CC BY
81
Полномочия органов местного самоуправления по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации в части управления многоквартирными домами
(опыт города Барнаула)
Т.А. Калашникова
заведующий экспертно-правовым отделом администрации города Барнаула
Согласно статье 4 Жилищного кодекса Российской Федерации участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. При этом три последних участника могут выступать с двух позиций: как собственники помещений в многоквартирном доме и как носители публичной власти, имеющие полномочия по изданию нормативных правовых актов в сфере жилищного законодательства. Таким образом, необходимо разделять полномочия органа местного самоуправления как собственника недвижимого имущества в жилищной сфере и как органа власти.
Статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации определена компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений. При этом перечень вопросов, относящихся к ведению органов местного самоуправления, является открытым, это могут быть и иные вопросы, предусмотренные самим кодексом, иными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Рассмотрим полномочия органов местного самоуправления по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации в части управления многоквартирным домом.
1. Орган местного самоуправления - орган, наделенный властными функциями, в компетенцию которого входят:
• установление размера платы за наем жилых помещений;
• установление размера платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей жилых помещений и для собственников жилья, которые не приняли решение о размере такой платы или не избрали способ управления;
• установление платы за коммунальные услуги, если иной порядок не установлен нормами существующего законодательства;
• утверждение нормативов потребления коммунальных услуг, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
• определение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности;
• в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, выбор управляющей организации для управления многоквартирными домами, в которых не избран способ управления, и определение условий договоров управления домами, выставляемыми на конкурс.
2. Орган местного самоуправления -собственник помещений в многоквартирном доме. При этом полномочия собственника могут быть переданы какому-либо органу, подразделению администрации (комитету по управлению собственностью, комитету жилищного хозяйства). В этом случае органы местного самоуправления:
• заключают договоры найма с гражданами - нанимателями жилых помещений и устанавливают в договорах порядок внесения гражданами платежей за жилищнокоммунальные услуги в зависимости от способа управления каждым домом, заключают договоры аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности;
• заключают договоры на электро-, тепло-, водо-, газоснабжение нанимателей жилья и выполнение работ по содержанию и ремонту жилья в случае непосредственного управления домом собственниками помещений;
• вступают в договорные отношений с управляющими организациями и товариществами собственников жилья на управление многоквартирным домом, если выбраны соответствующие способы управления домом.
Необходимо отметить, что органы местного самоуправления как собственники помещений в многоквартирном доме (если часть помещений дома находится в муниципальной собственности) несут равную, а может быть и большую, ответственность за реализацию требований Жилищного кодекса Российской Федерации о выборе способа управления домом. Здесь на первый план выходит разъяснительная работа по информированию граждан - собственников жилья, а также организация и содействие проведению общих собраний собственников помещений для решения вопроса о способе управления многоквартирным домом.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает два случая, когда орган местного самоуправления осуществляет выбор способа управления многоквартирными домами:
1) если собственники жилья в установленный срок не приняли решение о способе управления многоквартирным домом или такое решение не реализовано, то органы местного самоуправления осуществляют следующие действия, предусмотренные статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации:
• с 1 января 2007 года орган местного самоуправления выбирает управляющую ор-
ганизацию на открытом конкурсе в порядке, определенном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75;
• уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме о выбранной управляющей организации в течение 10 дней после проведения конкурса;
• участвует совместно с другими собственниками помещений в заключении договора на управление многоквартирным домом по условиям, определенным конкурсом.
Через 1 год после заключения договора управления по результатам конкурса орган местного самоуправления должен организовать общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления домом. При отсутствии такого решения процедура отбора управляющей организации повторяется.
Необходимо учесть, что статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает право любого собственника в судебном порядке обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию;
2) орган местного самоуправления -собственник всех помещений в многоквартирном доме выбирает управляющую организацию на открытом конкурсе, устанавливая при этом условия проведения таких конкурсов. Договор управления с управляющей организацией может быть заключен без проведения конкурса только в том случае, если в соответствии с российским законодательством конкурс признан несосто-явшимся.
Статья 165 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает меры, осуществляемые органами местного самоуправления в целях создания благоприятных условий для управления многоквартирными домами собственниками помещений. Часть 1 указанной статьи, на наш взгляд, имеет преимущественно декларативный характер. В ней не содержатся императивные, обязывающие нормы, и весьма сомнительно, что органы местного самоуправления будут активно осуществлять свое право финансирования из бюджета капитального
ремонта многоквартирных домов. Вместе с тем эта норма не может не исполняться. Органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья и потребительским жилищным и специализированным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Это может быть как безвозмездная передача бюджетных средств, так и предоставление бюджетных кредитов, а также иные способы финансирования, предусмотренные бюджетным законодательством Российской Федерации.
Право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Оплата муниципалитетом (как собственником части помещений) расходов на капитальный ремонт должна производиться в объеме, согласованном всеми собственниками помещений в доме.
В соответствии с частью 2 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления и управляющие организации по запросам граждан обязаны предоставлять им информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, об объемах, перечне и параметрах качества выполняемых работ и оказываемых услуг, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги. Причем это положение подлежит исполнению независимо от того, установлены такие цены и тарифы в результате регулирования органами государственной власти или органами местного самоуправления либо они являются рыночными и установлены по согласованию сторон договоров.
В случае регулирования цен и тарифов, в частности на коммунальные услуги, такую информацию целесообразно запрашивать в органе местного самоуправления, а в случае установления цен и тарифов по согласованию сторон - в управляющей организации.
Установление Жилищным кодексом Российской Федерации такой обязанности должно способствовать защите гражданами своих прав потребителей, позволит сравнивать предложения различных управляющих организаций, действующих в муниципальном образовании, и обеспечит оптимальный выбор способа управления многоквартирным домом.
Практическое применение приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации в городе Барнауле началось с принятия Барнаульской городской Думой концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства города до 2010 года. В целях эффективного обеспечения реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами, оказания помощи в подготовке и проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления приняты рекомендации по подготовке и проведению общего собрания собственников.
Сегодня на рынке жилищно-коммунального хозяйства города действуют 26 управляющих организаций, в том числе 11, имеющих частную форму собственности.
В соответствии с требованиями жилищного законодательства перед администрацией города стоит задача до 1 января 2007 года закончить информационно-разъяснительную работу с собственниками помещений в многоквартирных домах (3 067 домов), оказать содействие в проведении общих собраний и в части неприватизированного жилья заключить договоры на управление с управляющей организацией.
По состоянию на 1 октября 2006 года в городе проведено 2 805 общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Выбрали способ управления собственники в 1 421 доме, а именно:
• муниципальные управляющие компании - 1 184 дома (38,6%);
• товарищества собственников жилья -13 домов (0,4%);
• новые управляющие организации - 179 домов (5,8%);
• непосредственное управление - 45 домов (1,47%).
Собственниками помещений заключены договоры управления в 621 доме. Пока не определились со способом управления собственники 1 397 домов. Работа органов местного самоуправления города в этом направлении продолжается. В плановом порядке ведется постоянная работа по информационному обеспечению реформы жилищно-коммунальной отрасли, в том числе:
• распространяются буклеты, освещающие вопросы управления многоквартирным домом и организации товарищества собственников жилья;
• комитетом жилищно-коммунального хозяйства совместно с некоммерческим партнерством «Наш дом» разрабатываются брошюры в помощь собственникам помещений (издано и распространено 9 выпусков);
• для информирования населения и обучения специалистов отрасли используются учебные фильмы, рассказывающие о проведении реформы жилищно-коммунального хозяйства в городах Томске («Томский вариант») и Барнауле (о работе ООО инвестици-онно-управляющей компании «Свой дом»);
• проводятся семинары и «круглые столы», на которых с общественным активом жилых домов и специалистами отрасли обсуждаются проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства и его этапы;
• информация о различных аспектах вопросов реформирования жилищно-коммунального хозяйства публикуется в печати и освещается на телеканалах.
Практика проведения реформы жилищнокоммунального хозяйства в городе Барнауле была изучена на конференции Ассоциации сибирских и дальневосточных городов «Управление жилищным фондом города», прошедшей в Барнауле в апреле 2006 года.
Результаты работы администрации города показывают, что конкурентная среда на
рынке управления многоквартирными домами постепенно формируется. К сожалению, при выборе способов управления многоквартирным домом между собственниками, а также между управляющими организациями возникают конфликтные ситуации, которые обусловлены, с одной стороны, инертностью большей части населения, а с другой стороны - несовершенством законодательства и недостаточной правовой грамотностью участников этих отношений. Одним из факторов, сдерживающих активность собственников помещений в многоквартирных домах, также можно считать нерешенность вопроса об источниках финансирования на восстановление и капитальный ремонт многоквартирных домов. В связи с этим необходимо на федеральном уровне активизировать работу по принятию подпрограммы Федеральной целевой программы «Жилище» о государственной поддержке муниципалитетов и собственников жилых помещений в части модернизации и капитального ремонта жилищного фонда.
Органы местного самоуправления города Барнаула начали работу по подготовке документации, необходимой для проведения конкурсного отбора управляющих организаций после 1 января 2007 года.
Изложенное свидетельствует о том, что перед органами местного самоуправления стоят серьезные задачи по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации в части управления многоквартирными домами, а именно:
• осуществление полномочий собственников помещений, являющихся муниципальной собственностью;
• исполнение властных функций по принятию нормативной базы и проведению серьезной разъяснительной и методической работы с собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими организациями.
