CC BY
31
ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
С.П. Балашова, канд. экон. наук, доцент Алтайский государственный университет (Россия, г. Барнаул)
DOI:10.24412/2411-0450-2021-4-1-57-59
Аннотация. В современных условиях эффективное управление компанией в целом, и управление недвижимым имуществом в частности, приобретает стратегически важное значение, поскольку недвижимость относится к числу основных ресурсов компании. Понимание недвижимости как стратегического ресурса компании предполагает, что все решения в области управления недвижимостью должны быть соразмерны ее общей стратегии и направлены на достижение стратегических целей компании.
Ключевые слова: управление, стратегия, развитие, недвижимость, компания.
В научной литературе встречаются различные подходы к описанию стратегий управления недвижимым имуществом и системы управления недвижимым имуществом и ее совершенствования в зависимости от того, что лежит в основе подхода. В практике управления недвижимостью применяется несколько стратегий развития:
- Стратегия расширения предусматривает приобретение дополнительной недвижимости, обеспечение добавочных управленческих, организационных, технологических и производственных функций, осуществляемых на основе бизнес-процессов;
- Стратегия преобразования направлена на изменение структуры имущества, параметров и характеристик составляющих его объектов недвижимости, состава собственников и пользователей, а также структуры вкладываемого в недвижимость капитала;
- Стратегия сокращения заключается в уменьшении объема недвижимости за счет избавления от низко доходного или убыточного недвижимого имущества. Она обеспечивает устранение так называемых «холостых» затрат, более эффективное управление рисками, увеличение инвестиционного потенциала.
В научных исследованиях выделяют следующие типы (виды) управления недвижимостью в зависимости от объекта
недвижимости и типа компании, управляющей недвижимостью:
По уровню задач, решаемых в процессе управления:
- управление ресурсами (Asset Management) - стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости; финансовый менеджмент и рефинансирование; оценка и прогнозирование; позиционирование на рынке;
- управление недвижимым имуществом (Property Management) - управление финансовыми потоками; подготовка инструкций и руководств для пользователей, арендаторов и персонала; контроль над выполнением договоров аренды; разработка программ удержания арендаторов;
- управление инфраструктурой (Facility Management) - создание бюджета эксплуатационных расходов; разработка интегрированной системы управления зданием; эксплуатация инженерных и технических систем; комплексная уборка здания, благоустройство прилегающей территории, организация в здании службы питания, обслуживание автостоянки и т.д.; разработка программы страхования, оценка рисков; юридическая поддержка.
По типу объекта:
- управление объектом во время строительства;
- управление готовым объектом недвижимости.
По праву собственности:
5S
- управление собственным зданием;
- управление арендованным зданием.
По типу компании:
- управление недвижимостью в стабильной компании;
- управление недвижимостью в развивающейся компании.
Также выделяют внутреннее и внешнее управление объектами недвижимости. Под внутренним управлением недвижимостью понимают деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированную ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.). Внешнее управление недвижимостью рассматривается как деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль над соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил [ 1].
Согласно научных исследованиям методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих увеличить эффективность управления недвижимостью крупной компании и снизить затраты на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости [2].
Основными элементами методики совершенствования управления недвижимости являются:
- разработка стратегии управления недвижимостью организации;
- выбор и обоснование использования средств автоматизации управления недвижимостью;
- проведение анализа информации на рынке недвижимости в интересах управления;
- выбор критериев объектов недвижимости;
- определение параметров выбора;
- экспертная оценка качественных баллов;
- комплексная оценка объектов недвижимости с учетом экспертной оценки и числовых показателей;
- утверждение концепции размещения объектов недвижимости, сделанной на ос-
нове проведенного анализа рынка недвижимости, комплексной оценки вариантов и стратегии фирмы; совершенствование методов эксплуатации зданий, с целью снижения затрат на эксплуатацию;
- внедрение тендерного процесса и правил глобальных закупок;
- внедрение квалифицированного проектного менеджмента в управление недвижимостью;
- создание корпоративных стандартов по расположению, оснащению и эксплуатации объектов недвижимости;
- стандартизация документов и всех форм отчетности при эксплуатации объектов недвижимости;
- создание системы контроля качества оказываемых услуг по эксплуатации объектов недвижимости; комплексная оценка продажи, сдачи в аренду или утилизации объекта недвижимости;
- утверждение и реализация концепции утилизации, продажи или сдачи в аренду пустующих площадей.
Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями крупной компании.
Также ряд исследователей рассматривает систему управления недвижимостью через призму понятия цикла управления недвижимостью, который имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования корпоративной недвижимости [3].
Цикл управления корпоративным недвижимым имуществом состоит из:
1. Инвентаризация и учет недвижимости;
2. Оценка стоимости и правового положения недвижимости;
3. Оценка эффективности использования недвижимости;
4. Планирование вариантов использования недвижимости;
5. Реализация запланированных мероприятий;
6. Контроль использования корпоративного недвижимого имущества.
На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты корпоративного недвижимого имущества. Далее
необходимо оценить стоимость и юриди- плана осуществляется путем проведения ческую чистоту объекта. Оценка эффек- конкурсов или иных мероприятий по пе-тивности проводится для оценки доходов редаче определенных прав на объект, а за-и расходов конкретного объекта. Результа- тем использование этих прав контролиру-ты оценок используются для планирования ется соответствующими корпоративными дальнейшей судьбы объекта. Реализация органами.
Библиографический список
1. Экономика недвижимости: учебник для вузов // А.Н. Асаул, Г.М. Загидуллина, П.Б. Люлин, Р.М. Сиразетдинов. - 18-е изд., испр. и доп. - М.: Изд-во Юрайт, 2018. -353 с.
2. Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью: автореферат дис. ... кандидата экономических наук: 08.00.05 / Иванова Александра Викторовна; [Место защиты: Моск. гос. ун-т экономики, статистики и информатики]. - Москва, 2007. - 24 с.
3. Бородулин А.П. Управление корпоративным недвижимым имуществом ОАО «Алтайэнерго» // Известия Алтайского государственного университета. - 2002. -№5. - С. 122.
APPROACHES TO FORMATION AND IMPROVEMENT OF THE REAL ESTATE
PROPERTY MANAGEMENT SYSTEM
S.P. Balashova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor Altai State University (Russia, Barnaul)
Abstract. In modern conditions, the effective management of the company in general, and real estate management in particular, becomes strategically important, since real estate is one of the main resources of the company. Understanding real estate as a strategic resource of a company assumes that all decisions in the field of real estate management should be proportionate to its overall strategy and aimed at achieving the strategic goals of the company. Keywords: management, strategy, development, real estate, company.
