CC BY
870
3. Zemljakov V.D., Zemljakova TA. To a question of the organization of independent work of cadets
on a foreign language in high schools of the Ministry of Internal Affairs of Russia // The Bulletin of the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia. - Belgorod: BLI of the Ministry of Internal Affairs of Russia, 2012. P.23-27.
4. Navrotskaya I.N. The use of possibilities of multimedia technologies of training for the organization
of class and independent work of students on a foreign language. Forming of the language person of the specialist by means of native, foreign and Russian languages: materials of “a round table» (Orel, November, 7th, 2012). - Orel: OLI of the Ministry of Internal Affairs of Russia, 2012. P.135-138.
ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
CONCEPT AND ELEMENTS OF THE CONTRACT OF COMMERCIAL TENANCY
УДК 347.453.3
А.В. МАКСИМЕНКО,
кандидат юридических наук;
Р.М. ШЕВЦОВ,
кандидат юридических наук (Белгородский юридический институт МВД России)
Аннотация: в статье рассматриваются особенности правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения как одного из способов удовлетворения гражданами своей потребности в жилье.
Ключевые слова: жилое помещение, недвижимое имущество, наймодатель, наниматель, многоквартирный дом.
A.V. Maksimenko, the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia;
R.M. Shevtsov, the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia.
Abstract: The article considers the peculiarities of legal regulation of the contract of the commercial tenancy, as one of the ways to meet the citizens of their housing needs.
Keywords: Premises, real estate, lessor, employer, apartment house.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору коммерческого найма одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания
(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная статья не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и
ПРАКТИКА.
нормам, иным требованиям законодательства).
Отличительные признаки жилого помещения:
1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход). Так, жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме;
2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Указание на принадлежность к недвижимому имуществу является новеллой. Понятие недвижимых вещей закреплено в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1];
3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан. В данном случае, пригодность означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению. Так, в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» [2], устанавливаются требования, которым должно отвечать жилое помещение.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего поль-
зования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). Следует отметить, что ст. 290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и не-несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.
В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. В данном случае следует поддержать позицию
О.В. Кириченко [3], согласно которой в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. Поэтому следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из совершеннолетних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста.
Необходимо отметить, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
ГК РФ определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем имеют право пользования жилым помещением постоянно проживаю-
щие с ним лица, в число которых помимо членов семьи нанимателя могут входить и другие лица, в том числе посторонние, не входящие в состав семьи нанимателя. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя [4].
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель, а с другой стороны, наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст.677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанности, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей - должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей - должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Ст. 675 ГК РФ содержит в себе важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен. Если, например, гражданин владеет и пользуется жилым помещением на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения, и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.
Характерной особенностью договора коммерческого найма является то, что для его
заключения нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и другое) [5]. Необходимо лишь достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
ГК РФ различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения - долгосрочный и краткосрочный. Долгосрочный договор заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Краткосрочный договор найма заключается на срок до одного года.
К краткосрочному договору коммерческого найма не применяются правила об обязательном указании в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помеще-
нии вместе с нанимателем; о временных жильцах; о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок; о поднайме жилого помещения; о замене нанимателя; о предоставлении по решению суда нанимателю не более чем годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, если договором не предусмотрено иное.
Цена в договоре коммерческого найма жилого помещения определяется по соглашению сторон. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).
В договоре коммерческого найма сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством.
Таким образом, в настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения является одним из способов удовлетворения жилищной потребности для тех граждан, которые не имеют достаточно средств на приобретение жилого помещения в собственность.
Литература:
1.
2.
3.
4.
5.
Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702. Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С. 99-104.
Толстой Ю.К. Жилищное право. - М., 2011. С. 80.
Максименко А.В. Предоставление жилого помещения по договору социального найма // Вестник Белгородского юридического института МВД России. 2011. № 2. С. 15-19.
References
1. Federal low of the Russian Federation of 21.07.1997 № 122 (edited by 07.05.2013) «On state registration of rights to immovable property and transactions therewith» // Collection of legislation of the Russian Federation. 1997. № 30. Article 3594.
2. Resolution of the Government of the Russian Federation of 28.01.2006 № 47 (edited by 08.04.2013) « On approval of the provision on the recognition of premises residential premises of residential premises unfit for habitation and a tenement house with emergency and subject
to demolition or reconstruction» // Collection of legislation of the Russian Federation. 2006. № 6. Article 702.
3. Kirichenko O.V Subject structure of the contract of commercial hiring of premises // Modern law 2012. № 5. Pages 99-104.
4. Tolstoy Y.K Housing law. M., 2011. Page 80.
5. MaksimenkoA.V. Premises granting under the social hiring // The bulletin of the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs. 2011. № 2. P. 15-19.
ПРОБЛЕМЫ ПРОФИЛАКТИКИ НАРКОМАНИИ СРЕДИ
МОЛОДЕЖИ
PROBLEMS OF DRUG PREVENTION AMONG THE YOUTH
УДК 343.575:343.851.5
Л.Н. БОЧАРНИКОВА,
кандидат юридических наук, доцент (Белгородский юридический институт МВД России)
Аннотация: в статье представлен анализ особенностей криминологической характеристики личности наркопреступника, уделяется внимание профилактике наркотизма с учётом возрастных характеристик.
Ключевые слова: наркотизм, наркомания, наркопреступник, молодёжный наркотизм, профилактика, криминологическая характеристика, личность.
L.N. Bocharnikova, the candidate of jurisprudence, associate Professor the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia.
Abstract: the article presents the analysis of the characteristics of the criminological characteristics of a drug addicted criminal, and focuses on drug prevention in view of age specifics.
Keywords: drug addiction, drug criminal, drug addiction among the youth, prevention, criminological characteristics.
Состояние и негативные тенденции преступлений, связанных с незаконным оборотом наркотиков, во многом определяются особенностями личности наркопреступника.
С одной стороны, это потребители наркотиков с присущей психологической и физической зависимостью от них. Удовлетворение потребности в наркотиках - определяющая черта их личности, влияющая на последующее противоправное и даже преступное поведение. Мотивы такого поведения связаны не столько с их образовательным, культурным, профессиональным уровнем, сколько с деформацией под влиянием наркотиков нравственно-психологических качеств.
С другой стороны, выделяется группа лиц,
непосредственно участвующих в незаконном обороте наркотиков и не обязательно являющихся наркоманами. Характеристики личности этих лиц мало чем отличаются от характеристик корыстного, насильственного преступника [1, с. 185].
В группе потребителей наркотиков можно выделить ряд относительно самостоятельных, хотя и тесно связанных, подгрупп:
• «относительного риска» (лица, проявляющие нездоровый интерес к наркотикам);
• «повышенного риска» (лица, приступившие к употреблению наркотиков без осознания вредных для своего здоровья последствий);
• употребляющих наркотики или злоупотребляющих ими (лица, эпизодически упот-
