CC BY
442ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
Пешкова Т.В.
Пешкова Таисия Васильевна - магистрант заочного отделения, факультет подготовки специалистов для судебной системы (юридический факультет),
Западно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Томск
Аннотация: в статье анализируется толкования понятия «самовольная постройка» на основании норм Российского законодательства, регулирующих жилищные отношения. Также рассматриваются основные признаки самовольной постройки и варианты решений устранения данных признаков.
Ключевые слова: самовольная постройка, признаки самовольной постройки.
В настоящее время имущественные отношения людей имеют правовое регулирование, в том числе отношения, связанные со строительством недвижимого жилого имущества. Российским законодательством регламентированы условия и порядок возведения объектов данного вида имущества. Но несмотря на значительную нормативно-правовую базу, регламентирующую данный процесс, зачастую, выявляются нарушения по соблюдению установленного нормативно-правовыми актами порядка, и как следствие появляется вид объектов, который не может войти в гражданский оборот [1]. Здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, на основании п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) считается самовольной постройкой.
«Техническая» сторона данной нормы базируется на определении, содержавшемся «еще в советском гражданском законодательстве (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.), трактовавшем «самовольную постройку» как возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил. [2]. При этом разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР' от 19 марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» в редакции от 21 декабря 1993 г.). [3]. В настоящее время правоведами обозначены признаки самовольной постройки. Во-первых, создание постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. В соответствии со ст. 263 и 264 ГК РФ возводить постройки на земельном участке может либо собственник такого участка, либо лицо, которое получило разрешение собственника, оформленное соответствующей гражданско-правовой сделкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лицам, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность ( определение ВС РФ от 16.12.2014г. № 18 ГК14-165)
Таким образом, решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку фактически зависит от волеизъявления собственника земельного участка,
на котором она возведена: в случае предоставления права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщику по основаниям, предусмотренным законом, право собственности на эту постройку может быть признано и за лицом, осуществившим ее. В противном случае самовольная постройка «следует» за земельным участком: право собственности на нее будет признано за владельцем последнего.
Во-вторых, создание постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Ст. 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка должен соблюдать градостроительные и строительных нормы и правила, а также требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Соответственно, если постройка возведена в нарушение конкретного установленного вида разрешенного использования земельного участка, который устанавливается для каждого участка индивидуально в соответствии с правилами целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), с нарушением правил градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГК РФ, ст. 85 ЗК РФ), то она будет признаваться самовольной. [4].
В-третьих, создание постройки без получения на это необходимых разрешений. Соотношение постройки градостроительным документам (абз.3.п.3.ст.222 ГК РФ) Постройка должна соответствовать параметрам установленным как проектом по планировке территории, правилам землепользования и застройки, так и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащихся в иных документах.[5]. Для правомерного создания объекта на участке в первую очередь нужно получить разрешение и архитектурный проект. Второй документ составляется на основании архитектурно-планировочного задания. В него включаются положения согласованной градостроительной документации, обязательные требования к объекту (санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные), указания на ведение работ в особых условиях. В задании также указываются требования по обеспечению защиты прав юрлиц и граждан, если их интересы затрагиваются данным строительством. При нарушении положений или отсутствии архитектурно-планировочного задания, разрешения на строительство, оформленного компетентным органом власти, объект, возведенный на участке, будет признан самовольной постройкой.
Четвертым признаком самовольной постройки является ее создание с нарушением градостроительных норм и правил.
В соответствии со ст. 24 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. [6]. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования
19
устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления» [5]. На основании ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ законодатель относит к существенным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил нарушения, которые ущемляют права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.[1].
Если постройка возведена с нарушением градостроительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения постройки, это является основанием и для сноса постройки, и для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Суды, как правило, назначают строительно-технические экспертизы, которые определяют наличие или отсутствие нарушений градостроительных норм и правил. [7].
На основании перечисленного определим пути решений устранения признаков самовольной постройки.
По первому пункту, во избежание нарушения ст. 263 и 264 ГК РФ необходимо заблаговременно получить разрешение собственника, оформленное соответствующей гражданско-правовой сделкой.
По второму - до начала строительства получить сведения о разрешенном использовании земельного участка, запросив кадастровую выписку.[8]. А также необходимо знать, что самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка не получится. Это можно сделать только на основании решения компетентного органа - главы местной администрации с учетом публичных слушаний.[9]. Устранить этот порок владельцу самовольной постройки будет непросто, поэтому велика вероятность того, что легализовать ее не получится. Вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. 37, 39, 40 Гражданского Кодекса РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо. Таким образом, чтобы легализовать постройку в такой ситуации, её владельцу обратиться за изменением разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка. Тогда, даже если компетентный орган откажет в изменении вида разрешенного использования, владелец самовольной постройки сможет оспорить такой отказ в суде, а затем в случае удачного исхода дела легализовать самовольную постройку.
По третьему признаку - так же, как и предыдущий, этот порок может сохраняться при обращении заинтересованного лица в суд о признании права собственности на самовольную постройку. При этом владелец самовольной постройки должен предоставить в суд доказательства, что он принимал меры к получению необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.[10].
По четвертому признаку необходимо отметить, что несущественные нарушения не могут быть признаком самовольной постройки, а устранимые нарушения могут быть исправлены заинтересованным лицом в целях легализации самовольной постройки.
Негативные правовые последствия возведения самовольного строения выражаются в следующем: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться, то есть совершать с постройкой какие-либо сделки. А это значит, что данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе как объект незавершенного строительства
20
(ст. 8, 129 ГК РФ). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Аналогичное по -ложение закреплено и в специальном законодательстве (например, п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности).
Список литературы
1. Фандий С.В. Понятие самовольной постройки // Молодой ученый, 2017. № 10. С. 331-334.
2. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Рос. Юстиция, 2013. № 3.
3. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993. №16.
4. Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики // Twipx. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.twirpx.com/file/1627976/ (дата обращения: 12.04.2018).
5. Демкина А.В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2016. № 8. С. 6.
6. Мотлохова Е.А. Особенности правового режима самовольных построек в российском гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2016. № 10. С. 25-30.
7. Попов Сергей. Новое в законодательстве о самовольных постройках // Ваш партнер-консультант, 2017. № 34 (9600). С. 35.
8. П. 13, 14 ч. 2 ст. 7, п. 3 ст. 14 Закона РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
9. Ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» участие органов местного самоуправления.
10. П. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
МОДЕЛИ ОРГАНИЗАЦИИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федоров А.И.
Федоров Андрей Игоревич - студент магистратуры, Хабаровский государственный университет экономики и права, г. Хабаровск
Аннотация: в данной статье автором рассмотрены базовые модели, в соответствии с которыми организуется местное самоуправление в Российской Федерации. Рассмотрены их особенности и недостатки на примере регионов Дальнего Востока.
Ключевые слова: местное самоуправление, органы местного самоуправления, глава муниципального образования.
Местное самоуправления в Российской Федерации — это базовая платформа, на которой строится государство, что делает организацию власти на местах одним из наиболее важных аспектов, поскольку от этого зависит самостоятельное решение вопросов местного значения. В России Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ
