Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения Текст научной статьи по специальности «Право»

Проблемы экономики и юридической практики

6'2017

11.11. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Шустова Юлия Петровна, магистрант

Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)

shustova131@yandex.ru

Аннотация: статья посвящена анализу законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилья. Автором рассмотрены некоторые вопросы правового регулирования договора коммерческого найма и выявлены некоторые проблемы в указанной сфере. Предложены пути реформирования действующего законодательства. Ключевые слова: наем жилья, коммерческий наем, договор коммерческого найма жилого помещения, наймодатель, наниматель.

LEGAL REGULATION OF THE CONTRACT OF COMMERCIAL HIRING OF PREMISES

Shustova Yuliya P., master student

Study place: Rostov State University of Economics (RSUE)

shustova131@yandex.ru

Annotation: the article is devoted to the analysis of the legislation regulating the contract of commercial hiring of housing. The author has considered some issues of legal regulation of the contract of commercial hiring of premises and identified some problems in a certain area. The ways of reforming the current legislation are suggested.

Keywords: hiring of housing, commercial hiring, contract of commercial hiring of premises, landlord, tenant.

Действующее гражданское законодательство не содержит такого понятия, как «коммерческий наем жилого помещения». Так, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) закрепляет «найм жилого помещения» а также «договор найма жилого помещения».

Б.М. Гонгало отмечает, что «коммерческий найм» введен в научный оборот П.В. Крашенниковым [1]. Представляется, что данный термин, предложенный в научной литературе, отвечает природе данного договора. Кроме того законодательное закрепление наименования «коммерческий найм» позволило бы отграничить два основных договора найма -социальный и коммерческий путем указания на конкретную цель, которую преследует собственник в процессе пользования своим имуществом.

ГК РФ, который, по сути, является единственным нормативным актом, регулирующим данный договор, содержит главу 35, которая именуется «Наем жилого помещения». Согласно п. 1 ст. 671 по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем [2].

Следует отметить то, что по сравнению иными видами договоров найма, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения законодатель не использует понятие «член семьи нанимателя». Вместо этого ст. 677 ГК РФ содержит понятие «граждане, постоянно проживающие с нанимателем». Кроме того, указанная норма закрепляет положение, согласно которому постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением в том случае, если они указаны в договоре найма. Те лица, которые постоянно проживают вместе с нанимателем, в выработке условий договора, а также в его

заключении не участвуют, и как следствие не вступают с наймодателем в правоотношения [3].

Данный вид договора предусматривает особую специфику правового положения указанных лиц. Так, с одной стороны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, обладают наряду с ним равными правами. С другой стороны ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с нанимателем граждан перед наймодателем несет наниматель. В силу действующего гражданского законодательства, отношения непосредственно между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом.

В случае заключения договора о солидарной ответственности между указанными лицами и нанимателем перед наймо-дателем, правовой статус постоянно проживающих граждан вместе с нанимателем меняется. Так, в силу п. 4 ст. 677 ГК РФ они становятся сонанимателями. Анализируя положения ГК РФ о договоре найма жилья, можно сделать вывод о том, что граждане, совместно проживающие с нанимателем, будут обладать полным объемом прав и обязанностей, вытекающими из договора найма лишь в том случае, если станут являться сонанимателями.

Некоторые авторы придерживаются иной позиции в отношении сонанимателей. Например, по мнению Н.Н. Дал-баевой граждане, постоянно проживающие с нанимателем должны признаваться сонанимателями во всех случаях, если иное не установлено соглашением между ними, иначе правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем [4].

Другие исследователи отмечают, что при увеличении числа нанимателей увеличится и число лиц, способных требовать от наймодателя соблюдения всевозможных прав: на передачу

Шустова Ю. П.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

жилого помещения по договору поднайма, преимущественное право на заключение договора на новый срок и другие [5]. Представляется, что при таких обстоятельствах будут затронуты интересы наймодателя, в связи с чем необходимо на законодательном уровне предусмотреть процедуру получения согласия наймодателя на изменение субъектного состава на стороне нанимателя.

Глава 35 ГК РФ содержит ряд статей, в которых законодатель все же разграничивает права нанимателя, а также граждан, совместно с ним проживающих и тем самым отходит от принципа их «равенства». Так, например, при наличии согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, другие граждане могут быть вселены в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Такое согласие не требуется при вселении несовершеннолетних детей.

В тоже время законодатель не требует согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем на вселение поднанимателей (ст. 685 ГК РФ), при этом нельзя не отметить, что вселение в жилое помещение третьих лиц может создавать определенные препятствия, ограничивать право проживания данных лиц. В связи с этим, необходимо внести изменения в действующее законодательство, а именно в части получения согласия постоянно проживающих с нанимателем лиц при передаче жилого помещения или его части в поднаем.

Особое внимание необходимо уделить установлению законодательных пределов свободы усмотрения сторон договора при согласовании его условий и заключения. Анализируя главу 35 ГК РФ можно сделать вывод о том, что законом установлены определенные правила, обеспечивающие преимущественную защиту прав нанимателя в большинстве регулируемых отношений, в силу некой «слабости» по отношению к наймо-дателю, а также его заинтересованности в пользовании жилым помещением и сохранении своего права пользования.

В данном случае может возникнуть вопрос: представляется ли возможным в договоре коммерческого найма предусмотреть такое условие, как запрет проживания в жилом помещении малолетних детей нанимателя, либо домашних

животных, запрет на сбор гостей в жилом помещении? И в случае нарушения указанных положений, возможно ли предусмотреть условие возмещения причиненных убытков либо расторжения договора?

Несомненно, определение условий пользования имуществом имеет место, так как собственник заинтересован в обеспечении его сохранности и предотвращения гибели или повреждения его имущества. Однако недопустимо включать в договор такие условия, которые посягают на личные права и свободы гражданина и всячески ограничивают его правоспособность (ст. 22, 422 ГК РФ).

Таким образом, с одной стороны должны быть обеспечены права собственника, а с другой должны соблюдаться личные права нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих. Необходимо соблюдать баланс интересов сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения. Кроме того, при согласовании условий договора стороны должны не только учитывать интересы друг друга, но и не должны нарушать императивные нормы законодательства. В связи с этим необходимо более тщательно прорабатывать содержание заключаемых договоров найма жилого помещения.

Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 83,18%.

Список литературы:

1. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. М., 2016. Т. 2.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

3. Н.В. Безик. К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения /Сибирский юридический вестник. 2015. № 1. С. 57-67.

4. Далбаева Н. Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2008. С. 18

5. Гражданское право : учебник / отв. ред. В. П. Мозолин. Т. 2. М., 2012. С. 467.