в отношении данного объекта. Государство, передавая отдельным гражданам или юридическим лицам право собственности на землю, никогда не передает полный пакет прав на нее, оставляя у себя его часть, на основании которой оно выполняет свою регулирующую функцию.
По мнению ряда международных экспертов англо-американская система землевладения наиболее надежно защищает права землевладельцев. С этим надо согласиться и, кроме того, добавить - в первую очередь, обеспечивается защита интересов самого государства и создается возможность для эффективного правового и государственного регулирования указанных отношений.
Таким образом, совершенно очевидно, что понятие собственности, в целом, и недвижимости, в частности, в англо-американской системе права гораздо шире, чем в странах континентальной Европы. Оно не только охватывает все вещные права, как разновидности права собственности, но включает также и обязательственные требования. В тоже время следует отметить, что подобный подход может порождать достаточно много сложностей как технического, так и юридического характера.
Континентальные правовые системы характеризуются четким пониманием категории «недвижимое имущество». Причем, как отмечает С.А. Бабкин [5], существуют два подхода к его определению: множественности видов недвижимости и земельного участка. Российское право придерживается первой из названных концепций. Но при этом понятие недвижимости в иностранном законодательстве является более широким по сравнению с тем, как трактует эту категорию наш Гражданский кодекс, поскольку сюда включаются не только вещи, но и вещные права на недвижимость (сервитут,
узуфрукт т.д.). И потому название «недвижимое имущество» совершенно точно отражает суть явления.
Когда же ГК РФ использует понятие «недвижимое имущество», то возникает ощущение, что это просто дань традициям континентального права. Ведь наш законодатель ничего, кроме конкретных материальных вещей, не имеет виду.
Общим для всех правовых систем, в том числе и для российской, является признание основным объектом недвижимости земельного участка. Однако, ст.261 ГК РФ, закрепляет узкое понимание этого объекта, ограничивая его лишь поверхностным (почвенным слоем) и находящимися на нем замкнутыми водоемами, лесами и растениями. При этом, однако, п.3 ст.261 ГК РФ предоставляет собственнику земельного участка право по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если нет ограничений, установленных законодательством. На наш взгляд, указанный п.3 противоречит не только основным положениям гражданского, но и природоресурсного законодательства, что лишает смысла его закреплению в ГК РФ.
К специфическим особенностям российского понимания «недвижимости» следует также отнести включение в перечень недвижимого имущества морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов («движимая недвижимость»). Подобного нет ни в одной рассматриваемой иностранной правовой системе. Действительно, указанные объекты существенным образом отличаются от иных объектов недвижимо -сти и, прежде всего, своими физическими свойствами и характеристиками, что предполагает необходимость специального правового регулирования отношений, возникающих по их поводу. Поэтому нет ничего удивительного, что законодатель не смог для них установить общий с иной недвижимостью правовой режим. На сегодняшний день, даже процедура регистрации не распространяется на эту «движимую недвижимость» (п.1 ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав...»).
Все это свидетельствует о чисто декларативном характере отнесения названных транспортных средств к объектам недвижимости, что, в свою очередь требует пересмотра указанных положений.
ЛИТЕРАТУРА
1. Бабкин С.А. Понятие «недвижимость» в зарубежном и отечественном законодательстве// Нотариус. 2001. №5. С.50.
2. Scyboz G.,Gillicron P.-R. Code civil suisse et Code des obligations annotcs Laussanne? 1988. P.319.
3. ЛаскГ. Гражданское право США. М., 1961. С.461-462.
4. Дженкс Э.Английское право. Ученые труды. Вып. XI.- М.: Юрид. лит., 1947. С.251.
5. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: АО«Центр ЮрИнфоР»,
2001. С.51.
Поступила в редакцию 28.07.06 г.
